上訴人(原審被告)：凌正明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：凌海斌(系凌正明之子)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張盈東，上海市滬南律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：高峰，上海大度律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳瑩，上海大度律師事務(wù)所律師。
　　上訴人凌正明因與被上訴人李某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2018)滬0151民初8958號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人凌正明上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回李某一審訴請。
　　事實(shí)和理由：一、一審違反法律，將不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的證據(jù)認(rèn)定為有效。李某提供的《關(guān)于購房協(xié)議》和《委托書》兩份證據(jù)不是原件，且李某也沒有其他證據(jù)證明李某與己方簽訂過上述協(xié)議，更沒有證據(jù)證明李某支付過合同價款人民幣(以下幣種均為人民幣)7,000元。二、一審違反法律，將沒有出庭作證、己方不予質(zhì)證的證人證詞認(rèn)定為有效。對于上述證據(jù),因證人未出庭，且證人不符合“證據(jù)規(guī)則”第56條規(guī)定證人不某出庭的情形。因此，己方不予質(zhì)證，但一審仍然認(rèn)定為有效證據(jù)，一審認(rèn)定行為違法。三、一審認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，屬于認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯誤。綜上所述，己方認(rèn)為李某可能在2002年前經(jīng)己方委托管理房屋的龔理德同意后居住使用過上海市崇明區(qū)東風(fēng)農(nóng)場利民新村XXX號樓208室(以下簡稱“系爭房屋”)，但沒有與己方發(fā)生過房屋買賣關(guān)系；己方自1993年離開崇明，將房屋委托龔理德管理以后，自己一直疏于對房屋的管理，并不等于失去了房屋的物權(quán)；如像李某所說1995年其向己方購買了系爭房屋，但至訴訟前，李某不向己方主張將系爭房屋登記過戶至其名下的權(quán)利，這本身違背常理。
　　被上訴人李某辯稱，同意一審判決，請求予以維持。
　　李某向一審法院起訴，請求判令凌正明繼續(xù)履行購房協(xié)議,辦理系爭房屋過戶登記手續(xù)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋原系上海市東風(fēng)農(nóng)場公有住房，后由凌正明于1993年3月21日以房改售房的形式購買取得該房屋所有權(quán)，1994年12月14日填發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證上明確寫有：“完全產(chǎn)權(quán)，五年以后可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場”。1995年9月24日，凌正明(甲方)與李某(乙方)簽訂《關(guān)于購房協(xié)議書》一份，載明：“因甲方夫妻倆都病退回浦東老家，不準(zhǔn)備返回農(nóng)場，愿把東風(fēng)農(nóng)場原利民新村XXX號樓208室住房出售。乙方因結(jié)婚需要購買甲方凌正明利民新村XXX號樓208室住房。甲、乙雙方都同意買、賣、轉(zhuǎn)買中所產(chǎn)生事宜決無后悔。房(屋)買賣金額柒仟元，以后產(chǎn)生事宜由乙方負(fù)責(zé)。本協(xié)議一式四份”。上述協(xié)議由甲、乙雙方及證人龔理德簽名，其中甲方簽名為“凌振明”。同日，凌正明出具委托書一份，委托黃曉玲(系凌正明妻子)全權(quán)處理上述房屋產(chǎn)權(quán)的交接事宜，委托書上簽名仍為“凌振明”，并蓋有“凌正明”印章，龔理德亦在該委托書上簽名并蓋章。后李某支付了房款，凌正明也將該房屋及房產(chǎn)證等相關(guān)資料交付給李某，因當(dāng)時該房屋尚不具備交易過戶條件，故雙方未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)手續(xù)。嗣后，系爭房屋由李某居住使用至今。
　　一審中，凌正明提交書面意見，表示其偶爾會使用“凌振明”簽名，但李某出具的《關(guān)于購房協(xié)議書》及《委托書》中的“凌振明”非其本人所簽。同時，凌正明承認(rèn)其于1993年離開崇明后除2011年至房地產(chǎn)交易中心咨詢房產(chǎn)證事宜、2018年9月28日因辦理舊房改造手續(xù)與李某發(fā)生爭議，期間的確未對系爭房屋進(jìn)行其他管理。
　　2019年1月15日，根據(jù)凌正明的申請，一審法院委托司法鑒定科學(xué)研究院對本案所涉的《關(guān)于購房協(xié)議書》和《委托書》上的“凌振明”簽名是否凌振(正)明所寫進(jìn)行司法鑒定。同年4月1日，該院將送鑒卷宗退回一審法院，同時附上情況說明：“需檢的《關(guān)于購房協(xié)議書》和《委托書》兩份材料均無原件提供，根據(jù)現(xiàn)有條件無法進(jìn)一步進(jìn)行檢驗(yàn)，故作退卷處理”。
