原告：馮某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住址上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳善權，上海市國和律師事務所律師。
　　被告：上海伊某投資管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：屠德龍，董事長。
　　委托訴訟代理人：何立忠，上海市嘉華律師事務所律師。
　　原告馮某與被告上海伊某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，依法適用簡易程序，于2019年9月3日公開開庭進行審理。原告委托訴訟代理人陳善權及被告委托訴訟代理人何立忠到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告自2014年10月18日起至2019年7月30日止的租金283,560元；2、本案訴訟費用由被告負擔。事實與理由：原被告與上海順儒投資開發(fā)有限公司(以下簡稱“順儒公司”)簽訂確認函1份，內容如下：原告與順儒公司于2014年1月27日簽訂《上海市商品房預售合同》，購買了上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)“五福商業(yè)廣場”東風路XXX號樓337室房屋，房屋總價為834,000元。原被告于2014年1月27日簽訂《房屋租賃合同》，原告將房屋出租給被告使用或轉租，租期為八年，自2014年10月18日至2022年10月17日，租金分段計算為房屋總價的6%、7%、8%、9%每年，因此2014年10月18日至2016年10月17日的租金為100,080元，2016年10月18日至2018年10月17日的租金為116,760元，2018年10月18日至2019年7月30日的租金為66,720元，被告欠原告的租金合計283,560元。
　　被告辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告沒有付清全部房款，現在涉案房屋處于查封狀態(tài)，且原告已經另案主張解除買賣合同，若原告最終并未取得房屋，則原告自始沒有所有權，無權主張租金。即使原告有權主張租金，其主張的租金已經有部分過了訴訟時效。
　　經審理查明：2014年1月27日，原告與順儒公司簽訂《上海市商品房預售合同》，約定原告購買順儒公司開發(fā)的坐落于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風路五福商業(yè)廣場56號3層337室房屋，房屋總價暫定為834,000元。2014年2月24日，順儒公司向原告開具銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，金額為424,000元。
　　2014年1月27日，原被告簽訂《房屋預/租賃合同》，約定原告將位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風路五福商業(yè)廣場56號337室房屋出租給被告，原告于2014年7月31日向被告交付房屋。房屋租賃期限自2014年10月18日起至2022年10月17日止。租金按原告購買該房屋的總房價計算：2014年10月18日至2016年10月17日，租金為總房價的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金為總房價的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金為總房價的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金為總房價的9%/年。被告每6個月向原告支付一次租金，支付時間為該次支付第3個月的25日前。
　　2015年1月16日，原被告與順儒公司三方簽署《確認函》，內容如下：原告向順儒公司購買上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)東風路五福商業(yè)廣場56號337室房屋，房屋總價834,000元，原告已付首付款為房屋總價的51%，擬通過銀行按揭貸款為房屋總價的49%。目前，根據受理原告貸款申請銀行的審核，銀行按揭貸款未予核準。原告委托順儒公司協助原告繼續(xù)辦理房屋的銀行按揭貸款事宜，原告及時配合貸款銀行的手續(xù)辦理。2015年1月25日，被告向原告支付2015年度第一筆房屋租金；2015年7月25日，被告向原告支付2015年度第二筆租金，即2015年度租金合計50,000元。原告同意并確認，在原告申請房屋銀行按揭貸款仍未辦理成功的情況下，在被告應向原告支付2015年度租金時，由被告將相應的房屋租金直接支付給順儒公司，沖抵等額的原告應付購房款。屆時，原告申請房屋銀行按揭貸款額相應減少。原被告之間的《房屋租賃合同》及原告與順儒公司之間的《上海市商品房預售合同》繼續(xù)履行，各方均相互免責，各方之間無其他爭議。
　　以上事實，由《上海市商品房預售合同》、銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票、《房屋預/租賃合同》、確認函及當事人當庭陳述等證據所證實。
　　本院認為：《房屋預/租賃合同》系原被告真實意思表示一致的結果，合法有效，雙方均應恪守履行。被告承租涉案房屋以后，理應按照約定的時間足額向原告支付租金，但被告至今未付租金，顯屬違約，應當承當相應的違約責任。根據租賃合同約定租金標準及支付時間，2014年10月18日至2015年4月17日的租金為25,020元，應于2015年1月25日前支付；2015年4月18日至2015年10月17日的租金為25,020元，應于2015年7月25日前支付；2015年10月18日至2016年4月17日的租金為25,020元，應于2016年1月25日前支付；2016年4月18日至2016年10月17日的租金為25,020元，應于2016年7月25日前支付；2016年10月18日至2017年4月17日的租金為29,190元，應于2017年1月15日前支付；2017年4月18日至2017年10月17日的租金為29,190元，應于2017年7月25日前支付；2017年10月18日至2018年4月17日的租金為29,190元，應于2018年1月25日前支付；2018年4月18日至2018年10月17日的租金為29,190元，應于2018年7月25日前支付；2018年10月18日至2019年4月17日的租金為33,360元，應于2019年1月25日前支付；2019年4月18日至2019年7月30日的租金為19,011元，應于2019年7月25日前支付。根據原被告與順儒公司簽訂的三方確認函，在被告應當向原告支付2015年度的租金時，由被告將相應租金直接支付給順儒公司，沖抵等額的原告的購房款之約定，現2015年度的租金于2015年7月25日沖抵了購房款，原告無權再向被告主張該年度租金，故原告要求被告支付2014年10月18日至2015年10月17日的租金的訴訟請求，沒有事實依據，本院不予支持。根據租賃合同約定，2015年10月18日至2016年4月17日租金及2016年4月18日至2016年10月17日的租金分別應當于2016年1月25日及2016年7月25日前支付，本院認為，民法總則實施之前，延付或者拒付租金的訴訟時效為一年，原告未舉證證明其曾在訴訟時效內向被告主張過租金，因此2016年度的租金已經過了訴訟時效，被告認為該部分租金已過訴訟時效的抗辯意見有法律依據，本院予以采信，原告要求被告支付2015年10月18日至2016年10月17日的租金的訴訟請求，本院不予支持。2016年10月18日至2019年7月30日的租金合計169,131元，且均已到合同約定的支付期限，故被告應當支付原告租金169,131元。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第三項、《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、《關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第二條、第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海伊某投資管理有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告馮某截止2019年7月30日的租金169,131元；
　　二、駁回原告馮某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費減半收取2,777元，由原告負擔1,121元，被告負擔1,656元，被告所負之款于本判決生效之日起七日內日繳納本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李文華

書記員：陸園濤