原告：凃少彪。
委托訴訟代理人：向勇，系北京中倫文德（武漢）律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告：周飛。
委托訴訟代理人：周家龍，系湖北山河律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。

原告凃少彪訴被告周飛債務(wù)清償糾紛一案，本院于2015年8月18日立案受理后，原、被告于2015年10月9日、2016年3月3日兩次申請庭外調(diào)解。因調(diào)解未成，本案依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告凃少彪的委托代理人向勇，被告周飛及其委托代理人周家龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告凃少彪訴稱：因案外人武漢匯新房地產(chǎn)開發(fā)公司和李傳納向被告高息（月息5%）借款600萬元，由我為借款人提供保證擔保。借款人到期沒有還款，被告向我主張債權(quán)，我代償了480萬元本息后，于2013年10月24日與被告簽訂兩份協(xié)議，約定由我再代償900萬元。此后，我又代償給被告200萬元。2014年12月5日，我在征得出資人武漢市三虎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和“博學尚品”項目開發(fā)商武漢精華科貿(mào)有限公司同意的前提下，與被告簽訂《債務(wù)清償協(xié)議》，約定我對被告所負債務(wù)按700萬元清算；被告同意我以博學尚品38套住宅商品房（建筑面積2147.7平米，總價1563.16萬元，含746萬元銀行抵押貸款），抵償所欠700萬元債務(wù)；我負責為被告辦理以房抵債交易所涉及的簽訂商品房買賣合同及備案等相關(guān)手續(xù)；自本協(xié)議簽訂之日起，被告對本協(xié)議項下以房抵債范圍內(nèi)的所有38套房屋享有處置權(quán)，同時對該部分房屋所對應(yīng)的銀行746萬元抵押借款本金負有清償責任；被告在本協(xié)議后附38套房屋明細清單上簽字即視同接收該房屋?！秱鶆?wù)清償協(xié)議》簽訂當天，以我為交房人，被告為接收人，雙方在《以房抵債（博學尚品）房屋明細》表上簽字；以武漢精華科貿(mào)有限公司為出賣人，被告為買受人，雙方在與前述明細表內(nèi)容基本相同的《房屋明細》表上簽字蓋章；被告還給我出具《收條》，內(nèi)容是被告收到我代李傳納還款人民幣8170160元（即38套商品房價款1563.16萬元減除銀行抵押貸款746萬元后的余額），作為我與被告之間的清算憑證。2014年12月28日，被告將上述38套商品房中的兩套房屋進行了處置：其中22層17號房屋處置給案外人蔣波；22層18號房屋處置給案外人郭娜。該二購買人均分別與武漢精華科貿(mào)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了備案登記。但被告承諾的清償銀行746萬元抵押貸款，一直沒有履行。2015年5月8日，被告突然向我發(fā)出《解除合同通知書》，以38套商品房價值均無法滿足債務(wù)清償、38套商品房沒有交付給被告、38套房屋無法辦理備案等三條理由，通知我解除雙方簽訂的《債務(wù)清償協(xié)議》。但我認為，被告解除合同的三條理由根本沒有事實和法律依據(jù)。為此，我根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，現(xiàn)向法院提出起訴，請求判決確認被告解除《債務(wù)清償協(xié)議》無效；判決被告繼續(xù)履行清償746萬元銀行借款的合同義務(wù)。本案訴訟費由被告承擔。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù)：
1、債務(wù)清償協(xié)議，證明原被告經(jīng)協(xié)商一致簽訂《債務(wù)清償協(xié)議》，協(xié)議對雙方權(quán)利義務(wù)進行了明確約定；
2、以房抵債（博學尚品）房屋明細，證明被告已經(jīng)按照《債務(wù)清償協(xié)議》的約定簽收了商品房，原告履行了合同義務(wù)；
3、協(xié)商聯(lián)系函，證明《債務(wù)清償協(xié)議》項下以博學尚品38套商品房抵債方案，該房屋出資人及開發(fā)商均無異議；
4、商品房買賣合同、房源明細，證明武漢精華科貿(mào)有限公司確認了被告對抵債接收的38套房屋的買受人身份；
5、收條，證明原被告已按照《債務(wù)清償協(xié)議》約定辦理了結(jié)算；6、商品房買賣合同、承諾書，證明被告已將38套房屋中的一套房屋處置給蔣波，并已辦理相關(guān)手續(xù)；
