原告：劉三美，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)，
委托訴訟代理人：徐文華，湖北傳強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
被告：高某勤（曾用名高少勤），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)，
委托訴訟代理人：李玉玲（高某勤之女），住湖北省武漢市蔡甸區(qū)。
委托訴訟代理人：何帆，男，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)，系武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民委員會(huì)推薦。
第三人：李榮貴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)，
委托訴訟代理人：謝曉昌，湖北維勒律師事務(wù)所律師。
第三人：李丑合，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地湖北省漢川市，現(xiàn)住湖北省武漢市蔡甸區(qū)，

原告劉三美與被告高某勤請(qǐng)求確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年1月3日立案后，2017年3月7日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡(jiǎn)易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，依照原告劉三美的申請(qǐng)，本院通知李榮貴、李丑合作為本案的第三人參加訴訟，于2017年4月17日再次公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告劉三美及其委托訴訟代理人徐文華、被告高某勤的委托訴訟代理人李玉玲、何帆、第三人李榮貴及其委托訴訟代理人謝曉昌、第三人李丑合均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉三美向本院提出并變更訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告間關(guān)于武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村七組萬(wàn)家咀104號(hào)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：1997年10月19日，劉三美經(jīng)武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民肖某介紹，并經(jīng)該村村民委員會(huì)的干部同意，以4200元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了高某勤位于武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村七組萬(wàn)家咀104號(hào)的房屋（用地面積約106.5㎡）。劉三美付清房款后，高某勤將集體土地建設(shè)用地使用證原件交付劉三美，至此原、被告間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢。劉三美于2005年1月9日取得武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村的戶籍。2016年10月，高某勤之夫李榮貴向武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民委員會(huì)聲稱對(duì)涉案房屋擁有所有權(quán)，妨礙劉三美行使該房屋的權(quán)益，故原告劉三美訴至法院。
被告高某勤辯稱，原、被告間并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而是房屋租賃合同關(guān)系；即使雙方系房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因涉案房屋系高某勤與其夫李榮貴婚后共同財(cái)產(chǎn)，而李榮貴對(duì)高某勤處分涉案房屋并不知情，事后亦表示不同意，且劉三美向高某勤購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)并非武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民，故劉三美與高某勤的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效；原、被告間房屋交易行為距今已近20年，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告劉三美的訴訟請(qǐng)求。
第三人李榮貴述稱：我與高某勤系夫妻關(guān)系，涉案的房屋系婚后共同修建，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，高某勤無(wú)權(quán)獨(dú)自處分；劉三美購(gòu)房時(shí)并非武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民，并不具備在該村購(gòu)房的資格；劉三美的主張超過(guò)訴訟時(shí)效。
第三人李丑合述稱：我與劉三美系親戚關(guān)系。2008年，我與劉三美達(dá)成口頭協(xié)議，其將涉案房屋以4200元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給我，并將集體土地建設(shè)用地使用證原件交付給我，此后我在該處房屋居住至今。2016年9月，武漢市蔡甸區(qū)奓山街拆遷辦擬與我簽訂房屋拆遷協(xié)議，但因高某勤之夫李榮貴阻撓，導(dǎo)致拆遷辦將涉案房屋的拆遷事宜擱置。我并不是武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村村民，清楚與劉三美的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，現(xiàn)同意將涉案房屋返還給劉三美，因雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所產(chǎn)生的損害賠償事宜，不要求在本案中處理，由我與劉三美自行協(xié)商。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1、原告劉三美提交證人肖某、劉某的證言，擬證明劉三美以價(jià)款4200元向高某勤購(gòu)買(mǎi)104號(hào)房屋的事實(shí)。被告高某勤對(duì)證人肖某、劉某的證言有異議，認(rèn)為劉某與劉三美系親屬關(guān)系，且兩證人對(duì)房屋交易過(guò)程并不完全知情，雙方的確協(xié)商過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，但由于購(gòu)房?jī)r(jià)格未能談妥，致使房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未能達(dá)成，我遂將房屋出租給劉三美，并收取租金人民幣2400元，同時(shí)“房產(chǎn)證”原件出借給劉三美查看后一直未收回。經(jīng)審查，證人肖某、劉某的證言中的部分內(nèi)容能夠與原、被告及第三人李榮貴當(dāng)庭的陳述能夠相印證，證言內(nèi)容較被告高某勤的辯解及第三人李榮貴的陳述更符合常理，且被告未能提供反證，故本院對(duì)證人肖某、劉某證言依法予以采信。