上訴人（原審被告）：衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司。
負(fù)責(zé)人：曹文占，任經(jīng)理。
委托代理人：齊根立，該公司法務(wù)。
委托代理人：李金棟，系該公司部門經(jīng)理。
被上訴人（原審原告）：劉某某，教師。
委托代理人：王延潔、李金昭，河北滄港律師事務(wù)所律師。

上訴人衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司因與被上訴人劉某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服河北省海興縣人民法院（2015）海民初字第325號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原告劉某某所有的住宅××（正房××）××中學(xué)南院，2009年被納入到拆遷改造項目范圍之內(nèi)。2009年9月25日原告劉某某（乙方）與作為開發(fā)商的被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司（甲方）簽訂了《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》一份，協(xié)議主要內(nèi)容：……一、乙方同意將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋由甲方拆除，甲方同意出資進行開發(fā)改造。二、協(xié)議簽訂后，立即報批手續(xù)，經(jīng)縣政府及有關(guān)部門批準(zhǔn)后，甲方公告通知乙方限定在20日以內(nèi)搬遷完畢。乙方應(yīng)將自己的全部物品搬走，并自行交清水、電等費用后向甲方交付鑰匙。每延期一日，須向甲方交納違約金每間正房500元。乙方對其房屋結(jié)構(gòu)不得損壞，私搭亂建的建筑一律不予賠償。三、拆遷的房屋及院落與新建的樓房建筑面積的置換比例為：正房1：1，南房、偏房及院落2：1，前出廈1.5：1。二層小樓底層為1：1，二層按1.2：1。置換后的平方米價格，按一期新建樓房二、三樓的開盤價格計算。四、經(jīng)過實踐丈量，乙方置換新建樓房的建筑面積為127.38平方米。五、搬遷安置費：簽訂協(xié)議時，乙方須將房產(chǎn)證、土地證原件交予甲方，后交政府有關(guān)部門，待辦理開發(fā)手續(xù)時使用。甲方一次性支付每間正房100元的搬遷費，過渡安置費按每間正房每月120元計算。甲方先支付一年的安置費，過渡安置費從乙方搬遷后交鑰匙之日起計算，最后交房時多退少補，如出現(xiàn)不足一個月時，按一個月計算?！０?、回遷戶安置辦法：路東一期工程五棟樓（注：現(xiàn)指1#、2#、3#、5#、6#樓）竣工后，以多數(shù)回遷戶的意見為準(zhǔn)，確定三棟回遷樓，按照回遷戶簽訂協(xié)議的先后順序，一次性對棟號、樓層、戶型、車庫、儲藏間自由選擇。但一戶只限一套。……。十一、簽訂協(xié)議后，如乙方拒絕拆遷，除按每日每間正房向甲方交納500元違約金外，甲方有權(quán)請求法院強制執(zhí)行。十二、工期：甲方自取得施工許可證之日起，交房時間不超過18個月，（不可抗力的自然災(zāi)害除外）。如延期交房，按每間正房每日支付給乙方違約金500元?！?。十四、本協(xié)議一式四份，雙方簽字后生效。2010年7月11日，原被告又簽訂了《海興中學(xué)南院拆遷改造安置補充協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：一、2009年海中南院拆遷協(xié)議正本的置換標(biāo)準(zhǔn)及其它條款內(nèi)容不變，仍具有法律效力。二、以乙方正房間數(shù)為準(zhǔn)進行計算，甲方按每間正房給乙方補貼人民幣壹萬元整，補貼款待甲方向乙方交房時結(jié)算。……四、回遷戶超出置換面積部分的購房款，可享受購房戶同等的優(yōu)惠條件。五、自2010年7月10日起，限十日內(nèi)乙方搬家完畢并上交鑰匙，房屋由甲方拆除。六、本協(xié)議一式叁份，雙方簽字生效。原告劉某某在協(xié)議上簽字，被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司在協(xié)議上加蓋了公章。補充協(xié)議中第5條“2010年7月10日”日期早于實際簽訂日期，系因被告套用自己所提供的格式合同而致。合同簽訂后，原告劉某某按照約定對原有兩間平房進行騰退由被告進行了拆遷，并選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式置換了被告9號樓1單元502室期房一套，建筑面積為127.38平方米；另原告購置9-9號車庫一間，建筑面積為22.76平方米，經(jīng)結(jié)算原告共計拖欠被告房款128317元（包括裝修保證金2000元）。被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司至今未向原告劉某某交付樓房。
再查明，海興中學(xué)南院拆遷改造工程被命名為興?；▓@項目，建設(shè)單位為本案被告衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司，2012年4月18日被告為建筑興?；▓@9號樓工程辦理了建筑工程施工許可證，至今被告未向本院提交商品房驗收備案登記表。
原審認(rèn)為，原告劉某某與被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司簽訂的《海興中學(xué)南院房屋拆遷改造安置協(xié)議》及《海興中學(xué)南院拆遷改造安置補充協(xié)議》兩份協(xié)議，均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并未違反法律及行政法規(guī)的強行性規(guī)定，屬合法有效，雙方當(dāng)事人理應(yīng)恪守誠信、依約全面而適當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)。原告劉某某已經(jīng)依約履行騰退應(yīng)拆遷樓房的合同義務(wù)，被告則在無法定減、免責(zé)事由情形下遲延交付原告置換回遷的房屋，顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)給付違約金的民事責(zé)任。一、關(guān)于被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司逾期交付房屋的起算點的問題。原告主張被告存在逾期交房的行為，按照約定被告自取的施工許可證之日起交房時間不超過18個月，原告所置換的樓房取得開工許可證時間為2012年4月18日，故被告應(yīng)當(dāng)在2013年10月18日交房房屋；被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司亦對此不持異議。