原告：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃石市黃石港區(qū)。
委托訴訟代理人：萬朝陽，湖北獬志律師事務(wù)所律師。
被告：武漢致盛集團(tuán)有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)長江日?qǐng)?bào)路28號(hào)。
法定代表人：鄧偉，董事長。
委托訴訟代理人：周翠紅，湖北成和誠律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韓靜，湖北成和誠律師事務(wù)所律師。

原告劉某與被告武漢致盛集團(tuán)有限公司（以下簡稱致盛公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某的委托訴訟代理人萬朝陽、被告致盛公司的委托訴訟代理人周翠紅、韓靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告致盛公司支付原告劉某延期交房違約金48000元（以交房款2500000元為基數(shù)，按日0.2‰的標(biāo)準(zhǔn)自2017年1月24日計(jì)算至2017年4月30日開通燃?xì)馊罩?，共?jì)96天）；2.被告致盛公司支付原告劉某延期交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料的違約金73836.05元（以房款2502917元為基數(shù)，按日0.1‰的標(biāo)準(zhǔn)自2017年3月31日計(jì)算至2018年1月20日，共計(jì)295天）；3.被告致盛公司退還物業(yè)費(fèi)900.90元（自2017年3月1日至2017年4月30日間的物業(yè)費(fèi)128.70㎡×3.5元月.㎡）；4.由被告致盛公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年11月26日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告劉某購買菱角湖壹號(hào)項(xiàng)目小區(qū)2號(hào)樓2單元21層4號(hào)房屋，面積為128.55㎡，單價(jià)為19447.685元㎡，總價(jià)為2500000元。原告劉某按約支付了購房款，但被告致盛公司未按約于2016年12月31日前交房。2017年1月23日，原告劉某接收不符合交房條件的房屋，實(shí)際面積為128.70㎡，購房款為2502917元。涉案房屋于同年4月30日才開通燃?xì)狻?018年1月22日，被告致盛公司未通知原告劉某領(lǐng)取辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的資料。被告致盛公司的前述行為嚴(yán)重侵害了原告劉某的合法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被告致盛公司辯稱，1.雙方已就逾期交房應(yīng)由被告致盛公司承擔(dān)的違約金協(xié)商一致，被告致盛公司早已實(shí)際履行，原告劉某為此曾向被告致盛公司出具《收條》并承諾不再因該逾期交房再向被告致盛公司提出任何主張或要求。故原告劉某無權(quán)就逾期交房又要求被告致盛公司承擔(dān)違約責(zé)任。2.小區(qū)天然氣通氣時(shí)間遲于交房時(shí)間，是因?yàn)槭姓涮自O(shè)施安裝延遲，不是被告致盛公司的原因所導(dǎo)致。房屋買賣合同并未約定燃?xì)忾_通的具體時(shí)間，被告致盛公司交付房屋時(shí)天然氣設(shè)施已經(jīng)到戶，符合交付條件，不存在違約。即使天然氣未開通，也僅僅是不符合交付條件，不屬于逾期交房。3.房屋權(quán)屬證明延期辦理是因政府政策及辦證機(jī)構(gòu)發(fā)生變更，相關(guān)權(quán)屬登記程序及要求發(fā)生變化造成，按合同約定，被告致盛公司不應(yīng)承擔(dān)延期辦證的違約責(zé)任。2016年，武漢市成立了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，2016年底將原由各區(qū)進(jìn)行的房產(chǎn)權(quán)屬初始登記收歸該中心統(tǒng)一辦理。被告致盛公司與原告的房屋買賣合同簽訂時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心沒有成立，所有的房屋權(quán)屬初始登記均由各區(qū)房地局辦理。被告致盛公司根據(jù)當(dāng)時(shí)政策的規(guī)定及辦證期限的要求，約定了辦理房屋初始登記的時(shí)間。該約定時(shí)限并未考慮到權(quán)屬登記部門及登記要求、流程發(fā)生變更的情形，2017年房屋權(quán)屬登記由初始登記變更為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是被告致盛公司無法預(yù)見到的，屬于重大情勢變更，因該政策發(fā)生的變化導(dǎo)致的影響被告致盛公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。即使被告致盛公司要承擔(dān)違約責(zé)任，原告劉某也未提供證據(jù)證明其逾期辦證受到的損失，其要求的違約金金額過高，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?.根據(jù)合同法規(guī)定，違約金和損失不能重復(fù)計(jì)算，原告劉某既要求被告致盛公司支付違約金又要求退賠物業(yè)費(fèi)損失的請(qǐng)求屬于重復(fù)計(jì)算，不應(yīng)得到支持。且物業(yè)費(fèi)并非由被告致盛公司收取，原告劉某收房后，即使房屋存在燃?xì)馕撮_通，也不影響原告劉某的居住，原告劉某也應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)，該物業(yè)費(fèi)并非其損失。故原告劉某請(qǐng)求退賠物業(yè)費(fèi)屬于重復(fù)計(jì)算損失，沒有法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。5.原告劉某的訴請(qǐng)存在矛盾、重復(fù)之處。綜上所述，被告致盛公司認(rèn)為原告劉某的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本案認(rèn)定的事實(shí)如下：原告劉某、被告致盛公司于2015年11月26日簽訂《武漢市商品房買賣合同》約定，買受人（指原告劉某）購買出賣人（指被告致盛公司）投資建設(shè)的菱角湖壹號(hào)項(xiàng)目中位于2號(hào)樓2單元21層4號(hào)房屋，面積為128.55平方米，單價(jià)每平方米為19447.685元，總計(jì)房款2500000元。