原告：馮金華，男，1978年1月18日出生，漢族，住江蘇省邳州市。
　　委托訴訟代理人：朱翊，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李佳雨，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　被告：泗錦(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：朱高，執(zhí)行董事。
　　原告馮金華與被告泗錦(上海)公寓管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱泗錦公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法適用普通程序，并于2019年6月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告馮金華及其委托訴訟代理人李佳雨到庭參加訴訟，被告泗錦公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告馮金華向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.泗錦公司支付馮金華延遲履行違約金963,000元；2.泗錦公司賠付馮金華因解除合同而遭受的損失477,300元；3.泗錦公司退還馮金華支付的租金、保證金、物業(yè)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)保證金共計(jì)227,332元。事實(shí)和理由：馮金華與泗錦公司于2016年11月1日簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定泗錦公司將上海市靜安區(qū)廣中西路XXX-XXX號(hào)內(nèi)1樓4#商鋪(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)出租給馮金華，面積約為220平方米，用于經(jīng)營(yíng)麥卡優(yōu)娜品牌面包，租期暫定為2017年1月1日至2021年12月31日，以實(shí)際交付房屋起算租期。合同簽訂后，由于一直未能完成消防驗(yàn)收導(dǎo)致涉案房屋無(wú)法交付，雙方于2017年6月28日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定泗錦公司承諾于2017年8月2日完成驗(yàn)收，否則自2017年8月3日起每日支付馮金華3,000元違約金。《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，涉案房屋未能按約完成消防驗(yàn)收。為此，雙方簽訂《承諾書(shū)》，泗錦公司承諾在2017年12月10日前先行賠付馮金華自2017年8月3日起至2017年12月1日止的違約金，在涉案房屋未完成消防驗(yàn)收前按每月10日為賠付周期。但時(shí)至2018年，涉案房屋始終未能完成消防驗(yàn)收，泗錦公司也未向馮金華支付任何違約金。2018年6月19日，泗錦公司向馮金華發(fā)函，要求自發(fā)函之日起解除《商鋪?zhàn)赓U合同》。在簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》后，馮金華與泰群餐飲管理(上海)有限公司簽訂了商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)合同，以獲得“麥卡優(yōu)娜”和“MU.BREAD”商標(biāo)、品牌使用權(quán)及相關(guān)支持。同時(shí)，馮金華還聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師及裝修人員對(duì)店鋪進(jìn)行了設(shè)計(jì)裝修，并添置了經(jīng)營(yíng)設(shè)備。因泗錦公司始終未能交付商鋪且單方解除合同，致使馮金華的以上投入均付諸東流。馮金華認(rèn)為，泗錦公司的上述行為嚴(yán)重?fù)p害其合法權(quán)益，遂起訴至法院并提出訴訟請(qǐng)求如上。
　　泗錦公司未應(yīng)訴，亦未答辯及舉證。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉案房屋的權(quán)利人為上海九嶷投資管理有限公司。2016年10月31日，上海九嶷投資管理有限公司出具《委托書(shū)》，授權(quán)泗錦公司全權(quán)處理廣中西路XXX號(hào)-XXX號(hào)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)一切事務(wù)。
