原告(反訴被告)：凌某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李亞輝，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：丁佳倩，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：高正行建筑科技(深圳)有限公司，注冊地深圳市。
　　法定代表人：謝旺進，董事長。
　　委托訴訟代理人：何玲玲，女。
　　委托訴訟代理人：張成坵，上海瀚品律師事務(wù)所律師。
　　原告凌某某與被告高正行建筑科技(深圳)有限公司(以下簡稱高正行公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月10日立案受理。本案訴訟期間，高正行公司提出反訴，本院經(jīng)審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，先適用簡易程序?qū)徖?，后因案情復雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月13日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)凌某某及其委托訴訟代理人李亞輝，被告(反訴原告)高正行公司的委托訴訟代理人何玲玲、張成坵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　凌某某向本院提出訴訟請求：1.確認雙方之間的《房屋租賃合同》于2017年12月6日解除；2.高正行公司賠償凌某某損失人民幣(幣種下同)508,343.99元；3.鑒定費用16,000元由高正行公司承擔；4.訴訟費由高正行公司承擔。
　　事實和理由：2017年7月24日，凌某某與高正行公司簽訂《房屋租賃合同》，居間方為上海我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。合同約定凌某某將位于上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號XXX室房屋(即本案涉案房屋)出租給高正行公司，房屋租賃期間為2017年7月24日至2018年7月23日，月租金7,500元。合同對保證金、房屋使用要求及維修責任、解除條件、違約責任等也做了相應(yīng)約定。合同簽訂后，凌某某依約交付房屋。凌某某交付房屋時，房屋內(nèi)附屬設(shè)施及基本家具電器皆完好。2017年12月6日11時許，涉案房屋發(fā)生火災(zāi)，上海市消防局閔行支隊光華中隊赴現(xiàn)場將火災(zāi)撲滅。該次火災(zāi)共造成凌某某經(jīng)濟損失508,343.99元，其中包含：1.裝修裝飾的損失262,955元；2.賠償家具家電設(shè)備損失120,806元；3.裝修恢復使用功能期間，房屋占用費損失31,200元(4個月合理裝修期、空房期)；4.合同期待利益損失46,800元(7,800元*6個月);5.自2017年12月6日火災(zāi)發(fā)生日起至判決生效之日止，按每日260元計算的凌某某無法使用房屋的占用費；6.第三方損失46,582.99元。凌某某認為，高正行公司作為承租方，在租賃期間理應(yīng)合理使用房屋及附屬設(shè)施。因高正行公司使用不當，造成房屋在租賃期間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)賠償由此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，故凌某某起訴至法院。
　　針對凌某某的訴訟請求，高正行公司辯稱，第一，關(guān)于合同解除，由于高正行公司不能繼續(xù)使用涉案房屋，且凌某某至今也未進行修復，故高正行公司同意雙方的合同于2017年12月6日解除，并要求凌某某返還押金和未使用期間的房屋租金。第二，關(guān)于賠償損失，由于涉案房屋的火災(zāi)發(fā)生在2017年12月6日，但凌某某于2017年12月28日才簽訂火災(zāi)認定書，期間積水等問題一直無法進去處理，凌某某一直拖延處理，造成了損失擴大，故凌某某消極應(yīng)對造成擴大的損失應(yīng)由其自行承擔，且上海市閔行區(qū)公安消防支隊火災(zāi)事故簡易調(diào)查認定書上認定火災(zāi)的原因是電氣線路故障引發(fā)的火災(zāi)，并非高正行公司使用不當?shù)倪^錯，故造成的損失應(yīng)由凌某某自行承擔。