湖北省宜昌市中級(jí)人民法院民 事 判 決 書(shū)（2018）鄂05民終1906號(hào)上訴人（原審原告）：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。委托代理人朱華平，湖北三雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。上訴人（原審被告）：湖北省華某投資發(fā)展有限公司，住宜昌市常劉路27-11號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500790598624F。法定代表人：王東偉，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：郭繼紅，該公司員工。特別授權(quán)代理。委托訴訟代理人：杜橙，湖北民基律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。上訴人劉某某與上訴人湖北省華某投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華某投資公司）因合同糾紛一案，均不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1404號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某某的委托訴訟代理人朱華平，上訴人湖北省華某投資發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人杜橙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。劉某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決；二、改判華某投資公司按合同約定及書(shū)面承諾將有實(shí)體隔墻的商鋪交付給劉某某；三、改判由華某投資公司按合同約定的違約條款支付劉某某商鋪損失費(fèi)93019.80元（按總房款424748元的日萬(wàn)分之三，從2015年3月1日起，暫計(jì)算至2017年3月1日止）；四、改判由華某投資公司承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審判決違背了本案的基本事實(shí)及證據(jù)，對(duì)本案基本事實(shí)的認(rèn)定嚴(yán)重不實(shí)。1、劉某某購(gòu)買(mǎi)的是有實(shí)體隔墻的獨(dú)立鋪，這有雙方所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、華某投資公司的聲明書(shū)及宜昌市房管局的回復(fù)意見(jiàn)等證據(jù)證實(shí)。2、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方在平等基礎(chǔ)上多次協(xié)商的結(jié)果，雙方都沒(méi)有隱瞞及欺騙的事實(shí)存在，均不存在締約過(guò)錯(cuò)。二、一審判決關(guān)于劉某某所購(gòu)商鋪不能修建隔墻，修建隔墻會(huì)使商鋪的整體價(jià)值降低并對(duì)其他業(yè)主利益造成損害，因此不具備獨(dú)立的使用價(jià)值的認(rèn)定明顯不公平。1、能不能修建隔墻，會(huì)不會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成損害要以規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。2、商鋪的經(jīng)營(yíng)模式有多種，而孰優(yōu)孰劣，取決于多種因素，更重要的還應(yīng)尊重業(yè)主的意愿。3、在商鋪包租三年一直閑置、沒(méi)產(chǎn)生任何效益的情況下，劉某某要求將商鋪修隔墻后收回自己經(jīng)營(yíng)，一審不應(yīng)駁回這一意愿。三、一審判決適用法律明顯錯(cuò)誤。1、一審判決將劉某某所購(gòu)商鋪認(rèn)定與其他165戶(hù)商鋪形成事實(shí)上按份共有關(guān)系的認(rèn)定，明顯適用法律錯(cuò)誤。2、一審判決關(guān)于華某投資公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的認(rèn)定明顯適用法律錯(cuò)誤。四、既然華某投資公司在三年包租期屆滿(mǎn)后不能按約定及承諾按時(shí)將有隔斷的商鋪交付，應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任，華某投資公司理應(yīng)按合同的約定承擔(dān)賠償責(zé)任，即按總購(gòu)房款的日萬(wàn)分之三，從2015年3月1日起計(jì)算至實(shí)際交付日為止。五、按一審判決，雙方所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)予解除，華某投資公司應(yīng)退還劉某某的總購(gòu)房款并賠償損失。針對(duì)劉某某的上訴，華某投資公司辯稱(chēng)，答辯意見(jiàn)同上訴理由一致。一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。我方與劉某某的第一點(diǎn)的觀點(diǎn)一致。訴爭(zhēng)的商鋪是按照規(guī)劃審批修建的，相應(yīng)的隔斷也是在建造報(bào)批的時(shí)候就有相應(yīng)的規(guī)劃和圖紙，是可以按規(guī)劃和圖紙的要求修建隔斷，而并非一審判決的不能修建。本案訴爭(zhēng)的商鋪的物權(quán)權(quán)能也是完整的，即劉某某享有占有、使用、收益、處分所有全部物權(quán)權(quán)能。二、華某投資公司不應(yīng)該承擔(dān)延期交房的損失。華某投資公司并不承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，因?yàn)樯啼佡I(mǎi)賣(mài)合同是雙方意思一致的表示，在交付時(shí)不修建隔斷是經(jīng)過(guò)個(gè)人同意的，所以華某投資公司不存在過(guò)失。