原告：凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬文夷，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告：上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王棟，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張燕。
　　委托訴訟代理人：張毅霞，上海恒杰律師事務(wù)所律師。
　　原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司(以下簡稱“凱德公司”)與被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司(以下簡稱阿某某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月22日立案受理，依法適用簡易程序，并于2018年12月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人汪瀅，被告的委托訴訟代理人張燕、張毅霞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提起訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原告與被告之間的《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》于2018年7月28日解除；2.判令被告支付自2018年6月1日起至2018年7月28日的租金人民幣39,887.81元(以下幣種均為人民幣)，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日起第二日至實(shí)際支付之日止每日按照當(dāng)月應(yīng)付租金的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；3.判令被告支付2018年6月1日至2018年7月28日的物業(yè)管理費(fèi)5,789.61元，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日起第二日至實(shí)際支付之日止每日按照當(dāng)月應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；4.判令被告支付2018年6月1日至2018年7月28日的市場推廣費(fèi)951.61元，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日起第二日至實(shí)際支付之日止每日按照當(dāng)月應(yīng)付市場推廣費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；5.判令被告支付自2018年6月起至2018年8月的水、電費(fèi)2,326.45元，以及自2018年9月1日起至實(shí)際支付之日止每日按照拖欠水電費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；6.判令被告已經(jīng)支付的租賃保證金79,500元不予返還；7.判令被告支付提前解除《租賃合同》違約金147,000元；8.判令被告自2018年7月29日起按照每日2,614元支付房屋占用費(fèi),計(jì)算至2018年9月6日為104,560元。庭審期間，原告明確第2、3、4項(xiàng)訴請(qǐng)中，逾期付款違約金計(jì)算時(shí)間從2018年7月2日開始。
　　事實(shí)和理由：原告與被告于2017年10月26日簽訂《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，約定被告承租“凱德七寶購物廣場”XX層XX號(hào)(以下簡稱涉案房屋)，租賃期限截止至2020年12月31日。房屋租賃合同簽訂后，原告依約履行自身各項(xiàng)義務(wù)。但是被告卻自2018年6月起拖欠涉案房屋的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等款項(xiàng)。為此原告分別于2018年7月10日和2018年7月16日以律師函形式要求被告支付欠款并繼續(xù)履行合同，并告知了拒不履行的法律后果，但被告仍未履行。因此，原告于2018年7月24日以律師函形式通知被告于2018年7月28日解除租賃合同，并要求被告支付拖欠的款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任。原告認(rèn)為，上述租賃合同系雙方真實(shí)意思表示、合法、有效，雙方均應(yīng)恪守。然而被告拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等款項(xiàng)的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，給原告造成重大損失，故原告向法院提起訴訟。
