原告：劉某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無(wú)業(yè),住天津市和平區(qū),住天津市和平區(qū)。
委托訴訟代理人:郝秀娟,河北天壹律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:黨小艷,河北天壹律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:李廣弟,該公司總經(jīng)理。
被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限有限公司售樓處員工，住唐山市灤縣，住唐山市灤縣。
二被告委托訴訟代理人：鄭趙靖，河北卓遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。

原告劉某某與被告唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)）、李某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月29日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及委托訴訟代理人、二被告委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院確認(rèn)被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)單方解除《預(yù)定商品房協(xié)議書》的民事行為無(wú)效。2、請(qǐng)求法院確認(rèn)被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與被告李某之間對(duì)西新東樓區(qū)域搬遷改造工程項(xiàng)目一期（商品房預(yù)售許可證號(hào)為（唐）房預(yù)售證第1415號(hào)）10號(hào)樓1單元901號(hào)的商品房買賣行為無(wú)效。3、請(qǐng)求法院確認(rèn)原告與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂的《預(yù)定商品房協(xié)議書》成立、合法、有效，并判決繼續(xù)履行。本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)于2010年達(dá)成商品房買賣意向，并向被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)支付20萬(wàn)元定金。2012年12月21日，原告與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂《預(yù)定商品房協(xié)議書》（編號(hào)：0157），約定：原告預(yù)定被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的坐落于唐山市新華道與友誼路交叉口的渤海豪庭商住小區(qū)商品房一套，計(jì)劃2014年12月31日前竣工入住，樓號(hào)為渤海豪庭項(xiàng)目中的十樓二單元0904號(hào)，預(yù)訂房建筑面積133平方米（最后以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)），原告與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)預(yù)訂商品房銷售單價(jià)為5600元㎡，總價(jià)款人民幣763970元，原告已于協(xié)議簽訂日向被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)一次支付該商品房總價(jià)款，商品房正式買賣合同簽訂之日本協(xié)議終止。當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，被告李某已經(jīng)任職被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)售樓處的主管。事實(shí)上，原告于2012年12月20日提前已交付被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)563970元房款，加上2010年交付的200000元定金，共計(jì)763970元，房款一次性付清，被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)于2012年12月21日向原告出具”收到劉某某房款763970元”的收據(jù)一份。被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)沒(méi)有在2014年12月31日竣工，沒(méi)有完成與原告完善正式商品房買賣合同及交付房屋的合同義務(wù)，也沒(méi)有告知過(guò)原告具體的原因。直至2017年12月31日，原告收到被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)委托的河北卓遠(yuǎn)律師事務(wù)所的《律師函》，函件內(nèi)容是被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)授權(quán)其函告原告:自原告收到本律師函之日,系被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與原告所簽署的《預(yù)定商品房協(xié)議書》（編號(hào)：0157）解除之日；自解除之日起，被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)另行出售原告購(gòu)買的商品房。原告收到律師函后，到被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)提出不同意解除，并要求簽訂正式的商品房銷售合同，被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)以原告未及時(shí)到售樓處簽訂正式合同為由形成違約，拒絕簽訂，后又提出本套房屋因?yàn)樵嫖醇皶r(shí)簽訂正式合同，另外出售給了自己的員工被告李某，不能再簽訂正式合同。原告到住建局了解信息，發(fā)現(xiàn)李某在10號(hào)樓草簽了四套房的購(gòu)房協(xié)議，其中包括原告已經(jīng)購(gòu)買的10樓1單元901號(hào)。被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)在2012年12月21日收取了原告交付的全部房款后，沒(méi)有按約定的2014年12月31日交房，加之2016年年底至今房?jī)r(jià)暴漲，單方先行違約，后于2017年7月份與本單位售樓處李某簽訂買賣協(xié)議的方式保留10樓1單元901號(hào)房屋，并將協(xié)議備案，后又于2017年12月31日向原告提出解除《預(yù)定商品房協(xié)議書》。被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)違反了相關(guān)法律規(guī)定，望法院依法判決。
二被告辯稱，銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)于2017年5月17日已經(jīng)向原告發(fā)出了簽訂正式商品房買賣的通知書，通知書明確記載應(yīng)于2017年5月30日到銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)辦理商品房買賣手續(xù)，逾期不辦理視為解除合同，上述通知發(fā)出后，原告并未到銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，該事實(shí)已經(jīng)能夠確定原告同意解除與銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)之間的預(yù)定商品房協(xié)議書的意思表示。銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)又于2017年向原告發(fā)出律師函再次明確告知解除與原告簽訂的協(xié)議書，該協(xié)議書原告也已經(jīng)收到，協(xié)議書中明確表示自解除之日銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)有權(quán)出售該套房產(chǎn)，解除權(quán)系形成權(quán)，通知送達(dá)即生效，因此原告與銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)之間的預(yù)定商品房協(xié)議書已經(jīng)解除，合法有效。