原告(反訴被告)：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　原告(反訴被告)：單某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　原告(反訴被告)：應曉媚，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　上述三原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：方新輝，上海明倫律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：陳金頂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　被告(反訴原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　上述兩被告(反訴原告)共同委托訴訟代理人：潘文策，上海李旭律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚與被告(反訴原告)陳金頂、陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)劉某某及三原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人方新輝，被告(反訴原告)陳金頂及兩被告(反訴原告)共同委托訴訟代理人潘文策到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告劉某某、單某某、應曉媚向本院提出訴訟請求：一、兩被告立即騰空上海市浦東新區(qū)御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號房屋，恢復原狀(指樓梯)后將房屋交還三原告；二、兩被告立即支付自2018年9月1日起至恢復、交還之日止的房屋使用費(暫計至2018年9月30日為270,000元，審理中明確為按鑒定結論每月240,800元計算)；三、沒收押金20,000元；四、兩被告結清自2018年8月25日起至實際恢復交還房屋日止的水電費。事實和理由：2008年6月1日，原告單某某、應曉媚與兩被告簽訂《房屋承租協(xié)議書》，將上海市浦東新區(qū)御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號四間三層房屋出租給兩被告。協(xié)議約定，租期十年，自2008年6月1日至2018年8月31日止，免收3個月租金；租金每年96萬元，從2013年9月1日起年租金改為1,056,000元；租期屆滿原告有權收回該房屋，被告應如期返還；租賃期間使用房屋發(fā)生的水電通訊設備及經(jīng)營所產(chǎn)生的費用均由被告承擔；20,000元押金待合同期滿恢復原樣后無息退還。后劉某某受讓323號、325號房屋產(chǎn)權。2015年9月23日，劉某某與兩被告達成補充協(xié)議。協(xié)議履行過程中，被告經(jīng)常拖延繳納租金。2016年，被告找理由少付租金264,000元。2018年初，被告還發(fā)生了因遲延繳納租金2個月導致原告發(fā)出解除通知后才支付的嚴重違約行為。合同到期前，原告已經(jīng)通知被告按合同約定在到期后恢復原狀、返還房屋，但被告拒不恢復、返還，并主張優(yōu)先承租權和賠償損失。審理中，原告增加訴訟請求：兩被告立即支付拖欠的租金264,000元。庭審中，原告撤回了要求恢復原狀、沒收押金以及結清自2018年8月25日起至實際恢復交還房屋日止水電費的訴訟請求。
　　被告陳金頂、陳某某共同辯稱，一、目前被告僅占用房屋的第一層，其余樓層都已經(jīng)騰空并通知原告，原告拒絕接收。雙方約定了優(yōu)先承租權，現(xiàn)不同意返還房屋第一層。二、同意支付第一層的房屋使用費，不同意支付第二、三層的房屋使用費。三、被告不拖欠原告2016年租金，如果拖欠也已經(jīng)超過了訴訟時效。