　　被告辯稱：對(duì)訴請(qǐng)1，原、被告之間的租賃合同于2018年8月21日雙方協(xié)商一致解除。8月21日被告在經(jīng)過原告同意之后將鑰匙返還，原告也已經(jīng)確認(rèn)收到。對(duì)訴請(qǐng)2，2018年6月1日至7月28日租金金額予以認(rèn)可，違約金不予認(rèn)可。被告出現(xiàn)了資金無法周轉(zhuǎn)，不存在惡意不支付租金的情形。被告及時(shí)告知了原告，根據(jù)合同第4.1條，在未及時(shí)支付租金的情況下，保證金可以抵扣租金。被告在原告處交納有租賃保證金79,500元，公共事業(yè)保證金8,000元，裝修保證金24,500元。對(duì)訴請(qǐng)3物業(yè)管理費(fèi)，被告同意支付，但被告認(rèn)為應(yīng)在物業(yè)保證金里予以抵扣。對(duì)于訴請(qǐng)4市場推廣費(fèi)，被告不同意支付。本案是租賃合同，市場推廣費(fèi)原告無事實(shí)依據(jù)進(jìn)行主張，原告沒有證據(jù)證明進(jìn)行了市場推廣，被告租賃合同無法履行，也是因?yàn)榻?jīng)營不好。違約金也不同意支付。對(duì)于訴請(qǐng)5，2018年6月1日至2018年8月21日的水電費(fèi)被告同意支付，但應(yīng)按實(shí)際支付，違約金不同意支付。被告在原告處繳納有物業(yè)保證金，該費(fèi)用應(yīng)在物業(yè)保證金中予以抵扣。對(duì)訴請(qǐng)6不予認(rèn)可，租賃合同中雙方約定租賃保證金用途是在被告無法正常支付租金的情況下予以抵扣，原告此項(xiàng)訴請(qǐng)與租賃保證金用途相違背。即使合同約定租賃保證金不予返還，合同是原告起草，因此原告訴請(qǐng)也是無事實(shí)、法律依據(jù)的。對(duì)訴請(qǐng)7，不同意支付違約金。合同中雖約定有違約金，但本案原告訴請(qǐng)滯納金、違約金都是一個(gè)含義，都是為了在被告無法履行合同義務(wù)時(shí)彌補(bǔ)原告損失。一般按照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，最多不超過3個(gè)月，因此該違約金金額也是過高的。本次訴訟中原告稱造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，被告嚴(yán)重違約都不是事實(shí)。被告在原告同意下交付鑰匙，是雙方協(xié)商一致，不存在被告惡意違約。希望法院對(duì)違約金金額予以調(diào)整。對(duì)訴請(qǐng)8，2018年8月21日原、被告協(xié)商一致交付鑰匙時(shí)，合同解除。被告欠付的僅僅是租金，被告同意在租賃保證金中進(jìn)行抵扣。
　　原告為證明其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，證明原告與被告就涉案房屋租賃事宜的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定；
　　2、2018年7月10日的律師函；
　　3、2018年7月16日的律師函，證明原告對(duì)被告進(jìn)行催款并告知后果；
　　4、2018年7月24日的律師函，證明原告通知被告解除租賃合同。
　　被告對(duì)證據(jù)1無異議，根據(jù)租賃合同4.1約定保證金應(yīng)和未付租金進(jìn)行抵扣。第21.6條可以看出合同是格式文本，原告律師在格式合同中隱藏了很多對(duì)被告不利的條款，且未明確告知被告，該格式條款應(yīng)無效。合同中約定的市場推廣費(fèi)是沒有法律依據(jù)的。對(duì)證據(jù)2、3的真實(shí)性無異議，由于被告資金鏈斷裂，被告在收到原告律師函后，于2018年7月及時(shí)繳納了5月的租金，不存在被告嚴(yán)重違約的情形。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無異議，律師函確實(shí)于2018年7月28日前收到，但對(duì)該證據(jù)證明目的不予認(rèn)可。根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同要在一方嚴(yán)重違約，法院判決的情況下才可以解除。被告及時(shí)繳納租金且留有保證金可以抵扣租金，因此原告單方解除被告不予認(rèn)可。8月21日，被告在與原告負(fù)責(zé)人協(xié)商一致解除合同，并交還鑰匙。
　　被告為證明其抗辯主張，向本院提交如下證據(jù)：
　　1、七寶凱德商鋪的表格，證明有保證金留存在原告處；
　　2、郵件截屏，證明經(jīng)雙方協(xié)商后，被告員工張燕向原告尹沖經(jīng)理發(fā)送的退租確認(rèn)，并向原告交付鑰匙。