一審判決我方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任是明顯超出劉某某的訴請(qǐng)，因?yàn)閯⒛衬巢⑽聪蛉A某投資公司主張締約過(guò)失賠償。而針對(duì)劉某某的訴請(qǐng)即交付商鋪和延期交付的違約責(zé)任，華某投資公司是不承擔(dān)責(zé)任的。針對(duì)交付主張，本案涉案商鋪不能交付的原因是因?yàn)槲薪?jīng)營(yíng)屆滿(mǎn)之后，一號(hào)樓一、二層業(yè)主沒(méi)有對(duì)委托經(jīng)營(yíng)或者經(jīng)營(yíng)模式是否修建隔墻達(dá)成一致意見(jiàn)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議。這是導(dǎo)致我方無(wú)法修建隔墻的原因。而延期交付正是因?yàn)橐弧⒍菢I(yè)主在沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)下還聚眾上訪，給我方施壓，給繼續(xù)招商工作造成嚴(yán)重阻礙。業(yè)主的行為導(dǎo)致商鋪無(wú)法交付的情況，也導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。我方因?yàn)闃I(yè)主不一致的意見(jiàn)于2015年5月11日向商戶(hù)以分隔商鋪面積的形式向業(yè)主交付商鋪，是為了減少業(yè)主不一致的意見(jiàn)造成的損失。但業(yè)主并未采取任何行為來(lái)減少損失。所以，延期交付的責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。華某投資公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決，依法改判；二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由劉某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，且判決內(nèi)容超出本案訴訟請(qǐng)求，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。一、一審判決稱(chēng)本案訴爭(zhēng)商鋪系產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，商鋪間無(wú)法隔斷的認(rèn)定與事實(shí)相悖。二、一審判決內(nèi)容超出了訴訟請(qǐng)求。本案中劉某某有兩項(xiàng)訴請(qǐng)，第一項(xiàng)為華某投資公司按設(shè)計(jì)圖紙將有實(shí)體隔斷的獨(dú)立商鋪予以交付；第二項(xiàng)為華某投資公司支付自2015年3月1日起至返還之日止的商鋪損失費(fèi)。針對(duì)第一項(xiàng)訴請(qǐng)，一審判決認(rèn)定涉案商鋪不符合單獨(dú)交付的條件，那么，一審法院就應(yīng)依法駁回劉某某的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。但一審法院卻據(jù)此認(rèn)定華某投資公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失賠償責(zé)任，該認(rèn)定明顯超出了本案訴請(qǐng)，明顯錯(cuò)誤。三、涉案商鋪業(yè)主對(duì)商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。本案表面是因房屋買(mǎi)賣(mài)、委托經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的糾紛，本質(zhì)上是涉案業(yè)主實(shí)際投資回報(bào)與預(yù)期回報(bào)不符之間的矛盾。委托經(jīng)營(yíng)管理期滿(mǎn)后，涉案業(yè)主未考慮到客觀情況而一再要求高收益，也并未積極成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)就統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)、事宜作出討論、決策，卻在繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)事宜不能協(xié)商一致的情況下組織近3000名業(yè)主多次聚集，給華某集團(tuán)施壓，給繼續(xù)招租工作造成阻礙，才造成了延期交付房屋，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)延期交房的主要損失。同時(shí)，委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)后，涉案商鋪并未由華某投資公司占用、使用，華某投資公司對(duì)涉案商鋪無(wú)任何收益，也沒(méi)有占用相關(guān)商鋪的故意，只是因?yàn)殡p方就交接商鋪及委托經(jīng)營(yíng)未達(dá)成一致造成了僵持局面，若強(qiáng)行要求華某投資公司承擔(dān)這期間的損失與事實(shí)不符，也顯失公平。故請(qǐng)二審法院依法改判。針對(duì)華某投資公司的上訴，劉某某辯稱(chēng)，華某投資公司上訴的主要觀點(diǎn)有三點(diǎn)，其中有兩點(diǎn)與業(yè)主的觀點(diǎn)完全一致。這二點(diǎn)是，一是關(guān)于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商鋪是否應(yīng)有隔墻，即有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)，雙方都認(rèn)為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商鋪是有隔墻、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)獨(dú)立的虛擬商鋪、面積鋪。二是關(guān)于雙方是否存在締約過(guò)失責(zé)任的問(wèn)題，雙方都認(rèn)為不存在締約過(guò)失責(zé)任。