原告（執(zhí)行案外人）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市西塞山區(qū)。
委托訴訟代理人：劉文兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系劉某某之父，住址同上。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司，住所地：黃石市黃石港區(qū)廣場路28號(hào)。
法定代表人：殷婷茹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：易楊，湖北善遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：湖北梅某美置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市花湖開發(fā)區(qū)大泉路6號(hào)。
法定代表人：王太平，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：李云能，該公司員工。

原告劉某某與被告黃石市黃石港區(qū)永某小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱：永某公司）、湖北梅某美置業(yè)有限公司（以下簡稱：梅某美公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年18月30日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某的委托訴訟代理人劉文兵、被告永某公司的委托訴訟代理人易楊、被告梅某美公司的委托訴訟代理人李云能到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、立即停止對(duì)位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）北大凱旋門第1幢2單元1201號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)該處房屋的查封，停止對(duì)該處房屋的拍賣。2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年8月30日，其與被告梅某美公司簽訂《商品房買賣合同》，購買梅某美公司開發(fā)的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村“北大凱旋門”第1幢2單元1201號(hào)房屋，雙方在合同中約定了房屋價(jià)格、付款方式等內(nèi)容。合同簽訂后，其支付了部分購房款，被告梅某美公司沒有履行房屋交付義務(wù)。被告永某公司系與梅某美公司、王太平、黃石國泰置業(yè)有限公司（以下簡稱：國泰公司）、黃石藍(lán)溪汽配商貿(mào)城管理有限公司（以下簡稱：藍(lán)溪汽配公司）借款合同糾紛執(zhí)行案件的申請(qǐng)人，梅某美公司系被申請(qǐng)人，在執(zhí)行程序中永某公司向黃石市中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)其購買的商品房進(jìn)行執(zhí)行，其對(duì)執(zhí)行提出異議申請(qǐng)，被黃石市中級(jí)人民法院作出的（2017）鄂02執(zhí)異166號(hào)執(zhí)行裁定駁回。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)”、《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二款“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”之規(guī)定，其對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利可以排除執(zhí)行。
被告永某公司辯稱，其對(duì)本案標(biāo)的擁有抵押權(quán)，法院執(zhí)行措施無任何不當(dāng)，原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。1、已經(jīng)生效的黃石市中級(jí)人民法院（2015）鄂黃石中民開初字第00033號(hào)民事判決已經(jīng)確認(rèn)永某公司對(duì)北大凱旋門項(xiàng)目中的363套房屋（含案涉房屋）于2013年9月25日在鄂州市房產(chǎn)局進(jìn)行了抵押登記，取得物權(quán)他項(xiàng)權(quán)證的事實(shí)，該判決還明確“永某公司對(duì)梅某美公司用于抵押的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)北大凱旋門項(xiàng)目1號(hào)樓135套、2號(hào)樓48套、3號(hào)樓60套、4號(hào)樓60套、5號(hào)樓60套計(jì)363套商品房有優(yōu)先受償權(quán)（詳見抵押房屋清單）?！币罁?jù)該生效判決，法院依法采取查封、評(píng)估、拍賣等執(zhí)行措施合法有據(jù)。2、梅某美公司未經(jīng)永某公司同意出售抵押物，侵害了永某公司的抵押權(quán)，該抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在本案中得到切實(shí)維護(hù)。原告簽訂商品房買賣合同時(shí)間在抵押權(quán)登記時(shí)間（2013年9月25日）以后，其購買的房屋屬于永某公司的抵押物，梅某美公司在出售房屋時(shí)，未經(jīng)得抵押權(quán)人的同意，也沒有將房屋已設(shè)置抵押的真實(shí)情況告知買受人，屬于欺詐簽訂的合同，該合同轉(zhuǎn)讓行為與《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用
若干問題的解釋》第六十七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定相悖，不能對(duì)抗抵押權(quán)。3、原告的訴訟請(qǐng)求不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。該司法解釋第二十七條規(guī)定“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！蹦壳?，我國法律、司法解釋對(duì)依法辦理抵押權(quán)登記的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗異議人的情形沒有作出除外規(guī)定。原告依據(jù)該司法解釋第二十九條之規(guī)定提起訴訟，但其情形與之不符。其一，本案出售房屋并沒有登記在開發(fā)企業(yè)名下，開發(fā)商并沒有對(duì)出售房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的初始登記；相反，全部出售房屋的物權(quán)登記權(quán)利人為永某公司；其二，原告與梅某美公司簽訂的商品房買賣合同合法，但并未發(fā)生法律效力。梅某美公司屬于無權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，屬于效力待定合同，因永某公司對(duì)合同效力不予追認(rèn)，合同無效。
被告梅某美公司無答辯意見，請(qǐng)求法院依法審理。
原告劉某某為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、身份證復(fù)印件，擬證明原告主體資格。
證據(jù)二、黃石市中級(jí)人民法院（2017）鄂02執(zhí)異166號(hào)執(zhí)行裁定書，擬證明案涉房屋被查封、其執(zhí)行異議申請(qǐng)被裁定駁回。
證據(jù)三、商品房買賣合同復(fù)印件一份，擬證明其2014年8月30日購買涉案房屋。
證據(jù)四、發(fā)票復(fù)印件，擬證明其支付房價(jià)98651元。
被告永某公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、黃石市中級(jí)人民法院（2015）鄂黃民開終字33號(hào)民事判決書，擬證明本案原告訴爭的房屋于2013年9月25日已經(jīng)抵押登記給永某公司，永某公司取得他項(xiàng)物權(quán)憑證。
證據(jù)二、黃石市中級(jí)人民法院（2016）鄂02執(zhí)66號(hào)查封公告，擬證明案涉房屋已被查封。
證據(jù)三、報(bào)案單，擬證明永某公司發(fā)現(xiàn)梅某美公司出售抵押房屋后，以該公司法人代表涉嫌合同詐騙報(bào)案，要求保護(hù)永某公司及房屋買受人利益。
被告梅某美公司沒有向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告梅某美公司對(duì)原告提交的證據(jù)均無異議。被告永某公司對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告商品房買賣合同沒有登記備案，不能達(dá)到證明目的。原告對(duì)被告永某公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二無異議，對(duì)證明三，認(rèn)為與其無關(guān)。被告梅某美公司對(duì)被告永某公司證據(jù)的真實(shí)性無異議。
上述證據(jù)，除永某公司提交的證據(jù)三是其單方提交的報(bào)案材料，不是證明案件事實(shí)的證據(jù)外，本院對(duì)其他證據(jù)的真實(shí)性予以采信，對(duì)擬證明內(nèi)容，結(jié)合案件事實(shí)進(jìn)行綜合認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：2014年8月30日，原告劉某某與被告梅某美公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告梅某美公司開發(fā)并已取得預(yù)售許可證的位于鄂州市花湖鎮(zhèn)××村（武黃高速出站口，迎賓大道以南）“北大凱旋門”第1幢2單元1201號(hào)房屋（3139.76元㎡，面積98.304㎡，總價(jià)款308651元，合同簽訂后，原告支付了部分購房款，但被告梅某美公司至今沒有履行房屋交付義務(wù)。事實(shí)上，該房屋于2013年9月25日已被抵押給永某公司，并在鄂州市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了抵押登記。2016年，本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人永某公司與被執(zhí)行人梅某美公司、王太平、國泰公司、藍(lán)溪汽配公司借款合同糾紛一案中，作出（2016）鄂02執(zhí)66號(hào)執(zhí)行裁定，于8月16日查封了被執(zhí)行人梅某美公司開發(fā)的“北大凱旋門”項(xiàng)目1號(hào)樓1-901號(hào)等計(jì)363套商住房屋（含本案案涉房屋）。原告認(rèn)為查封錯(cuò)誤，提出書面異議，后被裁定駁回，故提起案外人執(zhí)行異議之訴。

