反訴原告馮某。
委托代理人曾丹，湖北三立律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
委托代理人張浩，系反訴原告之夫。（特別授權(quán)代理）
反訴被告黃某某。
委托代理人付軍華，湖北百思特律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）
委托代理人張麗，湖北百思特律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）
反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市西陵一路2號(hào)美岸長(zhǎng)堤寫字樓裙樓1-2層。
負(fù)責(zé)人王可，該分行行長(zhǎng)。
委托代理人謝芩，該分行員工。（特別授權(quán)代理）

本訴原告黃某某訴本訴被告馮某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法由審判員張嬋獨(dú)任審判，于同年4月27日公開開庭進(jìn)行了審理。本訴被告馮某于4月27日提出反訴，5月21日本訴原告黃某某撤回本訴，本院予以準(zhǔn)許。2018年6月5日，本院依法公開開庭審理反訴，反訴原告馮某的委托代理人曾丹，反訴被告黃某某及其委托代理人付軍華，反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行的委托代理人謝芩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
反訴原告馮某訴稱，2015年11月1日，反訴原告馮某與反訴被告黃某某簽訂《存量房居間（買賣）合同》一份，約定反訴被告黃某某將其位于宜昌市西陵區(qū)××路××號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）出售給反訴原告馮某，反訴原告馮某于2015年11月17日前將首付款交反訴被告黃某某用于提前還款，反訴被告黃某某承諾于2015年12月4日將兩證解抵押用于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。反訴原告馮某如約給付了購(gòu)房定金、首付款和部分尾款，但反訴被告黃某某至今未按約提前還貸并解除抵押登記，致使無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故訴至法院請(qǐng)求判令：1、反訴被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，于判決生效后5日內(nèi)向反訴第三人清償貸款本息，若反訴被告未在期限內(nèi)清償貸款本息，則反訴原告可代為清償貸款本息，并在應(yīng)付剩余房款中扣除代為清償?shù)馁J款本息及相關(guān)費(fèi)用。2、反訴被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，在向反訴第三人清償貸款本息后5日內(nèi)，反訴被告、反訴第三人協(xié)助反訴原告辦理宜昌市西陵一路X-X-XXX號(hào)抵押登記注銷手續(xù)。3、反訴被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，于在涉案房屋抵押登記注銷后5日內(nèi)協(xié)助反訴原告辦理涉案房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)。4、反訴被告以已付購(gòu)房款為基數(shù)，從2015年11月11日至所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦完之日止按照中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。5、反訴被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
反訴被告黃某某辯稱，1、涉案房屋系其與前夫謝某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，二人在離婚時(shí)未對(duì)該房屋進(jìn)行分割，房屋買賣時(shí)未經(jīng)共有人謝某同意，該合同無效。2、反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行系涉案房屋的抵押權(quán)人，房屋買賣未得到抵押權(quán)人的同意，該合同無效。3、涉案房屋在出租給他人，根據(jù)買賣不破除租賃的原則，該合同無效；4、反訴原告馮某請(qǐng)求代為清償涉案房屋在反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行的抵押貸款，與本案屬不同法律關(guān)系，該訴請(qǐng)不能支持。
反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行辯稱，在貸款本息得以清償?shù)那疤嵯?，同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，2015年11月11日，賣方（甲方）黃某某與買方（乙方）馮某、經(jīng)紀(jì)代理方（丙方）宜昌享家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司簽訂《存量房居間（買賣）合同》一份，約定：甲方所出售的房屋坐落于宜昌市西陵區(qū)××路××號(hào)，房屋所有權(quán)證號(hào)“宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第××號(hào)”；房屋成交價(jià)為146萬元；本合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金5萬元給甲方；乙方承諾于2015年11月17日前將首付款50萬元轉(zhuǎn)給甲方用于提前還款（丙方已對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)充分說明，甲乙雙方對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)，甲方交房給乙方保證房屋各項(xiàng)費(fèi)用已結(jié)清），甲方承諾于2015年12月4日前將兩證解抵押后交給丙方；尾款91萬元乙方委托丙方辦理商業(yè)貸款；甲方因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過戶給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付違約金等內(nèi)容。馮某于2015年11月11日向黃某某支付定金5萬元，2015年11月17日向黃某某支付首付款50萬元，2016年7月18日向黃某某支付購(gòu)房款5萬元，還于2017年5月14日、6月12日、7月13日、8月18日、9月15日、10月14日分別向黃某某支付12000元，共支付定金加購(gòu)房款672000元。2015年12月25日，黃某某將涉案房屋交付馮某，馮某居住至今。
