原告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　原告：郭振華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：呂軍，上海城大律師事務(wù)所律師。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：劉明，上海友禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蘇波，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國(guó)強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：高林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐偉南，男。
　　原告劉某某、郭振華與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱新華聯(lián)公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年2月1日受理后，于2018年4月26日依法追加了上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱欽臣公司)作為第三人參加了訴訟。本案先適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖恚笠虬盖閺?fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年11月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某、郭振華的共同委托訴訟代理人呂軍、劉明，被告新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國(guó)強(qiáng)，第三人欽臣公司的委托訴訟代理人戴佐江、徐偉南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉某某、郭振華共同向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告向原告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，自2017年3月1日至被告辦出大產(chǎn)證之日止，按房屋總價(jià)款人民幣(幣種下同)2,906,720元的每日萬(wàn)分之一點(diǎn)八一三計(jì)算。
　　事實(shí)和理由：原告于2016年5月18日與被告簽訂了購(gòu)買由被告開發(fā)建造的新華聯(lián)國(guó)際中心商鋪的《上海市商品房預(yù)售合同》，房屋具體地址為上海市申濱路XXX弄XXX號(hào)，合同規(guī)定，該房屋建筑面積32.42平方米，房屋總價(jià)款為2,906,720元。約定的交房時(shí)間為2016年11月30日，交付條件為房屋竣工驗(yàn)收合格。合同訂立后，原告依約向被告付清了全部房款2,906,720元，并按被告通知接收了房屋。但時(shí)至今日，因被告不能按期辦出該開發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)證，致使原告無(wú)法為所購(gòu)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋亦不能投入正常的商業(yè)使用即租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)最高法院相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。嗣后，就產(chǎn)證問(wèn)題的合理解決，雖經(jīng)原告與被告多次協(xié)商，被告始終敷衍、推諉，致協(xié)商不成。原告認(rèn)為，被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，造成了原告的投資無(wú)法得到正?；貓?bào)。因協(xié)商不成，故原告提起本案訴訟。
　　訴訟過(guò)程中，原告劉某某、郭振華明確訴訟請(qǐng)求為：被告向原告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金(自2017年3月1日起至2018年3月1日止，按房屋總價(jià)款2,906,720元的每日萬(wàn)分之一點(diǎn)八一三計(jì)算)。
　　被告新華聯(lián)公司辯稱，不同意兩原告的訴訟請(qǐng)求。第一，合同沒有明確約定辦出大產(chǎn)證的時(shí)間，所以被告沒有違約；第二，兩原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》主張應(yīng)有二個(gè)前提，一個(gè)是由于出賣人的原因，一個(gè)是除當(dāng)事人有特殊約定外，而本案中并非是由于出賣人的原因，并且雙方之間有特別約定，故不適用上述司法解釋中90天的規(guī)定；第三，對(duì)兩原告主張的違約金計(jì)算基數(shù)有異議，合同約定的房?jī)r(jià)款為1,815,520元，面積補(bǔ)差后的房?jī)r(jià)款為1,822,240元；不應(yīng)該以兩原告向被告新華聯(lián)公司以及第三人欽臣公司支付的所有款項(xiàng)之和計(jì)算；第四，兩原告計(jì)算違約金的時(shí)間，如果要適用司法解釋的規(guī)定，應(yīng)該有嚴(yán)格的起始時(shí)間，應(yīng)當(dāng)從交房之日起計(jì)算3個(gè)月，而非兩原告主張的2017年3月1日起算，且根據(jù)預(yù)售合同第十四條的約定，還有15天加15天的辦證期，故兩原告計(jì)算的起始日期有誤；兩原告主張違約金至2018年3月1日止，被告也不認(rèn)可，兩原告應(yīng)在大產(chǎn)證辦出后自行去相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)辦理小產(chǎn)證，兩原告未對(duì)其辦理過(guò)小產(chǎn)證而并沒有辦出小產(chǎn)證進(jìn)行舉證，也未對(duì)沒有設(shè)立維修基金的賬戶進(jìn)行舉證，故被告對(duì)此不予認(rèn)可；第五，兩原告主張違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒有任何依據(jù)，如果合同沒有約定或是實(shí)際損失無(wú)法確定應(yīng)當(dāng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計(jì)算，基準(zhǔn)利率的上浮需要根據(jù)被告的違約性質(zhì)、程度來(lái)確定，應(yīng)該是適用上浮30%-50%，而不是頂格的上浮50%；雙方在合同中約定，如果被告有根本、嚴(yán)重違約行為的，兩原告有權(quán)行使解除權(quán)，被告也只要承擔(dān)房?jī)r(jià)款1%的違約金，且合同還約定了不交付房屋被告承擔(dān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)為已支付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之三，現(xiàn)房屋已經(jīng)交付，房屋的使用功能沒有受到任何影響，兩原告也不存在任何損失，且被告的違約系輕微的違約，并非根本違約，故兩原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高；第六，2016年11月28日涉案合同項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，取得了測(cè)繪報(bào)告，被告具備了房屋初始登記的條件，可以取得不動(dòng)產(chǎn)登記書，但是因?yàn)橄嚓P(guān)部門無(wú)法確定補(bǔ)繳土地出讓金的面積