本院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)是原告作為案外人對(duì)涉案房屋主張權(quán)利是否可阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”,該項(xiàng)規(guī)定表明案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的除享有所有權(quán)可以阻止執(zhí)行外，尚未取得所有權(quán)，但享有應(yīng)當(dāng)向其交付的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的，原則上不能阻止執(zhí)行，也不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該司法解釋第28-30條即為除外規(guī)定，因此，永某公司認(rèn)為法律、司法解釋尚未作出除外規(guī)定，屬理解法律錯(cuò)誤。根據(jù)該司法解釋第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”之規(guī)定，原告對(duì)案涉房屋享有的應(yīng)向其交付的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是否可阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行，必須滿足上述三個(gè)條件。從審查情況來看，原告與梅某美公司的商品房買賣買賣合同是在法院查封之前簽訂，合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，但原告提供的發(fā)票等證據(jù)僅能夠證實(shí)其支付部分款項(xiàng)，不符合“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的條件，因此，其對(duì)案涉房屋的權(quán)利不能排除執(zhí)行。
綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九之規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯于湖北省高級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財(cái)政廳非稅收入財(cái)政專戶，賬號(hào)：05×××69-1。上訴人在上訴期間屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審判長 何秀星
審判員 戴俊英
審判員 盧麗華

書記員： 嚴(yán)彬彬