　　原告對(duì)證據(jù)1認(rèn)為涉案房屋確實(shí)有112,000元保證金在原告處。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性無法確認(rèn)、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，該郵件只能證明被告資金鏈斷裂申請(qǐng)撤柜，無法證明雙方協(xié)商以及交還鑰匙。
　　本院對(duì)雙方無異議的原告證據(jù)及被告證據(jù)1以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)雙方有爭議的被告證據(jù)2，本院認(rèn)為，該郵件內(nèi)容并無協(xié)商一致解除合同及退還鑰匙的表述，且并未得到原告回復(fù)，本院無法確認(rèn)該證據(jù)可證明被告交還鑰匙。
　　根據(jù)雙方提交的證據(jù)，以及當(dāng)事人的庭審陳述，本院認(rèn)定事實(shí)如下：坐落于上海市閔行區(qū)七莘路XXX號(hào)房屋的所有權(quán)人為案外人上海金球投資控股有限公司(原上海金球(集團(tuán))有限公司)。
　　原告凱德公司于2005年取得涉案房屋所有權(quán)人許可，獲得對(duì)外分割、轉(zhuǎn)租的權(quán)利。
　　2017年10月26日，原告凱德公司(出租方、甲方)與被告阿某某公司(承租方、乙方)簽訂《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市閔行區(qū)七莘路XXX號(hào)凱德七寶購物廣場被稱為“凱德七寶購物廣場”XX層XX號(hào)。甲乙雙方同意，該房屋用于計(jì)算租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場推廣費(fèi)及其他費(fèi)用的租用面積為100平方米。該房屋的租賃期自甲方同意的裝修期屆滿次日起3年零11天的時(shí)間，即2017年12月21日至2020年12月31日。保底租金：按租用面積計(jì)算。第一個(gè)租金計(jì)收年度的含稅月保底租金額為每平方米209.58元。含稅月保底租金為20,958元。第二個(gè)租金計(jì)收年度的含稅月保底租金額為每平方米219.58元。含稅月保底租金為21,958元。第三個(gè)租金計(jì)收年度的含稅月保底租金額為每平方米229.58元。含稅月保底租金為22,958元。提成租金：按乙方該年度每個(gè)日歷月營業(yè)額的15%計(jì)算的金額。乙方應(yīng)于本合同簽訂之前或房屋交付時(shí)(以日期在先者為準(zhǔn))向甲方支付房屋租賃保證金79,500元。甲方目前對(duì)該房屋的含稅物業(yè)管理費(fèi)暫時(shí)按照租用面積每平方米每月30.42元核算，即該房屋的每月含稅物業(yè)管理費(fèi)為3,042元。乙方應(yīng)于租賃期限屆滿之日或本合同提前終止之日向甲方交還該房屋。乙方逾期不交還房屋的，甲方除按照本合同13.2條約定執(zhí)行外，甲方還有權(quán)要求乙方按每日每平方米26.14元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期期間的房屋占用費(fèi)，同時(shí)，乙方還應(yīng)承擔(dān)該房屋在占用期間內(nèi)所發(fā)生的一切其他費(fèi)用，如造成甲方其他損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。甲方目前對(duì)該房屋的含稅市場推廣費(fèi)暫按租用面積每平方米每月5元計(jì)算，即該房屋每月的含稅市場推廣費(fèi)為500元。乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付裝修押金。裝修押金的金額為24,500元。裝修押金于該房屋之二次裝修工程經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后60日內(nèi)無息退還(扣除相應(yīng)費(fèi)用后的剩余部分，如有)。乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事業(yè)保證金8,000元。若乙方不論任何原因?qū)嶋H租賃不滿通用條款20.1條規(guī)定的租賃期和/或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金和/或物業(yè)管理費(fèi)和/或宣傳推廣費(fèi)。關(guān)于各項(xiàng)費(fèi)用支付時(shí)間，雙方在第3.3條中約定：……其后各月預(yù)付的租金，應(yīng)由乙方于每月第一個(gè)工作日或之前向甲方付清。關(guān)于逾期付款違約金，雙方在第10.2條約定：乙方逾期支付租金和/或本合同第四條約定的各項(xiàng)費(fèi)用(包括未補(bǔ)足租賃保證金不足部分)的，每逾期一日，則應(yīng)按逾期之款項(xiàng)的0.1%向甲方支付違約金。關(guān)于合同變更和解除，雙方在第12.2條約定：甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租賃保證金和其他費(fèi)用均不予退還。