　　反訴原告陳金頂、陳某某向本院提出訴訟請求：一、反訴被告向反訴原告退還多收取的租金3,360,000元；二、反訴被告承擔反訴原告對房屋擴建投入的費用暫計60萬元整(具體以司法鑒定為準)；三、反訴被告按照2008年6月1日《房屋承租協(xié)議書》同等的條件與反訴原告繼續(xù)簽訂租賃合同；四、反訴被告賠償反訴原告裝修、裝潢等損失暫計人民幣50萬元整(具體以司法鑒定為準)。事實和理由：案涉房屋實際產(chǎn)權為兩層，反訴原告在合同期間按照三層房屋向反訴被告支付租金，反訴被告多收取一層的租金沒有事實和法律上的依據(jù)，構成不當?shù)美?，應予以返還。反訴原告經(jīng)反訴被告同意，投入巨資在原房屋中搭建一層，搭建物已與房屋形成附合，反訴被告應根據(jù)其過錯承擔相應的賠償責任。反訴被告曾多次明確向反訴原告承諾，租賃合同到期后反訴原告享有優(yōu)先承租權，因此反訴原告才對租賃物進行大量裝修以及搭建?，F(xiàn)反訴原告提出繼續(xù)租賃的請求，反訴被告卻予以拒絕，并稱已經(jīng)將房屋租賃給第三人，反訴被告的行為侵犯了反訴原告的合理期待利益，應當賠償反訴原告的損失。
　　反訴被告劉某某、單某某、應曉媚共同辯稱：涉案房屋原始結構為兩層，產(chǎn)權登記的總面積為1216.39平方米。由于一層層高較高，故原告在招商之前將一層隔為兩層，使用面積增加至1825平方米。被告在簽訂合同前對上述情況確認無誤，且《房屋承租協(xié)議書》中明確載明房屋為三層，總面積1825平方米。反訴被告按合同約定收取租金，不存在不當?shù)美?，不同意返還租金。反訴原告所謂投入巨資將一層搭建為兩層不屬實，不同意承擔搭建費用。反訴被告從未承諾所謂的優(yōu)先承租權，不同意續(xù)簽合同和賠償裝修損失。
　　經(jīng)審理查明：上海市浦東新區(qū)御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號房屋產(chǎn)權人原均為單某某、應曉媚，產(chǎn)權證記載上述房屋類型為店鋪，層數(shù)為2層，319號建筑面積306.7平方米，321號建筑面積303.23平方米，323號建筑面積303.23平方米，325號建筑面積303.23平方米。2012年，323號、325號房屋產(chǎn)權人變更為劉某某。
　　2008年6月1日，原告單某某、應曉媚(甲方)與被告陳金頂、陳某某(乙方)簽訂《房屋承租協(xié)議書》，約定甲方出租給乙方的房屋坐落在本市浦東新區(qū)御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號四間三層樓房屋，該房屋實測建筑面積1825平方米，土地用途為商業(yè)，房屋類型為店鋪，房地產(chǎn)權證證書編號：滬浦字(2008)029063、029546、029547、031169號，水、電到位的毛坯房屋。租賃期限為10年，自2008年6月1日至2018年8月31日。甲方同意提供給乙方裝修時間為叁個月，免收租金，乙方自2008年9月1日起向甲方支付租金。租金為每平方米每天1.45元，壹年計960,000元，每年分二次付清，先付后用，每次應提前30天向甲方支付租金，如乙方逾期不付租金，甲方有權單方解除本協(xié)議并沒收押金。第六年開始租金在原年租金(基礎上)提高10%，從2013年9月1日起每年租金為1,056,000元。租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期返還，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應于租賃期滿前壹個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。乙方對該房屋裝修需敲墻改動，甲方應同意配合，但乙方需交付甲方20,000元押金，作為修改樓梯押金。合同期滿，乙方應恢復原樣交還給甲方，同時甲方將無息退還押金20,000元給乙方。租賃期間，乙方有權將該房屋二樓、三樓進行招商或轉租。
　　《房屋承租協(xié)議書》簽訂后，單某某、應曉媚交付了房屋，陳金頂、陳某某支付了押金20,000元。陳金頂、陳某某對房屋進行了裝修，并在一樓部分房屋中注冊開設超市，又將部分房屋轉租他人。
