原告(反訴被告)：凡建軍，男，1987年4月26日出生，漢族，戶籍地安徽省，現住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：謝東東，上海申創(chuàng)律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海翔皋物業(yè)管理有限公司，住所地上海市金山工業(yè)區(qū)。
　　法定代表人：朱建林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳俊，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告凡建軍與被告上海翔皋物業(yè)管理有限公司(以下簡稱翔皋公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月22日立案后，依法適用簡易程序。2019年5月13日，翔皋公司向本院遞交反訴狀，本院經審查后予以受理，并與本訴合并進行了審理。因案情復雜，本案依法轉為普通程序。本案分別于2019年5月29日、2019年12月27日公開開庭進行了審理。凡建軍及其原委托訴訟代理人李曉瑞，翔皋公司的委托訴訟代理人陳俊參加了第一次庭審；原告凡建軍及其委托訴訟代理人謝東東，被告翔皋公司的委托訴訟代理人陳俊參加了第二次庭審。本案現已審理終結。
　　原告凡建軍向本院提出訴訟請求：判令1.解除凡建軍與翔皋公司于2018年10月25日簽訂的《租賃合同書》；2.翔皋公司返還凡建軍房屋租金37,500元、轉讓費25,000元、押金25,000元；3.翔皋公司賠償凡建軍物業(yè)費1,460元、加盟費32,000元、裝修費117,620元、物料費33,830元、設備費5,800元；4.翔皋公司賠償凡建軍營業(yè)損失200,000元。事實和理由：凡建軍準備做奶茶生意，遂與案外人徐成濤共同租賃上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號門面房。2018年10月23日，徐成濤先與翔皋公司簽約，再由凡建軍與徐成濤簽訂合租合同。之后，翔皋公司又于2018年12月25日重新與凡建軍補簽房屋租賃合同，合同期限暫定2018年10月25日至2019年10月24日，以翔皋公司和該物業(yè)的合同期限為準，合同期暫定為三年。凡建軍與徐成濤簽訂租賃合同時就要求翔皋公司盡快提供產證辦理營業(yè)執(zhí)照，翔皋公司也承諾會盡快提供，但一直未提供。2018年11月16日，凡建軍的奶茶店正式開業(yè)，之后陸陸續(xù)續(xù)經營，期間凡建軍和翔皋公司工作人員多次電話聯系溝通提供產證事宜，但無果?，F凡建軍為維護自身合法權益，訴至法院。
　　被告翔皋公司辯稱：同意解除合同，但系因凡建軍延遲支付租金導致，故合同解除時間為2019年2月1日；凡建軍實際使用了租賃房屋，故不同意返還租金；凡建軍向翔皋公司支付的轉讓費實際是中介費和空房期損失，故不同意返還；翔皋公司不存在違約行為，故不同意賠償物業(yè)費、加盟費、裝修費、物料費、設備費及營業(yè)損失，退而言之，即使翔皋公司違約，根據合同約定，賠償上限為25,000元。綜上，不同意凡建軍的訴訟請求。
　　反訴原告翔皋公司向本院提出反訴請求：判令1.確認凡建軍與翔皋公司于2018年10月25日簽訂的《租賃合同書》于2019年2月1日解除;2.凡建軍支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按479.50元/日計算的房屋租金和使用費；3.凡建軍支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按479.50元/日的雙倍計算的逾期支付租金違約金。訴訟中，翔皋公司將第2項反訴請求變更為：凡建軍支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按12,500元/月計算的房屋租金和使用費32,089元。