李某雖然系銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)的員工，但員工購(gòu)買自己公司開發(fā)的房屋并沒(méi)有受到法律的禁止和限制，系合法有效的行為，原告主張惡意串通的理由認(rèn)定二被告之間的商品房買賣行為無(wú)效的理?yè)?jù)不足。銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)沒(méi)有在2014年12月31日前完工并不是自身原因?qū)е碌?，而是由于不可抗力原因?qū)е?，也并不能說(shuō)明銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)存在違約行為。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2012年12月21日原告劉某某與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂《預(yù)定商品房協(xié)議書》（編號(hào)：0157）,被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)將其開發(fā)建設(shè)的渤海豪庭10樓2單元904號(hào)房屋一套以763970元價(jià)款出售給原告,約定交付房屋時(shí)間是2014年12月31日。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部購(gòu)房款。2015年12月21日被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)取得唐房預(yù)售證第1415號(hào),其中本案所爭(zhēng)議的房產(chǎn)包括在預(yù)售范圍。2017年7月10日，就本案所爭(zhēng)議的房屋被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與被告李某簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》（編號(hào)20170710），被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)將所爭(zhēng)議的房產(chǎn)以941188元價(jià)款出售給被告李某，被告李某按合同約定支付了全部購(gòu)房款。2017年12月31日原告劉某某收到被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)委托河北卓遠(yuǎn)律師事務(wù)所出具的律師函（2017卓民函字第95號(hào)）一份，稱2017年5月銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)委托工作人員通過(guò)電話的形式通知原告簽署《商品房買賣合同》，并于2017年5月17日以書面通知形式告知原告于2017年5月30日前攜帶相關(guān)資料辦理《商品房買賣合同》簽約手續(xù)，同時(shí)告知原告未能按期的法律后果，并告知原告：”1、自你方收到本律師函之日，系銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與你所簽署的《預(yù)定商品房協(xié)議書》（編號(hào)為0157）解除之日。2、自《預(yù)定商品房協(xié)議書》（編號(hào)為0157）解除之日起銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)將對(duì)外公開銷售該協(xié)議書所指向房產(chǎn)，因此給銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)造成損失的將有你方承擔(dān)?！?br/>本院認(rèn)為，原告劉某某與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂的《預(yù)定商品房協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是依法成立的合同，自簽訂之日起生效。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的合同義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于原告提出確認(rèn)被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)單方解除《預(yù)定商品房協(xié)議書》的民事行為無(wú)效的主張，被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)辯稱其工作人員通過(guò)電話和郵寄書面通知書兩種方式通知原告。經(jīng)查,銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)通過(guò)群發(fā)短信的方式通知原告,但原告并未對(duì)此短信予以回應(yīng)；銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)通過(guò)快遞向原告郵寄簽訂正式《商品房買賣合同》通知書，快遞并未有效送達(dá)原告，銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)在沒(méi)有法定事由的情形下，不能隨意單方解除合同，故對(duì)于原告的主張本院予以支持。對(duì)于原告提出的確認(rèn)被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與被告李某之間對(duì)西新東樓區(qū)域搬遷改造工程項(xiàng)目一期10號(hào)樓1單元901號(hào)的商品房買賣行為無(wú)效的主張，經(jīng)審查,被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)就本案所爭(zhēng)議的房產(chǎn)與原告劉某某及被告李某分別簽訂了購(gòu)房合同，對(duì)于此種情形，就一套房產(chǎn)分別簽訂購(gòu)房合同，后簽訂的購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同，故被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)與被告李某的商品房買賣行為無(wú)效。對(duì)于原告請(qǐng)求法院確認(rèn)原告與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂的《預(yù)定商品房協(xié)議書》成立、合法、有效、并判決繼續(xù)履行的主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，原告劉某某與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)之間的《預(yù)定商品房協(xié)議書》符合法律規(guī)定，屬于合法有效的合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行，故本院予以支持。

綜上所述，原告訴請(qǐng)中的合理部分，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百三十六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第九十三條第二款、第九十四條、第九十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方解除《預(yù)定商品房協(xié)議書》的民事行為無(wú)效。
二、確認(rèn)被告唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告李某對(duì)西新東樓區(qū)域搬遷改造工程項(xiàng)目一期10號(hào)樓1單元901號(hào)的商品房買賣行為無(wú)效。
三、確認(rèn)原告劉某某與被告銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)簽訂的《預(yù)定商品房協(xié)議書》合法、有效，被告唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按該協(xié)議書約定繼續(xù)履行合同義務(wù)。
案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，保全費(fèi)5000元，由被告唐山市銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

審判員 郭杰

書記員： 孟蕊