7、商品房買賣合同、承諾書，證明被告已將38套房屋中的一套房屋處置給郭娜，并已辦理相關(guān)手續(xù)；
8、解除合同通知書信封，證明被告于2015年5月8日通知原告解除合同，該通知于當月11日到達原告；
9、復(fù)函、郵寄及查詢憑證，證明原告對被告解除合同理由進行逐一反駁，明確表示要求繼續(xù)履行合同。
被告周飛辯稱：被告沒有實際接收38套商品房；被告只是幫助原告尋找房屋的實際購買人，不存在將38套房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到被告的問題；被告沒有買賣商品房的資格；本案所涉及的房屋處于抵押狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該合同沒有通知抵押權(quán)人是無效的；原告為了逃避債務(wù)，才簽署該債務(wù)清償協(xié)議；原告稱被告賣了兩套房給郭娜和蔣波是不符合實際的，郭娜和蔣波并未支付購房款。綜上，因債務(wù)清償協(xié)議沒有成立是無效的，被告沒有義務(wù)繼續(xù)履行，請求法院依法駁回原告訴訟請求。
被告為支持其答辯請求，向本院提交以下證據(jù)：
1、借條、轉(zhuǎn)款憑證，證明原告作為擔保人為第三人李傳納向被告借款600萬進行擔保，被告履行了借款合同；
2、借條、轉(zhuǎn)款憑證、民間借款擔保合同，證明原告作為擔保人為第三人武漢匯新房地產(chǎn)開放有限公司向被告借款1000萬進行擔保，被告履行了借款合同；
3、還款協(xié)議，證明原被告于2013年10月24日簽訂還款協(xié)議，確認原告向被告承擔上述兩筆借款中本息900萬元的還款責任；
4、證人陳某的證言，證明原被告之間借款過程及簽訂抵債協(xié)議過程。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告的提交的證據(jù)1的真實性無異議，對合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，該協(xié)議從內(nèi)容上看是以物抵債協(xié)議，我國法律沒有明確規(guī)定，從合同性質(zhì)上看是實踐合同，沒有實際履行，協(xié)議不是雙方的協(xié)議，還有第三人及沒有確定的實際購買人，該合同的當事人沒有確定，該合同是不成立；對證據(jù)2有異議，被告簽署了房屋明細不代表收到了房屋，被告沒有實際占有該38套房屋；對證據(jù)3有異議，不能證明精華科貿(mào)及房地產(chǎn)公司同意了該協(xié)議，該聯(lián)系函上也沒有被告的簽字，聯(lián)系函上沒有合同權(quán)利義務(wù)的約定，也沒有最后的房屋購買人的姓名和相關(guān)證明；對證據(jù)4的真實性無異議，對合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，該合同的標的是15681600元，約定了購房款是交給精華科貿(mào)的，實際上雙方都沒有按照合同履行，不能證明被告購買了38套房屋，合同也沒有進行備案登記；對證據(jù)5的真實性無異議，對證明目的有異議，沒有事實根據(jù)，沒有證據(jù)能證明原告將該款轉(zhuǎn)給了精華科貿(mào)有限公司，從債務(wù)履行的相對性來看，該收據(jù)應(yīng)由精華科貿(mào)公司出具，且該收據(jù)不是正式的發(fā)票，不能達到原告的證明目的；對證據(jù)6、7有異議，被告沒有實際取得38套房屋，所謂為郭娜和蔣波辦理房屋手續(xù)不能證明被告在履行債務(wù)清償協(xié)議，且相關(guān)合同沒有實際履行，沒有辦理商品房買賣備案登記；對證據(jù)8、9的真實性無異議，對證明目的有異議，因被告對法律關(guān)系的不明確而提出解除合同，實際上是要求原告按照2013年10月24日的還款協(xié)議來履行，原被告于2014年12月4日簽訂的債務(wù)清償協(xié)議是無效的，是被告發(fā)現(xiàn)債務(wù)清償協(xié)議存在不合法的情況下向原告主張權(quán)利。
原告對被告提交的證據(jù)1的真實性、關(guān)聯(lián)性無異議；對證據(jù)2的真實性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，根據(jù)擔保法規(guī)定，既有財產(chǎn)抵押擔保又有保證的情況下應(yīng)優(yōu)先用財產(chǎn)抵押清償；對證據(jù)3的真實性、關(guān)聯(lián)性無異議。對證人證言無異議。本院對雙方均無爭議的證據(jù)予以確認。