合同第九條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、……7、燃?xì)猓汗芫€（煤氣表）到戶，客戶憑使用證或開戶通知單到燃?xì)夤鹃_戶。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告知買受人。合同第十一條約定：逾期交房超過90日后……，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。自本合同第九條約定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價(jià)款萬分之二的違約金。合同第十六條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的，雙方同意按下列第3項(xiàng)處理。1、……3、買受人同意出賣人將房地產(chǎn)初始登記期限延長為180日，即出賣人應(yīng)在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如因出賣人的責(zé)任造成買受人不能如期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日應(yīng)按該商品房總金額的萬分之一向買受人支付違約金。合同附件五第二條約定涉案房屋前期物業(yè)費(fèi)為每月每平方米為3.50元。合同附件六第七條約定，關(guān)于不可抗力等不可歸責(zé)于賣方原因的補(bǔ)充約定：在下列情況下，賣方有權(quán)相應(yīng)順延本房地產(chǎn)的交付期限、無須承擔(dān)延期交付和延期辦證的違約責(zé)任。1、國家法律法規(guī)、政策變更或政府專業(yè)部門、機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定發(fā)生變更；2、受政府相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)控制的市政配套設(shè)施批準(zhǔn)或安裝延遲或影響，且賣方出示相關(guān)主管部門或機(jī)構(gòu)證明文件的。
簽訂合同當(dāng)日，原、被告簽訂《裝修合同》約定，甲方（指原告劉某）同意由乙方（指被告致盛公司）選聘具有裝修資質(zhì)的專業(yè)裝修公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，乙方應(yīng)確保于2016年12月31日前完成房屋的裝修、交付。
前述合同簽訂后，原告劉某按約支付了購房款。涉案房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。原告劉某于2017年2月25日收到被告致盛公司交付的房屋鑰匙等物品。同日，原告劉某向被告致盛公司出具《收條》一份，該《收條》載明：“今收到涉案房屋延期交房違約金計(jì)11500元，除此外，本人不再因該延期交房而向貴公司提出任何主張或要求”。同日，原告劉某與被告致盛公司簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，確認(rèn)涉案房屋實(shí)際測量面積為128.70平方米，出賣人應(yīng)補(bǔ)收2917元，總房款應(yīng)為2502917元。涉案房屋于同年4月30日開通燃?xì)?。被告致盛公司?017年9月20日向武漢市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心提交涉案樓盤的相關(guān)資料，于同年12月28日辦畢《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明》（法定辦理時(shí)限為30個(gè)工作日，承諾時(shí)限為20個(gè)工作日）。
另查明，2015年12月9日，被告致盛公司與武漢市天然氣有限公司簽訂《燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)施工委托合同》，該合同第二條約定:武漢市天然氣有限公司于2015年12月30日進(jìn)場施工，2016年5月20日工程竣工通氣（具體以長江日?qǐng)?bào)路配套中壓管竣工通氣后15個(gè)工作日為準(zhǔn)）。同年12月31日，被告致盛公司向武漢市天然氣有限公司支付管網(wǎng)建設(shè)安裝費(fèi)1435200元。2015年12月3日，武漢市天然氣有限公司向被告致盛公司出具《工作聯(lián)系函》稱，原進(jìn)場施工時(shí)間順延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹號(hào)燃?xì)夤艿拦こ逃?017年1月16日辦理《武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證》。同年1月17日，被告致盛公司向武漢市天然氣有限公司提交書面申請(qǐng)，要求盡快配套燃?xì)鈿庠矗詽M足居民生活用氣需要。
還查明，涉案樓盤即菱角湖壹號(hào)位于武漢市人民政府規(guī)劃的黃孝河管廊建設(shè)工程項(xiàng)目中的北湖西路到長江日?qǐng)?bào)路標(biāo)段工程范圍內(nèi)，規(guī)劃部門要求該路段的管線鋪設(shè)工程與管廊建設(shè)工程應(yīng)同步進(jìn)行。因市政道路工程未啟動(dòng)，長江日?qǐng)?bào)路配套中壓管至今未施工，故影響武漢市天然氣有限公司未能按《燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)施工委托合同》約定的日期完成合同義務(wù)，導(dǎo)致涉案樓盤遲延辦理《武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證》。
再查明，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）于2015年3月1日施行，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱細(xì)則）于2016年1月1日施行。武漢市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2016年6月成立，此后武漢市不動(dòng)產(chǎn)登記中心均按前述《條例》和《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定辦理相關(guān)權(quán)籍調(diào)查及登記手續(xù)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)予認(rèn)定。雙方均應(yīng)按合同約定享受權(quán)利和履行義務(wù)。