對于裝修裝飾的損失，消防部門已經(jīng)認定過火的面積是20幾個平方米，但鑒定部門是按照整個房屋進行鑒定，且鑒定部門也對涉案房屋做了殘值認定，基于火災(zāi)確實發(fā)生，高正行公司同意按照鑒定部門出具的重置價的10%計取裝修殘值作為損失的認定，大概在30,000元左右；對于家具家電損失，應(yīng)該以合同附件為準，凌某某出具的清單遠遠超出合同列明的清單，且電器和設(shè)備已經(jīng)超過了電器的使用年限，也沒有提供相應(yīng)的購買發(fā)票，對于型號和品牌也不夠明確，且這些電器也沒有做評估價格，凌某某提供的家具家電均是使用了十幾年的，價值近乎于零；對于房屋占用費和合同期待利益，凌某某的主張存在重復計算，且應(yīng)該按照消防部門的責任認定，對空置期進行責任分擔，高正行公司在火災(zāi)之后提出積極的救助方案，但凌某某不同意，故凌某某導致了損失不斷擴大；對于第三方損失，除了浙、滬兩輛車的維修費用過高，合計9,090元，高正行公司認為該費用應(yīng)該合計在4,000元左右，對其余費用無異議，高正行公司認可第三方損失可以作為火災(zāi)損失的發(fā)生，金額以41,582.99元計；對于上述凌某某所稱的損失確認，高正行公司認為應(yīng)該按照雙方在火災(zāi)中事故的責任由法院酌情分擔。第三，對于鑒定費，應(yīng)根據(jù)雙方的責任由法院認定。
　　同時，高正行公司向本院提出反訴請求：1.確認雙方于2017年7月24日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月6日解除；2.凌某某返還高正行公司租賃保證金7,500元及房屋租金12,000元；3.凌某某向高正行公司賠償酒店費用7,323元；4.凌某某向高正行公司賠償電腦損失5,399元、打印機損失1,380元；5.凌某某向高正行公司賠償燒毀的高低床、床單等損失1,570.90元；6.反訴費用由凌某某負擔。
　　事實和理由：2017年7月24日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，由凌某某將涉案房屋出租給高正行公司使用，租賃期限自2017年7月24日至2018年7月23日，月租金為7,500元，租賃保證金為一個月的租金7,500元。2017年7月26日和2017年10月20日，高正行公司分兩次支付了2017年7月24日至2018年1月23日的房屋租金。2017年12月6日，由于電氣線路故障，涉案房屋發(fā)生火災(zāi)，損毀高正行公司所有的放置于該房屋內(nèi)的電腦、打印機、員工衣物和床單等。但事后凌某某對該房屋一直未予修復，導致高正行公司至今無法使用該房屋，且額外支出員工酒店住宿費用，侵犯了高正行公司的合法權(quán)益，故高正行公司提起了反訴。
　　針對高正行公司的反訴請求，凌某某辯稱，不同意高正行公司的反訴請求。由于高正行公司的拖線板超負荷才引起火災(zāi)的發(fā)生，故系高正行公司的原因才起火的，是高正行公司的責任，凌某某沒有責任，故損失不應(yīng)由凌某某承擔，且高正行公司量化的損失金額，和損失沒有關(guān)聯(lián)性，不能論證實際發(fā)生的損失，故其對量化的價格也不予認可。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：涉案房屋的權(quán)利人為凌某某及案外人薛某。
　　2017年7月24日，凌某某(作為出租方，簽約甲方)與高正行公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》1份，約定甲方將涉案房屋出租給乙方，該房屋面積為165平方米；乙方向甲方承諾，承租該房屋用作居住使用，并在租賃期間嚴格遵守國家和本市的有關(guān)居住房屋租賃和使用、物業(yè)管理規(guī)定，以及該房屋所在物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約；乙方租賃期間，乙方可使用的該房屋公用或合用部位的使用范圍，現(xiàn)有的裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備狀況以及需約定的有關(guān)事項，由甲、乙雙方在本合同附件中加以列明，作為甲乙交付該房屋和本合同終止時乙方返還該房屋的驗收依據(jù)；甲、