經(jīng)審理查明：2012年1月12日，被告周飛出借給李傳納人民幣6，000，000元，2012年3月29日被告周飛出借給武漢匯新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人民幣10，000，000元，原告涂少彪為上述兩次借款共計16，000，000元提供擔保。2013年10月24日，原告涂少彪（作為甲方）與被告周飛（作為乙方）簽訂還款協(xié)議，協(xié)議第二條約定，“余款人民幣柒佰萬元整，甲方在2014年3月20日以前一次性付給乙方?！边€款期限屆滿后，原告涂少彪未能還款。2014年12月5日，原告涂少彪與被告周飛簽訂《債務(wù)清償協(xié)議》一份，協(xié)議第二條約定，周飛同意涂少彪以博學尚品38套住宅商品房（清單附后，建筑面積2147.7平米，總價1563.16元，含746萬元銀行抵押借款），抵償所欠700萬元債務(wù)。當日，原告涂少彪作為交房人，被告周飛作為接收人在《以房抵債（博學尚品）房屋明細》表上簽字，并作為買受人與出賣人武漢市精華科貿(mào)有限公司就訂《以房抵債（博學尚品）房屋明細》中所涉房屋簽訂《武漢市商品房買賣合同》，另外，周飛還作為收款人出具了收條，內(nèi)容為“今收到武漢市三虎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涂少彪代李傳納還款人民幣捌佰壹拾柒萬壹佰陸拾元整。”2014年12月28日，被告周飛向武漢市精華科貿(mào)有限公司書面承諾，要求將《以房抵債（博學尚品）房屋明細》中所涉的22層17號和18號更名為蔣波和郭娜，但此后蔣波和郭娜并未向被告周飛支付購房款。2015年5月8日，被告向原告發(fā)出《解除合同通知書》，以雙方簽訂的《債務(wù)清償協(xié)議》根本無法實際履行為由，要求解除《債務(wù)清償協(xié)議》。原告則要求被告繼續(xù)按《債務(wù)清償協(xié)議》履行。由于雙方協(xié)商未果，原告訴至本院。另外，本案審理期間，周飛就本案所涉?zhèn)鶆?wù)以民間借貸糾紛為由向本院另案提起訴訟。
另查明：根據(jù)原告提交的2014年12月4日簽訂的《協(xié)商聯(lián)系函》載明：博學尚品項目系武漢市三虎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司實際出資、以武漢精華科貿(mào)有限公司名義開發(fā)。上述《以房抵債（博學尚品）房屋明細》中約定的博學尚品38套住宅商品房原告涂少彪及武漢精華科貿(mào)有限公司并未實際交付給被告周飛占有使用，亦未與被告周飛辦理上述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
還查明：武漢精華科貿(mào)有限公司與武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行于2014年5月20日簽訂《流動資金借款合同》，借款金額為50000000元，借款期限為12個月，并簽訂《抵押合同》，武漢精華科貿(mào)有限公司以座落于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)6號生活區(qū)19至26層住宅及一至三層門面房的在建工程為此借款提供抵押擔保。還款期限屆滿后，雙方又于2015年8月31日簽訂《流動資金借款合同》，借款用途為“借新還舊”，借款金額為46389056.60元。2015年9月22日，武漢精華科貿(mào)有限公司與武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行簽訂《抵押合同》，本案所涉《以房抵債（博學尚品）房屋明細》中的38套房屋（上述抵押的在建工程竣工后）已經(jīng)在武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行辦理抵押登記手續(xù)。該《抵押合同》明確約定，未經(jīng)武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行書面同意，武漢精華科貿(mào)有限公司不得將抵押物轉(zhuǎn)讓給任何第三人。2016年5月26日，武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司賀家墩支行負責人袁軍向原告代理人陳述，原、被告以房抵債協(xié)議中所涉及的746萬元銀行借款的主體一直是武漢精華科貿(mào)有限公司。本案審理過程中，原、被告在本院的主持下進行協(xié)商，即雙方均撤回起訴，原告于2017年3月31日向被告償清借款。因被告周飛要求原告支付利息，雙方未能達成協(xié)議。