同時(shí)，乙方還須支付給甲方相當(dāng)于當(dāng)年六個(gè)月的租金、六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)及六個(gè)月的市場推廣費(fèi)之和的金額作為違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)因此給甲方造成的損失的，乙方應(yīng)不足甲方損失額與違約金之間的差額：逾期支付租金或其他任何應(yīng)付款項(xiàng)超過一個(gè)月的……甲方有權(quán)在乙方未依13.1條交還房屋逾期滿7日后可自行開啟該房屋的門鎖并更換門鎖，將可移動(dòng)物品搬出該房屋，將該房屋騰空收回?！?br/>　　合同簽訂后，雙方各自履行相應(yīng)的義務(wù)。被告向原告支付租賃保證金79,500元，公共事業(yè)保證金8,000元，裝修押金24,500元，以上總計(jì)112,000元。
　　2018年7月10日，原告委托北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所向被告發(fā)送《律師函》一份，載明：貴司與“凱德龍城”與2017年10月26日簽訂了《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》，承租“凱德七寶購物廣場”XX層XX號(hào)；租賃期限自2017年12月21日至2020年12月31日?！皠P德龍城”依約向貴司交付了該房屋。但貴司自2018年5月開始，未支付該房屋2018年5月至2018年7月租金62,874元，2018年5月至2018年7月物業(yè)管理費(fèi)9,126元，2018年5月至2018年7月市場推廣費(fèi)1,500元，2018年6月電費(fèi)1,111.46元；共計(jì)74,611.46元。雖經(jīng)“凱德龍城”多次催告，貴司至今仍未支付。按照“租賃合同”的相關(guān)約定，貴司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約；貴司應(yīng)當(dāng)向“凱德龍城”支付逾期付款違約金；貴司逾期支付任何款項(xiàng)或租金超過15天的，“凱德龍城”有權(quán)停止供應(yīng)包括水電煤在內(nèi)的有關(guān)公共設(shè)施，因此造成的一切后果將由貴司自行承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，貴司遲延履行主要債務(wù)，在催告后合理期限內(nèi)仍未履行的，“凱德龍城”有權(quán)解除本合同，并按照“租賃合同”相關(guān)約定追究貴司的違約責(zé)任?？紤]以往貴司對(duì)“凱德龍城”的支持，“凱德龍城”不希望上述難看局面出現(xiàn)。為此，“凱德龍城”特委托本律師正式函告：請(qǐng)貴司在此函發(fā)出之日起3天內(nèi)(即2018年7月13日以前)向“凱德龍城”支付拖欠的租金及其他費(fèi)用74,611.46元及逾期付款滯納金。……
　　上述律師函由被告前臺(tái)于2018年7月11日簽收。
　　2018年7月16日，原告再次向被告發(fā)送《律師函》，載明：……“凱德龍城”依約向你司交付了房屋，但你司自2018年5月開始，未支付該房屋2018年5月至2018年7月租金62,874元，2018年5月至2018年7月物業(yè)管理費(fèi)9,126元，2018年5月至2018年7月市場推廣費(fèi)1,500元，2018年6月電費(fèi)1,111.46元；共計(jì)74,611.46元。該房屋2018年6月以后水、電費(fèi)以實(shí)際賬單為準(zhǔn)。雖經(jīng)“凱德龍城”多次催討，且本律師事務(wù)所于2018年7月10日發(fā)函催索，但你司至今仍未支付。“凱德龍城”認(rèn)為：“租賃合同”系雙方真實(shí)意思表示，受到法律保護(hù)，對(duì)于雙方均有約束力。你司逾期未付款日期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過約定的期限，已經(jīng)構(gòu)成了嚴(yán)重違約。為此，“凱德龍城”委托本律師正式函告如下：一、你司應(yīng)當(dāng)于本函寄發(fā)之日起3天內(nèi)(即2018年7月19日以前)向“凱德龍城”支付拖欠的租金及其他費(fèi)用共計(jì)74,611.46元；二、否則，“凱德龍城”將有權(quán)依據(jù)“租賃合同”和《合同法》及相關(guān)司法解釋依法解除“租賃合同”；并且，“凱德龍城”要求你司承擔(dān)由此造成的一切后果，包括但不限于：(1)支付拖欠的租金、其他費(fèi)用和相應(yīng)逾期違約金；(2)根據(jù)“租賃合同”你司的租賃保證金不予返還；(3)限期你司辦理完畢所有退場手續(xù)。