事實與理由：凡建軍與翔皋公司于2018年10月25日簽訂《租賃合同書》一份，約定：翔皋公司將上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號-2房屋出租給凡建軍，合同期為3年，合同每年簽訂，第一年合同期限為2018年10月25日至2019年10月23日，第一個月租金37,500元，以后每月租金12,500元，租金每三個月支付一次，押金為25,000元；凡建軍僅支付了第一期租金，之后就以無證照不能經營為由，不再支付租金，但一直占有使用房屋且正常經營。雙方簽訂的合同并未約定翔皋公司有為凡建軍辦理或提供證照的義務，故凡建軍不支付房屋租金的行為明顯違約。根據《租賃合同書》的約定，凡建軍應于2019年1月24日前10日支付第二期房租，但凡建軍未支付房租，故雙方合同自2019年2月1日起自然終止?，F要求凡建軍根據合同約定支付房屋租金和使用費，并承擔違約責任。翔皋公司為維護自身合法權益，向法院提起反訴。
　　反訴被告凡建軍辯稱：同意解除合同，但解除時間為2019年1月24日；翔皋公司未經同意擅自轉租，故《租賃合同書》無效；其未依約支付租金，原因是翔皋公司無法提供辦理營業(yè)執(zhí)照的相關手續(xù)，故其不應承擔違約責任；雖然其于2019年4月10日交還案涉商鋪，但因翔皋公司違約在先，故相關損失應由其自行承擔。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證?，F根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2018年12月25日，翔皋公司作為甲方，凡建軍作為乙方，雙方簽訂《租賃合同書》一份，約定：甲方將上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號-2的物業(yè)出租給乙方使用，建筑面積約20平方米，在該物業(yè)和甲方續(xù)簽成的情況下，暫定2018年10月25日起至2019年10月24日(以甲方和該物業(yè)的合同期限為準，合同期暫定為三年，合同書每年續(xù)簽一次)，甲乙雙方約定前一個月的租金為37,500元，以后每月房租為12,500元；乙方每3個月向甲方繳納一次房租，于2018年10月23日支付62,500元，于2019年1月24日支付37,500元，以此類推；乙方須向甲方支付保證金25,000元，本合同保證金為甲方賠給乙方的最高賠償金，如乙方投資大，可另簽補充合同增加保證金的金額，否則以本合同的保證金為準；若乙方無違約及房屋沒破壞，乙方繳納的保證金除用于抵充本合同約定由乙方承擔的費用(如物業(yè)管理費0.2元/天/m2、水、煤、有線費、電、管理費、稅費憑乙方的租金完稅證明等)，剩余部分無息歸還乙方所有；乙方不得以任何理由延遲支付租金，如逾期一日，保證金按當天房租金的十倍計算，逾期三日未付清費用的，甲方有權停電、鎖門、為此所造成的一切損失由乙方承擔，乙方并同時承擔違約責任；租賃期間，使用該物業(yè)所發(fā)生的物業(yè)管理費、水、電、煤、有線費、管理費及財務工資、稅費等一切費用由乙方承擔；甲乙雙方約定本合同違約金定為3萬元；乙方未按本合同規(guī)定日期交納甲方房租金超過叁日的，違約方承擔違約責任并賠償本合同違約金給未違約方；雙方約定除合同書兩份外，甲方不提供任何材料給乙方；甲乙雙方有糾紛可向法院起訴，敗訴方必須賠償對方損失(最高賠償不超過本合同的保證金)。
　　2018年10月25日，翔皋公司向凡建軍收取2018年10月25日至2019年1月24日期間的房屋租金(包括首月租金37,500元、第二、三個月租金每月12,500元)和保證金25,000元，雙方在《收條》中明確首月租金含有中介費和空房期，故在任何情況下不退。同日，翔皋公司向凡建軍交付上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號-2房屋。
　　2018年12月14日，翔皋公司向凡建軍收取上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號-2房屋2018年10月25日至2019年10月24日期間的物業(yè)管理費1,460元。