和空間，影響了被告的房地產(chǎn)初始登記，現(xiàn)虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)同意對(duì)已出售的商鋪進(jìn)行初始登記，但被告自己持有的商鋪和地下空間至今都沒有完成，所以初始登記不能辦理的責(zé)任不在于被告，而是政府政策的原因；另外，根據(jù)預(yù)售合同補(bǔ)充條款一第四條第2款約定，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的變更，不視為被告違約，兩原告不得以此為由拒絕接受該房屋、提出退房或主張其他權(quán)益，現(xiàn)被告為了支持政府，向政府無(wú)償提供了5,000多平方米的公共場(chǎng)所，是為了滿足公共利益的需要，也是為了盡快讓政府批準(zhǔn)房地產(chǎn)登記，反映了被告申請(qǐng)大產(chǎn)證的誠(chéng)意，所以增加公共配套設(shè)施不屬于被告違約，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，被告沒有違約，現(xiàn)兩原告是可以辦理小產(chǎn)證的，沒有任何障礙，所以兩原告的訴訟請(qǐng)求沒有任何依據(jù)。
　　第三人欽臣公司述稱，第一，兩原告主張的逾期辦證違約金是在兩原告和被告之間簽訂的商品房預(yù)售合同中約定的，第三人對(duì)辦理產(chǎn)證沒有合同義務(wù)，也沒有法定義務(wù)；第二，被告和第三人之間是包銷的法律關(guān)系，第三人按照被告指定的包銷價(jià)格將房?jī)r(jià)款支付給被告，第三人根據(jù)市場(chǎng)行情確定銷售價(jià)格，承擔(dān)銷售風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外進(jìn)行銷售，超過(guò)包銷價(jià)格也是第三人的合理收入。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年5月5日，被告新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)與第三人欽臣公司(作為買方，簽約乙方)簽訂《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》一份，合同約定：一、交易標(biāo)的：乙方向甲方購(gòu)買的店鋪為：上海市商品房預(yù)售許可證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號(hào)]所登記記載的備案類型為“用于銷售”的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍之內(nèi))，總建筑面積暫測(cè)為14,137.75平方米，具體室號(hào)詳見附件一：《上海市商品房預(yù)售許可證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號(hào)]》；二、總房?jī)r(jià)款：1、乙方購(gòu)買上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為56,000元；2、根據(jù)上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預(yù)測(cè)的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買上述房屋的總房?jī)r(jià)款暫定為：791,714,000元整；三、交易方式：1、乙方應(yīng)于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預(yù)售合同》，但乙方有權(quán)要求在2016年10月31日之前暫不進(jìn)行上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案確認(rèn)；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪?zhàn)兏?gòu)房人一次(未經(jīng)甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房?jī)纱紊暾?qǐng)變更購(gòu)房人的情況)，屆時(shí)甲方根據(jù)乙方的要求與乙方指定的關(guān)聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預(yù)售合同》(但此時(shí)該套店鋪應(yīng)立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù))，更名后的購(gòu)房合同的房屋面積單價(jià)不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價(jià)56,000元整執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時(shí)，甲方有權(quán)將全部乙方已經(jīng)簽署但尚未申請(qǐng)將購(gòu)房人變更為指定關(guān)聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預(yù)售合同》立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù)，乙方應(yīng)無(wú)條件予以配合。
　　2016年5月18日，原告劉某某、郭振華(作為買方，簽約乙方)與被告新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：第二條乙方向甲方購(gòu)買申濱路519弄《新華聯(lián)國(guó)際中心》68號(hào)1層1層室，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為店鋪，據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為32.42平方米，其中套內(nèi)建筑面積為32.02平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為0.40平方米，另有地下附屬面積0平方米(價(jià)格詳見補(bǔ)充條款)，該房屋建筑層高為4.5米；第三條乙方購(gòu)買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為56,000元，根據(jù)甲方暫測(cè)的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為1,815,520元；第四條乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格，本合同約定的總房?jī)r(jià)款除該房屋建筑面積的暫測(cè)與實(shí)測(cè)不一致的原因外，不再作變動(dòng)；第五條在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如甲方暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；2、甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)+3%(包括3%)，不向乙方收取超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)-3%(包括-3%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利；第七條乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)90天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)房款的10%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房?jī)r(