否則，你司應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)；(4)你司應(yīng)當(dāng)將該房屋進(jìn)行打掃和清理，使該房屋處于完好和可出租狀態(tài)，以及將該房屋恢復(fù)原狀。否則，你司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的相關(guān)恢復(fù)費(fèi)用和未恢復(fù)原狀期間的占用使用費(fèi)；同時(shí)，“凱德龍城”有權(quán)在“租賃合同”解除之日起7日后開啟并更換該房屋門鎖，將房屋內(nèi)的物件包括但不限于家具、裝置和其他添置物搬出該房屋，并將該房屋騰空收回?！皠P德龍城”對(duì)因此而引起的損壞及你司之損失概不負(fù)責(zé)；(5)“凱德龍城”有權(quán)向你司索取裝修期內(nèi)所免去的租金及物業(yè)管理費(fèi)；(6)你司應(yīng)當(dāng)根據(jù)“租賃合同”承擔(dān)提前退租違約金；(7)你司應(yīng)當(dāng)按約辦妥以該房屋為注冊(cè)地址或營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)。否則，每逾期一天，你司應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)違約金；(8)“凱德龍城”有權(quán)自“租賃合同”解除之日起停止供應(yīng)包括水電煤在內(nèi)的有關(guān)公共設(shè)施，而造成的一切后果將由你司自行承擔(dān)；(9)你司已支付的有關(guān)費(fèi)用和押金(若有)將直接抵扣欠款和相應(yīng)違約金；(10)你司依法及約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他違約責(zé)任。同時(shí)，若你司的違約行為給“凱德龍城”造成的損失高于違約金的，“凱德龍城”有權(quán)根據(jù)《合同法》及“租賃合同”的有關(guān)規(guī)定進(jìn)一步要求你司賠償損失。最后，望你司根據(jù)本函催告履約，以避免不必要的糾紛?！?br/>　　上述律師函由被告前臺(tái)于2018年7月17日簽收。
　　2018年7月24日，原告再次向被告發(fā)送《律師函》，載明：……現(xiàn)“凱德龍城”根據(jù)“租賃合同”第10.2條、12.2.4條等約定和《合同法》及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，委托本律師正式函告你司如下：一、你司應(yīng)當(dāng)于2018年7月27日以前向“凱德龍城”全額支付拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用合計(jì)74,611.46元，并繼續(xù)履行“租賃合同”約定的其他各項(xiàng)義務(wù)；二、若你司未能按照上述第一項(xiàng)催告內(nèi)容足額支付全部拖欠款項(xiàng)的，則“租賃合同”于2018年7月28日自動(dòng)解除。屆時(shí)，“凱德龍城”將要求你司承擔(dān)由此造成的一切后果，包括但不限于：(1)支付拖欠的租金、其他費(fèi)用74,611.46元及相應(yīng)逾期違約金(租金及其他費(fèi)用每逾期一日應(yīng)按逾期支付之款項(xiàng)的0.1%支付違約金)；(2)根據(jù)“租賃合同”12.2條，你司的保證金79,500.00元不予返還；(3)你司應(yīng)當(dāng)于2018年7月28日以前辦理完畢所有退場手續(xù)。否則，每逾期一日的，你司應(yīng)當(dāng)根據(jù)“租賃合同”第21.5條支付房屋占用費(fèi)；(4)你司應(yīng)當(dāng)根據(jù)“租賃合同”第13.1條于2018年7月28日之前對(duì)該房屋進(jìn)行打掃和清理，使該房屋處于完好和可出租狀態(tài)，以及將該房屋恢復(fù)原狀。否則，你司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的相關(guān)恢復(fù)費(fèi)用和根據(jù)“租賃合同”第21.5條計(jì)算的未恢復(fù)原狀期間的占用使用費(fèi)；同時(shí)，“凱德龍城”有權(quán)根據(jù)“租賃合同”第23.11條之約定在“租賃合同”解除之日起7日后開啟并更換該房屋門鎖，將房屋內(nèi)的物件包括但不限于家具、裝置和其他添置物搬出該房屋，并將該房屋騰空收回?！皠P德龍城”對(duì)因此而引起的損壞及你司之損失概不負(fù)責(zé)；(5)你司應(yīng)當(dāng)根據(jù)“租賃合同”第12.2條，承擔(dān)相當(dāng)于該房屋當(dāng)年六個(gè)月的租金、六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)及六個(gè)月市場推廣費(fèi)之和的金額作為違約金；(6)“凱德龍城”有權(quán)根據(jù)租賃合同第23.3條向你司索取裝修期內(nèi)所免去的租金、物業(yè)管理費(fèi)及宣傳推廣費(fèi)；(7)你司應(yīng)當(dāng)于“租賃合同”解除之日起的30日內(nèi)辦妥以該房屋為注冊(cè)地址或營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)。