因?yàn)殡p方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及委托經(jīng)營(yíng)時(shí)，雙方都很清楚的對(duì)對(duì)方說(shuō)清楚了，沒(méi)有隱瞞和欺騙，委托經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后如何辦，雙方都有明確約定，所以雙方不存在締約過(guò)失問(wèn)題。三是雙方主要爭(zhēng)議的是延期交房的問(wèn)題。華某投資公司認(rèn)為延期交房是業(yè)主的責(zé)任，我方不認(rèn)可，理由如下：1、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪并非是所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分立的虛擬鋪，既然如此，業(yè)主應(yīng)該有權(quán)獨(dú)立對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商鋪享有所有權(quán)。公司把業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商鋪與其他業(yè)主捆綁在一起的理由站不住腳。2、業(yè)主現(xiàn)在要求公司將有隔墻的商鋪交付業(yè)主依據(jù)是合同、設(shè)計(jì)圖紙及《聲明書(shū)》?！堵暶鲿?shū)》應(yīng)該視為業(yè)主與華某投資公司之間對(duì)交房的特殊約定?！堵暶鲿?shū)》上明確約定華某投資公司應(yīng)將有隔墻的商鋪交給業(yè)主，但至今華某投資公司沒(méi)有將商鋪修建隔墻，這才導(dǎo)致商鋪不能交付，也是雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)。3、華某投資公司明顯違反了雙方約定，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，并且約定應(yīng)該視為對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充。所以，業(yè)主有權(quán)要求華某投資公司按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于違約金的約定支付違約金。劉某某向一審法院訴訟請(qǐng)求：1、華某投資公司按設(shè)計(jì)圖紙將有實(shí)體隔墻的獨(dú)立商鋪交付給劉某某；2、華某投資公司支付劉某某自2015年3月1日起至返還之日止、以424748元為基數(shù)、按日萬(wàn)分之三計(jì)算的商鋪損失；3、由華某投資公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年4月19日，劉某某（乙方）與華某投資公司（甲方）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（劉某某訴稱(chēng)的2011年4月21日與查明的事實(shí)不符），約定乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的位于華某商業(yè)中心1號(hào)樓二層0001XXX號(hào)商鋪(建筑面積20.45平方米，其中：套內(nèi)建筑面積10.92平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e9.53平方米)，乙方選擇一次性付款方式付清房款,付款單價(jià)14256元；第十條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任第2項(xiàng)約定：逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。……買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第十二條關(guān)于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的特別約定為：華某商業(yè)中心已對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，為確保廣大業(yè)主和合作各方的共同利益，雙方同意用三年時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)培育，以便創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。雙方約定：一、自本合同簽訂之日起至2015年3月1日前，該期間內(nèi)委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，宜昌華某商業(yè)管理有限公司可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)籌劃、招租準(zhǔn)備等相關(guān)工作（具體以乙方與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的委托經(jīng)濟(jì)管理合同為準(zhǔn)）。在該期間內(nèi)乙方不得解除、撤銷(xiāo)或變更與宜昌華某商業(yè)管理有限公司的委托經(jīng)營(yíng)合同，否則乙方應(yīng)賠償甲方總房款的100%違約金，并且乙方放棄調(diào)整違約金的權(quán)力。二、乙方同意甲方可以直接向宜昌華某商業(yè)管理有限公司辦理合同約定的房屋交付手續(xù)等。2011年4月19日，劉某某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂了《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，約定劉某某將該商鋪委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理，委托期限從2012年3月1日至2015年2月28日。同日，劉某某致華某投資公司（出賣(mài)人）的聲明書(shū)：“本人同意將該商鋪委托宜昌華某商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理叁年，并要求出賣(mài)竣工交付上述商鋪時(shí)不設(shè)墻面分割。