另查明：1、2004年11月8日，黃某某與謝某登記結(jié)婚。2014年6月6日，黃某某與謝某在民政部門登記離婚。離婚時(shí)雙方向民政部門提交的離婚協(xié)議載明：“住房情況：男女雙方各自名下的房產(chǎn)歸各自所有，男女雙方要求不寫明住房情況?！?br/>2、坐落于宜昌市西陵區(qū)××路××號(hào)的房屋，購(gòu)買于2007年，所有權(quán)證號(hào)：宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第××號(hào)，所有權(quán)人登記為黃某某，登記時(shí)間為2008年2月25日。2015年2月5日，黃某某向中信銀行股份有限公司宜昌分行借款，約定以涉案房屋抵押。謝某作為共有人在抵押清單上簽名。隨后，房屋辦理了抵押登記。
3、謝某名下登記房屋一套，坐落于宜昌市××區(qū)夜明珠路××號(hào)（三峽醫(yī)院新5號(hào)樓），所有權(quán)證號(hào)為XXXXXXX號(hào)，所有權(quán)人登記為謝某，登記時(shí)間為2009年5月6日。
上述事實(shí)，有《存量房居間（買賣）合同》、抵押貸款合同、結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議、查檔證明、收條、借款合同、銀行明細(xì)、證人謝某的證言及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)附卷佐證。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?！洞媪糠烤娱g（買賣）合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按約履行各自的義務(wù)。
反訴被告黃某某辯稱涉案房屋系未分割的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其在未取得共有權(quán)人謝某同意的情況下，簽訂的《存量房居間（買賣）合同》無效。本院庭審已查明，涉案房屋雖購(gòu)買于反訴被告黃某某與謝某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但雙方在離婚時(shí)已對(duì)該房屋的權(quán)屬進(jìn)行了明確的分割“男女雙方各自名下的房產(chǎn)歸各自所有”，該約定內(nèi)容明確，并非反訴被告黃某某及證人謝某所陳述的未進(jìn)行分割。反訴被告黃某某在依法取得涉案房屋全部所有權(quán)的情況下，與反訴原告馮某成立房屋買賣合同關(guān)系，該處分行為合法有效，故反訴被告黃某某的該項(xiàng)辯解不能成立。反訴被告在反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行處借款時(shí)，謝某雖作為涉案房屋的共有權(quán)人在抵押清單上簽名，但反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行的該行為不具有物權(quán)認(rèn)定的效力。反訴被告黃某某還辯稱涉案房屋設(shè)立有抵押權(quán)，簽訂的《存量房居間（買賣）合同》未經(jīng)抵押權(quán)人同意應(yīng)認(rèn)定為無效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條亦規(guī)定了合同無效的五種情形，本案的《存量房居間（買賣）合同》并不符合任一情形，故房屋買賣合法有效。合同雖然有效，但抵押權(quán)人是否同意解除抵押權(quán)，仍會(huì)對(duì)房屋物權(quán)變更產(chǎn)生影響。反訴被告黃某某另提出，該房屋已出租他人，根據(jù)“買賣不破除租賃”的原則房屋買賣行為無效。庭審中，反訴被告黃某某未對(duì)其主張的租賃事實(shí)舉證，且該主張與反訴原告馮某從2015年12月25日起在涉案房屋內(nèi)居住至今的客觀事實(shí)相矛盾，本院對(duì)其主張的租賃事實(shí)不予采信。
合同簽訂后，反訴原告馮某履行了約定付款義務(wù)，而反訴被告黃某某卻未在其承諾的日期前解除抵押權(quán)，致使合同至今尚未履行完畢，存在違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋抵押權(quán)的消滅有待于反訴第三人的同意及協(xié)助，且反訴第三人亦當(dāng)庭表示在借款本息得以清償?shù)那疤嵯拢獠f(xié)助反訴原告消滅抵押權(quán)，故反訴被告應(yīng)繼續(xù)履行《存量房居間（買賣）合同》約定的清償借款、消滅抵押權(quán)、協(xié)助辦理變更登記等后續(xù)義務(wù)。若反訴被告黃某某未主動(dòng)依約完成上述義務(wù)，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第一百九十一條之規(guī)定，反訴原告馮某可代反訴被告黃某某向反訴第三人清償債務(wù)后請(qǐng)求反訴第三人將抵押權(quán)消滅，反訴原告馮某代為清償?shù)膫鶆?wù)金額可從向反訴被告黃某某應(yīng)付的剩余購(gòu)房款金額中扣除。反訴原告馮某提出的違約金主張，因《存量房居間（買賣）合同》并未對(duì)逾期解除抵押的違約金計(jì)算方式進(jìn)行約定，反訴原告馮某主張以已付房款為基數(shù)參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算違約金并無不當(dāng)，但起止時(shí)間應(yīng)從約定的解除抵押權(quán)之日起（2015年12月5日）至抵押權(quán)實(shí)際解除之日止。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、反訴被告黃某某繼續(xù)履行其與反訴原告馮某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》，于判決生效后五日內(nèi)向反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行清償借款本息，若反訴被告黃某某未在期限內(nèi)清償借款本息，則反訴原告馮某可代反訴被告黃某某清償上述借款本息，并從反訴被告黃某某的應(yīng)收剩余購(gòu)房款中扣除代為清償?shù)慕杩畋鞠⒓跋嚓P(guān)費(fèi)用。
二、反訴被告黃某某、反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行在反訴第三人中信銀行股份有限公司宜昌分行的借款本息得以清償后五日內(nèi)辦理宜昌市西陵一路X-X-XXX號(hào)房屋的抵押登記注銷手續(xù)。
三、反訴被告黃某某于涉案房屋抵押登記注銷后五日內(nèi)協(xié)助反訴原告馮某辦理宜昌市西陵一路X-X-XXX號(hào)房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)。
四、反訴被告黃某某以55萬元為基數(shù)，從2015年12月5日起至解除抵押權(quán)之日止，按照中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付向反訴原告馮某違約金。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案反訴受理費(fèi)減半收取1193元、保全費(fèi)1041元，合計(jì)2234元（反訴原告馮某已預(yù)交），由反訴被告黃某某負(fù)擔(dān)。反訴被告黃某某負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并直接支付給反訴原告馮某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 張嬋

書記員： 孫亮