　　2018年10月17日、2018年10月23日，凡建軍與上海宮悅企業(yè)管理有限公司就“鹿角巷”餐飲項目在上海市閔行區(qū)龍茗路區(qū)域內的單店合作事宜相繼簽訂《定金合同》和《餐飲服務協議書》，上海宮悅企業(yè)管理有限公司分別收取凡建軍10,000元、22,000元，合計32,000元。
　　2018年10月27日，凡建軍與昆山市品信裝飾設計工程有限公司簽訂《建筑裝飾工程設計施工合同》，工程名稱為龍茗路XXX號設計施工裝飾工程，工期為2018年10月25日至同年11月17日，合同價款為99,200元。昆山市品信裝飾設計工程有限公司出具奶茶店倉庫裝修清單一份，工程名稱為龍茗路XXX號奶茶店，含拆除工程、墻面工程、頂面工程、水電工程等，價款合計18,424元。該公司還于2018年11月15日、2018年11月25日向凡建軍出具金額分別為99,200元、18,420元的《收據》各一份。
　　凡建軍曾向上海宮悅企業(yè)管理有限公司下單訂購奶茶店各類物料合計金額26,150元，另訂購專用黑糖、可可粉、抹茶粉等物料。上海宮悅企業(yè)管理有限公司分別于2018年11月1日、11月2日收取凡建軍物料定金13,830元、物料款補款20,000元。
　　凡建軍分別于2018年11月4日、11月6日購買電磁爐和LED燈箱廣告牌，分別支出3,400元、2,400元。
　　2018年11月16日，凡建軍經營的鹿角巷(龍茗路店)正式開業(yè)。該日至次月15日期間，奶茶店經營賬單應收合計47,708元，實收合計39,320.10元。
　　2018年11、12月期間，凡建軍與翔皋公司的經辦人丁振華在微信中溝通辦證事宜。
　　2019年1月7日，凡建軍向本院遞交起訴狀要求解除案涉《租賃合同書》。
　　2019年1月16日，翔皋公司向凡建軍郵寄《通知》，內載“凡建軍您好：你租我公司上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號--2門面，應于2019年1月24日前10天繳納房租，至今我公司一直沒有收取到?，F通知貴方已違約合同(3-1)條款：甲乙雙方約定：乙方不得以任何理由延遲支付租金，如逾期一日，保證金按當天房租金的十倍計算，逾期三日未付清費用的，甲方有權停電、鎖門、為此所造成的一切損失由乙方承擔，乙方并同時承擔違約責任……甲方無需向法院起訴，視為乙方自愿無條件放棄本合同，有權將該物業(yè)租給他人使用，同時本合同自動作廢?！痹摗锻ㄖ肺茨芩瓦_凡建軍。
　　凡建軍提供的錄音資料顯示，2019年3月3日，翔皋公司代表在與凡建軍協商過程中有過以下陳述：“你不租，那么你現在裝修投資也增大了，就是因為我們這個證件現在就是沒有提供給你，沒有及時提供給你材料?！?、“……，現在就是說呢不管開始不開始，材料是沒有提供是事實?！薄ⅰ半m然沒有及時提供材料，但是你們在正常營業(yè)。”、“間斷性的不管怎么間斷性的，實際的工商沒有來封存這是事實?！?br/>　　凡建軍確認其實際經營至2019年3月5日。凡建軍與翔皋公司于2019年4月10日辦理退房手續(xù)。
　　凡建軍和翔皋公司在庭審中一致確認案涉商鋪結欠電費1.83元，翔皋公司同意在扣除該部分電費后返還押金。
　　沈娟作為出租方(甲方)、劉燕作為承租方(乙方)，雙方于2016年10月15日簽訂《租賃合同》一份，約定：沈娟將上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號房屋出租給劉燕，租賃期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止；甲方完全并合法擁有所出租的“租賃物”的代管出租權即經租權；本次合同結束，乙方在不違反租房合同，不欠甲方房租情況下，根據大房東房價上浮，自動續(xù)簽給乙方。次日，沈娟出具《證明》一份，內載“同意劉燕或劉燕的委托人將上海市閔行區(qū)龍茗路XXX號經營性質的門面對外出租及管理，上述授權的有效期以劉燕與次承租方的合同期為準(不得超過合同法的第貳佰壹拾肆條的租賃最長期限，超過部分無效)。如以后再與劉燕就上述房屋續(xù)租事項簽訂正式書面合同的，無需再出類似證明，劉燕對本人房屋的租賃、使用期限以上述授權期限為準，用途由次承租方定。本證明也可以辦理營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、環(huán)保證、公共場所治安許可證、消防手續(xù)等使用?！敝螅瑒⒀辔邢韪薰疽云渥约旱拿x對外出租和管理案涉商鋪。該商鋪登記的權利人為陳向東，建筑類型和用途均為店鋪。