故出賣(mài)人交付該商鋪時(shí)不需設(shè)墻面分割，該項(xiàng)內(nèi)容不作為出賣(mài)人交房瑕疵的理由。在該商鋪委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，再由出賣(mài)人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指罱贿€本人”，劉某某在該《聲明書(shū)》上簽字認(rèn)可。后華某投資公司按照總房款的28%作為華某商管公司對(duì)劉某某三年經(jīng)營(yíng)管理的收入，從購(gòu)房款中直接扣除，劉某某實(shí)際支付購(gòu)房款291535元（424748元-133213元）。2012年3月2日，劉某某向華某商管公司出具《收樓確認(rèn)書(shū)》，對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的房屋表示確認(rèn)驗(yàn)收。2015年3月1日，三年委托經(jīng)營(yíng)管理期滿(mǎn)后，華某商管公司未及時(shí)通知?jiǎng)⒛衬侈k理商鋪交接，劉某某等業(yè)主向宜昌華某商業(yè)管理有限公司要求交付商鋪。同年5月11日，劉某某在接到宜昌華某商業(yè)管理有限公司接收商鋪的通知后，現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，認(rèn)為商鋪沒(méi)有隔墻而拒絕接收。其后雙方就是否繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)、以及如何交鋪問(wèn)題未能協(xié)商一致，故劉某某訴至法院。截止目前，劉某某等人的商鋪仍處于閑置狀態(tài)。一審法院同時(shí)查明，本案訴爭(zhēng)所涉商鋪位于華某投資公司開(kāi)發(fā)的華某商業(yè)中心項(xiàng)目1號(hào)樓，名為“華某商業(yè)中心數(shù)碼港”，該樓商鋪面積共計(jì)355442.78平方米，其中，4176.62平方米出售給劉某某等166名業(yè)主，剩余部分由華某投資公司自持。一審法院另查明，2015年5月18日，華某商業(yè)中心1號(hào)樓數(shù)碼港部分業(yè)主向宜昌市西陵區(qū)人民政府反映，其在華某投資公司購(gòu)買(mǎi)的商鋪沒(méi)有隔墻、沒(méi)有門(mén)窗、沒(méi)有建筑物區(qū)分所有權(quán)的任何特征，與雙方簽訂的《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交付條件相悖，為此要求政府協(xié)調(diào)華某投資公司和宜昌華某商業(yè)管理有限公司按合同向業(yè)主交付合格的獨(dú)立商鋪并支付損失。2015年7月1日，宜昌市房產(chǎn)管理局針對(duì)以上業(yè)主反映的情況回復(fù)處理意見(jiàn)為：“……華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主的房屋登記符合項(xiàng)下法律規(guī)定，為了利于整體招商，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得業(yè)主授權(quán)，對(duì)商場(chǎng)整體規(guī)劃、重新布局，取消了實(shí)體隔墻，但是《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》現(xiàn)已到期，開(kāi)發(fā)企業(yè)理應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙對(duì)商鋪進(jìn)行實(shí)體隔墻并交付給業(yè)主，若開(kāi)發(fā)企業(yè)不予配合，建議通過(guò)法律途徑維權(quán)，我局將繼續(xù)關(guān)注并積極做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作?！比A某商業(yè)中心1號(hào)樓的內(nèi)部商鋪仍未進(jìn)行實(shí)體隔墻，維持原樣。本案一審審理過(guò)程中，劉某某申請(qǐng)撤回對(duì)宜昌華某商業(yè)管理有限公司的起訴，一審法院口頭予以準(zhǔn)許。一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、本案華某投資公司與劉某某訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于劉某某所購(gòu)買(mǎi)的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由劉某某獨(dú)立行使物權(quán)的問(wèn)題；二、本案華某投資公司在訂立和履行合同過(guò)程中是否有過(guò)錯(cuò)或者違約行為。若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問(wèn)題。一、關(guān)于本案華某投資公司與劉某某雙方訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于劉某某所購(gòu)買(mǎi)的商鋪是否能按照合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)分割后交付，并由劉某某獨(dú)立行使物權(quán)的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，本案劉某某與華某投資公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及劉某某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，劉某某向華某投資公司所購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪是商業(yè)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設(shè)資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨(dú)立的部分分別銷(xiāo)售，各獨(dú)立銷(xiāo)售的面積之間不設(shè)物理間隔，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后享有產(chǎn)權(quán)但不直接經(jīng)營(yíng)，而是由開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲取定期、定額回報(bào)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式。