原告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址：河北省石家莊市欒城區(qū)。
被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
統(tǒng)一社會信用代碼：91130100570093771G。
住所：河北省石家莊市橋西區(qū)新華路***號。
法定代表人：李建忠，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
被告：北京焦點互動信息服務(wù)有限公司。
統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
住所：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路**號**層****房間。
法定代表人：張雪梅，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：于曉燕，公司職員。

原告劉某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱智某房地產(chǎn)）、北京焦點互動信息服務(wù)有限公司（以下簡稱北京焦點公司）確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2018年8月16日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告劉某、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的委托訴訟代理人陳桂彬和張龍飛、被告北京焦點互動信息服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人于曉燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某向本院提出訴訟請求：一、請求確認(rèn)原告與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2017年3月27日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》為無效合同；二、請求判令被告北京焦點互動信息服務(wù)有限公司返還原告咨詢服務(wù)費10000元；三、訴訟費由兩被告共同承擔(dān)。事實及理由：原告于2017年3月22日向被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司交付10000元購房定金，預(yù)購被告開發(fā)的位于石家莊市欒城區(qū)的房屋。2017年3月27日雙方簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議》，當(dāng)天原告又補交了308322元首付款，之前交納的10000元定金直接轉(zhuǎn)化為首付款，即原告共交納首付款318322元。2018年2月3日原告與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《智某常春藤地下車位認(rèn)購協(xié)議書》，當(dāng)天交納10000元定金。被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司從雙方簽訂協(xié)議至原告向貴院提起訴訟之時一直未取得房屋預(yù)售許可證，被告的銷售行為嚴(yán)重違法了國家法律的強制性規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益。被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在明知沒有向相關(guān)部門進行價格備案的情況下，也沒有向社會公眾公布商品房銷售價格的情況下開始對房屋進行銷售，被告的銷售行為違反了國家政策規(guī)定又侵犯了原告的知情權(quán)，故此原告要求解除協(xié)議。原告于2017年3月22日與被告北京焦點互動信息服務(wù)有限公司簽訂《搜狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》，并向其支付10000元咨詢服務(wù)費，以便享受智某常春藤項目1萬抵3萬團購優(yōu)惠?！端?br/>狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》載明：放棄購房者，有權(quán)利申請退還咨詢服務(wù)費。因被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未取得商品房銷售許可證，房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)為無效合同。原告不能正常取得涉案商品房所有權(quán)，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失。因此被告北京焦點互動信息服務(wù)有限公司應(yīng)返還原告咨詢服務(wù)費。綜上，為維護原告的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，望依法裁判。
被告智某房地產(chǎn)辯稱，我方認(rèn)為房屋認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同，在簽約時未取得房屋預(yù)售許可證不影響預(yù)約合同的效力，在本案中被告已依約于2018年10月19日取得了涉案房屋的預(yù)售許可證，因此雙方簽訂的房屋預(yù)售協(xié)議合法有效。
被告北京焦點公司辯稱，我方與原告簽訂的團購優(yōu)惠告知書是雙方真實意思表示，我方已按照約定為原告提供了服務(wù)，我方與原告系服務(wù)合同關(guān)系，我方已履行服務(wù)義務(wù)，該服務(wù)費屬于我方提供服務(wù)所用，原告與開發(fā)商簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議與我方無關(guān)，并不影響我方履行完義務(wù)的事實，我方已經(jīng)依約為原告提供了團購優(yōu)惠服務(wù)，原告要求返還服務(wù)費的訴訟請求不合理，請求法院駁回原告的所有訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年3月22日原告劉某與被告北京焦點公司簽訂《搜狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》，并向其支付10000元咨詢服務(wù)費，告知書載明：“本人：劉某身份證號：，自愿繳納1萬元咨詢服務(wù)費，購買搜狐VIP愛家卡，成為搜狐VIP愛家卡會員，搜狐焦點網(wǎng)向搜狐VIP愛家卡會員提供團購優(yōu)惠服務(wù)。搜狐VIP愛家卡會員在開發(fā)商指定時間內(nèi)持搜狐焦點VIP愛家卡購買智某常春藤項目，享受購買開發(fā)商指定房源1萬抵3萬的團購優(yōu)惠。本人認(rèn)可：2，在簽訂購房合同前，本人已核實房屋開盤銷售價格及優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，購房合同一經(jīng)簽署，本人確認(rèn)搜狐焦點網(wǎng)的團購優(yōu)惠服務(wù)提供完畢?！?。2017年3月27日，原告劉某（乙方）與被告智某房地產(chǎn)（甲方）簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議約定：“一、房屋的基本情況，乙方自愿認(rèn)購甲方開發(fā)的智某?常春藤項目A1號樓3單元101室的房屋，暫定建筑面積127.71平方米，單價12358.64元平方米，房屋總價款為人民幣1578322元（大寫壹佰伍拾柒萬捌仟叁佰貳拾貳元整）二、付款方式2、銀行按揭：乙方于2017年3月27日交納首付款計人民幣318322元（叁拾壹萬捌仟叁佰貳拾貳元整）；剩余房款計人民幣1260000元，辦理銀行貸款。四、甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽定正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將房屋另售。六、乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對該房屋另售。八、甲乙雙方對本合同簽訂過程中知悉對方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。乙方在簽訂本合同時，對甲方項目建設(shè)現(xiàn)狀和項目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。”2018年10月19日，被告智某房地產(chǎn)取得涉案項目原告劉某購買樓號的《商品房預(yù)售許可證》。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否屬于預(yù)約合同，本案原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂認(rèn)購協(xié)議時已達成買賣房屋的合意，也就認(rèn)購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告智某房地產(chǎn)在本案起訴后雖取得房屋預(yù)售許可證明，但并非訴前取得，故原告劉某與被告智某房地產(chǎn)所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。本案中原告劉某與被告北京焦點公司簽訂《搜狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》是以原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議為目的的。由于原告劉某與被告智某房地產(chǎn)簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議認(rèn)定無效，故原告劉某與被告北京焦點公司簽訂《搜狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》的前提條件亦不存在，因此原告劉某簽訂的《搜狐焦點網(wǎng)團購優(yōu)惠告知書》應(yīng)認(rèn)定無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)予以返還，所以對原告劉某要求被告北京焦點公司返還咨詢服務(wù)費10000元的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2017年3月27日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效；
二、被告北京焦點互動信息服務(wù)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)返還原告劉某咨詢服務(wù)費10000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，減半收取25元由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期間屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費50元收款人：河北省石家莊市中級人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號：62×××47。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判員 邢輝

書記員： 李香翠