　　2016年11月1日，泗錦公司(出租方，甲方)與馮金華(承租方，乙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲方將系爭(zhēng)商鋪出租給乙方，建筑面積約為220平方米；乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅用于烘焙，經(jīng)營(yíng)品牌麥卡優(yōu)娜；租賃期限為5年，暫定自2017年1月1日至2021年12月31日止(最終以甲方將房屋交付給乙方之日為租賃期限起算日，租賃期限屆滿日期相應(yīng)延長(zhǎng)，總租賃期限不變)；該房屋的免租期為40天，自甲方將該房屋交付給乙方之日起算；自2017年2月10日起至2019年2月9日，租金為642,400元/年；租金的支付方式為“先付后用”，每二個(gè)月作為一期支付一次；乙方應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付該套房屋兩個(gè)月的租金，即107,066元作為履行本合同義務(wù)的保證金，在整個(gè)租賃期內(nèi)保證金由甲方保管，甲方無(wú)須向乙方支付保證金的利息；乙方應(yīng)按每平方米每月15元的標(biāo)準(zhǔn)向本“中心”物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)及其它應(yīng)付費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)為付二押二；租賃期間，非合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；任意一方違約，違約方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方實(shí)現(xiàn)權(quán)利的費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等)。
　　《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂后，馮金華向泗錦公司支付租賃保證金107,066元和首期租金107,066元，并支付了物業(yè)費(fèi)押金6,600元和首期物業(yè)費(fèi)6,600元。
　　后因涉案房屋的消防驗(yàn)收一直未完成導(dǎo)致無(wú)法順利交房，泗錦公司(甲方)和馮金華(乙方)于2017年6月28日簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份約定：甲方于2016年11月1日與乙方簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，建筑面積為220平方米，甲方承諾2017年8月2日前完成消防驗(yàn)收，乙方順利進(jìn)場(chǎng)裝修。若甲方在2017年8月3日前未能交房，甲方承諾每日以3,000元人民幣作為經(jīng)濟(jì)賠償。原免租期為40天增加到55天，甲方將在交房之日與乙方重新簽訂租賃合同。此后，因仍未能完成消防驗(yàn)收并交付房屋，泗錦公司(甲方)和馮金華(乙方)簽訂《承諾書(shū)》，約定：由于甲方在2017年12月1日還未能履行補(bǔ)充協(xié)議之規(guī)定拿到消防批復(fù)按時(shí)交房給乙方，甲方承諾在2017年12月10日前對(duì)乙方2017年8月3日至2017年12月1日違約金先行賠付，每間商鋪每日3,000元，共2間商鋪共計(jì)6,000元每日，在甲方尚未取得消防批復(fù)前按每月10日為賠付周期。
　　2018年6月19日，泗錦公司委托律師向馮金華發(fā)出《律師函》?！堵蓭熀份d明，合同簽訂后，包括租賃物在內(nèi)的整體的消防設(shè)施一直未能完成，未能通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。雖然在此期間，泗錦公司基于當(dāng)時(shí)的理想預(yù)期而曾另行答應(yīng)交付日期和賠償責(zé)任，但仍因故未能完全落實(shí)。由于因消防施工未能完成，未能通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，租賃物自2017年1月1日起至今始終處于無(wú)法完成交付和使用的狀態(tài)，已達(dá)1年半之久，與此同時(shí)，租賃物的消防施工是否能夠、何時(shí)能夠得以完成和通過(guò)驗(yàn)收目前仍處于一個(gè)不確定的狀態(tài)。因此，《租賃合同》實(shí)際已不具備繼續(xù)履行條件。鑒于《租賃合同》的合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，《租賃合同》已無(wú)法繼續(xù)履行的客觀情況，泗錦公司明確告知馮金華自本告知函發(fā)出之日解除與馮金華于2016年11月1日簽訂的《租賃合同》。泗錦公司認(rèn)可應(yīng)當(dāng)就租賃物一直無(wú)法交付和使用而向馮金華承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式應(yīng)當(dāng)以確定合理的賠償金額為宜。馮金華堅(jiān)持每日賠償?shù)膶?shí)質(zhì)是變相獲取不當(dāng)利益，早已超出《租賃合同》的應(yīng)有之意，泗錦公司希望與馮金華能夠再有機(jī)會(huì)合理地進(jìn)行商定。
