上訴人（原審被告）：冷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：龔海濱，湖北天賦律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：隨州市交通物流發(fā)展局，住所地隨州市擂鼓墩大道。法定代表人：蔡永安，該局局長。委托訴訟代理人：周曉俊，湖北五合律師事務(wù)所律師。

上訴人冷某某上訴請求：撤銷一審判決，改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；案件訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、上訴人于2014年4月將案涉房屋轉(zhuǎn)給第三人湯東旭經(jīng)營，被上訴人對房屋轉(zhuǎn)租知情亦未提出異議，且被上訴人向第三人收取房租，上述事實(shí)說明上訴人與被上訴人之間已解除房屋租賃關(guān)系，上訴人不應(yīng)承擔(dān)房租的清償義務(wù)。二、上訴人租賃案涉房屋交付的保證金5萬元應(yīng)由被上訴人返還。三、被上訴人同意上訴人對案涉租賃房屋進(jìn)行內(nèi)部裝飾裝修，上訴人為此投資66.5萬元用于裝飾裝修，上述款項應(yīng)由被上訴人給予補(bǔ)償。四、被上訴人未安排人員接收案涉房屋，是導(dǎo)致房屋閑置的主要原因，上訴人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同解除后房屋占用費(fèi)及滯納金。被上訴人隨州市交通物流發(fā)展局辯稱：一、上訴人違反合同約定將案涉房屋轉(zhuǎn)租給湯東旭等人，答辯人是在收到上訴狀才知道上訴人與次承租人存在租賃關(guān)系的，在知道涉房轉(zhuǎn)租后，答辯人要求次承租人提供了房屋租賃合同及支付給上訴人租金的收據(jù)，上訴人主張答辯人知情屬主觀臆斷。二、在本案訴訟過程中，答辯人無法正常聯(lián)系上訴人，一審也是公告送達(dá)相關(guān)的訴訟文書，上訴人承租案涉房屋是用于經(jīng)營賓館，營業(yè)場所內(nèi)有上訴人登記的工商營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證、稅務(wù)登記證，答辯人向上訴人經(jīng)營場所的人員下達(dá)解除合同通知書，符合法律規(guī)定。三、依據(jù)房屋租賃合同的約定，上訴人承租房屋期間應(yīng)按期支付租金，答辯人并未實(shí)際收取次承租人房屋租金，上訴人主張答辯人收取租金沒有事實(shí)依據(jù)，上訴人未按照合同約定支付租金，答辯人依約解除房屋租賃合同，符合法律規(guī)定。四、答辯人不能收回案涉房屋的違約責(zé)任在上訴人，因房屋存在轉(zhuǎn)租導(dǎo)致次承租人不能正常騰退案涉房屋，對于解除合同次承租人占用房屋費(fèi)用應(yīng)由上訴人自行承擔(dān)。原審原告隨州市交通物流發(fā)展局向一審法院起訴請求：解除雙方簽訂的兩份《房屋租賃合同》，判令冷某某支付房租98000元及滯納金，返還租賃房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定的事實(shí)：隨州市交通物流發(fā)展局原名隨州市公路規(guī)費(fèi)征稽處直屬所，該局于2010年8月18日根據(jù)隨州市機(jī)構(gòu)編制委員會辦公室隨編辦發(fā)（2010）52號文件更名。2009年9月26日原隨州市公路規(guī)費(fèi)征稽處直屬所與冷某某簽訂《租房合同書》，合同第一條約定：隨州市交通物流發(fā)展局將交通大道257號辦公樓房屋五間五層整體出租給冷某某（乙方）使用。第二條約定：租賃期限十年，自2009年12月1日至2019年11月30日。第四條約定：冷某某每年付租金12萬元，全年分兩次付清。前5年每年按5%遞增租金，后5年根據(jù)市場行情由甲乙雙方協(xié)商，適當(dāng)調(diào)增比例。第十四條約定：乙方拖欠房屋租金的，甲方有權(quán)從欠交租金之日起收回房屋，乙方同意甲方扣除保證金并承擔(dān)違約金60000元。2010年9月1日原隨州市公路規(guī)費(fèi)征稽處直屬所與冷友成（冷某某曾用名）簽訂《租房合同書》，合同第一條約定：隨州市交通物流發(fā)展局將交通大道257號附屬門面5間2層房屋出租給乙方（冷某某）使用。第二條約定：租賃期限九年，自2010年9月1日至2019年8月31日。第四條約定：冷某某前5年每年付租金4.8萬元，每年9月1日前付清，后4年房租金額視具體行情向上適當(dāng)調(diào)整。第十四條第二款約定：乙方拖欠房屋租金一個月的，甲方有權(quán)從當(dāng)月11日開始，每遲交一天房租按月租金的10%計征滯納金，以此類推。第四款約定：乙方因計劃生育、綜合治理等出現(xiàn)問題的或違反本合同，甲方不予退還本合同第三條所提及的保證金，并有權(quán)終止本合同。