　　2015年9月23日，劉某某、單某某、應曉媚與陳金頂、陳某某簽署《房屋租賃補充協(xié)議》，約定因房屋出租方權屬變動，經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議，2008年6月1日《房屋承租協(xié)議書》的權利義務，包括租期、租金不變，劉某某均予以承認延續(xù)。
　　因欠付2015年9月至2016年2月以及2016年3月至2016年8月的租金，陳金頂和劉某某于2016年2月29日、3月14日微信進行溝通。2016年2月29日，陳金頂：“現(xiàn)已經(jīng)轉了40萬，我過幾天再打給你，對不起，望諒解”。劉某某回復：“好的，收到，過幾天我再跟我姐他們說，不然難于說明說服他們接受，相互理解吧”。2016年3月14日，陳金頂：“我把我們說好的去年264,000+今年的528,000先打給你，外面的場地費用現(xiàn)在沒算好，等算好了再告知你”。劉某某：“你今天轉了292,000，前次400,000，還差100,000”。陳金頂：“我等下再轉”。劉某某：“好的，外面場地費用還要我們分擔呀，我還得跟我姐說這事啊”。陳金頂：“這個你自己可以去看的，經(jīng)過我們這一搞，菜場那邊已經(jīng)后悔把我們這邊封死，明顯我們比他們好了”。劉某某：“好吧，我再跟他們說，只是有點難以開口說這事?！苯?jīng)查，2016年2月29日，陳金頂轉賬支付劉某某400,000元；2016年3月14日，陳金頂轉賬支付劉某某292,000元；2016年3月14日，陳金頂通過上海申客隆超市有限公司轉賬支付劉某某100,000元。被告表示，2015年9月至2016年2月期間確實少付了264,000元，2015年與涉案房屋相鄰的菜場裝修，把涉案房屋攔住無法經(jīng)營，同時被告在門口綠化帶開通了一條通道，花費了很多費用，雙方協(xié)商一致，免除了該264,000元租金。原告承認2015年菜場裝修的事實，但認為雙方未達成免除租金的一致意見。
　　2018年4月6日，劉某某、單某某、應曉媚向陳金頂、陳某某發(fā)送《解除房屋租賃協(xié)議通知書》，主張被告應在2018年2月1日之前支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金，但經(jīng)催要并給予了2018年3月底前支付的期限，被告仍未支付，故決定即日起解除租賃協(xié)議。2018年4月13日，陳金頂轉賬支付劉某某5,280,000元。庭審中，原告表示2018年4月13日收到該款后，原告同意繼續(xù)履行合同。
　　2018年8月25日，劉某某通過微信告知陳金頂，表示租期屆滿后不再續(xù)租，要求做好搬離準備。
　　2018年8月27日，陳金頂通過微信回復了《商洽函》，表示雙方約定被告有優(yōu)先承租權；原告未提供發(fā)票，增加了被告負擔；房屋是二層，原告按三層收取的租金應返還；被告搭建的二層是違章建筑，無法辦理營業(yè)執(zhí)照，存在搭建和無法經(jīng)營的損失；被告對房屋進行了電力擴容，該部分應返還等；同時要求按約定繼續(xù)簽訂租賃合同。
　　2018年10月25日，陳金頂通過微信向劉某某又發(fā)送了《商洽函》，表示被告基于優(yōu)先承租權、損失賠償請求權、不當?shù)美颠€請求權繼續(xù)占用原告一樓的部分場地，建筑其余樓層部分效用與被告需求不匹配，且該部分樓層漏水問題長期未解決，被告已騰空該部分租賃場地，要求原告在三日內接收該部分場地，如原告拒絕接收，則該部分場地不能收取租金的損失被告不負責。劉某某則回復不同意部分移交，要求恢復原狀后一并移交。
　　雙方一致確認，原房屋一層已被隔為兩層，但雙方均主張系由己方進行的分隔。為此，原告補充提交了上海上實物業(yè)管理有限公司地杰國際城管理處F街坊的情況證明(另有該物業(yè)公司經(jīng)辦人簽名)，內容為產(chǎn)權人于2008年4月10日至物業(yè)管理處登記涉案房屋的裝修事宜，涉案房屋裝修后搭建為三層。該情況說明另附了相應的裝修登記電腦截屏。被告為此申請了證人季某某、胡某出庭作證，季某某稱自己是2008年6月向陳金頂承包涉案房屋拆除、搭建、裝修工程的老板，由其安排的工人拆除了四套房屋的隔墻、樓梯，并將一層分割搭建為兩層；胡某稱自己是季某某手下的工人，其參與將一層分割搭建為兩層。審理中，原告承認目前的隔層已經(jīng)與原告分割搭建時不同，因為被告承租后認為原分隔的一層太矮，所以拆除原隔層后重新進行了分隔。被告則否認原告交付房屋前已經(jīng)進行分隔。針對《房屋承租協(xié)議書》約定房屋為三層1825平方米，被告表示簽合同前主要由陳某某與原告協(xié)商，陳金頂僅在房屋外看到有三層的窗戶，簽約時單某某的父親出示了三層的產(chǎn)權證復印件，因此陳金頂未質疑。