　　一審中，一審法院依職權(quán)對證人秦志香、呂玉香、張士泉、施慧作了調(diào)查，其中證人秦志香證明，其與凌正明夫婦系同事關(guān)系，凌正明原來居住在其同一幢樓的208室。大約在20年之前，凌正明夫婦回川沙就將房屋賣給了龔理德，后龔理德又將房屋賣給了李某，龔理德在前幾年已經(jīng)去世。房屋買賣具體時間及金額不清楚，因?yàn)槭锹?lián)建房，當(dāng)時產(chǎn)權(quán)證是沒有的，也不某過戶。后該房屋一直由李某居住，凌正明沒有回來過。同時證明李某提供的書面證明上“徐志祥”的簽名系其丈夫徐志祥本人所簽；證人呂玉香、張士泉證明，凌正明和黃曉玲是夫妻，他們原居住在其隔壁的101室，后搬到了208室。當(dāng)時李某為了結(jié)婚而買下了凌正明該房屋，據(jù)其所知房屋是由龔理德先買下的，后龔理德又將房屋賣給了李某，具體經(jīng)過不太清楚?，F(xiàn)在龔理德已經(jīng)去世，當(dāng)時因?yàn)槁?lián)建房不某過戶。之后李某在該房屋內(nèi)結(jié)婚、生子，現(xiàn)在李某兒子已經(jīng)20多歲。凌正明將房屋賣掉后沒有回來過。張士泉同時表示李某提交法院的書面證明上的“張士泉”系其本人簽名；證人施慧證明，其原居住在東風(fēng)農(nóng)場老8隊(duì)，與李某是前后鄰居關(guān)系，20多年前李某母親購買了東風(fēng)農(nóng)場利民新村XXX號樓208室的房屋作為李某的婚房，具體買何人、價格多少不清楚，后李某在該房屋內(nèi)結(jié)婚、生子。同時證實(shí)李某提交法院的書面證明上的“施慧”系其本人簽名。
　　經(jīng)李某申請，一審法院通知證人袁某到庭作證，袁某證實(shí)李某提交法院的署名為“袁某”的書面證明是其親筆所寫。其系李某的表嫂，1995年9月李某母親因李某結(jié)婚需要購買系爭房屋時向其借款2,000元，該款于1997年12月左右已還清。后其丈夫還幫李某裝修該結(jié)婚用房。
　　李某對證人袁某所作的證言沒有異議，對一審法院所作的證人施慧的調(diào)查筆錄亦無異議，對證人秦志香、呂玉香、張士泉的調(diào)查筆錄，表示對其中凌正明將房屋先賣給龔理德、龔理德再賣給李某這一事實(shí)不認(rèn)可，其余沒有異議。凌正明對證人袁某所作的證言持有異議，認(rèn)為證人與李某是親屬關(guān)系，證明效力低，證人證言與李某是否買房缺乏關(guān)聯(lián)性。對一審法院所作的證人秦志香、呂玉香、張士泉、施慧的調(diào)查筆錄，認(rèn)為《民事證據(jù)規(guī)則》第20至22條規(guī)定的法院調(diào)查證據(jù)類型的相關(guān)要求中沒有向證人調(diào)查的規(guī)定。法庭應(yīng)通知證人出庭作證，而不應(yīng)接受李某申請向李某的證人庭外進(jìn)行調(diào)查。
　　一審法院認(rèn)為，凌正明、李某之間是否存在房屋買賣關(guān)系是本案的爭議焦點(diǎn)。本案中，李某自與凌正明簽訂購房協(xié)議后，居住使用系爭房屋至今已超過20年，期間凌正明從未提出過異議，也從未主張過房屋的所有權(quán)。房屋作為家庭生活的重要財產(chǎn)，凌正明20多年時間對該房屋不聞不問，顯然有違生活常理。而李某自簽訂購房協(xié)議后即實(shí)際居住使用系爭房屋，并持有房屋產(chǎn)權(quán)證及其他與該房屋有關(guān)的所有原始資料，符合本地區(qū)當(dāng)時轉(zhuǎn)讓房屋的交易習(xí)慣，故一審法院綜合分析雙方當(dāng)事人的陳述及相關(guān)證據(jù)，認(rèn)定李某與凌正明之間的房屋買賣關(guān)系成立，雙方簽訂的購房協(xié)議除產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之外已履行完畢?，F(xiàn)李某要求凌正明協(xié)助辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，系為解決該房屋登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不相統(tǒng)一的矛盾，李某之訴請并無不當(dāng)，一審法院依法予以支持。凌正明辯稱其將系爭房屋交與龔理德打理并由其無償使用，與查明的事實(shí)不符，一審法院不予采信。
　　一審法院判決如下：凌正明于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助李某將位于上海市崇明區(qū)東風(fēng)農(nóng)場利民新村XXX號208室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至李某名下(過戶產(chǎn)生的費(fèi)用由李某承擔(dān))。
　　二審中，雙方均未提供新證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，李某持有系爭房屋產(chǎn)權(quán)證原件、《關(guān)于鼓勵職工購買現(xiàn)已租住公房的協(xié)議》原件、購買公房收款憑證原件。一審證人證言能夠證實(shí)李某為系爭房屋的買受人、凌正明為系爭房屋的出賣人。結(jié)合房屋占用狀況、房產(chǎn)證等涉及系爭房屋的原始資料持有情況、證人證言以及當(dāng)時地區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓情況等，李某同凌正明之間就系爭房屋買賣關(guān)系成立具有高度蓋然性。凌正明雖否認(rèn)與李某之間存在房屋買賣關(guān)系，但對于李某為何能夠持有前述應(yīng)由房屋所有人持有的材料原件，凌正明對此未有合理解釋并提供相關(guān)證據(jù)予以佐證。凌正明主張系爭房屋是由其委托龔理德管理使用，但無相關(guān)書面證據(jù)可以印證凌正明此項(xiàng)主張，本院對此難以采信。一審根據(jù)當(dāng)事人申請對了解本案情況的相關(guān)人員進(jìn)行了調(diào)查取證，相關(guān)人員的證言已在一審?fù)彆r出示并聽取了雙方當(dāng)事人的意見，相關(guān)證人證言可以作為本案事實(shí)認(rèn)定的依據(jù)。綜上，一審關(guān)于李某與凌正明之間的房屋買賣關(guān)系成立，雙方簽訂的購房協(xié)議除產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之外已履行完畢的認(rèn)定意見，并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。李某作為房屋買受人有權(quán)要求出賣人凌正明配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，凌正明對此應(yīng)予配合。
　　綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人凌正明負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張末然

審判員：徐??江

書記員：彭??辰