原告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　原告：郭振華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：呂軍，上海城大律師事務(wù)所律師。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：劉明，上海友禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蘇波，董事長。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國強，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：高林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐偉南，男。
　　原告劉某某、郭振華與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱新華聯(lián)公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年2月1日受理后，于2018年4月26日依法追加了上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱欽臣公司)作為第三人參加了訴訟。本案先適用簡易程序?qū)徖?，后因案情?fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年11月30日公開開庭進行了審理。原告劉某某、郭振華的共同委托訴訟代理人呂軍、劉明，被告新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強，第三人欽臣公司的委托訴訟代理人戴佐江、徐偉南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告劉某某、郭振華共同向本院提出訴訟請求：被告向原告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，自2017年3月1日至被告辦出大產(chǎn)證之日止，按房屋總價款人民幣(幣種下同)2,906,720元的每日萬分之一點八一三計算。
　　事實和理由：原告于2016年5月18日與被告簽訂了購買由被告開發(fā)建造的新華聯(lián)國際中心商鋪的《上海市商品房預(yù)售合同》，房屋具體地址為上海市申濱路XXX弄XXX號，合同規(guī)定，該房屋建筑面積32.42平方米，房屋總價款為2,906,720元。約定的交房時間為2016年11月30日，交付條件為房屋竣工驗收合格。合同訂立后，原告依約向被告付清了全部房款2,906,720元，并按被告通知接收了房屋。但時至今日，因被告不能按期辦出該開發(fā)項目的大產(chǎn)證，致使原告無法為所購房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋亦不能投入正常的商業(yè)使用即租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)最高法院相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。嗣后，就產(chǎn)證問題的合理解決，雖經(jīng)原告與被告多次協(xié)商，被告始終敷衍、推諉，致協(xié)商不成。原告認為，被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，造成了原告的投資無法得到正?；貓?。因協(xié)商不成，故原告提起本案訴訟。
　　訴訟過程中，原告劉某某、郭振華明確訴訟請求為：被告向原告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金(自2017年3月1日起至2018年3月1日止，按房屋總價款2,906,720元的每日萬分之一點八一三計算)。
　　被告新華聯(lián)公司辯稱，不同意兩原告的訴訟請求。第一，合同沒有明確約定辦出大產(chǎn)證的時間，所以被告沒有違約；第二，兩原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主張應(yīng)有二個前提，一個是由于出賣人的原因，一個是除當事人有特殊約定外，而本案中并非是由于出賣人的原因，并且雙方之間有特別約定，故不適用上述司法解釋中90天的規(guī)定；第三，對兩原告主張的違約金計算基數(shù)有異議，合同約定的房價款為1,815,520元，面積補差后的房價款為1,822,240元；不應(yīng)該以兩原告向被告新華聯(lián)公司以及第三人欽臣公司支付的所有款項之和計算；第四，兩原告計算違約金的時間，如果要適用司法解釋的規(guī)定，應(yīng)該有嚴格的起始時間，應(yīng)當從交房之日起計算3個月，而非兩原告主張的2017年3月1日起算，且根據(jù)預(yù)售合同第十四條的約定，還有15天加15天的辦證期，故兩原告計算的起始日期有誤；兩原告主張違約金至2018年3月1日止，被告也不認可，兩原告應(yīng)在大產(chǎn)證辦出后自行去相應(yīng)的行政機關(guān)辦理小產(chǎn)證，兩原告未對其辦理過小產(chǎn)證而并沒有辦出小產(chǎn)證進行舉證，也未對沒有設(shè)立維修基金的賬戶進行舉證，故被告對此不予認可；第五，兩原告主張違約金的計算標準沒有任何依據(jù)，如果合同沒有約定或是實際損失無法確定應(yīng)當按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率計算，基準利率的上浮需要根據(jù)被告的違約性質(zhì)、程度來確定，應(yīng)該是適用上浮30%-50%，而不是頂格的上浮50%；雙方在合同中約定，如果被告有根本、嚴重違約行為的，兩原告有權(quán)行使解除權(quán)，被告也只要承擔房價款1%的違約金，且合同還約定了不交付房屋被告承擔的違約金標準為已支付房價款的日萬分之三，現(xiàn)房屋已經(jīng)交付，房屋的使用功能沒有受到任何影響，兩原告也不存在任何損失，且被告的違約系輕微的違約，并非根本違約，故兩原告主張的違約金標準過高；第六，2016年11月28日涉案合同項目進行竣工驗收，取得了測繪報告，被告具備了房屋初始登記的條件，可以取得不動產(chǎn)登記書，但是因為相關(guān)部門無法確定補繳土地出讓金的面積和空間，影響了被告的房地產(chǎn)初始登記，現(xiàn)虹橋商務(wù)區(qū)管委會同意對已出售的商鋪進行初始登記，但被告自己持有的商鋪和地下空間至今都沒有完成，所以初始登記不能辦理的責(zé)任不在于被告，而是政府政策的原因；另外，根據(jù)預(yù)售合同補充條款一第四條第2款約定，經(jīng)政府有關(guān)部門批準的項目商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的變更，不視為被告違約，兩原告不得以此為由拒絕接受該房屋、提出退房或主張其他權(quán)益，現(xiàn)被告為了支持政府，向政府無償提供了5,000多平方米的公共場所，是為了滿足公共利益的需要，也是為了盡快讓政府批準房地產(chǎn)登記，反映了被告申請大產(chǎn)證的誠意，所以增加公共配套設(shè)施不屬于被告違約，被告不應(yīng)承擔違約責(zé)任。綜上所述，被告沒有違約，現(xiàn)兩原告是可以辦理小產(chǎn)證的，沒有任何障礙，所以兩原告的訴訟請求沒有任何依據(jù)。