　　經(jīng)原告申請，本院委托上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司對目前涉案房屋的租金價格進行鑒定，上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司于2019年2月11日出具滬國衡估字(2019)第0029號房地產(chǎn)估價報告，結論為涉案房屋(建筑面積共計1216.39平方米)于價值時點2018年9月的房屋租金為：月租金價格240,800元／月，日租金價格人民幣6.6元／平方米·天。估價報告特別提示：根據(jù)《上海市不動產(chǎn)登記簿》記載，估價對象所在部位原為1-2層，根據(jù)現(xiàn)場查勘，估價對象1層(1層層高約為6.4米)已被分割為2層(每層層高約3.2米)，因此估價對象現(xiàn)狀為3層。本次評估已考慮隔層對房屋租金的影響；截至現(xiàn)場查勘日，御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號已被全部打通。
　　原告對鑒定結論無異議。被告認為：1、評估結論價格過高，2、評估未區(qū)分三層每層的租金標準，3、評估報告中沒有作出評估結論的依據(jù)。鑒定單位當庭表示：鑒定采取了價格比較法和收益法結合的方法，不存在價格過高的問題；法院委托沒有要求區(qū)分各樓層；鑒定所依據(jù)的相關案例等材料保存在鑒定單位技術檔案中，不向當事人公布；鑒定結論是根據(jù)1216.39平方米計算的，由于房屋被分隔為三層，因此鑒定單位根據(jù)普通一層(3.2米層高)的價格，考慮二層的使用效率,對最終價格進行了修正。
　　被告另提出其反訴請求裝修等損失50萬元中包含電力擴容費用，因房屋電力容量不夠，被告向原告反映，原告讓被告自己擴容，被告花費10余萬元，現(xiàn)要求原告承擔10萬元。原告稱，被告提出過電力擴容，而且經(jīng)了解電力擴容不需要費用。
　　另外，針對部分房屋已經(jīng)轉租案外人以及房屋內注冊了超市分公司，雙方均表示不需要追加實際使用人為本案第三人。
　　本院認為，原、被告之間的《房屋承租協(xié)議書》合法有效，雙方均應恪守?，F(xiàn)租賃合同已經(jīng)到期，并無證據(jù)證明雙方之間存在優(yōu)先承租權的約定，故被告以優(yōu)先承租權為由繼續(xù)占用房屋，無法律依據(jù)。原告要求被告騰空并返還房屋的訴請，本院予以支持。被告要求按《房屋承租協(xié)議書》同等的條件繼續(xù)簽訂租賃合同的請求，予以駁回。
　　關于被告少付2015年9月至2016年2月期間租金264,000元：根據(jù)雙方庭審陳述，租賃期間確實發(fā)生了相鄰房屋裝修影響涉案房屋使用的情況，從2016年3月14日的微信內容看，原告對被告消息中“我們說好的去年264,000(元)”的內容未表示反對，且從之后原告再未催討該費用，尤其是2018年4月發(fā)送解除通知中也未再提及該費用等情況來看，可以認定雙方達成了免除該部分費用的一致意見。退一步說，即便雙方未就免除該部分租金達成一致意見，該筆租金應于2015年8月1日之前支付，2016年3月14日微信交涉過程視為原告提出履行請求訴訟時效中斷，則至2017年3月14日訴訟時效屆滿，原告該請求法院亦無法再予支持。
　　《房屋承租協(xié)議書》明確約定房屋為三層，實測建筑面積1825平方米，乙方有權將該房屋二樓、三樓進行招商或轉租。原告也提供了物業(yè)公司的情況說明，證明其自己進行了分隔。上述證據(jù)足以說明雙方簽約時房屋一層已經(jīng)進行過分隔。被告對簽約過程的說明顯然不符合常理，本院難以采納。被告申請的證人稱施工前不存在隔層，但兩位證人與被告有一定利害關系，除證人證言之外也沒有其他證據(jù)相印證，本院難以采納。綜上，本院認定房屋交付被告之前已經(jīng)存在隔層，被告承租期間重新進行了分隔。雙方合同約定的計租面積、單價、年租金均是雙方真實意思表示，被告要求原告返還租金無法律依據(jù)，該反訴請求不予支持。
