原告：凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬文夷，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告：李某。
　　原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司(以下簡稱“凱德公司”)與被告李某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案受理，依法適用簡易程序，并于2018年12月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人汪瀅，被告李某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提起訴訟請求：1.確認(rèn)原告與被告之間的《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》于2018年5月15日解除；2.判令被告支付自2018年2月部分租金及2018年3月1日至2018年5月15日的租金人民幣153,239.07元(以下幣種均為人民幣)，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日起第二日至實(shí)際支付之日止每日按照當(dāng)月應(yīng)付租金的0.1%計算的逾期付款違約金；3.判令被告支付自2018年2月1日至2018年5月15日的物業(yè)管理費(fèi)19,803.30元，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日起第二日至實(shí)際支付之日止每日按照當(dāng)月應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)的0.1%計算的逾期付款違約金；4.判令被告支付自2018年2月起至2018年5月的電費(fèi)10,702.50元，以及自2018年5月16日起至實(shí)際支付之日止每日按照拖欠電費(fèi)的0.1%計算的逾期付款違約金；5.判令被告支付自2018年2月起至2018年4月的水費(fèi)486.39元，以及自2018年5月16日起至實(shí)際支付之日止每日按照拖欠水費(fèi)的0.1%計算的逾期付款違約金；6.判令被告支付裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)95,880.22元；7.判令被告已經(jīng)支付的租賃保證金160,000.74元不予返還；8.判令被告支付提前解除《租賃合同》違約金303,184.08元；9.判令被告支付自2018年5月16日起至2018年6月11日止，按照每日5,260.11元計算的房屋占用費(fèi)，共計142,022.94元；10.判令被告支付自2018年6月15日起按照每日5,260.11元計算的逾期注銷工商違約金,要求計算至實(shí)際注銷之日止。庭審中，原告明確第2、3項訴請逾期付款違約金起算時間從2018年5月2日開始。又因訴訟中被告向原告支付了水費(fèi)486.39元，故原告撤回了上述第5項訴請。
　　事實(shí)和理由：原告與被告于2016年12月21日簽訂《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，約定被告承租“凱德七寶購物廣場”XX層XX號(以下簡稱涉案房屋)，租賃期限截止至2020年2月17日。此后，被告由于經(jīng)營不善，向原告申請?zhí)崆敖K止涉案房屋的租賃合同，并與原告簽署了《解除“租賃合同”協(xié)議書》。然而被告并未履行上述解除協(xié)議約定的全部義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。現(xiàn)原告于2018年6月11日自行收回房屋。原告認(rèn)為，上述租賃合同及解除協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，系合法、有效，雙方均應(yīng)恪守。然而被告拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等款項，逾期將涉案房屋恢復(fù)原狀并返還，以及逾期辦理工商手續(xù)的行為有違雙方約定，給原告造成重大損失，故原告向法院提起訴訟。
　　被告辯稱：其承租涉案房屋只是做小生意的，商鋪門口的燈一直不亮，原告也沒有更換過。由于生意不好，2018年2月開始被告就付不出租金了，原告也勸其撤退。5月15日被告在物業(yè)看管下撤出涉案房屋。其對租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)金額沒有異議，保證金沒收不同意，原告曾說保證金可以抵扣上述費(fèi)用。房屋占用費(fèi)原告沒有說過，被告不知情。5月15日被告撤場后，16日原告就進(jìn)行拆除了。滯納金也不同意的，經(jīng)營已經(jīng)很困難了，本金交不出了，滯納金也不同意支付。提前解除合同違約金不同意支付，是原告讓被告不要繼續(xù)承租的。
　　原告為證明其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，證明原告與被告就涉案房屋租賃事宜的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定；
　　2、《解除“租賃合同”協(xié)議書》，證明經(jīng)原、被告協(xié)商一致，租賃合同于2018年5月15日解除，但被告至今未按該協(xié)議書的約定履行義務(wù)；
　　3、工商信息，證明被告仍以涉案房屋為注冊地址。