乙雙方約定，該房屋租賃期限自2017年7月24日起至2018年7月23日止；甲方于2017年7月24日前將該房屋交付給乙方，由乙方進行驗收；在上述租賃期限內(nèi)，該房屋月租金為7,500元；乙方支付租金的方式為付三押一，其后房屋租金應(yīng)在前一期租金到期日前七天內(nèi)支付；甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為1個月的租金，即7,500元；甲方收取保證金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證；本合同終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充本合同約定由乙方承擔但還未交納的費用外，剩余款項應(yīng)在房屋返還時返還乙方；租賃期間，該房屋所發(fā)生的水、電、氣、通信(若有)、有線電視由乙方承擔;物業(yè)管理費用由甲方承擔；租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復；甲方應(yīng)在接到乙方通知后的七日內(nèi)進行維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔；租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護該房屋及其附屬設(shè)施，因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負責維修，乙方拒不維修，甲方可代為維修，費用由乙方承擔；租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，甲方對該房屋進行檢查、養(yǎng)護，應(yīng)提前七日通知乙方，檢查養(yǎng)護時，乙方應(yīng)予以配合；乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿當日返還該房屋；乙方返還該房屋應(yīng)當符合正常使用后的狀態(tài)；返還時，應(yīng)經(jīng)甲方驗收認可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當承擔的費用；甲、乙雙方同意在租賃期內(nèi)，有下列情形之一的，本合同解除：(一)該房屋因公共利益需要被依法征收的；(二)該房屋因不可抗力原因毀損、滅失，致使乙方不能正常使用的；(三)簽訂本合同時，甲方已告知乙方該房屋已設(shè)定抵押，租賃期間被處分的；甲、乙雙方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可書面通知甲方解除本合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失：(一)甲方未按合同約定按時交付該房屋，經(jīng)乙方書面催告后七日內(nèi)仍未交付的;(二)甲方交付的該房屋不符合本合同約定或存在重大質(zhì)量缺陷，致使乙方不能正常使用的；甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失：(一)乙方擅自改變房屋居住用途的；(二)因乙方原因造成房屋結(jié)構(gòu)損壞的；(三)乙方擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；(四)乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面積低于本市規(guī)定標準的；(五)乙方利用承租的居住房屋從事違法違規(guī)活動的；(六)乙方逾期不支付租金累計超過七日的；(七)乙方欠繳應(yīng)承擔的費用累計超過500元的；第十二條違約責任：12-1該房屋交付驗收時，現(xiàn)有的裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備甲方保證可正常使用；12-2甲方未在本合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押，造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)負責賠償；12-3租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