　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持；但當事人另有約定的除外。第十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。本案雙方租賃期限已經(jīng)屆滿，被告要求原告賠償裝修損失，無法律依據(jù)，本院不予支持。將一層分隔為兩層，雖然表面上增加了房屋實際可使用的面積，但實際并未改變房屋整體，故不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的擴建，該分隔行為仍應視為裝修行為，同樣適用上述司法解釋第十二條的規(guī)定，在合同到期后不予賠償。至于被告提出的電力擴容費用，原告予以否認，被告未提供證據(jù)，本院難以采信；即便確實存在，也屬于被告為自己經(jīng)營需要而作投入，其要求原告承擔，也無法律依據(jù)。
　　被告逾期返還房屋，應當承擔相應的房屋使用費。本案四套房屋整體租賃，被告應該在合同到期后將房屋整體返還原告。被告主張已通知原告接收二、三層房屋，因此不承擔二、三層的房屋使用費，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納。由于本案租賃合同簽訂于2008年，合同約定的租金明顯低于目前的市場租金價格，故原告要求按照目前市場租金價格確定房屋使用費的意見，可予采納。滬國衡估字(2019)第0029號房地產(chǎn)估價報告程序合法、結論客觀，鑒定單位就被告的異議已當庭做出合理說明，該房地產(chǎn)估價報告可以作為本案的定案依據(jù)。鑒定結論根據(jù)目前房屋一層分隔為兩層的情況，對租金價格進行了調整、修正，鑒定的租金價格高于周邊沒有隔層的房屋，本院考慮到被告在原有隔層基礎上重新隔層投入了一定的費用，該投入與目前租金價格調整修正也有一定的關聯(lián)，故根據(jù)公平合理的原則，按鑒定的租金價格酌情予以調低確定房屋使用費。
　　被告已付的押金2萬元，原告應予返還，該款可直接沖抵被告應付費用。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)陳金頂、陳某某應于本判決生效之日起十日內騰空上海市浦東新區(qū)御青路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號房屋，并將房屋返還原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚；
　　二、被告(反訴原告)陳金頂、陳某某應于本判決生效之日起十日內給付原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚自2018年9月1日起至實際返還上述房屋之日止的使用費(按每月210,000元的標準計算)；
　　三、原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚返還被告(反訴原告)陳金頂、陳某某押金20,000元，該款可直接沖抵上述第二項判決確定的應付款項中相應金額；
　　四、駁回原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚要求被告(反訴原告)陳金頂、陳某某支付租金264,000元的訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)陳金頂、陳某某全部反訴請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,848元，減半收取4,424元，反訴案件受理費42,480元，減半收取21,240元，合計25,564元，由原告(反訴被告)劉某某、單某某、應曉媚負擔2,200元，被告(反訴原告)陳金頂、陳某某負擔23,364元。鑒定費30,600元，由被告(反訴原告)陳金頂、陳某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