因此本案中，依法確認(rèn)2013年10月18日系被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司逾期交房起算點來作為計算逾期違約金的基準(zhǔn)。另外，依照法律及行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證明自己所銷售的房屋已經(jīng)驗收合格并已達到法定交付條件的唯一合法依據(jù)是依法取得建筑工程竣工驗收備案登記證（表）。本案中，由于被告所建樓房至今仍未取得竣工驗收備案登記證（表），不符合法定交付條件，且原告至今亦未接收房屋，因此原告主張違約期限計算至起訴之日即2015年3月17日，共計515天，本院對此予以支持。二、關(guān)于計算違約金的適用標(biāo)準(zhǔn)問題。原告要求被告按照每間住房每日260元逾期違約金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但被告認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院以房屋租金作為確定實際損失的依據(jù)進行調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條及《合同法》解釋（二）第27條、第29條規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過造成的損失30%的，可以認(rèn)定為“過分高于造成的損失”，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，做出裁判。本院認(rèn)為，依照《商品房銷售管理辦法》第30條、《中華人民共和國合同法》第114條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合條件的商品房交付買受人，未能按期交付的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。違約金兼具補償與懲罰雙重性質(zhì)，違約金與損失相等的部分，違約金具有補償功能；超過損失部分的違約金作為懲罰性質(zhì)，依照《中華人民共和國合同法》第144條第3款的規(guī)定，延期履行所產(chǎn)生的即是懲罰性違約金。如果法律認(rèn)可違約方為實現(xiàn)其商業(yè)利益，以較高的違約金來換取守約方信諾，受益后又以標(biāo)準(zhǔn)過高為由請求調(diào)整，既不利于保護守約方的合法權(quán)益，又不利于交易安全，被告行為顯然違反“禁止反言”的誠信原則，具有法律上可歸責(zé)性。首先，本案中原被告在拆遷安置協(xié)議中明確約定逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日每間正房為500元，目的是督促雙方依約履行合同義務(wù)，也是當(dāng)事人對違約行為所產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額所作的預(yù)先懲罰性約定，作為資訊發(fā)達經(jīng)驗豐富商事主體的被告在雙方簽約時完全能夠或應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到此約定產(chǎn)生的法律后果，在不存在限制其真實意思自由表達的情形下屬合法有效的民事法律行為。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定的情形是商品房買賣合同中雙方?jīng)]有約定違約數(shù)額或者損失賠償額計算方法，與本案實際情況不符，自無適用的余地。第三，原告因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的漲跌及房屋所處的位置帶來的生活上便利程度等諸多因素的影響，逾期交付樓房損失不但包括對涉案房屋占有、使用所產(chǎn)生的現(xiàn)實利益，還應(yīng)包括增加生活成本造成的原告實質(zhì)上的不利益（預(yù)期損失），因此在司法實踐中，確定逾期交房所造成損失的大小很難形成客觀統(tǒng)一的具體標(biāo)準(zhǔn)，將同一地段、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失大小的依據(jù)與原告實際遭受的損失不可能完全等同，在真正損失難以準(zhǔn)確厘定的情形下，被告對違約金的標(biāo)準(zhǔn)的抗辯主張就不再具有合理性，本院依法不予采信。但是按協(xié)議中約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)由被告最終承擔(dān)如此數(shù)額的懲罰性違約金則過于苛責(zé)。為均衡原被告雙方利益，依照《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事全合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》“人民法院根據(jù)合同法第124條第2款調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否使用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡單的采用固定比例等“一刀切的做法”的規(guī)定，本院依法支持原告逾期交房違約金按照260元／間／日計算的主張，違約金計為260元／間／日×2間×515日=267800元。另，原告主張以違約金抵銷欠交的房款，被告對此亦表示認(rèn)可，本院予以準(zhǔn)許；兩項抵銷后，被告還應(yīng)向原告支付違約金267800元-126317元=141483元，但原告只主張逾期交付違約金數(shù)額為60000元，該行為屬于原告自行處分自己的合法權(quán)益，且未侵害國家及其第三人的合法權(quán)益，故本院予以準(zhǔn)許。本案中，雖被告所建樓房至今仍未取得竣工驗收備案登記證（表）不符合法定交付條件，但原告有要求被告交付房屋的意愿，屬自己承擔(dān)風(fēng)險的行為，且雙方均同意在逾期交付違約金中對欠繳房款予以扣減，故本院對此請求予以支持。三、關(guān)于被告要求原告承擔(dān)逾期拆遷違約責(zé)任的問題，屬于反訴的范疇，被告在法定期限內(nèi)未提出反訴，本院不予審理，被告可另行主張。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第60條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：一、被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司于本判決生效后三十日內(nèi)交付興?