備損壞，造成乙方財產(chǎn)損失或人身傷害的，甲方應(yīng)承擔賠償責任；12-4乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍擅自裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，甲方可以要求乙方恢復房屋原狀并賠償損失；12-5租賃期間，非本合同約定的情況，甲方提前解除合同，應(yīng)與乙方協(xié)商一致，并按月租金的一倍向乙方支付違約金；若違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負責賠償；未與乙方協(xié)商一致的，甲方不得提前收回該房屋；12-6租賃期間，非本合同約定的情況，乙方中途退租的，應(yīng)與甲方協(xié)商一致，并按月租金的一倍向甲方支付違約金；若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負責賠償；未與甲方協(xié)商一致的，乙方不得提前退租；合同附件二房屋設(shè)施設(shè)備清單上注明：此物業(yè)裝修狀況為全裝、精裝；基本家具家電設(shè)施(現(xiàn)狀)為：松下冰箱、彩電、洗衣機、微波爐、抽油煙機、燃氣灶、熱水器、電視柜、數(shù)字機頂盒、電視遙控，數(shù)量均為1；還有空調(diào)、空調(diào)遙控、床，數(shù)量均為3，以及沙發(fā)，數(shù)量為2；備注：1、在房屋內(nèi)發(fā)生的由乙方原因所導致的任何意外，甲方不承擔責任；2、退房時須打掃干凈(按承租時狀態(tài))，否則甲方有權(quán)從押金中扣除清潔費(按請保潔公司打掃的市價)；3、乙方所支付的定金1,000元待乙方的押金和租金支付甲方后，由甲方無息退還給乙方，乙方在2017年8月1日前支付押金和租金；4、甲方承諾配置一個空調(diào)、一張床(次臥)；上述合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定，案外人上海我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為居間方在合同上進行了蓋章。
　　2017年7月27日，高正行公司向凌某某支付了房租及押金共計30,000元。
　　2017年8月23日，凌某某(作為出租方，簽約甲方)與高正行公司(作為承租方，簽約乙方)簽訂《補充協(xié)議》1份，約定甲、乙雙方于2017年7月24日簽訂了關(guān)于涉案房屋的《房屋租賃合同》，現(xiàn)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：該房屋月租金為7,800元，其中甲方實收租金7,500元，余300元由乙方代甲方代繳相關(guān)稅費；此協(xié)議只作為2017年7月24日房屋租賃合同費用的補充說明，其他條款按照原協(xié)議繼續(xù)生效。
　　2017年10月20日，高正行公司向凌某某支付了租金22,500元。
　　2017年12月6日，涉案房屋內(nèi)發(fā)生火災(zāi)。
　　2017年12月28日，上海市閔行區(qū)公安消防支隊出具《火災(zāi)事故簡易調(diào)查認定書》1份，載明：起火地址為涉案房屋；報警時間為2017年12月6日11時56分；現(xiàn)場調(diào)查走訪情況為：經(jīng)現(xiàn)場走訪和查看了解到該處發(fā)生火災(zāi)，被鄰居發(fā)現(xiàn)后報警，后經(jīng)消防隊到場撲滅，火災(zāi)造成該1906室主臥燒毀，客廳、次臥等受火燒、煙熏、水漬影響，樓下1806室受水漬影響，地面部分車輛受影響；火災(zāi)事故事實為：2017年12月6日11時56分許，市應(yīng)急聯(lián)動中心接警稱位于益文路XXX弄XXX號樓XXX室發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)造成主臥基本燒毀，客廳、次臥等受煙熏、火燒影響，過火面積約20平方米，起火部位為主臥西南電視柜處，起火原因為電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)。凌某某與高正行公司的工作人員何玲玲在上述調(diào)查認定書上簽字并注明無異議。