2、原告劉三美所提交戶口本，擬證明劉三美于起訴前已取得武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村戶籍，具備在該村購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為雙方發(fā)生交易時(shí)劉三美并不具備在武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村購(gòu)房的資質(zhì)。經(jīng)審查，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原戶籍所在地為湖北省××埫口鎮(zhèn)××號(hào)的原告劉三美通過(guò)其姐劉某得知，被告高某勤因在奓山街聯(lián)富路58號(hào)修建房屋需要資金，擬將其位于武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村七組104號(hào)的三間瓦房（以下簡(jiǎn)稱104號(hào)房屋）出售，經(jīng)該村與高某勤同族的嫂子肖某介紹，原告劉三美與被告高某勤口頭協(xié)商購(gòu)買(mǎi)104號(hào)房屋事宜。1997年10月18日，原告劉三美向被告高某勤支付房款4200元，高某勤遂將104號(hào)房屋的集體土地建設(shè)用地使用證原件交付劉三美，并將房屋騰退后交由劉三美居住。2004年，原告劉三美將104號(hào)房屋出借給第三人李丑合居住。2008年，原告劉三美將該房屋以4200元轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人李丑合，并將房屋集體土地建設(shè)用地使用證原件交給李丑合，其一直在該房屋居住至今。2016年9月，因第三人李丑合所居住的104號(hào)房屋一直未修繕成為危房，武漢市蔡甸區(qū)奓山街辦事處擬將該處房屋拆遷，其招商引進(jìn)辦公室與李丑合簽訂房屋拆遷協(xié)議時(shí)，李榮貴向該村委會(huì)主張104號(hào)房屋的權(quán)屬，致拆遷協(xié)議未能達(dá)成。
另查明，第三人李榮貴與被告高某勤于1978年11月10日登記結(jié)婚，被告高某勤系湖北省武漢市奓山街瑠環(huán)村村民，李榮貴屬城鎮(zhèn)居民。104號(hào)房屋系原告高某勤以其個(gè)人名義于1991年6月向原漢陽(yáng)縣土地管理局申請(qǐng)獲批后，在該塊住宅用地上所修建，用地面積106.5㎡。原告劉三美戶籍于2005年1月9日因搬遷由湖北省××埫口鎮(zhèn)××號(hào)遷至湖北省武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村，第三人李丑合戶籍所在地系湖北省××鄉(xiāng)團(tuán)結(jié)村××組。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、原告劉三美與被告高某勤關(guān)于104號(hào)房屋交易行為的法律關(guān)系應(yīng)如何認(rèn)定？本院認(rèn)為，被告高某勤因在奓山街新建房屋需要資金，有意出售位于武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村的104號(hào)房屋，原告劉三美獲悉相關(guān)信息后與高某勤協(xié)商，可見(jiàn)原、被告系為房屋買(mǎi)賣(mài)而進(jìn)行磋商；從磋商的結(jié)果看，劉三美向高某勤支付房款4200元，高某勤在收取房款后將104號(hào)房屋的集體土地使用權(quán)證原件交給劉三美，并將房屋騰退交由其居住，因而，原告劉三美與被告高某勤的交易行為更符合農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的特征。關(guān)于被告高某勤主張雙方系房屋租賃關(guān)系的辯解意見(jiàn)，本院認(rèn)為，高某勤收取劉三美房款交付房屋權(quán)屬證書(shū)及房屋后，在雙方無(wú)任何親屬或其他關(guān)系的情況下，一直未向?qū)Ψ绞杖》课葑饨鹈黠@不符合常理；如果雙方系房屋租賃，作為出租方的高某勤斷無(wú)可能將房屋權(quán)屬證書(shū)原件一直交由承租方劉三美進(jìn)行保管，且承租人將房屋多年來(lái)交于其他人居住，被告高少勤亦未提出異議直至得知104號(hào)房屋將拆遷，故本院對(duì)被告高某勤的辯解意見(jiàn)依法不予支持，原告劉三美與被告高某勤間系農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
二、關(guān)于原告劉三美與被告高某勤農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力判斷？本院認(rèn)為，原告劉三美與被告高某勤均具備完全民事行為能力，雙方關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的行為系各自真實(shí)意思表示，雖然劉三美購(gòu)買(mǎi)高某勤房屋時(shí)并非瑠環(huán)村村民，但起訴前其戶籍已遷至瑠環(huán)村，其購(gòu)買(mǎi)該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)房屋的行為效力已經(jīng)得到補(bǔ)正，該農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)不具備《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形，故原告劉三美與被告高某勤間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。關(guān)于被告高某勤及第三人李榮貴抗辯104號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李榮貴不知情亦不同意，高某勤自行處分該房產(chǎn)行為無(wú)效的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條“……夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”的規(guī)定，高某勤出售房屋時(shí)正值其家庭在奓山街新建房屋需要資金，劉三美購(gòu)房時(shí)有理由相信其出售房屋的決定系夫妻共同意思表示，且劉三美購(gòu)房時(shí)已支付合理的對(duì)價(jià)，故本院對(duì)被告高某勤及第三人李榮貴的意見(jiàn)依法不予支持。訴訟時(shí)效適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，本案系確認(rèn)之訴，并不適用兩年的訴訟時(shí)效，故被告高某勤及第三人李榮貴主張?jiān)鎰⑷赖脑V請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效的意見(jiàn)，本院依法不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條、第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告劉三美與被告高某勤關(guān)于武漢市蔡甸區(qū)奓山街瑠環(huán)村萬(wàn)家咀104號(hào)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
本案訴訟費(fèi)100元，由被告高某勤負(fù)擔(dān)（原告已墊付，執(zhí)行時(shí)由被告返還）。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 方雯
審判員 肖新
人民陪審員 李曉林

書(shū)記員： 何曉瑞