截至2016年3月冷某某已拖欠隨州市交通物流發(fā)展局房屋租金98000元（其中：交通大道257號辦公樓五間五層的租金70000元，辦公樓附屬門面房屋租金28000元）。3月25日隨州市交通物流發(fā)展局向冷某某送達(dá)了解除合同的通知，并要求冷某某支付房屋租金，騰空房屋。一審法院認(rèn)為：隨州市交通物流發(fā)展局、冷某某兩方簽訂的《租房合同書》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。合同第十四條約定，乙方拖欠房屋租金的，甲方有權(quán)收回房屋。隨州市交通物流發(fā)展局2016年3月25日向冷某某下達(dá)了通知，依法自通知到達(dá)之日起已視為解除合同?，F(xiàn)隨州市交通物流發(fā)展局要求支付拖欠的租金、騰退房屋，合法有據(jù)，應(yīng)予以支持。隨州市交通物流發(fā)展局、冷某某雙方在合同書中約定的60000元違約金明顯過高且不符合法律規(guī)定，應(yīng)不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十二條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條及《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決：一、冷某某于判決生效起三十日內(nèi)將位于隨州市交通大道257號辦公樓房屋五間五層和附屬門面五間二層租賃房屋騰退并返還給隨州市交通物流發(fā)展局。二、冷某某在判決生效后十日內(nèi)支付隨州市交通物流發(fā)展局交通大道257號辦公樓房屋五間五層房屋租金70000元（2015年6月至2016年3月）、附屬門面五間二層房屋租金28000元（2015年9月至2016年3月），兩項合計金額98000元；2016年4月份的租金至房屋實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算。三、駁回隨州市交通物流發(fā)展局的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)2250元，由冷某某負(fù)擔(dān)。二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。上訴人冷某某向本院提交了下列證據(jù)：證據(jù)一、解除合同通知書一份，擬證明上訴人沒有收到解除合同通知，該通知的代收人是次承租人湯東旭，能證明被上訴人知道房屋轉(zhuǎn)租的事實(shí)，解除合同的行為對上訴人不產(chǎn)生效力。證據(jù)二、銀行轉(zhuǎn)賬流水一份，擬證明次承租人湯東旭向被上訴人交納了案涉房屋租金。被上訴人庭審質(zhì)證認(rèn)為：對證據(jù)一的真實(shí)性沒有異議，但對證明目的有異議，認(rèn)為被上訴人不清楚房屋轉(zhuǎn)租給了湯東旭經(jīng)營。對證據(jù)二的真實(shí)性及證明目的均有異議，認(rèn)為轉(zhuǎn)賬人與本案沒有關(guān)聯(lián)性，被上訴人于2016年3月16日收取了冷某某租金，是否為該筆轉(zhuǎn)賬款不能證實(shí)。被上訴人隨州市交通物流發(fā)展局向本院提交了下列證據(jù)：證據(jù)一、工商營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證、稅務(wù)登記證各一份，擬證明上述證件登記的均為上訴人冷某某，被上訴人認(rèn)為案涉房屋的實(shí)際經(jīng)營者是冷某某。證據(jù)二、租賃合同及租金收據(jù)各一份，擬證明上訴人轉(zhuǎn)租房屋并實(shí)際收取了次承租人的租金。上訴人庭審質(zhì)證認(rèn)為：對證據(jù)一的真實(shí)性沒有異議，但對證明目的有異議，認(rèn)為案涉房屋的實(shí)際經(jīng)營人是湯東旭。對證據(jù)二的真實(shí)性及證明目的均有異議，認(rèn)為租賃合同的承租人沒有實(shí)際經(jīng)營，租金收據(jù)沒有其他證據(jù)印證，案涉房屋具備交房條件，但被上訴人拒收。對雙方有異議的證據(jù)，本院的認(rèn)證意見為：對于上訴人冷某某提交的證據(jù)一，被上訴人對證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，且證據(jù)與本案的處理具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。對于上訴人的證據(jù)二，銀行轉(zhuǎn)帳流水記載的轉(zhuǎn)賬人、被轉(zhuǎn)賬人及款項的用途是否為交付案涉房屋租金沒有其他證據(jù)相印證，本院不予采信。對于被上訴人的證據(jù)一，上訴人對證據(jù)的真實(shí)性沒有，本院予以采信。對于被上訴人的證據(jù)二，雙方對于案涉房屋轉(zhuǎn)租給案外人均沒有異議，本院予以采信。