　　第三人欽臣公司述稱，第一，兩原告主張的逾期辦證違約金是在兩原告和被告之間簽訂的商品房預(yù)售合同中約定的，第三人對辦理產(chǎn)證沒有合同義務(wù)，也沒有法定義務(wù)；第二，被告和第三人之間是包銷的法律關(guān)系，第三人按照被告指定的包銷價格將房價款支付給被告，第三人根據(jù)市場行情確定銷售價格，承擔銷售風(fēng)險，對外進行銷售，超過包銷價格也是第三人的合理收入。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年5月5日，被告新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)與第三人欽臣公司(作為買方，簽約乙方)簽訂《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》一份，合同約定：一、交易標的：乙方向甲方購買的店鋪為：上海市商品房預(yù)售許可證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號]所登記記載的備案類型為“用于銷售”的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍之內(nèi))，總建筑面積暫測為14,137.75平方米，具體室號詳見附件一：《上海市商品房預(yù)售許可證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號]》；二、總房價款：1、乙方購買上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價為56,000元；2、根據(jù)上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預(yù)測的房屋建筑面積，乙方購買上述房屋的總房價款暫定為：791,714,000元整；三、交易方式：1、乙方應(yīng)于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預(yù)售合同》，但乙方有權(quán)要求在2016年10月31日之前暫不進行上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案確認；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪變更購房人一次(未經(jīng)甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房兩次申請變更購房人的情況)，屆時甲方根據(jù)乙方的要求與乙方指定的關(guān)聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預(yù)售合同》(但此時該套店鋪應(yīng)立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù))，更名后的購房合同的房屋面積單價不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價56,000元整執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時，甲方有權(quán)將全部乙方已經(jīng)簽署但尚未申請將購房人變更為指定關(guān)聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預(yù)售合同》立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù)，乙方應(yīng)無條件予以配合。
　　2016年5月18日，原告劉某某、郭振華(作為買方，簽約乙方)與被告新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：第二條乙方向甲方購買申濱路519弄《新華聯(lián)國際中心》68號1層1層室，政府批準的規(guī)劃用途為店鋪，據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為32.42平方米，其中套內(nèi)建筑面積為32.02平方米，公用分攤建筑面積為0.40平方米，另有地下附屬面積0平方米(價格詳見補充條款)，該房屋建筑層高為4.5米；第三條乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(不包含房屋全裝修價格)為56,000元，根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為1,815,520元；第四條乙方購買該房屋的總房價款(含附件三中裝修、設(shè)備價格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格，本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動；第五條在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構(gòu)實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；2、甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過+3%(包括3%)，不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過-3%(包括-3%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權(quán)利；第七條乙方若未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之三計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當承擔賠償責(zé)任，賠償金額為總價房款的10%，甲方有權(quán)在乙方已支付的房價款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方，如乙方已支付的房價款不足賠償?shù)?