　　2018年4月10日，凌某某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，火災(zāi)發(fā)生后，凌某某在上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)梅隴第六居民委員會人民調(diào)解委員會的主持下，分別與因火災(zāi)遭受車輛損失的案外人夏XX、許XX、馬XX達成《人民調(diào)解協(xié)議書》，向案外人夏X蓮賠償850元、向案外人許XX賠償4,400元、向案外人馬XX賠償4,690元，并與案外人張XX達成《人民調(diào)解協(xié)議書》，向案外人張XX賠償因火災(zāi)造成老人受傷的費用4,600元。
　　還查明，2017年12月6日火災(zāi)發(fā)生后，凌某某及高正行公司的員工孟祥龍、廖國洪、包軍成、錦鴻公寓物業(yè)經(jīng)理姜X均在梅隴派出所做了詢問筆錄，其中高正行公司的員工廖國洪在詢問筆錄中陳述：其系涉案房屋的租客，涉案房屋共有三個人居住，均系高正行公司的員工。起火是在其房間內(nèi)發(fā)生，但具體著火點不清楚。2017年12月6日11點10分的時候，其從涉案房屋出門，12點10分左右接到同事包軍成電話“家里失火了，趕緊去看看”，過了十分鐘左右，其就趕回涉案房屋，發(fā)現(xiàn)火已經(jīng)撲滅了，但還有一些地方在黑煙，被燒的房間的玻璃也爆裂了，被燒壞的房間的陽臺側(cè)的玻璃在火燒起來的時候燒裂了，玻璃渣掉落引起了樓下停放的部分車輛受損。在其房間左邊的電腦桌上放置了一臺其個人電腦，當時電腦處于關(guān)機狀態(tài)，但是電腦電源線插著沒有拔掉，拖線板也處于開啟狀態(tài)，在電腦桌上其還放置了一臺3C牌打印機，未處于開機狀態(tài)但處于通電狀態(tài)，電腦桌上還有一些文件，其衣服、行李放在壁櫥里，空調(diào)處于通電狀態(tài)但未處于開機狀態(tài)，床頭柜其放了一個充電寶，但沒有處于充放電狀態(tài)。房間里有煙頭，但都是熄滅的煙頭，線路沒有改動過，電器線路沒有老化，線頭也沒有暴露，房東出租房屋時也沒有暴露電線。
　　訴訟中，雙方均確認高正行公司支付了押金7,500元以及至2018年1月23日止的租金，火災(zāi)發(fā)生后高正行公司即搬離了涉案房屋，并已將涉案房屋的鑰匙交付給凌某某。凌某某明確其還未對上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號1806室及上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號1706室住戶進行賠償，也未向物業(yè)支付修理電梯的費用。
　　以上事實，由凌某某提供的《房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》、不動產(chǎn)權(quán)證書、照片、《火災(zāi)事故簡易調(diào)查認定書》、車輛損壞照片、發(fā)票、上海市汽車維修收費結(jié)算表、人民調(diào)解協(xié)議書、收費票據(jù)、收據(jù)、詢問筆錄，高正行公司提供的《房屋租賃合同》、中國工商銀行網(wǎng)上銀行電子回單、《火災(zāi)事故簡易調(diào)查認定書》以及雙方當事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院予以確認并在卷佐證。訴訟中，凌某某還提供了1806室住戶的訴求及照片、1706室房屋受損照片以證明火災(zāi)對1806室及1706室造成的損壞；高正行公司對上述證據(jù)的真實性不予認可，并認為是否存在因果關(guān)系和具體受損部位應(yīng)以鑒定結(jié)果為準。凌某某提供了電梯修理發(fā)票以證明物業(yè)修電梯的損失；高正行公司對該發(fā)票的真實性無異議，但認為無法確認與本案的因果關(guān)系，且凌某某尚未支付。凌某某還提供了照片、網(wǎng)上電器價格材料、燃氣鍋爐的說明手冊、空氣凈化器使用說明書、馬桶蓋使用說明書、發(fā)票、沙發(fā)說明書以證明涉案房屋被燒毀前的裝修情況及火災(zāi)前后的情況、實際損失情況以及廚房系2013年裝修的合理性；高正行公司對上述證據(jù)的真實性均不予認可，并認為不能證明火災(zāi)發(fā)生的損失。