其實(shí)質(zhì)是商鋪的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分離。具體到本案中，劉某某從華某投資公司購(gòu)買(mǎi)的本案訴爭(zhēng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪與普通商鋪相比，具有一定的特殊性，雖然劉某某的產(chǎn)權(quán)證上載明了其商鋪的具體位置、面積，明確了權(quán)屬范圍，但客觀上劉某某等166名業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的商鋪存在于一個(gè)整體空間，無(wú)法隔斷作為明確的界限。只有在統(tǒng)一規(guī)劃、整體使用時(shí)才能體現(xiàn)其價(jià)值。如果單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用其所屬物權(quán)部分的商鋪，必然降低整個(gè)區(qū)域內(nèi)商鋪的使用價(jià)值，對(duì)其他業(yè)主的利益造成損害。因此，雖然劉某某等166名業(yè)主對(duì)各自購(gòu)買(mǎi)的商鋪享有所有權(quán)，但無(wú)法完全的行使所有權(quán)能，只能按照各自投入的資金享有收益權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案劉某某等166名業(yè)主向華某投資公司所購(gòu)買(mǎi)的166個(gè)商鋪，分布于華某商業(yè)中心1號(hào)樓一樓和二樓的各個(gè)部分，經(jīng)一審法院對(duì)該建筑規(guī)劃圖紙研判和現(xiàn)場(chǎng)踏勘，認(rèn)為該166個(gè)商鋪不具有構(gòu)造上獨(dú)立性和利用上獨(dú)立性，各業(yè)主無(wú)法排他使用。雖然劉某某等業(yè)主的商鋪已登記取得產(chǎn)權(quán)，但因不符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成要件，劉某某等業(yè)主無(wú)法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。正因?yàn)楸景杆娴?66個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪不具備構(gòu)造上獨(dú)立性、利用上獨(dú)立性的構(gòu)成要件，所以，劉某某等166名業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的166個(gè)商鋪均無(wú)法分割，亦無(wú)法單獨(dú)交付?？v觀華某投資公司與劉某某等業(yè)主的合同訂立和履行整個(gè)過(guò)程，雙方約定采取的是售后包租經(jīng)營(yíng)模式，該模式可分為三個(gè)階段：一、華某投資公司向劉某某等業(yè)主出售商鋪；二、劉某某等業(yè)主委托華某商管公司包租經(jīng)營(yíng)；三、華某商管公司承租期滿(mǎn)后返還商鋪。售后包租不同于一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，業(yè)主不實(shí)際占有使用商鋪，而是直接由開(kāi)發(fā)商或指定的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行包租經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間并不存在實(shí)質(zhì)意義上的交房過(guò)程。包租期滿(mǎn)后，因產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于無(wú)實(shí)體墻分割的大開(kāi)間房屋，只能是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，不能夠單獨(dú)經(jīng)營(yíng)。所以華某投資公司不可能對(duì)某一買(mǎi)受人進(jìn)行單獨(dú)實(shí)體交付，即使向全體業(yè)主同時(shí)交付，也只能是經(jīng)營(yíng)權(quán)的交付。故一審法院認(rèn)為，劉某某等166名業(yè)主對(duì)其向華某投資公司購(gòu)買(mǎi)的4176.62平方米商業(yè)物業(yè)形成了事實(shí)上的按份共有關(guān)系。雖然劉某某等人所購(gòu)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，在規(guī)劃圖中也有具體的方位和面積，但也僅屬于商鋪的面積分割概念，并不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪特征，故劉某某所購(gòu)買(mǎi)的商鋪本身不可獨(dú)立使用，其物權(quán)的行使必然受到其他業(yè)主權(quán)利的限制，若分隔使用必然會(huì)影響到其他商鋪所有人的利益，在實(shí)踐中也無(wú)法進(jìn)行分隔。雖然雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定分割后交付，但因劉某某購(gòu)買(mǎi)的商鋪不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的限制條件而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，所以對(duì)于劉某某要求對(duì)商鋪進(jìn)行分隔后單獨(dú)交付的訴訟請(qǐng)求，不予支持。