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方，如乙方已支付的房?jī)r(jià)款不足賠償?shù)模追接袡?quán)追索，甲方如行使解除合同權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方；第十條該房屋的交付必須符合取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第十一條甲方定于2016年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外；第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)90天，乙方有權(quán)單方面解除本合同；第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為乙方領(lǐng)取該房屋的鑰匙，在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料，甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)；第十四條在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)的必備文件，甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)；合同附件一“付款方式和付款期限”約定：1、在簽署《上海市商品房預(yù)售合同》的當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房?jī)r(jià)款的50%支付首期款項(xiàng)，計(jì)915,520元，如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項(xiàng)中包含已支付相應(yīng)比例的定金；2、余款900,000元于簽約后兩個(gè)月內(nèi)即2016年7月18日之前以銀行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述約定按時(shí)、足額付款的，應(yīng)根據(jù)合同第七條相關(guān)約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；4、乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認(rèn)按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件，無(wú)論何種原因(含國(guó)家調(diào)整按揭政策等)導(dǎo)致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，乙方應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方應(yīng)按本補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任；合同補(bǔ)充條款一約定：對(duì)本合同第二條作如下修改和補(bǔ)充：申濱路519弄《新華聯(lián)國(guó)際中心》68號(hào)1層1層室《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》中記載的該房屋暫測(cè)建筑面積為32.42平方米，盡管如此，乙方已確認(rèn)，在簽署本合同前，對(duì)該房屋作了實(shí)地查看，對(duì)該房屋的實(shí)際面積、格局、分隔及狀況已經(jīng)有了充分的了解和認(rèn)識(shí)。乙方明白及確認(rèn)，該房屋的實(shí)際面積、格局、分隔及狀況與包括但不僅限于該房屋的規(guī)劃報(bào)建、《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》中該房屋的測(cè)繪結(jié)果及圖紙、該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(以下簡(jiǎn)稱“大產(chǎn)證”)、樓書、本合同附件二及附件六有所差異，一切以該房屋交付時(shí)的實(shí)際面積、格局、分隔及狀況為準(zhǔn)，乙方對(duì)此無(wú)任何異議；對(duì)房屋交付的補(bǔ)充約定：1、房屋交付具體時(shí)間以甲方交付通知載明的交房時(shí)間為準(zhǔn)，乙方對(duì)此無(wú)異議，乙方應(yīng)于甲方的交付通知中所規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房的交接手續(xù)。在交接商品房鑰匙后，即視為甲方已將該商品房交付乙方，如甲方交付通知中所規(guī)定的交付期限屆滿時(shí)，乙方未到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房的交付手續(xù)，則自甲方發(fā)出的交付通知書中規(guī)定的交付期限的最后一日視為該商品房已按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付予乙方；3、乙方須于辦理該商品房交付手續(xù)時(shí)與甲方或/和甲方指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)合同(含《臨時(shí)管理規(guī)約》)，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格，并按照物業(yè)的規(guī)定交納有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用及其他費(fèi)用；……9、乙方為兩人或兩人以上聯(lián)名購(gòu)房的，收房時(shí)其中任何一人的收房行為視為其他聯(lián)名購(gòu)房人亦同意收房，任何一人收房行為的效力及于其他聯(lián)名購(gòu)房人；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：甲方應(yīng)就履行申請(qǐng)登記備案事宜恪盡勤勉義務(wù)，但乙方應(yīng)于入住時(shí)及時(shí)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)、公共維修基金，并及時(shí)、完備提交相關(guān)資料(包括但不限于提交身份證件等，以相關(guān)部門要求為準(zhǔn))，乙方在辦理入住手續(xù)時(shí)，不交納契稅、公共維修基金、登記費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)或提供相關(guān)資料不齊全或有瑕疵，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬證書無(wú)法辦理的，乙方自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任；關(guān)于通知的約定：買賣雙方確認(rèn)各自通訊聯(lián)系地址和聯(lián)系方式為合同中所填報(bào)的地址，雙方保證其留給對(duì)方的通訊聯(lián)系地址、電話、傳真的真實(shí)有效；合同及附件中約定之所有通知均應(yīng)采用書面形式，書面形式僅限于特快專遞(EMS)信件或手遞信件。上述合同還對(duì)其他事項(xiàng)亦作了約定。
　　2016年5月26日，被告新華聯(lián)公司出具《情況說(shuō)明》一份，載明：根據(jù)新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司將其開發(fā)并取得預(yù)售證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號(hào)]用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司。根據(jù)《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉(zhuǎn)讓該商鋪，包括：現(xiàn)場(chǎng)銷售、客戶簽約、貸款、辦理產(chǎn)證等手續(xù)。