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人冷某某因與被上訴人隨州市交通物流發(fā)展局房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2016）鄂1303民初1309號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。雙方當(dāng)事人的委托訴訟代理人均參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，冷某某與隨州市交通物流發(fā)展局的《房屋租賃合同》主體適格，內(nèi)容合法，意思表示真實(shí)，無違反法律法規(guī)強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，是合法有效的合同，雙方均應(yīng)依約履行。本案二審的爭議焦點(diǎn)是：（一）被上訴人是否有權(quán)解除合同？（二）上訴人主張返還保證金、裝修等費(fèi)用的請求應(yīng)否支持？針對上述爭議焦點(diǎn)，本院作如下評判：關(guān)于焦點(diǎn)一：《中華人民共和國合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！钡诙俣邨l“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?、關(guān)于欠付租金的問題。結(jié)合本案查明的事實(shí)，被上訴人解除與上訴人之間的租賃合同是因為上訴人未依約支付案涉房屋租金。在合同履行過程中，冷某某將案涉房屋轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營，并不導(dǎo)致案涉房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移，上訴人仍負(fù)有向被上訴人支付房屋租金等合同項下的義務(wù)，且上訴人與被上訴人雙方簽訂的房屋租賃合同明確約定，乙方拖欠房屋租金的，甲方有權(quán)自欠交租金次日收回房屋。對上訴人認(rèn)為被上訴人對于案涉房屋轉(zhuǎn)租知情，租賃合同的相對方應(yīng)為次承租人，租金應(yīng)由次承租人支付的主張，本院不予支持。2、關(guān)于解除合同的條件是否成就。如上所述，合同簽訂后，上訴人負(fù)有支付租金的義務(wù)。從本案證據(jù)及當(dāng)事人陳述看，上訴人上訴并未提出合同解除無效的理由。且一審被上訴人申請法院公告送達(dá)的原因是上訴人下落不明、不能確定送達(dá)地址。二審中，上訴人的委托訴訟代理人亦認(rèn)可上訴人2015年底外出，未在隨州市城區(qū)生活居住。在此情形下，被上訴人向上訴人經(jīng)營場所的人員（案涉房屋）送達(dá)解除合同通知，解除合同的行為符合法律規(guī)定，一審認(rèn)定雙方提前解除案涉合同關(guān)系并無不妥。3、關(guān)于房屋占用費(fèi)的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”上訴人主張被上訴人應(yīng)自行收回案涉房屋，房屋占用費(fèi)屬于被上訴人自身原因擴(kuò)大的損失，應(yīng)由被上訴人自行承擔(dān)。依據(jù)上述法律規(guī)定，在雙方合同解除后，應(yīng)由上訴人履行返還房屋的義務(wù)，上訴人未能舉證證明案涉房屋符合返還的條件或履行了交付房屋的義務(wù)，被上訴人請求上訴人支付解除合同至實(shí)際騰退房屋的占用費(fèi)，符合法律規(guī)定。關(guān)于焦點(diǎn)二：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十八條“在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴?！鄙显V人上訴提出的返還保證金及補(bǔ)償房屋改造、裝修損失，是基于被上訴人一審主張的訴訟請求而產(chǎn)生的新的訴訟請求，屬于上訴人二審提出的反訴請求。對于上訴人主張返還保證金及補(bǔ)償房屋改造、裝修損失的訴求，被上訴人對此均不予認(rèn)可，二審?fù)徶忻鞔_表示不同意調(diào)解。對此，本院認(rèn)為，涉案租賃合同履行過程中上訴人是否支付了保證金及存在房屋改造、裝修損失，未向本院提交相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，且被上訴人不同意調(diào)解，本院不予審查。綜上所述，上訴人冷某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2250元，由冷某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　詹君健
審判員　　李　超
審判員　　周　鑫

書記員：何沛俊