凌某某另提供了錄音整理以證明火災(zāi)發(fā)生后消防人員認為火災(zāi)的原因和起火部位；高正行公司對上述證據(jù)的真實性及證明目的均不認可，認為錄音中部分時段其公司員工并不在場，錄音是在消防員為調(diào)解雙方矛盾、勸解凌某某在事故認定書上簽字情形下發(fā)生的，且書面錄音整理存在遺漏和剪輯。訴訟中，高正行公司還提供了2017年12月對賬單及上海增值稅普通發(fā)票以證明其因火災(zāi)導致房屋無法居住而支出額外的酒店住宿費用7,323元，還提供了訂單詳情、江蘇增值稅電子普通發(fā)票、北京增值稅專用發(fā)票、福建增值稅普通發(fā)票以證明其因火災(zāi)損毀了高低床、床單被套等共計1,570.90元以及因火災(zāi)損壞了電腦、打印機等共計6,779元；凌某某對2017年12月對賬單真實性不認可，對上述其余證據(jù)的真實性無異議，但對關(guān)聯(lián)性均不予認可，認為不能和火災(zāi)損失對應(yīng)起來。
　　審理中，根據(jù)凌某某的申請，法院委托上海公信中南工程造價咨詢有限公司對涉案房屋火災(zāi)裝修殘值進行了司法鑒定，上海公信中南工程造價咨詢有限公司于2018年9月14日出具了公信中南[2018]建鑒字第41號司法鑒定意見書，鑒定意見為：1.本案所涉及房屋的耐用年限為8年，共96個月；廚房及餐廳部分裝修時間約為2013年(由凌某某告知)，已使用年限約為60個月；故涉案房屋火災(zāi)裝修殘值(廚房及餐廳)的成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限=(96-60)/96*100%=37.5%，廚房及餐廳除外的裝修時間約為2005年(由凌某某告知)，已使用年限已達為156個月，大于耐用年限只計取10%的殘值，故涉案房屋火災(zāi)裝修殘值(廚房及餐廳除外)的成新率按10%計取；2.(1)涉案房屋火災(zāi)裝修殘值的重置總造價為262,955元，裝修殘值總造價為35,988元，其中裝飾裝修及安裝工程(廚房及餐廳除外部分)的重置造價為227,710元，裝修殘值為22,771元(成新率按10%計取)，裝飾裝修及安裝工程(廚房及餐廳部分)的重置造價為35,245元，裝修殘值為13,217元(成新率按37.5%計取)；(2)上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號1806室、1706室房屋因火災(zāi)導致的損失進行恢復所需費用為29,303元；3.雙方意見如下：(一)凌某某對鑒定意見存在以下異議：凌某某認為鑒定報告中材料單價不合理，且部分主材報價低于市場價；鑒定單位意見：鑒定報告中的材料單價按信息價及市場價計??；(二)高正行公司對鑒定意見存在以下異議：高正行公司認為鑒定報告造價估價過高，且超出鑒定范圍；鑒定單位意見：鑒定單位按上海市房屋建筑工程養(yǎng)護和維修預(yù)算定額(2016)、上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額(2016)、上海市安裝工程預(yù)算定額(2016)及法院委托要求進行審價。
　　經(jīng)質(zhì)證，凌某某對鑒定意見書的真實性和關(guān)聯(lián)性均無異議；高正行公司對鑒定意見書的真實性及鑒定單位的資質(zhì)均無異議，但認為裝修殘值應(yīng)該按照2005年的時間進行估價，而不是按照2016年的定額進行估價，且凌某某沒有提供其系2013年裝修廚房和餐廳的依據(jù)，故廚房和餐廳的裝修殘值應(yīng)該按照10%計取而不是按照37.5%計取，消防部門認定主臥基本燒毀，其他過火面積約20平方米，故不應(yīng)該按照全部重置的價格計算，范圍過大，盡管房屋已經(jīng)超過了96個月的使用年限，但基于房屋確實存在損害，故其同意鑒定意見書中按照10%計取裝修殘值，其認為的裝修殘值為30,000元左右。
　　針對當事人的異議，上海公信中南工程造價咨詢有限公司向法院陳述，其計算的是發(fā)生火災(zāi)時的殘值費用，計算的殘值是鑒定這個時間點的現(xiàn)值，鑒定時計算的裝修市場價的重置價(市場平均價格)，再根據(jù)裝修使用年限計算殘值，高正行公司提出按2005年的時間計取價格，該價格只能代表2005年的裝修費用，故其對此不同意；根據(jù)凌某某提供的火災(zāi)發(fā)生之前的廚房裝修照片，可以明顯看出廚房的裝修情況及使用的材質(zhì)類型，應(yīng)該是近5年的裝修風格，故其認為凌某某稱系后期裝修較為可信，其按照凌某某提出的時間進行了計算，故其不同意高正行公司提出廚房也應(yīng)按2005年的時間計算；關(guān)于高正行公司提出鑒定范圍過大，應(yīng)計算主臥的意見，其認為其進入房屋后，發(fā)現(xiàn)每個房間幾乎都燒的看不出原狀，墻面都熏黑，連最遠的陽臺區(qū)域墻面都已經(jīng)燒黑，所有房屋如果不進行全面裝修是無法生活的，且廚房設(shè)備和電器也幾乎看不出，故其除了電器和可移動家具沒有鑒定外，其他都鑒定了價值。估價高于凌某某的主張系由于凌某某認為起訴時主張計算的是殘值而不是按照重置造價計算的，其告知過凌某某是按照重置價格計算收費，凌某某在現(xiàn)場同意追加鑒定費用，該情況其也已經(jīng)告知過雙方。
