上訴人（原審被告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審被告）石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審被告）蔡晗燁（系石某某之妻），xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上述三上訴人的共同委托代理人余永學(xué)，陽新縣法律援助中心律師。
被上訴人（原審原告）馮某某，男，1951年元月2日出生，漢族。
被上訴人（原審原告）項(xiàng)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上述兩被上訴人的共同委托代理人成家慶，湖北才俊律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某、石某某、蔡晗燁因合同糾紛一案，不服陽新縣人民法院（2013）鄂陽新民三初字第00114號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年4月25日公開開庭審理了本案。上訴人王某某、石某某、蔡晗燁的共同委托代理人余永學(xué)，被上訴人項(xiàng)某某及馮某某、項(xiàng)某某的共同委托代理人成家慶到庭參加了訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2011年9月，王某某和石某某、蔡晗燁夫婦一起欲將他們所有的相鄰的兩棟私房改建開發(fā)。李大毛、柯于松與王某某、石某某等協(xié)商，將上述兩棟舊房交由他們改建開發(fā)。李大毛于2011年10月5日向蔡晗燁交付房屋改建“訂金”3萬元，于2011年10月6日向王某某交付了房屋改建“訂金”3萬元。后柯于松、李大毛因故取消了上述房屋的開發(fā)。2011年11月，經(jīng)袁智華介紹，王某某和石某某、蔡晗燁夫婦一起將他們所有的相鄰的兩棟私房交給馮某某、項(xiàng)某某開發(fā)改建。同年12月15日，馮某某、項(xiàng)某某與王某某、石某某、蔡晗燁簽訂了改建房屋合同。其主要內(nèi)容為：一、改建地址：陽新縣興國鎮(zhèn)姜家灣煤氣站門前；二、改建方式：1、13層至15層電梯房，平面草圖由雙方共議。2、王某某、石某某、蔡晗燁保證馮某某、項(xiàng)某某按照正規(guī)設(shè)計(jì)建筑面積為420平方米，房屋建成后，返還王某某、石某某、蔡晗燁兩層半（按實(shí)際建筑樓層的最大面積返還補(bǔ)償）。土建周圍外的空基面積不做任何補(bǔ)償，歸所有住戶共有。3、項(xiàng)某某、馮某某返還的樓層：十層、十一層、十二層半層。底層車庫同等價(jià)格下王某某等有優(yōu)先購買權(quán)······7、王某某、石某某、蔡晗燁負(fù)責(zé)四鄰關(guān)系簽字同意，無任何異議，否則造成的后果均由其負(fù)責(zé)賠償。8、除開返還的樓層外，其他房屋由馮某某、項(xiàng)某某等自主銷售?！ぁぁぁぁぁな?、簽訂合同時(shí)，馮某某、項(xiàng)某某交納定金10萬元，原交6萬元，合計(jì)16萬元。此款三個(gè)月內(nèi)若項(xiàng)某某、馮某某既未辦正規(guī)手續(xù)，又沒有交納足量的保證金，此協(xié)議作廢?！坝喗稹?6萬元不退還，馮某某、項(xiàng)某某無任何理由向王某某、石某某、蔡晗燁討要此款。馮某某、項(xiàng)某某辦妥正規(guī)規(guī)劃手續(xù)后，王某某、石某某、蔡晗燁全額返還合同定金。十二、違約責(zé)任：從簽約之日起，王某某、石某某、蔡晗燁保證無第三方介入，否則按定金和實(shí)際費(fèi)用的雙倍予以返還。合同簽訂后，馮某某、項(xiàng)某某于2011年12月15日分別向王某某和石某某、蔡晗燁夫婦交納了改建房屋定金5萬元。征得石某某、蔡晗燁夫婦同意，馮某某、項(xiàng)某某退還李大毛向王某某、石某某、蔡晗燁交納的房屋改造“訂金”6萬元，將“定金”收條予以收回，作為其向王某某、石某某、蔡晗燁交納的房屋改造“訂金”，并將6萬元“訂金”作為原訂金寫進(jìn)合同。此后，王某某、石某某、蔡晗燁認(rèn)為馮某某、項(xiàng)某某無能力辦理建房許可證，故未將協(xié)調(diào)四鄰關(guān)系的材料提交給馮某某、項(xiàng)某某。王某某、石某某、蔡晗燁在合同期限三個(gè)月屆滿后，另與他人重新鑒定了房屋改建開發(fā)合同。從2012年至今，馮某某、項(xiàng)某某要求王某某、石某某、蔡晗燁退還定金未果，于2013年3月12日以其不懂建筑，沒有從事建筑活動(dòng)相適應(yīng)的資質(zhì)和相對應(yīng)的技術(shù)裝備為由訴至法院，請求判令其與王某某、石某某、蔡晗燁簽訂的合同無效，并判令他們返還定金16萬元及相應(yīng)利息23000元，判令王某某、石某某、蔡晗燁承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
原審判決認(rèn)為：承包建筑工程單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。馮某某、項(xiàng)某某均不具備建筑施工資質(zhì)條件，卻于2012年12月15日與王某某、石某某、蔡晗燁簽訂了房屋改建開發(fā)合同，將他們所有的兩棟房屋改建為13至15層電梯房，并交納了16萬元的定金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條的規(guī)定，雙方簽訂的房屋改建開發(fā)合同無效。故馮某某、項(xiàng)某某要求王某某、石某某、蔡晗燁返還16萬元定金的請求成立。至于利息問題，因雙方在合同中并沒有約定，且馮某某、項(xiàng)某某明知自己無建筑資質(zhì)，而與王某某、石某某、蔡晗燁簽訂建筑合同，主觀上存在過錯(cuò)，故對馮某某、項(xiàng)某某要求王某某等給付利息的訴訟請求不予支持。對王某某、石某某、蔡晗燁提出其只收到“訂金”10萬元，另外6萬元與馮某某、項(xiàng)某某無關(guān)的抗辯理由。