上訴人(原審原告)劉某某,無(wú)固定職業(yè)。公民。
委托代理人周明星,湖北漢江源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求,進(jìn)行調(diào)解、和解,代收法律文書(shū)等。
被上訴人(原審被告)袁某,公務(wù)員,公民。
被上訴人(原審被告)袁懷香,個(gè)體工商戶。
二被上訴人共同委托代理人董超,湖北文潤(rùn)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求,進(jìn)行和解,代收法律文書(shū)等。
原審第三人竹山縣豐森苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所地:湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)北大街102號(hào)。
法定代表人王同華,該公司董事長(zhǎng)。
上訴人劉某某因與被上訴人袁某、袁懷香,原審第三人竹山縣豐森苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)豐森苑房地產(chǎn)公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案,不服湖北省竹山縣人民法院(2015)鄂竹山民初字第00390號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2015年8月24日受理后,依法組成由審判員王廣泉擔(dān)任審判長(zhǎng),審判員柏媛媛、柯幻(主審)參加評(píng)議的合議庭,于2015年11月16日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉某某及其委托代理人周明星、被上訴人袁某、袁懷香及其共同委托的代理人董超到庭參加訴訟,原審第三人豐森苑房地產(chǎn)公司經(jīng)本院合法傳喚拒不到庭。經(jīng)合議庭評(píng)議,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某一審訴請(qǐng)法院依法判令:1、袁某、袁懷香申請(qǐng)執(zhí)行湖北省竹山縣供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋,應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行;2、湖北省竹山縣供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋歸劉某某所有。
一審法院查明:劉某某于2013年1月10日與豐森苑房地產(chǎn)公司簽訂了一份定房協(xié)議,約定購(gòu)買(mǎi)豐森苑房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋,面積為117.4平方米,單價(jià)為每平方米2600元,房屋總價(jià)款為305240元。并約定由劉某某給豐森苑房地產(chǎn)公司安裝供銷(xiāo)小區(qū)5號(hào)樓和6號(hào)樓的門(mén)窗工程款中的15萬(wàn)元抵付房款,由豐森苑房地產(chǎn)公司向劉某某出具了15萬(wàn)元購(gòu)房款收據(jù)一份。供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓竣工后,經(jīng)結(jié)算,豐森苑房地產(chǎn)公司單就7號(hào)樓欠劉某某工程款123737.8元未付。
另查明,2014年3月24日,豐森苑房地產(chǎn)公司以其在建的竹山縣供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元101、102、201、301、401、501、601、701號(hào)及2單元101號(hào)共9套房屋在房管部門(mén)辦理抵押登記后,向袁某、袁懷香各借人民幣100萬(wàn)元。2014年6月10日,借貸雙方又將上述9套房屋在房管部門(mén)辦理了商品房預(yù)告登記。因豐森苑房地產(chǎn)公司沒(méi)有如約還款,袁某、袁懷香于2014年8月13日向湖北省竹山縣人民法院提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V訟保全,竹山縣人民法院于2014年10月28日裁定對(duì)上述9套房屋予以查封。竹山縣人民法院于2014年10月30日和2014年11月3日分別對(duì)袁某、袁懷香與豐森苑房地產(chǎn)公司借款合同糾紛案作出(2014)鄂竹山民初字第01078號(hào)、第01079號(hào)民事判決,判決豐森苑房地產(chǎn)公司向袁某和袁懷香分別償還借款本金100萬(wàn)元,給付違約金63400元,同時(shí),袁某、袁懷香對(duì)上述9套房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。一審判決生效后,袁某、袁懷香于2014年11月26日向竹山縣人民法院申請(qǐng)執(zhí)行上述9套房屋以償還債務(wù)。在執(zhí)行過(guò)程中,劉某某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的中的7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋提出執(zhí)行異議。竹山縣人民法院審查后于2015年2月12日作出(2015)鄂竹山執(zhí)異字第00009號(hào)執(zhí)行裁定書(shū),裁定駁回劉某某的異議。劉某某對(duì)執(zhí)行裁定不服提起訴訟。
一審法院認(rèn)為,本案劉某某以兩種理由阻卻人民法院對(duì)爭(zhēng)議房屋的執(zhí)行。一種理由是,劉某某認(rèn)為其與豐森苑房地產(chǎn)公司之間門(mén)窗安裝工程是一種建設(shè)工程合同關(guān)系,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,對(duì)工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。本案爭(zhēng)議房屋為7號(hào)樓701號(hào)房屋,劉某某簽訂定房協(xié)議時(shí),是用5號(hào)樓和6號(hào)樓的工程款15萬(wàn)元作為定金預(yù)購(gòu)爭(zhēng)議房屋,這15萬(wàn)元由于不是7號(hào)樓房屋的工程材料款,不享有優(yōu)先受償權(quán)。而對(duì)于安裝7號(hào)樓門(mén)窗的工程材料款123737.8元,劉某某可以優(yōu)先受償。由于爭(zhēng)議房屋的價(jià)值高于劉某某享有的優(yōu)先受償性質(zhì)的工程材料款,劉某某可以另行主張優(yōu)先受償權(quán),但不能以此理由阻卻竹山縣人民法院執(zhí)行爭(zhēng)議房屋。