　　被告對證據(jù)1無異議。對證據(jù)2認(rèn)為其沒有簽訂過，只是原告讓其在一份還款協(xié)議的材料上簽了字，簽字后其也沒拿到這份材料，確實(shí)也沒有按照協(xié)議還款。對證據(jù)3無異議，工商登記信息確實(shí)沒有注銷，但會盡快注銷。
　　被告在本案中未向本院提交證據(jù)。
　　本院對雙方無異議的原告證據(jù)1、證據(jù)3予以確認(rèn)并在卷佐證。對雙方有爭議的原告證據(jù)2，本院認(rèn)為，該證據(jù)有原件與之核對，被告雖予以否認(rèn)但并無相反證據(jù)，本院確認(rèn)該證據(jù)的證明效力。
　　根據(jù)原告提交的證據(jù)，以及雙方當(dāng)事人的庭審陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于上海市閔行區(qū)七莘路XXX號房屋的所有權(quán)人為案外人上海金球投資控股有限公司【原上海金球(集團(tuán))有限公司】。
　　原告凱德公司于2005年取得涉案房屋所有權(quán)人許可，獲得對外分割、轉(zhuǎn)租的權(quán)利。
　　2016年12月21日，原告凱德公司(出租方、甲方)與被告李某(承租方、乙方)簽訂《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，約定：專用條款：甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市閔行區(qū)七莘路XXX號凱德七寶購物廣場被稱為“凱德七寶購物廣場”XX層XX號。甲乙雙方同意，該房屋用于計算租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)及其他費(fèi)用的租用面積為186.86平方米。該房屋的租賃期自甲方同意的裝修期屆滿次日起3年的時間，即2017年2月18日至2020年2月17日。甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起57天的裝修期，即2016年12月23日至2017年2月17日。保底租金：按租用面積計算。第一個至第二個租金計收年度的含稅月保底租金額為每平方米240元。含稅月保底租金為44,846.4元。第三個租金計收年度的含稅月保底租金額為每平方米255元。含稅月保底租金為47,649.3元。提成租金：第一個至第二個租金計收年度的含稅月提成租金為，按乙方該年度每個日歷月營業(yè)額的11%計算的金額。第三個租金計收年度的含稅月提成租金為，按乙方該年度每個日歷月營業(yè)額的12%計算的金額。乙方應(yīng)于本合同簽訂之前或房屋交付時(以日期在先者為準(zhǔn))向甲方支付房屋租賃保證金160,000.74元。甲方目前對該房屋的含稅物業(yè)管理費(fèi)暫時按照租用面積每平方米每月30.42元核算，即該房屋的每月含稅物業(yè)管理費(fèi)為5,684.28元。乙方應(yīng)于租賃期限屆滿之日或本合同提前終止之日向甲方交還該房屋。乙方逾期不交還房屋的，甲方除按照本合同13.2條約定執(zhí)行外，甲方還有權(quán)要求乙方按每日每平方米28.15元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期期間的房屋占用費(fèi)，同時，乙方還應(yīng)承擔(dān)該房屋在占用期間內(nèi)所發(fā)生的一切其他費(fèi)用，如造成甲方其他損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付裝修押金。乙方應(yīng)當(dāng)于本合同租賃期滿或本合同解除、撤銷或確認(rèn)無效后的三十日內(nèi)辦妥以該房屋為注冊地址或營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)。否則，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于每平方米28.15元的違約金。乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事業(yè)保證金29,897.6元。若乙方不論任何原因?qū)嶋H租賃不滿通用條款20.1條規(guī)定的租賃期和/或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金和/或物業(yè)管理費(fèi)和/或宣傳推廣費(fèi)。通用條款：……其后各月預(yù)付的租金，應(yīng)由乙方于每月第一個工作日或之前向甲方付清。如乙方違反本合同之約定，則甲方有權(quán)以租賃保證金抵扣乙方應(yīng)付款項(但乙方無權(quán)用租賃保證金抵扣應(yīng)付租金以及其他費(fèi)用)，和/或作為甲方因此而遭受損失之賠償，和/或根據(jù)本合同規(guī)定不予返還。乙方擅自中途退租的，甲方有權(quán)選擇要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠或者解除本合同并按本合同12.2條處理。乙方逾期支付租金和/或本合同第四條約定的各項費(fèi)用(包括未補(bǔ)足租賃保證金不足部分)的，每逾期一日，則應(yīng)按逾期之款項的0.1%向甲方支付違約金。關(guān)于合同變更和解除，雙方在12.2條約定：甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租賃保證金和其他費(fèi)用均不予退還。同時，乙方還須支付給甲方相當(dāng)于當(dāng)年六個月的租金、六個月的物業(yè)管理費(fèi)及六個月的市場推廣費(fèi)之和的金額作為違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)因此給甲方造成的損失的，乙方應(yīng)補(bǔ)足甲方損失額與違約金之間的差額：逾期支付租金或其他任何應(yīng)付款項超過一個月的……