　　以上事實，由《租賃合同書》、《收條》、《項目合作申請書》、《定金合同》、POS簽購單、刷卡記錄、《建筑裝飾工程設計施工合同》、奶茶店倉庫裝修清單、《上海宮悅餐飲管理有限公司發(fā)貨單》、支付寶轉賬記錄、賬單截圖、天貓購貨訂單、各類《收據》、錄音資料、微信聊天記錄、《退房簽收單》、《租賃合同》、《證明》、《房地產權證》、《上海市不動產登記簿》及當事人的庭審陳述等證據所證實，并均經庭審質證。
　　本院認為，根據在案證據，案涉商鋪系沈娟出租給劉燕，沈娟并出具《證明》，表明其同意劉燕或劉燕的委托人將商鋪轉租他人，且授權的有效期以劉燕與次承租方的合同期為準。因此，翔皋公司受劉燕委托，以自己的名義與凡建軍簽訂的《租賃合同書》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方當事人均應恪守履行。凡建軍以翔皋公司未經同意擅自轉租為由，主張轉租合同無效，缺乏事實和法律依據，本院不予采納。本院認為，雖然凡建軍訴稱因為翔皋公司不提供辦證資料，導致其未能辦理營業(yè)執(zhí)照，從而導致其合同目的無法實現，但根據《租賃合同書》的約定，翔皋公司并沒有向凡建軍提供任何材料的義務，凡建軍也未提供證據證明翔皋公司口頭承諾交付辦理營業(yè)執(zhí)照的材料，而且根據凡建軍和翔皋公司經辦人之間的微信聊天記錄及2019年3月3日見面協商的錄音資料，只能反映出雙方協商的過程，翔皋公司在2019年3月3日承認沒有提供材料的事實，但并無證據表明翔皋公司拒絕提供上述材料，且凡建軍未提供其曾經向有關部門申請辦理營業(yè)執(zhí)照的相關證據。另外，本院注意到，凡建軍實際經營至2019年3月5日，但其早于2019年1月7日已就本案糾紛向本院提交民事起訴狀。因此，凡建軍以因翔皋公司過錯導致其合同目的不能實現而要求提前解除合同，缺乏事實和法律依據，本院不予采信。凡建軍自2019年1月24日起拖欠租金，存在違約行為，翔皋公司因此具有合同解除權，但其未向凡建軍送達解除合同，故翔皋公司要求確認合同于2019年2月1日解除的訴請于法無據，本院不予支持。凡建軍與翔皋公司實際于2019年4月10日辦理了退房手續(xù)，故本院認為以該日作為雙方租賃合同的解除日較妥。
　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的,根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。下面，本院根據上述法律規(guī)定，結合查明的事實，就雙方提出的其余各項訴訟請求作如下處理：
　　一、關于凡建軍要求翔皋公司返還的房屋租金37,500元和翔皋公司要求凡建軍支付的房屋租金和使用費32,089元。本院認為，因凡建軍要求返還的房屋租金發(fā)生于2018年10月25日至2019年1月24日期間，該期間原告實際使用了案涉商鋪，且屬于合同約定凡建軍應付租金的租賃期限內，故凡建軍要求翔皋公司返還房屋租金37,500元的訴請于法無據，本院不予支持；之后凡建軍于2019年4月10日向翔皋公司返還租賃商鋪，故凡建軍作為承租人理應按照合同約定的標準向出租人翔皋公司支付計自2019年1月25日起至2019年4月10日止的租金31,854.84元。
　　二、關于凡建軍主張的押金?，F雙方合同已經解除，翔皋公司同意在扣除結欠的電費后向凡建軍返還押金，符合合同約定，亦不違反法律規(guī)定，本院予以確認。
　　三、關于凡建軍主張的物業(yè)費。凡建軍已預交2018年10月25日至2019年10月24日期間的物業(yè)費，因翔皋公司于2019年4月10日收回案涉商鋪，之后凡建軍未再繼續(xù)使用該商鋪，故翔皋公司應返還凡建軍2019年4月11日至2019年10月24日期間的物業(yè)費計788元。