否則，每逾期一天，你司應(yīng)當(dāng)根據(jù)“租賃合同”第21.12條之約定支付相應(yīng)違約金；(8)“凱德龍城”有權(quán)自“租賃合同”解除之日起停止供應(yīng)包括水電煤在內(nèi)的有關(guān)公共設(shè)施，而造成的一切后果將由你司自行承擔(dān)；(9)你司已繳納的有關(guān)費(fèi)用和押金(若有)將直接抵扣拖欠的租金。物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和相應(yīng)違約金；(10)你司依法及約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他違約責(zé)任。同時(shí)，若你司的違約行為給“凱德龍城”造成的損失高于違約金的，“凱德龍城”有權(quán)根據(jù)《合同法》及“租賃合同”的有關(guān)規(guī)定進(jìn)一步要求你司賠償損失。最后，望你司根據(jù)本律師函及時(shí)履行付款義務(wù)及承擔(dān)有關(guān)違約責(zé)任。否則，凱德龍城將依法提起訴訟，以維護(hù)其自身合法權(quán)益。……
　　上述律師函由被告前臺(tái)于2018年7月25日簽收。
　　2018年8月21日，被告員工張燕向原告尹沖經(jīng)理發(fā)送電子郵件，載明：本公司在貴商場租賃店鋪已近十年，在這十年中我們和凱德廣場一起成長，對(duì)貴商場給予的支持不勝感謝。因目前公司經(jīng)營不善，總部資金斷裂，故申請(qǐng)暫停營業(yè)并撤柜。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。支付租金系被告作為承租人的主要合同義務(wù)，被告理應(yīng)按約及時(shí)足額支付。然被告在履約過程中拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已構(gòu)成違約。原告于2018年7月10日、7月16日分兩次向被告進(jìn)行催討，并于2018年7月24日向被告發(fā)送解除函，原告行為符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項(xiàng)行使單方解除權(quán)之條件，可以解除合同。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。對(duì)于被告欠付的租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，因被告對(duì)訴請(qǐng)金額并無異議，故本院對(duì)原告上述訴請(qǐng)予以支持。至于市場推廣費(fèi)，因該條款系雙方協(xié)商之結(jié)果，且原告作為市場出租方，負(fù)有營造市場氛圍、節(jié)日期間裝修推廣等義務(wù)，故該筆費(fèi)用之收取并非無法律依據(jù)，本院對(duì)原告此項(xiàng)訴請(qǐng)亦予以支持。被告逾期支付上述費(fèi)用，理應(yīng)向原告支付逾期付款違約金，至于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌定逾期支付各項(xiàng)費(fèi)用的違約金為日萬分之六。對(duì)于滯納金的起算時(shí)間，因合同約定支付時(shí)間為每月第一個(gè)工作日，經(jīng)查2018年7月1日為星期日，故本院調(diào)整滯納金起算時(shí)間為2018年7月3日。
　　對(duì)于房屋占有使用費(fèi)，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償”之規(guī)定，根據(jù)雙方房屋租賃合同第23.11條對(duì)第13.2條的修改，原告可于合同解除后7日內(nèi)自行收回房屋，因此，對(duì)于未及時(shí)收回房屋而造成的房屋占有損失費(fèi)的擴(kuò)大損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，故被告應(yīng)向原告支付的房屋占有使用費(fèi)金額為26.14元×100平方米×7天=18,298元。