；▓@9號樓1單元502室房屋；二、被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告逾期交房違約金60000元；三、駁回原告的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取650，由被告昆侖房地產(chǎn)海興分公司承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，二審期間上訴人向法院提供2013年7月12日向被上訴人郵寄的交房通知函一份，證明是被上訴人不來收房。滄州鑒真價格事務(wù)所出具的滄鑒真價字（2015）第11號價格評估報告書一份，證明其逾期交房違約金應(yīng)按該鑒定來確定實際損失，承擔(dān)違約責(zé)任，海興縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書一份，證明涉案房屋已竣工驗收合格，其他查明事實與原審查明事實一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人是否存在逾期交房行為，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任問題，按照雙方合同約定上訴人自取得施工許可證之日起交房時間不超過18個月，上訴人應(yīng)在2013年10月18日交付房屋，雖上訴人提供建設(shè)工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量鑒定報告，但其提供的海興縣住房和城鎮(zhèn)建設(shè)局出具的河北省建設(shè)工程竣工驗收備案證明書證明涉案房屋系于2016年1月29日組織設(shè)計施工，工程監(jiān)理等有關(guān)單位施工驗收合格，并予以備案，因而上訴人雖然在2013年7月12日向被上訴人郵寄了交房通知函，但其當(dāng)時交付的房屋并未有竣工驗收備案，并不符合法定的交付條件，故被上訴人有權(quán)拒收房屋，要求上訴人支付逾期交房違約金，違約金期限應(yīng)計算至被上訴人向法院主張權(quán)利之日即2015年3月17日共計515元。關(guān)于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)問題。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損害30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。本案雙方在拆遷安置協(xié)議中約定了逾期交付房屋違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日每間正房500元，上訴人主張上述違約金的約定過高，應(yīng)以房屋租金為實際損失的依據(jù)進行調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”，即違約金具有補償和懲罰雙重性質(zhì)，以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進行調(diào)整。關(guān)于違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠實信用原則予以衡量。本案中，上訴人以約定的違約金數(shù)額過分高于劉某某因逾期交房所遭受的租金損失，可請求予以調(diào)整，符合合同法規(guī)定的條件。劉某某作為守約方提出賠償要求時是以合同期待利益作為依據(jù)的，即基于合同正常履行所應(yīng)獲得的利益；逾期交房造成的直接損失是劉某某繼續(xù)租房所需支出租金，因此以逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為損失大小的依據(jù)，符合情理；劉某某主張其所實際遭受的損失是多方面的，不但包括涉案房屋占有使用所產(chǎn)生的現(xiàn)實利益，還應(yīng)包括增加生活成本造成的實質(zhì)上的利益（預(yù)期的損失），其損失與租金不可能完全等同，但對其主張的損失，劉某某未提交證據(jù)予以證明；原審酌定逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)為260元／間／日不當(dāng)，應(yīng)予糾正。上訴人提交的滄州鑒真價格事務(wù)所滄鑒真價字（2015）第11號價格評估報告書，其對同一地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進行了評定，其確定評估標(biāo)的在評估基準(zhǔn)日的租金價格為7500元（一年）；上訴人主張按照海興縣同地段同類新住宅房屋租金比照，130平方米住宅房月租金約900元，日租金為30元（900元／30日），加之違約金的懲罰性原則，增加30%，日違約金為40元，即上訴人認(rèn)可的違約金數(shù)額高于價格評估報告書中評估的租金數(shù)額；故本案在認(rèn)定上訴人存在逾期交付房屋行為需承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)上，基于上訴人的請求，針對雙方在協(xié)議書中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過分高于損失的實際情況，認(rèn)定上訴人以日違約金40元為標(biāo)準(zhǔn)向劉某某支付違約金40元×515天=20600元，是根據(jù)當(dāng)事人請求依法對約定違約金過分高于造成的損失進行調(diào)整的行為；原審判決違約金適用標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，明顯不當(dāng)，應(yīng)予糾正。綜上，原審判決認(rèn)定事實有誤，適用法律不當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省海興縣人民法院（2015）海民初字第325號民事判決第三項；
二、撤銷河北省海興縣人民法院（2015）海民初字第325號民事判決第二項；
三、變更河北省海興縣人民法院（2015）海民初字第325號民事判決第一項“衡水昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海興分公司于判決生效后三十日內(nèi)交付興?；▓@9號樓1單元502室房屋”為“上訴人于本判決生效后三十日內(nèi)向被上訴人交付興海花園9號樓1單元502室房屋（被上訴人同時補交房屋余款126317元）”；
四、上訴人給付被上訴人逾期交房違約金20600元。
一審案件受理費650元，由上訴人負(fù)擔(dān)。二審案件受理費4026元，由上訴人負(fù)擔(dān)2026元，被上訴人負(fù)擔(dān)2000元。
本判決為終審判決。

審判長　　齊桂苓 審判員　　馬秀奎 審判員　　付　毅

書記員：王金娜