　　本院認為，凌某某與高正行公司就涉案房屋租賃事宜所簽訂的《房屋租賃合同》系當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)中的效力性的禁止性規(guī)定，合同當屬有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利。訴訟中，凌某某與高正行公司均要求確認上述《房屋租賃合同》于2017年12月6日解除，本院對此予以確認?，F(xiàn)雙方均提出要求對方賠償損失，故本案爭議焦點在于涉案房屋因火災(zāi)而產(chǎn)生的損失應(yīng)如何承擔。
　　根據(jù)法律規(guī)定，當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責任。法律同時規(guī)定承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。本案中，高正行公司作為承租人，有義務(wù)在租賃使用涉案房屋期間對租賃物予以妥善保管。現(xiàn)涉案房屋因火災(zāi)而造成損失，根據(jù)上海市閔行區(qū)公安消防支隊出具的《火災(zāi)事故簡易調(diào)查認定書》記載，起火原因為電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)，起火部位為主臥西南電視柜處，結(jié)合高正行公司的員工廖國洪于火災(zāi)發(fā)生后在派出所所作的相關(guān)陳述，凌某某出租房屋時涉案房屋內(nèi)沒有暴露電線，發(fā)生火災(zāi)前也沒有線路老化和線頭暴露的問題，高正行公司并未提供直接的證據(jù)證明凌某某所提供的租賃物不符合租賃物的正常使用狀態(tài)，也未提供證據(jù)證明凌某某未能盡到對租賃物的合理修繕的義務(wù)，且高正行公司亦未提供證據(jù)證明其盡到了妥善保管好租賃物之義務(wù)，故本院認定高正行公司在租賃期間未能盡到善良管理人的注意義務(wù)，進而導致涉案房屋毀損，故高正行公司作為承租人應(yīng)當承擔損害賠償責任。
　　關(guān)于凌某某主張的損失賠償：一、關(guān)于凌某某主張的裝修裝飾的損失，上海公信中南工程造價咨詢有限公司在司法鑒定意見書中的鑒定意見為：涉案房屋火災(zāi)裝修殘值的重置總造價為262,955元，裝修殘值總造價為35,988元，其中裝飾裝修及安裝工程(廚房及餐廳除外部分)的重置造價為227,710元，裝修殘值為22,771元(成新率按10%計取)，裝飾裝修及安裝工程(廚房及餐廳部分)的重置造價為35,245元，裝修殘值為13,217元(成新率按37.5%計取)，鑒定單位針對雙方的異議部分已作了闡述，法院予以采納。根據(jù)涉案房屋的裝修時間，凌某某主張賠償應(yīng)考慮折舊，現(xiàn)凌某某以重置價主張裝修損失賠償，缺乏依據(jù)，因此，本院認定高正行公司應(yīng)按裝修殘值向凌某某賠償裝修裝飾損失35,988元。二、關(guān)于凌某某主張的家具家電設(shè)備損失，由于凌某某未提供足夠的證據(jù)予以證明該部分損失的具體金額，且部分損失已無實物可以比對，本院亦難以認定具體數(shù)額，但確實存在凌某某交付高正行公司的涉案房屋內(nèi)存在部分家電家具在火災(zāi)后被毀的事實，鑒于上述情況，結(jié)合考慮家電家具存在的折舊等因素，本院認定由高正行公司對凌某某的上述損失進行酌情賠償10,000元。三、關(guān)于凌某某主張的4個月合理裝修期、空房期的裝修恢復使用功能期間的房屋占用費損失、合同期待利益損失以及自2017年12月6日起至判決生效之日止，按每日260元計算的無法使用房屋的占用費的訴訟請求，本院認為根據(jù)凌某某出租房屋收取租金的合同目的及租賃物的現(xiàn)狀，因房屋的毀損確實造成凌某某的損失，且該損失確已實際發(fā)生，且房屋修復需相應(yīng)時間等因素，故本院酌定上述因涉案房屋無法使用給凌某某造成的損失以37,500元計。