　　合同簽訂后，雙方各自履行相應(yīng)的義務(wù)。
　　2018年2月開始，因經(jīng)營困難，被告開始欠付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。
　　2018年5月15日，原告作為甲方、被告作為乙方簽訂《解除“租賃合同”協(xié)議書》一份，約定：鑒于甲乙雙方已于2016年12月21日簽訂了關(guān)于02層42號房屋編號為MLEAS-2051-A-2016-IC0155的《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，對《租賃合同》解除的相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：1、甲、乙雙方同意于2018年5月15日解除《租賃合同》。2、該房屋的交還：2.1、乙方應(yīng)于2018年5月15日將該房屋恢復(fù)原狀交還甲方。2.2、乙方交還該房屋時，若甲方發(fā)現(xiàn)該房屋或裝修、設(shè)備和設(shè)施被損壞或遺失的。甲方有權(quán)要求乙方賠償。2.3、如乙方未依據(jù)本協(xié)議的約定交還該房屋，甲方有權(quán)按照每日每平方米28.15元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取占用期間的房屋使用費(fèi)，并按照《租賃合同》相關(guān)約定執(zhí)行。3、甲、乙雙方確認(rèn)：截至(止)至2018年5月15日，乙方尚拖欠該房屋2018年2月部分、3月及4月1日至4月15日租金及物業(yè)管理費(fèi)123,326.7元，2018年2月至2018年3月水電費(fèi)6,527.65元，2018年4月16日起至2018年5月15日租金及物業(yè)管理費(fèi)49,715.67元，2018年4月至2018年5月水電費(fèi)以實(shí)際賬單為準(zhǔn)。乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日或之前付清上述款項。4、因乙方申請?zhí)崆巴俗?，?dǎo)致“租賃合同”被提前解除的，故乙方同意：乙方根據(jù)“租賃合同”支付的租賃保證金160,000.74元，公共事業(yè)保證金29,897.6元，共計189,898.34元，將用于抵扣本協(xié)議第三條乙方拖欠的部分款項(即2018年4月16日起至2018年5月15日的租金、物業(yè)管理費(fèi)以及2018年4月及以后的水電費(fèi))，抵扣剩余部分，甲方不再予以返還，并歸甲方所有；未予抵扣的欠費(fèi)，乙方應(yīng)當(dāng)于本協(xié)議簽訂之日或之前向甲方付清。5、乙方逾期支付以上費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)按未付金額的千分之一向甲方支付違約金，逾期支付超過15天的，甲方有權(quán)通過訴訟或其他途徑向乙方追索。6、乙方應(yīng)在2018年6月14日前，辦理完畢以該房屋為工商注冊登記地址的工商變更登記/或注銷手續(xù)。若乙方逾期辦理，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于每日每平方米28.15元的違約金，逾期超過15天的，甲方有權(quán)通過訴訟或其他途徑要求乙方履行義務(wù)。7、若乙方逾期交還該房屋的，甲、乙雙方確認(rèn)：乙方放棄在該房屋中所有財產(chǎn)的權(quán)利，而由甲方任意處置，且該房屋內(nèi)的所有添附物及動產(chǎn)歸甲方所有；同時，若甲方將該房屋恢復(fù)原狀的，則有關(guān)恢復(fù)原狀費(fèi)用(包括恢復(fù)原狀費(fèi)及處置有關(guān)財產(chǎn)的費(fèi)用)由乙方承擔(dān)，而乙方對恢復(fù)原狀的費(fèi)用金額沒有任何異議。8、甲、乙雙方同意：在乙方按約定期限履行完畢本協(xié)議全部義務(wù)后，甲方將不再根據(jù)“租賃合同”有關(guān)約定追究乙方提前退租的違約責(zé)任；否則，甲方除有權(quán)要求乙方按本協(xié)議承擔(dān)有關(guān)付款義務(wù)外，還有權(quán)根據(jù)“租賃合同”12.2條及其他相關(guān)約定追究乙方提前解除“租賃合同”的違約責(zé)任。9、2018年5月16日起，甲方有權(quán)將該房屋另行出租。10、本解除協(xié)議未盡事宜參照“租賃合同”執(zhí)行。11、本協(xié)議一式貳份，甲方執(zhí)壹份，乙方執(zhí)壹份，自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。
　　因被告未履行上述解約協(xié)議，原告于2018年6月11日自行收回了涉案房屋，并向本院提起訴訟。
　　另查明，被告于2019年1月9日注銷了涉案房屋上工商登記手續(xù)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。支付租金系被告作為承租人的主要合同義務(wù)，被告理應(yīng)按約及時足額支付。然被告在履約過程中拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已構(gòu)成違約。根據(jù)原、被告就合同解除相關(guān)事宜達(dá)成的《解除“租賃合同”協(xié)議書》，雙方之間房屋租賃合同于2018年5月15日解除，故本院確認(rèn)原、被告簽訂的房屋租賃合同于2018年5月15日解除之事實(shí)。