二、關(guān)于本案華某投資公司在訂立和履行合同過(guò)程中是否有過(guò)錯(cuò)或者違約行為，若有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式、金額及期限問(wèn)題?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。本案中，華某投資公司違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，采取變相返本銷(xiāo)售的方式，向劉某某等166名業(yè)主銷(xiāo)售華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪，存在締約過(guò)失。華某投資公司為了避免承擔(dān)責(zé)任，成立華某商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司與劉某某等業(yè)主簽訂包租協(xié)議，一方面規(guī)避了不允許開(kāi)發(fā)商包租銷(xiāo)售的規(guī)定，另一方面試圖規(guī)避其承擔(dān)包租責(zé)任，導(dǎo)致劉某某等業(yè)主只能對(duì)本案華某投資公司主張按合同約定交房及承擔(dān)延期交房損失。劉某某等業(yè)主在華某投資公司的高額回報(bào)的吸引下，簽定了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付了款項(xiàng)，而忽視了對(duì)商鋪的實(shí)地考察，對(duì)高額回報(bào)是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的預(yù)判，對(duì)其中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)的分析。更有甚者是或知曉其中可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但仍然為之，缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，自身亦有疏忽大意的過(guò)失。2015年2月28日劉某某與宜昌華某商業(yè)管理有限公司約定的租賃期滿(mǎn)，宜昌華某商業(yè)管理有限公司雖然于同年5月11日通知?jiǎng)⒛衬车葮I(yè)主接收商鋪，但其通知交付的商鋪與華某投資公司與劉某某的合同約定不符，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故華某投資公司關(guān)于其已經(jīng)將商鋪按照合同約定交付的抗辯亦不能成立。同時(shí)，雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定，出賣(mài)人（華某投資公司）如果逾期超過(guò)60日交房的，劉某某（買(mǎi)受人）要求繼續(xù)履行合同的，出賣(mài)人應(yīng)按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。但本案所涉商鋪包租期滿(mǎn)后，華某投資公司無(wú)法將商鋪單獨(dú)交付劉某某，其行為并非違約，劉某某依合同約定，向華某投資公司主張延期交房的違約責(zé)任與本案查明和認(rèn)定的事實(shí)不符，不予采納。劉某某等166名業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的166個(gè)商鋪均無(wú)法分割，亦無(wú)法單獨(dú)交付的主要責(zé)任在于華某投資公司一方，華某投資公司應(yīng)按照《合同法》第四十二條的規(guī)定，向劉某某承擔(dān)締約過(guò)失賠償責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此，本案所涉劉某某等166人的產(chǎn)權(quán)式商鋪的處分，在沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)份額占三分之二以上的共有人及面積占三分之二以上的共有人表決同意。故本案劉某某等166名業(yè)主，應(yīng)按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，迅速組建成立華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)表達(dá)全體業(yè)主的集體意志和訴求。即經(jīng)持有華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪三分之二面積和人數(shù)（含三分之二）以上有表決權(quán)的業(yè)主同意，可形成涉及166名全體商鋪業(yè)主共同利益的決議，其中包括選擇物業(yè)管理公司或商鋪的整體經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)公約等。對(duì)持有三分之二面積（含三分之二）以上有表決權(quán)的華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主通過(guò)的決議，本案劉某某其他全體業(yè)主均應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行。對(duì)于華某投資公司而言，在向華某商業(yè)中心1號(hào)樓未向全體業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)正式、有效交付商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)之前，應(yīng)持續(xù)向劉某某等166名業(yè)主承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。另一方面，華某投資公司要積極實(shí)現(xiàn)華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪對(duì)外出租，既減小自身?yè)p失，又能夠?qū)崿F(xiàn)華某商業(yè)中心1號(hào)樓的市場(chǎng)價(jià)值，避免資產(chǎn)閑置，造成社會(huì)資源浪費(fèi)。