，甲方有?quán)追索，甲方如行使解除合同權(quán)的，應(yīng)當書面通知乙方；第十條該房屋的交付必須符合取得建設(shè)工程竣工驗收報告；第十一條甲方定于2016年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外；第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，逾期超過90天，乙方有權(quán)單方面解除本合同；第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會同甲方對該房屋進行驗收交接，房屋交付的標志為乙方領(lǐng)取該房屋的鑰匙，在驗收交接時，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，同時，甲方應(yīng)當根據(jù)乙方要求提供實測面積的有關(guān)資料，甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔；第十四條在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件，甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)；合同附件一“付款方式和付款期限”約定：1、在簽署《上海市商品房預(yù)售合同》的當日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價款的50%支付首期款項，計915,520元，如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項中包含已支付相應(yīng)比例的定金；2、余款900,000元于簽約后兩個月內(nèi)即2016年7月18日之前以銀行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述約定按時、足額付款的，應(yīng)根據(jù)合同第七條相關(guān)約定承擔逾期付款的違約責(zé)任；4、乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件，無論何種原因(含國家調(diào)整按揭政策等)導(dǎo)致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準的貸款額度不足，乙方應(yīng)在本補充協(xié)議約定的期限內(nèi)向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方應(yīng)按本補充協(xié)議約定承擔違約責(zé)任；合同補充條款一約定：對本合同第二條作如下修改和補充：申濱路519弄《新華聯(lián)國際中心》68號1層1層室《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告》中記載的該房屋暫測建筑面積為32.42平方米，盡管如此，乙方已確認，在簽署本合同前，對該房屋作了實地查看，對該房屋的實際面積、格局、分隔及狀況已經(jīng)有了充分的了解和認識。乙方明白及確認，該房屋的實際面積、格局、分隔及狀況與包括但不僅限于該房屋的規(guī)劃報建、《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告》中該房屋的測繪結(jié)果及圖紙、該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(以下簡稱“大產(chǎn)證”)、樓書、本合同附件二及附件六有所差異，一切以該房屋交付時的實際面積、格局、分隔及狀況為準，乙方對此無任何異議；對房屋交付的補充約定：1、房屋交付具體時間以甲方交付通知載明的交房時間為準，乙方對此無異議，乙方應(yīng)于甲方的交付通知中所規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點與甲方辦理該商品房的交接手續(xù)。在交接商品房鑰匙后，即視為甲方已將該商品房交付乙方，如甲方交付通知中所規(guī)定的交付期限屆滿時，乙方未到甲方指定的地點與甲方辦理該商品房的交付手續(xù)，則自甲方發(fā)出的交付通知書中規(guī)定的交付期限的最后一日視為該商品房已按合同約定的標準交付予乙方；3、乙方須于辦理該商品房交付手續(xù)時與甲方或/和甲方指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)政府有關(guān)部門批準的物業(yè)服務(wù)合同(含《臨時管理規(guī)約》)，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費項目及價格，并按照物業(yè)的規(guī)定交納有關(guān)的物業(yè)管理費用及其他費用；……9、乙方為兩人或兩人以上聯(lián)名購房的，收房時其中任何一人的收房行為視為其他聯(lián)名購房人亦同意收房，任何一人收房行為的效力及于其他聯(lián)名購房人；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：甲方應(yīng)就履行申請登記備案事宜恪盡勤勉義務(wù)，但乙方應(yīng)于入住時及時繳納各項稅費、公共維修基金，并及時、完備提交相關(guān)資料(包括但不限于提交身份證件等，以相關(guān)部門要求為準)，乙方在辦理入住手續(xù)時，不交納契稅、公共維修基金、登記費等相關(guān)稅費及產(chǎn)權(quán)代辦費或提供相關(guān)資料不齊全或有瑕疵，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬證書無法辦理的，乙方自行承擔由此產(chǎn)生的一切法律風(fēng)險及責(zé)任；關(guān)于通知的約定：買賣雙方確認各自通訊聯(lián)系地址和聯(lián)系方式為合同中所填報的地址，雙方保證其留給對方的通訊聯(lián)系地址、電話、傳真的真實有效；合同及附件中約定之所有通知均應(yīng)采用書面形式，書面形式僅限于特快專遞(EMS)信件或手遞信件。上述合同還對其他事項亦作了約定。
　　2016年5月26日，被告新華聯(lián)公司出具《情況說明》一份，載明：根據(jù)新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司將其開發(fā)并取得預(yù)售證[閔行房管(2016)預(yù)備字000087號]用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司。根據(jù)《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉(zhuǎn)讓該商鋪，包括：現(xiàn)場銷售、客戶簽約、貸款、辦理產(chǎn)證等手續(xù)。
　　2016年11月28日，被告新華聯(lián)公司取得了上海新華聯(lián)國際中心商業(yè)廣場項目新建項目工程的《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》。