以上事實，有借款協(xié)議、借條、銀行流水、《債務(wù)清償協(xié)議》、《以房抵債（博學尚品）房屋明細》、《解除合同通知書》、《流動資金借款合同》、《抵押合同》及當事人的陳述在案證實，足以認定。

本院認為：本案爭議的焦點為原、被告簽訂的《債務(wù)清償協(xié)議》的效力以及被告是否應(yīng)承擔清償銀行貸款的義務(wù)。
首先，原、被告于雙方約定的還款期限屆滿之后簽訂《債務(wù)清償協(xié)議》，協(xié)議約定以武漢精華科貿(mào)有限公司所有的博學尚品38套住宅商品房抵償原告所欠被告的700萬元債務(wù)，該協(xié)議屬于以房抵債的協(xié)議。以房抵債是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或第三人同意的第三人所有的房屋折價清償，并據(jù)此將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為。《中華人民共和物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因以房抵債的最終目的在于清償債務(wù)，是一種實踐性行為，雙方當事人僅有抵債合意尚不足夠，還須履行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能成立。被告周飛雖與武漢精華科貿(mào)有限公司簽訂了商品房買賣合同，并在《以房抵債（博學尚品）房屋明細》表上簽字，但上述行為尚不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，且被告也未實際占有、使用上述房屋。盡管周飛出具了收條，但雙方之間的債務(wù)并未實際消滅，抵債的目的也未最終實現(xiàn)。
其次，根據(jù)《債務(wù)清償協(xié)議》約定，原告將武漢精華科貿(mào)有限公司所有且在武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行名下設(shè)定抵押登記的博學尚品38套住宅商品房用于抵償給被告周飛，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款之規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。上述房屋的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行書面同意，被告周飛亦未代武漢精華科貿(mào)有限公司清償所欠銀行債務(wù)，故該《債務(wù)清償協(xié)議》并未生效。
再次，因武漢精華科貿(mào)有限公司與武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行之間存在借貸關(guān)系，原告要求被告周飛向武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行償還武漢精華科貿(mào)有限公司所欠該銀行債務(wù)，系將武漢精華科貿(mào)有限公司的債務(wù)轉(zhuǎn)移給被告，《中華人民共和國合同法》第八十四條之規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。因《債務(wù)清償協(xié)議》并無武漢精華科貿(mào)有限公司的簽字，原告亦未能提交武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行同意該債務(wù)轉(zhuǎn)移給被告的證據(jù)，且該行始終認定746萬元的借款主體是武漢精華科貿(mào)有限公司，而不是周飛，故原告要求被告周飛向武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江漢支行履行還款的義務(wù)沒有事實依據(jù)。
綜上，因原、被告簽訂的《債務(wù)清償協(xié)議》僅有雙方的合意，但因未履行房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)而未能生效，且原告要求被告代他人向案外人償還銀行借款，沒有事實及法律依據(jù)，原告的訴訟請求，本院依法不予支持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百九十一條第二款、《中華人民共和國合同法》第八十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告凃少彪的訴訟請求。
本案案件受理費人民幣64020元由原告凃少彪負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判長 熊敏
人民陪審員 李靜
人民陪審員 王濤

書記員： 周飄