劉某某
汪洋（湖北七君律師事務(wù)所）
汪琦（湖北七君律師事務(wù)所）
吳魁
毛良燕（湖北普濟律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人汪洋，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人汪琦，湖北七君律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）吳魁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人毛良燕，湖北普濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人劉某某因與被上訴人吳魁房屋買賣合同糾紛一案，不服葛洲壩人民法院（2013）鄂葛洲壩民初字第00675號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月23日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員畢勇、閆玲玲參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2013年5月6日，劉某某與吳魁簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》，合同約定:劉某某將其座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30-1號（六公司23號樓）1棟3單元第三層302室房屋（房屋所有權(quán)證編號:西陵區(qū)葛字第0359413號，面積76.88平方米）出售給吳魁；所售房屋總金額360000元整；房屋價款分三次付清，吳魁于合同簽訂當(dāng)日內(nèi)向劉某某支付首付款100000元，同時劉某某開具收款收據(jù)作為有效的法律依據(jù)；2013年7月1日付款60000元，余款200000元在劉某某交房之日支付；吳魁第二次付款前劉某某必須提供房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶口簿、婚姻證明或者單身證明、房屋出售承諾書等原件及復(fù)印件作為吳魁在銀行貸款的憑證；如遇劉某某因房產(chǎn)證、土地證兩證不能按時提供給吳魁（即吳魁第二次付款之前），導(dǎo)致雙方無法履行合同義務(wù)或者毀約的，劉某某按吳魁所付房屋金額的雙倍賠償違約金給吳魁。合同簽訂后的第二天，吳魁向劉某某支付首付款100000元，劉某某于同日向吳魁出具收到100000元購房款的收條。吳魁在2013年7月1日支付購房款60000元時，劉某某未能依合同約定向吳魁提供房產(chǎn)證、土地證等在銀行貸款的憑證。此時，吳魁才得知劉某某在與其簽訂合同之前，已將房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司三峽東湖支行。由于劉某某在合同約定的期限屆滿之前尚未還清銀行的貸款，導(dǎo)致合同無法履行。
原審?fù)瑫r認定，2013年6月30日，劉某某向吳魁出具了欠條一份，該欠條內(nèi)容為:今欠到吳魁購房款總共壹拾貳萬元整（其中壹拾萬整已打收據(jù)，貳萬元為違約金），本人劉某某承諾，定于2013年7月15日之前一次性退還給吳魁購房總價款壹拾貳萬元整；吳魁收到退房款后原購房合同自動失效，合同終止。由于劉某某拒絕按欠條承諾的期限給付吳魁購房款100000元及20000元的違約金，吳魁遂訴至葛洲壩人民法院，請求人民法院判令解除雙方于2013年5月6日簽訂的《房屋買賣合同協(xié)議書》，劉某某返還其購房款100000元，并向其支付違約金30000元。
原審法院據(jù)以認定上述事實的主要證據(jù)有:《房屋買賣合同協(xié)議書》、收條、欠條、房屋他項權(quán)證及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>本院認為，本案爭議焦點為涉案《房屋買賣合同協(xié)議書》的效力問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效。《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條 ?第一款 ?規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。該法所規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓行為無效”是針對物權(quán)變動的結(jié)果而言，其效力不應(yīng)及于劉某某與吳魁簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》這一物權(quán)變動的原因行為，即債權(quán)的形成行為。且涉案雙方當(dāng)事人并未對涉案合同的生效時間作特別約定，故涉案房屋買賣合同自雙方簽訂之日即生效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。在履行涉案合同的過程中，由于劉某某不能按約定向吳魁提供房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等向銀行貸款的憑證，致使吳魁不能按期辦理貸款，合同目的無法實現(xiàn)，依法律規(guī)定吳魁可以行使合同解除權(quán)，且劉某某亦同意返還購房首付款100000元并支付違約金20000元。因此，一審法院依吳魁請求判令解除涉案合同并無不當(dāng)。由于劉某某違約在先，致使吳魁喪失了其他購房機會并給其造成了一定的資金占用損失，劉某某承諾向吳魁支付兩萬元違約金，在劉某某不申請調(diào)減違約金的情況下一審法院綜合全案酌情支持劉某某承諾的兩萬元違約金亦無不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2900元（劉某某已預(yù)交），由劉某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，本案爭議焦點為涉案《房屋買賣合同協(xié)議書》的效力問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十九條 ?第一款 ?規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。該法所規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓行為無效”是針對物權(quán)變動的結(jié)果而言，其效力不應(yīng)及于劉某某與吳魁簽訂《房屋買賣合同協(xié)議書》這一物權(quán)變動的原因行為，即債權(quán)的形成行為。且涉案雙方當(dāng)事人并未對涉案合同的生效時間作特別約定，故涉案房屋買賣合同自雙方簽訂之日即生效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。在履行涉案合同的過程中，由于劉某某不能按約定向吳魁提供房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等向銀行貸款的憑證，致使吳魁不能按期辦理貸款，合同目的無法實現(xiàn)，依法律規(guī)定吳魁可以行使合同解除權(quán)，且劉某某亦同意返還購房首付款100000元并支付違約金20000元。因此，一審法院依吳魁請求判令解除涉案合同并無不當(dāng)。由于劉某某違約在先，致使吳魁喪失了其他購房機會并給其造成了一定的資金占用損失，劉某某承諾向吳魁支付兩萬元違約金，在劉某某不申請調(diào)減違約金的情況下一審法院綜合全案酌情支持劉某某承諾的兩萬元違約金亦無不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2900元（劉某某已預(yù)交），由劉某某負擔(dān)。

審判長：李淑一
審判員：畢勇
審判員：閆玲玲

書記員：張鵬煒