　　2016年11月28日，被告新華聯(lián)公司取得了上海新華聯(lián)國(guó)際中心商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目新建項(xiàng)目工程的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。
　　2017年12月7日，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)向上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局出具滬虹商管[2017]89號(hào)《關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號(hào)地塊房屋初始登記的函》一份，載明：該委收到新華聯(lián)公司關(guān)于《關(guān)于新華聯(lián)國(guó)際中心辦理房屋初始登記的申請(qǐng)》，經(jīng)核實(shí)：2017年5月5日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃竣工驗(yàn)收，但土地核驗(yàn)工作中的補(bǔ)交地下土地出讓金及調(diào)整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項(xiàng)目的客觀需求，經(jīng)該委研究同意準(zhǔn)予下列項(xiàng)目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計(jì)容面積71,936.70平方米，商業(yè)(含酒店)計(jì)容面積47,868.73平方米，合計(jì)119,805.43平方米：1、A區(qū)辦公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX號(hào)、XXX幢456弄25號(hào)、23幢456弄21號(hào)、22號(hào)，興虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))，賓館部分(22幢：泰虹路666、712號(hào))；2、B區(qū)辦公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào))；3、C區(qū)已售商業(yè)部分(1幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號(hào)、70_71號(hào)、72號(hào)、73_75號(hào)、76_77號(hào)、78_79號(hào)、80_81號(hào)、82號(hào)、83號(hào)、85-93號(hào)、95-99號(hào)、100_101號(hào)、102號(hào)、103號(hào)，2幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)，泰虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)，興虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))。同時(shí)，暫停辦理下列項(xiàng)目合計(jì)21,927.97平方米及所有地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗(yàn)后再行辦理。1幢(申濱路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)，申濱路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、491_493號(hào)、495號(hào)、503_505號(hào)、507_509號(hào)、515號(hào)、473_515號(hào))，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗(yàn)工作。
　　2017年12月20日，被告新華聯(lián)公司取得了包括涉案商鋪在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
　　2018年2月1日，原告劉某某、郭振華以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，被告新華聯(lián)公司的銷售人員將部分購(gòu)房者組建了一個(gè)名為“新華聯(lián)問(wèn)題協(xié)調(diào)群”手機(jī)微信群。2018年3月5日，新華聯(lián)公司工作人員李美琦在該微信群中發(fā)出通知，將可以辦理小產(chǎn)證的名單(包括房屋室號(hào)、業(yè)主姓名)發(fā)送在微信群內(nèi)，表示需要盡快辦理產(chǎn)證的客戶可以聯(lián)系公司工作人員董學(xué)穎。原告劉某某、郭振華不在該名單之列。
　　還查明，被告新華聯(lián)公司于2016年9月21日收到兩原告支付的房款900,000元。2016年11月30日，原告郭振華與被告新華聯(lián)公司辦理了涉案商鋪的交接手續(xù)，當(dāng)日雙方所簽署的《新華聯(lián)國(guó)際中心交房程序流轉(zhuǎn)表》中載明預(yù)測(cè)面積32.42平方米，實(shí)測(cè)面積32.23平方米，誤差-0.19平方米，面積補(bǔ)差退款金額為10,640元。后因面積誤差，被告新華聯(lián)公司發(fā)函通知兩原告測(cè)繪面積為32.54平方米，須補(bǔ)繳房款6,720元。2017年1月8日，被告并向兩原告出具了金額為1,822,240元的房屋銷售發(fā)票一份。此外，第三人欽臣公司于2016年5月18日開具《收據(jù)》一份，載明的收款金額為1,084,480元，收款事由為服務(wù)費(fèi)，第三人欽臣公司于庭審中確認(rèn)實(shí)際收到款項(xiàng)金額為1,084,480元。
　　訴訟中，兩原告確認(rèn)涉案商鋪?zhàn)罱K的結(jié)算金額為2,906,720元。
　　以上事實(shí)，由原告劉某某、郭振華共同提供的《上海市商品房預(yù)售合同》、個(gè)人業(yè)務(wù)回單、《收據(jù)》、發(fā)票、《新華聯(lián)國(guó)際中心交房程序流轉(zhuǎn)表》、通知函、名片、微信群記錄截屏，被告新華聯(lián)公司提供的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》的通知、關(guān)于審定虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案》的決定、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、關(guān)于印發(fā)《上海市地下經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積計(jì)算及分類規(guī)則》的通知、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書、關(guān)于新華聯(lián)國(guó)際中心補(bǔ)繳地下土地出讓金的請(qǐng)示、關(guān)于新聯(lián)華購(gòu)物中心提供社會(huì)公共服務(wù)面積的情況說(shuō)明、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)18街坊地下空間規(guī)劃評(píng)估、關(guān)于調(diào)整虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)片區(qū)09地塊建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的申請(qǐng)、關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號(hào)地塊房屋初始登記的函、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、回復(fù)函、上海市國(guó)有建設(shè)用地土地核驗(yàn)工作規(guī)范、上海新華聯(lián)國(guó)際中心項(xiàng)目工期評(píng)估報(bào)告、會(huì)議紀(jì)要、微信群記錄截屏，第三人欽臣公司提供的《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》、《情況說(shuō)明》以及當(dāng)事人陳述所證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，原告劉某某、郭振華與被告新華聯(lián)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)。