華某投資公司在與劉某某等人簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，未明確告知華某商業(yè)中心1號(hào)樓商鋪系不具備獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)要件，存在締約過(guò)錯(cuò)，不能按合同約定條件交付，應(yīng)承擔(dān)因締約過(guò)失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任。因雙方未約定締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，依法酌定華某投資公司的賠償責(zé)任應(yīng)以中國(guó)人民銀行同期一年期基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算，直至包含本案劉某某在內(nèi)的所有商鋪業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)整體接收管理或者華某投資公司整體交付全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）之日止。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十五條、第七十六條、第八十一條、第八十三條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司以原告劉某某購(gòu)房總款424748元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年3月1日起，向原告劉某某支付商鋪收益賠償，至劉某某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)整體接收管理或者華某投資公司整體交付劉某某等全體業(yè)主或華某商業(yè)中心1號(hào)樓業(yè)主委員會(huì)之日止；二、駁回原告劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6074元（原告已預(yù)交），由原告劉某某和被告宜昌華某商業(yè)管理有限公司各負(fù)擔(dān)3037元。被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)的費(fèi)用應(yīng)在履行上述判決內(nèi)容時(shí)給付原告劉某某。二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，2011年4月19日，劉某某（乙方）與華某投資公司（甲方）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的位于華某商業(yè)中心1號(hào)樓1層0001013號(hào)商鋪(建筑面積20.45平方米，其中：套內(nèi)建筑面積10.92平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e9.53平方米)。一審法院查明的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，一、關(guān)于案涉商鋪的產(chǎn)權(quán)定性問(wèn)題。首先，根據(jù)案涉商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、華某投資公司與劉某某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，均明確了劉某某等人購(gòu)買(mǎi)的是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪；其次，劉某某等業(yè)主現(xiàn)已取得案涉商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，且該產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明了商鋪的具體位置、面積，此系行政機(jī)關(guān)對(duì)案涉商鋪的性質(zhì)及權(quán)屬的行政確認(rèn)行為，本案民事案件不宜作出與有效的行政確認(rèn)行為不一致的認(rèn)定。二、關(guān)于雙方簽訂的案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”本案中，首先，劉某某與華某投資公司均認(rèn)可案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方自愿簽訂，并無(wú)欺詐、脅迫等影響合同效力的情形。其次，華某投資公司采取變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房的行為，雖然違反了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條關(guān)于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”的規(guī)定，但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于2001年6月1日發(fā)布施行的部門(mén)規(guī)章，并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此不能以此否定案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力。由此，在案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》成立并生效的前提下，對(duì)于劉某某要求華某投資公司修建案涉商鋪隔墻并承擔(dān)違約損失的請(qǐng)求，本院分述如下：1、關(guān)于案涉商鋪是否應(yīng)修建隔墻的問(wèn)題。首先，華某投資公司與劉某某在二審中均一致認(rèn)可案涉商鋪應(yīng)該修建隔墻。其次，在雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中也有劉某某所購(gòu)商鋪具有隔墻的明確規(guī)劃。