　　2017年12月7日，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會向上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局出具滬虹商管[2017]89號《關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號地塊房屋初始登記的函》一份，載明：該委收到新華聯(lián)公司關(guān)于《關(guān)于新華聯(lián)國際中心辦理房屋初始登記的申請》，經(jīng)核實：2017年5月5日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊項目通過建設(shè)項目規(guī)劃竣工驗收，但土地核驗工作中的補交地下土地出讓金及調(diào)整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項目的客觀需求，經(jīng)該委研究同意準予下列項目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計容面積71,936.70平方米，商業(yè)(含酒店)計容面積47,868.73平方米，合計119,805.43平方米：1、A區(qū)辦公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX號、XXX幢456弄25號、23幢456弄21號、22號，興虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)，賓館部分(22幢：泰虹路666、712號)；2、B區(qū)辦公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號)；3、C區(qū)已售商業(yè)部分(1幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號、70_71號、72號、73_75號、76_77號、78_79號、80_81號、82號、83號、85-93號、95-99號、100_101號、102號、103號，2幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號，泰虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號，興虹路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)。同時，暫停辦理下列項目合計21,927.97平方米及所有地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗后再行辦理。1幢(申濱路XXX弄XXX號、XXX號，申濱路XXX號、XXX號、XXX號、491_493號、495號、503_505號、507_509號、515號、473_515號)，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗工作。
　　2017年12月20日，被告新華聯(lián)公司取得了包括涉案商鋪在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)證書。
　　2018年2月1日，原告劉某某、郭振華以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，被告新華聯(lián)公司的銷售人員將部分購房者組建了一個名為“新華聯(lián)問題協(xié)調(diào)群”手機微信群。2018年3月5日，新華聯(lián)公司工作人員李美琦在該微信群中發(fā)出通知，將可以辦理小產(chǎn)證的名單(包括房屋室號、業(yè)主姓名)發(fā)送在微信群內(nèi)，表示需要盡快辦理產(chǎn)證的客戶可以聯(lián)系公司工作人員董學(xué)穎。原告劉某某、郭振華不在該名單之列。
　　還查明，被告新華聯(lián)公司于2016年9月21日收到兩原告支付的房款900,000元。2016年11月30日，原告郭振華與被告新華聯(lián)公司辦理了涉案商鋪的交接手續(xù)，當日雙方所簽署的《新華聯(lián)國際中心交房程序流轉(zhuǎn)表》中載明預(yù)測面積32.42平方米，實測面積32.23平方米，誤差-0.19平方米，面積補差退款金額為10,640元。后因面積誤差，被告新華聯(lián)公司發(fā)函通知兩原告測繪面積為32.54平方米，須補繳房款6,720元。2017年1月8日，被告并向兩原告出具了金額為1,822,240元的房屋銷售發(fā)票一份。此外，第三人欽臣公司于2016年5月18日開具《收據(jù)》一份，載明的收款金額為1,084,480元，收款事由為服務(wù)費，第三人欽臣公司于庭審中確認實際收到款項金額為1,084,480元。
　　訴訟中，兩原告確認涉案商鋪最終的結(jié)算金額為2,906,720元。
　　以上事實，由原告劉某某、郭振華共同提供的《上海市商品房預(yù)售合同》、個人業(yè)務(wù)回單、《收據(jù)》、發(fā)票、《新華聯(lián)國際中心交房程序流轉(zhuǎn)表》、通知函、名片、微信群記錄截屏，被告新華聯(lián)公司提供的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》的通知、關(guān)于審定虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設(shè)工程設(shè)計方案》的決定、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、關(guān)于印發(fā)《上海市地下經(jīng)營性用途建筑面積計算及分類規(guī)則》的通知、建設(shè)工程竣工驗收備案證書、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書、關(guān)于新華聯(lián)國際中心補繳地下土地出讓金的請示、關(guān)于新聯(lián)華購物中心提供社會公共服務(wù)面積的情況說明、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)18街坊地下空間規(guī)劃評估、關(guān)于調(diào)整虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)片區(qū)09地塊建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的申請、關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09號地塊房屋初始登記的函、不動產(chǎn)權(quán)證書、回復(fù)函、上海市國有建設(shè)用地土地核驗工作規(guī)范、上海新華聯(lián)國際中心項目工期評估報告、會議紀要、微信群記錄截屏，第三人欽臣公司提供的《上海新華聯(lián)國際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》、《情況說明》以及當事人陳述所證實。