　　協(xié)商一致解除合同的實(shí)質(zhì)是當(dāng)事人在合同履行過程中以新的合意變更之前的合意，因此在原、被告簽訂《解除“租賃合同”協(xié)議書》后，被告應(yīng)按照該協(xié)議書約定的條款處理房屋租賃合同解除后果。因此，原告訴請被告支付拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)之訴請，符合雙方的協(xié)議約定，本院予以支持。被告同時還應(yīng)按約承擔(dān)逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及逾期工商注銷的違約金。對于逾期支付各項費(fèi)用以及逾期辦理工商注銷手續(xù)的違約金，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌定逾期支付各項費(fèi)用的違約金為日萬分之六，逾期辦理工商注銷手續(xù)違約金為每日200元。對于滯納金的起算時間，因合同約定支付時間為每月第一個工作日，經(jīng)查2018年5月的第一個工作日為5月2日，故本院調(diào)整滯納金起算時間為2018年5月3日。
　　雖然《解除“租賃合同”協(xié)議書》第4條約定了租賃保證金及公共事業(yè)保證金可以予以退還，但由于被告并未按照該協(xié)議書履行，因此根據(jù)該協(xié)議書第8條之約定，原告仍可按照房屋租賃合同第12.2條、第23.3條約定向被告主張沒收已支付的租金、租賃保證金及其他費(fèi)用，要求被告補(bǔ)足裝修期租金及物業(yè)管理費(fèi)，并可向被告主張解約違約金。對于解約違約金的金額，本院考慮到解約違約金主要彌補(bǔ)的是原告房屋空置期損失以及原告已沒收被告租賃保證金之事實(shí)，酌定被告還應(yīng)向原告支付解約違約金150,000元。原告已收取被告的公共事業(yè)保證金29,897.6元，應(yīng)當(dāng)返還被告。
　　至于房屋占有使用費(fèi)，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償”之規(guī)定，原告在與被告簽訂《解除“租賃合同”協(xié)議書》后應(yīng)及時收回涉案房屋。雖原告自認(rèn)于2018年6月11日才收回涉案房屋，但根據(jù)雙方《解除“租賃合同”協(xié)議書》第2.1條、第9條之約定，原告有權(quán)于2018年5月16日起將房屋另行出租，因此，對于未及時收回房屋而造成的擴(kuò)大損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，對于原告此項訴請本院不予采納。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司與被告李某之間的《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》于2018年5月15日解除；
　　二、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司2018年2月部分租金及自2018年3月1日起至2018年5月15日止的租金人民幣153,239.07元，以及以人民幣153,239.07元為基數(shù)，自2018年5月3日至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期付款違約金；
　　三、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司自2018年2月1日起至2018年5月15日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣19,803.3元，以及以人民幣19,803.3元為基數(shù)，自2018年5月3日至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期付款違約金；
　　四、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司自2018年2月起至2018年5月15日止的電費(fèi)人民幣10,702.5元，以及以人民幣6,041.26元為基數(shù)，自2018年5月16日起至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期付款違約金；
　　五、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)人民幣95,880.22元；
　　六、被告李某已經(jīng)支付的租賃保證金人民幣160,000.74元，原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司不再予以返還；
　　七、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司提前解除《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》違約金人民幣150,000元；
　　八、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司逾期工商注銷違約金人民幣41,800元；
　　九、原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告李某返還公共事業(yè)保證金人民幣29,897.6元；
　　十、駁回原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計人民幣7,208.18元，由被告李某負(fù)擔(dān)人民幣4,252.83元，由原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,955.35元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陳??潔

書記員：李雪雯