關(guān)于逾期交房問題。雙方就被告致盛公司遲延向原告劉某交付房屋問題在交房時(shí)已達(dá)成一致處理意見，由被告致盛公司向原告劉某支付違約金11500元，原告劉某不再因該延期交房向被告致盛公司提出任何主張，原告劉某并向被告致盛公司出具《收條》予以說明。故對(duì)原告劉某要求被告致盛公司支付延期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。合同雖約定被告致盛公司應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前交房，但簽訂合同當(dāng)日原告劉某、被告致盛公司又簽訂《裝修合同》，約定被告致盛公司應(yīng)于2016年12月31日前完成房屋的裝修、交付，因此實(shí)際上被告致盛公司應(yīng)于2016年12月31日前交房，被告致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，即符合交房條件，原告劉某于2017年2月25日收房時(shí)已經(jīng)具備合同約定的交房條件，此時(shí)原告劉某收取11500元違約金并向被告致盛公司出具的《收條》，雖為格式條款，但并非單方面免除被告致盛公司的責(zé)任、加重原告劉某的責(zé)任及排除劉某的主要權(quán)利，故原告劉某稱收條中放棄權(quán)利的格式條款因違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無效的理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
雙方合同約定的交房條件中關(guān)于燃?xì)獾募s定為：“燃?xì)猓汗芫€（煤氣表）到戶，客戶憑使用證或開戶通知單到燃?xì)夤鹃_戶”，并未約定通氣為交房條件，交房之前菱角湖壹號(hào)燃?xì)夤艿拦こ桃呀?jīng)辦理《武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證》，符合約定的交房條件，天然氣未實(shí)際開通，屬于交付瑕疵而不屬于延期交房，不能以未通氣主張逾期交房的違約責(zé)任。被告致盛公司的該辯稱理由成立。關(guān)于收房后不能及時(shí)使用燃?xì)馑斐傻膿p失，劉某可依法另行主張權(quán)利。
關(guān)于延期交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料的問題。原告劉某請(qǐng)求致盛公司支付延期交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料的違約金實(shí)質(zhì)上是主張致盛公司承擔(dān)遲延辦理完房地產(chǎn)初始登記的違約責(zé)任。雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十六條約定：被告致盛公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因被告致盛公司的責(zé)任造成原告劉某不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的，原告劉某同意被告致盛公司將房地產(chǎn)初始登記期限延長為180日，即被告致盛公司應(yīng)在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如因被告致盛公司的責(zé)任造成劉某不能如期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日應(yīng)按該商品房總金額的萬分之一向原告劉某支付違約金。根據(jù)該約定，被告致盛公司應(yīng)于2017年8月24日前辦理完房地產(chǎn)初始登記。被告致盛公司實(shí)際于2017年12月28日辦理完房地產(chǎn)初始登記，逾期126天。故被告致盛公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為31536.75元（2502917元×0.1‰×126天）。被告致盛公司稱逾期取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記原因系重大情勢變更的證據(jù)不充分，本院不予支持。被告致盛公司請(qǐng)求調(diào)減違約金數(shù)額，因其未舉證證明合同約定的違約金數(shù)額過高，故本院對(duì)其該主張不予支持。
關(guān)于原告劉某主張的物業(yè)費(fèi)損失問題。原告劉某請(qǐng)求被告致盛公司賠償其物業(yè)費(fèi)損失的原因仍因被告致盛公司遲延交房所致，而雙方已就被告致盛公司遲延交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任協(xié)商一致且被告致盛公司已經(jīng)通過支付違約金的形式承擔(dān)了民事責(zé)任，現(xiàn)原告劉某又提出要求被告致盛公司賠償因其遲延交房造成的物業(yè)費(fèi)損失，屬重復(fù)主張權(quán)利，本院不予支持。被告致盛公司的抗辯有理，本院予以采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第七十七條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢致盛集團(tuán)有限公司向原告劉某支付延期交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料的違約金31536.75元；
二、駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。負(fù)有履行金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件受理費(fèi)2754元，減半收取計(jì)1377元，由原告劉某負(fù)擔(dān)1023元（已付），被告武漢致盛集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)354元（此款原告劉某墊付，由被告武漢致盛集團(tuán)有限公司隨上述判決款項(xiàng)一并給付給原告劉某）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 胡琦

書記員： 王倩