經(jīng)查，馮某某、項(xiàng)某某與王某某、石某某、蔡晗燁簽訂合同時(shí)，王某某、石某某、蔡晗燁已經(jīng)同意將柯于松的定金訂入合同，加上馮某某、項(xiàng)某某交納的10萬元，合計(jì)為16萬元。該事實(shí)清楚，故王某某、石某某、蔡晗燁提出的抗辯理由不能成立。王某某、石某某、蔡晗燁提出其與馮某某、項(xiàng)某某簽訂的是聯(lián)合開發(fā)房屋合同的抗辯理由與事實(shí)不符。合伙開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)作為基本內(nèi)容的協(xié)議。從本案雙方簽訂的合同內(nèi)容來看，王某某、石某某、蔡晗燁將其土地交付給馮某某、項(xiàng)某某開發(fā)13-15層電梯房，協(xié)助四鄰關(guān)系的處理，從而其得到兩層半樓房，但并不承擔(dān)施工中發(fā)生的事故賠償和連帶責(zé)任等內(nèi)容。該合同不屬于共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合同，應(yīng)屬于建設(shè)工程施工合同。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條之規(guī)定，判決：一、王某某、石某某、蔡晗燁應(yīng)返還馮某某、項(xiàng)某某定金16萬元，該款在判決生效后十日內(nèi)支付；二、駁回馮某某、項(xiàng)某某的其他訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)有二，一是王某某、石某某、蔡晗燁與項(xiàng)某某、馮某某2011年12月15日簽訂的“合同書”性質(zhì)及其效力；導(dǎo)致訴爭合同沒有履行的原因是什么？二是王某某、石某某、蔡晗燁從項(xiàng)某某、馮某某手中收取款項(xiàng)數(shù)額及其性質(zhì)。
關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)。從雙方簽訂合同的主要內(nèi)容來看，王某某、石某某、蔡晗燁提供其原先房屋所占用的土地使用權(quán)并協(xié)調(diào)周邊四鄰關(guān)系，待房屋建成后獲取固定的收益，而項(xiàng)某某、馮某某提供資金等，聯(lián)合建設(shè)房屋，屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。原審判決將其定性為建設(shè)工程施工合同錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。由于房地產(chǎn)開發(fā)牽涉千家萬戶，涉及到公共利益。因此，法律對房地產(chǎn)開發(fā)合同有嚴(yán)格的要求。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律的規(guī)定，有效的房地產(chǎn)開發(fā)合同，首先要求其主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其次要求開發(fā)的土地屬于國有土地并原則上要通過出讓方式取得。本案中，無論是提供土地的王某某、石某某、蔡晗燁，還是提供資金的項(xiàng)某某、馮某某，均不具備房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，主體上不合格。而且，開發(fā)的土地并未經(jīng)過合法的審批。故雙方簽訂的合同因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定從而損害公共利益而無效。既然合同無效，故訴爭的合同當(dāng)然就無法履行。故王某某、石某某、蔡晗燁提出雙方簽訂的合同有效的上訴理由不能成立。
關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)。從王某某、石某某、蔡晗燁向項(xiàng)某某、馮某某出具的條據(jù)來看，其直接從項(xiàng)某某、馮某某收取了10萬元。但是雙方對要交納款項(xiàng)和已經(jīng)交納款項(xiàng)數(shù)額是明知的，結(jié)合雙方簽訂合同第十一條條文的約定及本案房屋的開發(fā)過程來看，該條文如此約定存在兩種可能，一是項(xiàng)某某、馮某某在簽訂合同之前確實(shí)已經(jīng)交納了6萬元，另外一種可能就是項(xiàng)某某、馮某某之前參與訴爭房屋開發(fā)的人交納了6萬元，王某某、石某某、蔡晗燁認(rèn)可此款轉(zhuǎn)來沖抵項(xiàng)某某、馮某某應(yīng)交的款項(xiàng)。客觀事實(shí)是項(xiàng)某某、馮某某在簽訂本案的合同之前并沒有交納6萬元，故合同第十一條如此規(guī)定只有第二種可能。從原審法院對李大毛的核實(shí)筆錄來看，證實(shí)了其原先交納的6萬元轉(zhuǎn)給項(xiàng)某某、馮某某。故原審判決認(rèn)定項(xiàng)某某、馮某某共交納了16萬元正確。本院對此節(jié)事實(shí)應(yīng)予以維持，王某某、石某某、蔡晗燁提出其只收取了10萬元的上訴理由不能成立。雖然合同和條據(jù)中，時(shí)而用“定金”，時(shí)而用“訂金”，但根據(jù)合同第十二條違約責(zé)任雙倍返還的約定來看，馮某某、項(xiàng)某某交納的款項(xiàng)應(yīng)為“定金”。
綜上所述，雙方簽訂的合同無效，故對項(xiàng)某某、馮某某交納的16萬元定金，王某某、石某某、蔡晗燁應(yīng)予以返還。由于雙方對合同無效均有過錯(cuò)，原審判決沒有支持項(xiàng)某某、馮某某要求支付利息的請求正當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3960元，由王某某、石某某、蔡晗燁共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