　　此后，雙方未能通過(guò)自行協(xié)商方式解決糾紛，馮金華遂起訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　審理中，馮金華認(rèn)為，因其承租涉案房屋是為了經(jīng)營(yíng)麥卡優(yōu)娜品牌面包，故為了經(jīng)營(yíng)做了如下準(zhǔn)備：1.其與泰群餐飲管理(上海)有限公司簽訂了特許經(jīng)營(yíng)期限自2016年11月16日至2021年11月15日，為期5年的《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)合同》，并為此支付了特許經(jīng)營(yíng)保證金和加盟金共計(jì)218,000元；2.其與苗軍洪簽訂了《室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)合同》，為包括涉案房屋在內(nèi)的面積為425平方米的房屋進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，并為此支付了部分設(shè)計(jì)費(fèi)157,600元，本案涉案房屋約占其中的一半費(fèi)用為78,800元；3.其向上海錦廚酒店設(shè)備有限公司采購(gòu)經(jīng)營(yíng)所需設(shè)備，總價(jià)為17.3萬(wàn)元，已支付了定金5萬(wàn)元；4.其與上海遵志實(shí)業(yè)有限公司簽訂了《裝飾工程承包合同》，為包括涉案房屋在內(nèi)的兩層房屋進(jìn)行裝修工程施工，工程總造價(jià)為87萬(wàn)元，馮金華已支付了首期工程款261,000元，本案涉案房屋約占其中的一半費(fèi)用為130,500元。馮金華述稱，其在簽約后曾對(duì)涉案房屋進(jìn)行短暫的裝修，后因消防檢查而停工，之后恢復(fù)裝修施工沒(méi)多久又被消防檢查而停工，之后再?zèng)]有恢復(fù)施工，現(xiàn)泗錦公司已將相關(guān)裝修拆除，并將涉案房屋出租給了別人，上述各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)477,300元，均屬于因?qū)Ψ浇獬贤斐傻膿p失，相關(guān)費(fèi)用均已實(shí)際付出，且無(wú)法退還，故要求泗錦公司賠償。
　　庭審中，馮金華確認(rèn)泗錦公司已向其支付了部分先行賠付的違約金20萬(wàn)元，并同意在其相關(guān)訴請(qǐng)中予以扣除。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)恪守。馮金華和泗錦公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約全面履行自己的義務(wù)。簽約后，泗錦公司因未能解決消防相關(guān)問(wèn)題導(dǎo)致未按時(shí)將涉案房屋交付馮金華使用，且在此情況下擅自通知對(duì)方解除合同，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另，雙方在此期間就如何解決逾期交付房屋問(wèn)題簽有《補(bǔ)充協(xié)議》和《承諾書(shū)》等相關(guān)協(xié)議，此協(xié)議亦系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約履行?，F(xiàn)馮金華要求泗錦公司按照相關(guān)約定支付泗錦公司發(fā)函通知解除《商鋪?zhàn)赓U合同》之前的違約金，并退還已付的相關(guān)費(fèi)用，其訴訟請(qǐng)求均有事實(shí)和法律的依據(jù)，依法應(yīng)予準(zhǔn)許，但其主張的違約金中應(yīng)當(dāng)扣除泗錦公司已先行墊付的20萬(wàn)元。另，馮金華要求泗錦公司賠償因解除合同而遭受的損失，經(jīng)審查，本院認(rèn)可其主張的相關(guān)費(fèi)用均系為履行租賃合同作必要準(zhǔn)備而產(chǎn)生的合理支出。泗錦公司因自身原因無(wú)法確保租賃合同順利履行而導(dǎo)致合同提前解除，依法應(yīng)當(dāng)賠償由此造成對(duì)方的損失，故本院對(duì)馮金華該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。被告泗錦公司經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，視為放棄了答辯的權(quán)利，本院依法缺席判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告馮金華違約金763,000元；
　　二、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告馮金華租賃保證金107,066元、租金107,066元、物業(yè)費(fèi)押金6,600元和首期物業(yè)費(fèi)6,600元；
　　三、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告馮金華損失共計(jì)477,300元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)19,808元，由原告馮金華負(fù)擔(dān)1,800元、被告泗錦(上海)公寓管理有限公司負(fù)擔(dān)18,008元。
　　如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳洪林

書(shū)記員：巫建強(qiáng)