　　四、關于凡建軍主張的轉讓費，雙方在庭審中確認實際是包含于首月租金中的中介費和空房期損失。本院認為，首先，《收條》中明確該部分費用在任何情況下不退；其次，凡建軍僅支付了一期租金便不再繼續(xù)依約履行合同義務，導致解除合同的責任在于凡建軍，并非翔皋公司。因此，凡建軍要求翔皋公司退還轉讓費無依據，本院不予支持。
　　五、關于凡建軍主張的裝修費。依據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第二項之規(guī)定“因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持”，本案致使租賃合同解除之原因在于凡建軍違約，理應由其自行承擔裝飾裝修損失，故對于該項訴訟請求，本院不予支持。
　　六、關于凡建軍主張的加盟費、物料費、設備費。前述費用均系凡建軍投資經營所需的商業(yè)成本，其要求翔皋公司承擔該部分損失無合同和法律依據，本院不予支持。
　　七、關于凡建軍主張的營業(yè)損失。首先，凡建軍未能提供充分證據證明其具體損失金額，其次，本案《租賃合同書》的解除原因在于凡建軍自身，并不能歸咎于翔皋公司，故凡建軍無權要求翔皋公司予以賠償。
　　八、關于翔皋公司主張的逾期支付租金違約金。本院認為，雙方在《租賃合同書》中約定，凡建軍不得以任何理由延遲支付租金，如逾期一日，保證金按當天房租金的十倍計算?，F凡建軍逾期支付租金，理應承擔逾期付款的違約責任。凡建軍對逾期支付租金違約金不予認可，且認為計算標準過高。本院認為，針對翔皋公司主張逾期支付租金違約金的期間，上述條款無論解讀為每逾期一日，每日按日租金的十倍計算逾期支付租金違約金，還是逾期一日，則按日租金的十倍計算逾期支付租金違約金，計算標準均屬過高，故本院綜合考慮當事人的實際損失、合同履行情況、當事人的過錯程度等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情支持2019年1月24日至2019年4月10日期間的逾期支付租金違約金1,140元。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第二項規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)凡建軍和被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司于2018年10月25日簽訂的《租賃合同書》于2019年4月10日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)凡建軍押金24,998.17元；
　　三、被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)凡建軍物業(yè)費788元；
　　四、原告(反訴被告)凡建軍于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司2019年1月25日至2019年4月10日期間的房屋租金31,854.84元；
　　五、原告(反訴被告)凡建軍于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司2019年1月24日至2019年4月10日期間的逾期支付租金違約金1,140元；
　　六、駁回原告(反訴被告)凡建軍其余本訴請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司其余反訴請求。
　　如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費8,473.15元，由原告(反訴被告)凡建軍負擔8,028.50元，被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司負擔444.65元；反訴案件受理費1,243.26元，由原告(反訴被告)凡建軍負擔312.44元，被告(反訴原告)上海翔皋物業(yè)管理有限公司負擔930.82元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：吳文靜

書記員：馬愛軍