劉某
仇文（湖北鼎君律師事務(wù)所）
王云俊
胡某
王某
熊藝

原告劉某。
委托代理人仇文，湖北鼎君律師事務(wù)所律師。
委托代理人王云俊。
被告胡某。
第三人王某。
委托代理人熊藝。
原告劉某訴被告胡某、第三人王某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月12日受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員賈繼祠獨任審判，于2014年10月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某及其委托代理人仇文、王云俊、被告胡某、第三人王某及其委托代理人熊藝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告胡某及第三人王某在庭審中未向本院提交任何證據(jù)。
為查明案件事實，本院從已審結(jié)的離婚訴訟（1998）東民初字第241號案件中調(diào)取了該案的民事調(diào)解書。該調(diào)解書的原告為王某、被告為胡某，該調(diào)解書確認(rèn)了王某與胡某離婚的同時，確認(rèn)位于東西湖區(qū)吳家山教師進(jìn)修學(xué)校的兩室一廳住房一套屬王某與胡某共同所有。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告劉某對本院調(diào)取的（1998）東民初字第241號民事調(diào)解書無異議，并表示原告在購買被告房屋時，已經(jīng)盡到了足夠的注意義務(wù)，其并不知道房屋屬胡某與王某共有，根據(jù)證明、權(quán)屬登記證件，其有理由相信胡某能夠處置該房屋，胡某交付房屋已有14年，胡某、王某從未向其主張權(quán)利，其已是事實上的房屋所有權(quán)人，辦理房屋過戶手續(xù)也不是強制性的手續(xù)。
被告胡某對原告劉某提交的證據(jù)1、2、3及本院調(diào)取的（1998）東民初字第241號民事調(diào)解書均無異議，只是表示國有土地使用權(quán)證更換過，何時更換的新證不清楚。
第三人王某拒絕對證據(jù)1、3質(zhì)證；認(rèn)為證據(jù)2與其無關(guān)；對本院調(diào)取的（1998）東民初字第241號民事調(diào)解書，王某的委托代理人認(rèn)為真實性有異議，需要核對原件，王某本人對證據(jù)無異議。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)即原告劉某提交的1、3及對本院調(diào)取的（1998）東民初字第241號民事調(diào)解書，本院對其證據(jù)效力予以確認(rèn)；對當(dāng)事人有異議的證據(jù)，即原告劉某提交的證據(jù)2，本院認(rèn)證意見是:
鑒于該系列證據(jù)均有原件，第三人王某也未對真實性提出異議，本院對其證據(jù)效力予以確認(rèn)，至于王某有異議的關(guān)聯(lián)性問題，其效力是否及于王某的問題，本院將在后文對此進(jìn)行闡述。
本院根據(jù)以上有效證據(jù)及各方當(dāng)事人在庭審中的陳述，綜合認(rèn)定本案案件事實如下:
1994年8月15日，武漢市東西湖區(qū)房地產(chǎn)管理局填發(fā)房屋所有權(quán)證，該證記載內(nèi)容為:“房屋座落:×路一號；幢號:進(jìn)-1；房號:2；建筑結(jié)構(gòu):磚混；層數(shù):6；建筑面積（平方米）:74.81、備注第五層；所有權(quán)人:胡某；所有權(quán)性質(zhì):私有”，登記的共有人欄為空。
武漢市東西湖區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校向劉某出具證明一份，該證明內(nèi)容為:“原我校胡某×路一號二單元五樓××號房，建面74.81㎡。其產(chǎn)權(quán)屬個人所有。特此證明”。
2000年1月27日，胡某（甲方）與劉某（乙方）簽訂協(xié)議書，約定甲方愿將吳家山東西湖某樓二單元五樓2門二室一廳74.81平方米房屋賣給乙方，總價49，000元。乙方向甲方首付定金1，000元，余款48，000元7日內(nèi)付清，同時甲方應(yīng)向乙方交出房屋所有鑰匙和房產(chǎn)證，甲方收到定金后于2000年1月30日前搬出房屋。協(xié)議還約定了在甲方搬離前的水電費、物業(yè)費由誰承擔(dān)、違約責(zé)任等其他事項。
同日，劉某向胡某支付了2，000元，胡某向劉某出具收條一張。
2000年1月29日，劉某向胡某支付剩余購房款47，000元，胡某向劉某出具金額為49，000元的購房款收條一張。
同日，胡某向劉某出具一份保證書，表示其已將房屋賣給劉某，房屋產(chǎn)權(quán)及所有手續(xù)歸劉某所有，雙方之間的買賣協(xié)議生效，其本人債權(quán)債務(wù)與劉某無關(guān)。
此后胡某向劉某交付了房屋鑰匙、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，并搬離房屋。
雖然胡某搬離房屋后，劉某即對該房屋占有、使用至今，但一直并未將該房屋的所有權(quán)和國有土地使用權(quán)過戶至自己名下。
依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告劉某與被告胡某于2000年1月27日簽訂的協(xié)議書有效；
二、駁回原告劉某其他訴訟請求。
案件受理費3，063元（減半收取，原告已預(yù)交），由被告胡某負(fù)擔(dān)，由被告胡某向原告劉某支付。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費6，126元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九十三條 ?、第九十七條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告劉某與被告胡某于2000年1月27日簽訂的協(xié)議書有效；
二、駁回原告劉某其他訴訟請求。
案件受理費3，063元（減半收取，原告已預(yù)交），由被告胡某負(fù)擔(dān)，由被告胡某向原告劉某支付。

審判長：賈繼祠

書記員：趙靚