　　本案爭議焦點(diǎn)在于：被告支付的各項(xiàng)保證金是否可以在被告違約時(shí)予以抵扣？對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方房屋租賃合同中雖有欠付的費(fèi)用可以于各項(xiàng)保證金中予以抵扣的條款，但也有根本違約解除合同時(shí)，出租方可沒收被告租賃保證金及其他費(fèi)用的條款，兩個(gè)條款的適用條件并不一致。本案為合同解除后果處理，應(yīng)適用沒收保證金的條款，因此，根據(jù)房屋租賃合同第12.2條、第23.3條之約定，原告有權(quán)要求被告在因違約導(dǎo)致合同提前解除時(shí)，沒收租賃保證金、補(bǔ)足裝修期間各項(xiàng)費(fèi)用，并要求被告支付解約違約金。本案中，原告僅要求沒收租賃保證金，本院對(duì)原告意見予以認(rèn)可，公共事業(yè)保證金8,000元及裝修押金24,500元應(yīng)予以返還。至于被告關(guān)于房屋租賃合同中關(guān)于沒收租賃保證金的條款為對(duì)被告不利的格式條款、理應(yīng)無效的抗辯意見，本院認(rèn)為，雙方對(duì)租賃保證金約定了不同情形下的使用方式，即：一般拖欠租金時(shí)，可從該保證金中予以抵扣；拖欠租金致使合同解除時(shí)，應(yīng)沒收該保證金。上述沒收租賃保證金的約定系雙方對(duì)于根本違約的制裁，也是預(yù)先約定的損害賠償計(jì)算方式的一種，如約定的損害賠償金額過分高于實(shí)際損失，被告可通過向法院主張的方式請(qǐng)求法院予以調(diào)整，由此可見，該約定并未限制被告權(quán)利。因此該條款并非無效的格式條款。
　　對(duì)于解約違約金的金額，被告認(rèn)為雙方約定的違約金相對(duì)于原告實(shí)際損失過高，本院考慮到解約違約金主要彌補(bǔ)的是原告房屋空置期損失以及原告已沒收被告租賃保證金之事實(shí)，酌定被告還應(yīng)向原告支付解約違約金73,500元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司與被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司之間的《凱德七寶購物廣場房屋租賃合同》于2018年7月28日解除；
　　二、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付自2018年6月1日起至2018年7月28日的租金人民幣39,887.81元，以及以人民幣39,887.81元為基數(shù)，自2018年7月3日起至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；
　　三、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付2018年6月1日至2018年7月28日的物業(yè)管理費(fèi)人民幣5,789.61元，以及以人民幣5,789.61元為基數(shù)，自2018年7月3日起至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；
　　四、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付2018年6月1日至2018年7月28日的市場推廣費(fèi)人民幣951.61元，以及以人民幣951.61元為基數(shù)，自2018年7月3日起至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；
　　五、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付自2018年6月起至2018年8月的水、電費(fèi)人民幣2,326.45元，以及以人民幣2,326.45元為基數(shù)，自2018年9月1日起至實(shí)際支付之日止，按日萬分之六為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期付款違約金；
　　六、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司已經(jīng)支付的租賃保證金人民幣79,500元，原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司不再予以返還；
　　七、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付提前解除合同違約金人民幣73,500元；
　　八、被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)人民幣18,298元；
　　九、原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司返還公共事業(yè)保證金人民幣8,000元，裝修押金人民幣24,500元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣3,538.22元，由被告上海阿某某攝影藝術(shù)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,023.5元，由原告凱德龍城(上海)商用置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1,514.72元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：陳??潔

書記員：李雪雯