四、關(guān)于凌某某主張的第三方損失46,582.99元，高正行公司認可第三方損失確實是由于本次火災(zāi)所引起，并認可凌某某已向案外人夏XX支付的850元賠款、以及因火災(zāi)造成的案外人醫(yī)療費、護理費損失合計5,230.99元，也認可凌某某未支付的電梯修理費用以2,109元計以及上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號1806室修復費用以16,401元計、上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號1706室修復費用以12,902元計，雖然高正行公司認為凌某某已向案外人許X支付的賠償金額4,400元及向案外人馬X支付的賠償費用4,690元過高，其僅認可共計4,000元左右，但上述費用系凌某某的實際損失，故對于高正行公司的上述辯稱，本院不予采信。雖然凌某某目前僅就給第三人造成的損失支付了部分賠款，但對于凌某某而言這些給第三人造成的損失已經(jīng)客觀發(fā)生，基于第三人會就上述損失向凌某某提出索賠主張，且訴訟中高正行公司對于上述給第三人造成損失的事實亦予以認可，故對于凌某某而言上述損失系其應(yīng)然會予以賠付的損失，因此，上述第三人的損失應(yīng)以46,582.99元計，上述損失費用應(yīng)由高正行公司承擔，高正行公司認為應(yīng)由雙方分擔，缺乏依據(jù)，本院不予采信。綜上所述，高正行公司應(yīng)向凌某某賠償上述各類損失共計130,070.99元。
　　關(guān)于高正行公司主張返還租金及租賃保證金，因雙方確認高正行公司已支付了至2018年1月23日止的租金，并均確認雙方的合同已于2017年12月6日解除，且火災(zāi)發(fā)生后高正行公司即搬離了涉案房屋，并已將涉案房屋的鑰匙交付給凌某某，故凌某某理應(yīng)向高正行公司返還自2017年12月7日起至2018年1月23日止的租金以11,835.62元計(7,500元*12個月/365天*48天)，并向高正行公司返還租賃保證金7,500元。
　　關(guān)于高正行公司主張的酒店費用、電腦、打印機、高低床、床單等損失，由于高正行公司在租賃期間未能盡到善良管理人的注意義務(wù)，進而導致涉案房屋毀損，即使高正行公司確實存在上述損失，也不能將這些損失歸責于凌某某，故本院認為高正行公司要求凌某某承擔上述損失缺乏依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)凌某某與被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司就位于上海市閔行區(qū)益文路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月6日解除；
　　二、被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)凌某某損失人民幣130,070.99元；
　　三、原告(反訴被告)凌某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司租賃保證金人民幣7,500元；
　　四、原告(反訴被告)凌某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司租金人民幣11,835.62元；
　　五、駁回被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣8,395.84元，由原告(反訴被告)凌某某負擔人民幣6,087.33元，被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司負擔人民幣2,308.51元。反訴案件受理費減半收取計人民幣339.66元，由原告(反訴被告)凌某某負擔人民幣186.72元，被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司負擔人民幣152.94元。司法鑒定費人民幣16,000元，由被告(反訴原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：林??葉

書記員：劉??鋒