本案中，兩原告作為買受方，在付清全部購(gòu)房款后,其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標(biāo)志是取得小產(chǎn)證。被告作為房屋出賣方，負(fù)有向買受方即本案兩原告按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日前交房，被告新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，雙方簽署交接書，之后15日內(nèi)辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。故本院認(rèn)為作為預(yù)售商品房的出賣人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)被告新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致逾期取得小產(chǎn)證，被告新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為由于地下室經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積涉及到補(bǔ)交土地出讓金的因素，導(dǎo)致了涉案項(xiàng)目的竣工延期，進(jìn)而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價(jià)款，而地下經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫(kù)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等進(jìn)行分類。被告新華聯(lián)公司在實(shí)際建造過(guò)程中，進(jìn)行了地下建筑的施工，其認(rèn)為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅?，但是在被告新華聯(lián)公司實(shí)際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，實(shí)際卻用于商業(yè)、停車等經(jīng)營(yíng)性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地下經(jīng)營(yíng)性用途的建筑面積。被告新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門簽訂了涉及到經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目的出讓合同，并且補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，均是被告新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市相關(guān)規(guī)定，對(duì)于這些進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納相應(yīng)的土地出讓金。即使被告新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對(duì)于地下建筑面積并未明確約定，但是被告新華聯(lián)公司在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致了整體項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時(shí)與相關(guān)政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無(wú)充分證據(jù)足以直接證明系相關(guān)政府職能部門的原因?qū)е卤桓嫘氯A聯(lián)公司的大產(chǎn)證的辦理延誤，本院對(duì)被告新華聯(lián)公司所提出的上述辯稱意見不予采信。
　　依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　現(xiàn)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告劉某某、郭振華支付給第三人欽臣公司的服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)納入已付購(gòu)房款總額中。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為其與第三人欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但是對(duì)于兩原告而言，被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，第三人欽臣公司和被告新華聯(lián)公司并未向兩原告披露，兩原告僅以為第三人欽臣公司系被告新華聯(lián)公司的銷售代理公司，兩原告支付給第三人欽臣公司的所謂服務(wù)費(fèi)就是購(gòu)房款的一部分，預(yù)售合同的金額加上上述服務(wù)費(fèi)的金額就是購(gòu)房的總金額，故其向第三人欽臣公司支付的費(fèi)用名為服務(wù)費(fèi)，實(shí)際就是其支付的部分房款，因此，本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以兩原告實(shí)際支付的購(gòu)房款總額2,906,720元作為計(jì)算逾期辦理產(chǎn)證違約金的基數(shù)。同時(shí)依據(jù)上述法律規(guī)定，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，鑒于兩原告據(jù)此要求被告賠付的逾期辦證違約金金額標(biāo)準(zhǔn)已足以彌補(bǔ)其經(jīng)濟(jì)損失，故本院對(duì)兩原告要求在此基礎(chǔ)再行上浮50%標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算依據(jù)，本院不予支持。被告新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知，但本案兩原告并不屬于這些可以辦理小產(chǎn)證的業(yè)主之一，現(xiàn)兩原告要求被告支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉某某、郭振華以人民幣2,906,720元為本金，自2017年3月1日起至2018年3月1日止，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期辦證違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣4,193.73元，由被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：石定偉

書記員：林??葉