再次，在雙方均認(rèn)可的《聲明書(shū)》中也再次明確了“在該商鋪委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，再由出賣(mài)人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指畈⒔贿€本人”。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條關(guān)于“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”及第六十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自應(yīng)負(fù)擔(dān)之義務(wù)。本案中，華某投資公司也應(yīng)依照案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定在合理期限內(nèi)對(duì)案涉商鋪修建隔墻。2、關(guān)于華某投資公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)的問(wèn)題。首先，劉某某及華某投資公司通過(guò)案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《聲明書(shū)》確認(rèn)“在該商鋪委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)（2015年2月28日）后，再由出賣(mài)人將該商鋪?zhàn)鰤γ娣指畈⒔贿€本人”，即應(yīng)從2015年3月1日起，在給予華某投資公司對(duì)案涉商鋪?zhàn)鰤γ娣指畹暮侠砥谙藓螅A某投資公司應(yīng)及時(shí)向劉某某等業(yè)主交付已完成墻面分割的商鋪。但由于華某投資公司至今未完成對(duì)案涉商鋪的墻面分割工程，因此導(dǎo)致劉某某等業(yè)主拒收案涉商鋪，此系華某投資公司未按合同約定履行義務(wù)而劉某某等業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的行為，應(yīng)由華某投資公司承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于華某投資公司抗辯所稱(chēng)，“涉案商鋪業(yè)主對(duì)商鋪延期交付應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，且委托經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)后，涉案商鋪并未由華某投資公司占用、使用”等主張，由于華某投資公司并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院對(duì)其此項(xiàng)抗辯理由不予采納。其次，劉某某上訴主張，“華某投資公司應(yīng)依照合同約定支付延期交房的違約金，標(biāo)準(zhǔn)為按總房款的日萬(wàn)分之三，從2015年3月1日起計(jì)算至將有實(shí)體隔墻的商鋪交付日”。但由于在雙方約定的商鋪委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，業(yè)主方也應(yīng)給予華某投資公司一定合理期限做商鋪墻面分割，因此本院酌定給予華某投資公司做商鋪墻面分割的合理期限為三個(gè)月。另外，在華某投資公司申請(qǐng)不承擔(dān)違約金的情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”之規(guī)定，本院酌情對(duì)違約金數(shù)額予以調(diào)整，具體調(diào)整為：以總房款為基數(shù)，從2015年6月1日起（給予華某投資公司三個(gè)月做商鋪墻面分割的合理期限）至案涉商鋪交付之日止，按中國(guó)人民銀行銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，計(jì)算遲延交付商鋪的違約金，以彌補(bǔ)業(yè)主損失。綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持；華某投資公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，判決如下：一、撤銷(xiāo)湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2016）鄂0502民初1404號(hào)民事判決；二、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)按竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙對(duì)華某商業(yè)中心1號(hào)樓1層0001013號(hào)商鋪修建隔墻后向劉某某交付；三、湖北省華某投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日立即向劉某某支付延期交房違約金，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：以劉某某購(gòu)房總價(jià)款424748元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行公布的商業(yè)銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率，從2015年6月1日起至將修建好隔墻的商鋪交付之日止；四、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)6074元，二審案件受理費(fèi)12148元，共計(jì)18222元，由劉某某負(fù)擔(dān)3644元，由湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)14578元，在履行上述給付義務(wù)時(shí)一并執(zhí)行。本判決為終審判決。審判長(zhǎng)　　唐兆勇審判員　　趙春紅審判員　　肖小月二〇一八年九月六日書(shū)記員　　張　萍