　　本院認為，原告劉某某、郭振華與被告新華聯(lián)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，系雙方當事人的真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強制性規(guī)定，合同當屬有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)。本案中，兩原告作為買受方，在付清全部購房款后,其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標志是取得小產(chǎn)證。被告作為房屋出賣方，負有向買受方即本案兩原告按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日前交房，被告新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，雙方簽署交接書，之后15日內(nèi)辦理價格申報、過戶申請手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。故本院認為作為預(yù)售商品房的出賣人在約定的交房日應(yīng)當取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)被告新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致逾期取得小產(chǎn)證，被告新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然被告新華聯(lián)公司認為由于地下室經(jīng)營性用途建筑面積涉及到補交土地出讓金的因素，導(dǎo)致了涉案項目的竣工延期，進而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目應(yīng)當以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價款，而地下經(jīng)營性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫、工業(yè)、倉儲等進行分類。被告新華聯(lián)公司在實際建造過程中，進行了地下建筑的施工，其認為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅?，但是在被告新華聯(lián)公司實際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，實際卻用于商業(yè)、停車等經(jīng)營性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫、倉儲等地下建筑面積應(yīng)當計入地下經(jīng)營性用途的建筑面積。被告新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門簽訂了涉及到經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目的出讓合同，并且補繳相應(yīng)的土地出讓金，均是被告新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市相關(guān)規(guī)定，對于這些進行經(jīng)營性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納相應(yīng)的土地出讓金。即使被告新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對于地下建筑面積并未明確約定，但是被告新華聯(lián)公司在實際開發(fā)過程中對于經(jīng)營性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進而導(dǎo)致了整體項目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時與相關(guān)政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無充分證據(jù)足以直接證明系相關(guān)政府職能部門的原因?qū)е卤桓嫘氯A聯(lián)公司的大產(chǎn)證的辦理延誤，本院對被告新華聯(lián)公司所提出的上述辯稱意見不予采信。
　　依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
　　現(xiàn)本案的爭議焦點為原告劉某某、郭振華支付給第三人欽臣公司的服務(wù)費是否應(yīng)納入已付購房款總額中。雖然被告新華聯(lián)公司認為其與第三人欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但是對于兩原告而言，被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，第三人欽臣公司和被告新華聯(lián)公司并未向兩原告披露，兩原告僅以為第三人欽臣公司系被告新華聯(lián)公司的銷售代理公司，兩原告支付給第三人欽臣公司的所謂服務(wù)費就是購房款的一部分，預(yù)售合同的金額加上上述服務(wù)費的金額就是購房的總金額，故其向第三人欽臣公司支付的費用名為服務(wù)費，實際就是其支付的部分房款，因此，本院認為應(yīng)當以兩原告實際支付的購房款總額2,906,720元作為計算逾期辦理產(chǎn)證違約金的基數(shù)。同時依據(jù)上述法律規(guī)定，計算標準參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，鑒于兩原告據(jù)此要求被告賠付的逾期辦證違約金金額標準已足以彌補其經(jīng)濟損失，故本院對兩原告要求在此基礎(chǔ)再行上浮50%標準作為計算依據(jù)，本院不予支持。被告新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知，但本案兩原告并不屬于這些可以辦理小產(chǎn)證的業(yè)主之一，現(xiàn)兩原告要求被告支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告劉某某、郭振華以人民幣2,906,720元為本金，自2017年3月1日起至2018年3月1日止，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算的逾期辦證違約金。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費人民幣4,193.73元，由被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：石定偉

書記員：林??葉