第二種理由是,劉某某以消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的名義阻卻法院執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人,第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。根據(jù)劉某某與豐森苑房地產(chǎn)公司簽訂的定房合同約定的房屋面積和單價(jià)計(jì)算,劉某某總房款應(yīng)是305240元,而劉某某以工程款抵付的房款僅15萬(wàn)元,且尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù),竹山縣人民法院執(zhí)行涉案房屋符合法律規(guī)定。綜上,劉某某的訴訟請(qǐng)求依法不能支持。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條,最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定,判決:駁回劉某某的訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)50元,由劉某某負(fù)擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)部分一致。另查明,2014年1月10日,由豐森苑房地產(chǎn)公司出具的15萬(wàn)元收據(jù)中寫(xiě)明付款方式是抵工程材料款,用于定購(gòu)7號(hào)樓1單元701號(hào)房房款。2014年10月28日,由豐森苑房地產(chǎn)公司出具的收到劉某某購(gòu)房款155297.2元收據(jù)有豐森苑房地產(chǎn)公司加蓋的財(cái)務(wù)章,具體房號(hào)因筆誤將701號(hào)錯(cuò)寫(xiě)成702號(hào),對(duì)此,經(jīng)手人張某已出具說(shuō)明并在二審時(shí)出庭作證。豐森苑房地產(chǎn)公司的法定代表人王同華在一審時(shí)證實(shí)了拖欠劉某某工程款且雙方達(dá)成以房款抵扣工程款的事實(shí)客觀存在,故本院對(duì)劉某某將155297.2元工程款抵作剩余房款的事實(shí)予以認(rèn)可,因此,劉某某已經(jīng)付清了供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房的全部房款并占有該房屋。至于劉某某與豐森苑房地產(chǎn)公司之間有關(guān)工程款的其他問(wèn)題,不屬于本案必須查明的事實(shí),在本案中不做認(rèn)定。
本院認(rèn)為:劉某某以豐森苑房地產(chǎn)公司拖欠的工程款抵購(gòu)本案涉訴房屋的行為并不違反法律法規(guī)的規(guī)定,且雙方就此事達(dá)成合意,并簽訂有定房合同。至于定房合同中的時(shí)間有被更改過(guò)的痕跡,并不影響合同本身的效力,即使合同是之后補(bǔ)簽的,仍然是有效合同,且雙方履行了合同中約定的權(quán)利義務(wù)。劉某某已經(jīng)以豐森苑房地產(chǎn)公司拖欠的工程款抵付了7號(hào)樓1單元701號(hào)房的全部房款并占有該房屋(法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)抵購(gòu)房屋的工程款性質(zhì)進(jìn)行明確詳細(xì)的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)以雙方合意的意思表示為準(zhǔn)。)對(duì)于該部分抵作房款的工程款,劉某某喪失了其享有的作為建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán),同時(shí)取得作為普通消費(fèi)者對(duì)該房屋所享有的權(quán)利義務(wù)。劉某某作為本案涉訴房屋的買(mǎi)受人,其權(quán)利優(yōu)先于袁某、袁懷香對(duì)該房屋因抵押而產(chǎn)生且經(jīng)過(guò)生效判決確認(rèn)的優(yōu)先受償權(quán),故在袁某、袁懷香申請(qǐng)對(duì)該房屋予以執(zhí)行時(shí),劉某某提出異議阻止強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)予以支持。最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條第二款規(guī)定:“案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的,人民法院可以在判決中一并作出裁判?!眲⒛衬吃谝粚徠鹪V時(shí)請(qǐng)求確認(rèn)本案涉訴房屋歸其所有,其真實(shí)的意思表示是請(qǐng)求將房屋過(guò)戶至其本人名下。劉某某與豊森苑房地產(chǎn)公司之間已經(jīng)形成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,劉某某已經(jīng)抵付了全部房款并入住本案涉訴房屋,雖然豊森苑房地產(chǎn)公司履行了實(shí)際交房義務(wù),但是不動(dòng)產(chǎn)交付以辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),故豐森苑房地產(chǎn)公司有義務(wù)協(xié)助劉某某將本案涉訴房屋過(guò)戶至劉某某名下。綜上,一審判決認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤,導(dǎo)致實(shí)體處理結(jié)果錯(cuò)誤,應(yīng)予糾正。依照最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條,最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定,判決如下:
一、撤銷(xiāo)湖北省竹山縣人民法院(2015)鄂竹山民一初字第00390號(hào)民事判決;
二、停止對(duì)湖北省竹山縣供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行;
三、竹山縣豐森苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助劉某某將湖北省竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)供銷(xiāo)小區(qū)7號(hào)樓1單元701號(hào)房屋過(guò)戶至劉某某名下。
一審案件受理費(fèi)50,二審案件受理費(fèi)50元,共計(jì)100元,均由袁某、袁懷香負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 王廣泉 審判員 柏媛媛 審判員 柯 幻
書(shū)記員:王亮
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