馮某某
杜菊香（湖北水鏡律師事務(wù)所）
陳中國(guó)
楊學(xué)青（南漳縣城關(guān)法律服務(wù)所）

原告馮某某，男，生于1967年7月15日，漢族，農(nóng)民。
委托代理人杜菊香，湖北水鏡律師事務(wù)所律師。
被告陳中國(guó)，男，生于1968年6月26日，漢族，農(nóng)民。
委托代理人楊學(xué)青，南漳縣城關(guān)法律服務(wù)所法律工作者。
原告馮某某訴被告陳中國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由審判員秦愛(ài)民獨(dú)任審判，于2014年3月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告馮某某及其委托代理人杜菊香，被告陳中國(guó)及其委托代理人楊學(xué)青到庭參加了訴訟。因案件較復(fù)雜，不宜適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，本院依法裁定將本案轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖?，?014年6月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告馮某某的委托代理人杜菊香，被告陳中國(guó)的委托代理人楊學(xué)青到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
根據(jù)以上有效證據(jù)，結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，本院查明以下案件事實(shí):原告馮某某系薛坪鎮(zhèn)果坪村村民，被告陳中國(guó)系城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村村民。2012年2月10日，在南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村村委會(huì)（村支書(shū)、主任及副主任、文書(shū)等）參與和見(jiàn)證下，原、被告簽訂了一份《出售房屋協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議約定的主要條款:1、陳中國(guó)將其房屋正屋三間，小房、廚房、廁所、豬舍等十間以58000元價(jià)款出售給馮某某；2、自協(xié)議簽訂日，由馮某某首付2000元，下余款在農(nóng)歷12月20日前付清；3、水田、旱地、菜園等共計(jì)3畝耕地；4、違約責(zé)任為負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的20％罰款。協(xié)議簽訂后，原告先后給付被告購(gòu)房款42000元，尚欠購(gòu)房款16000元。自2013年始，在城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村村委會(huì)協(xié)助下，被告已實(shí)際將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給原告，雖未辦理經(jīng)營(yíng)權(quán)證轉(zhuǎn)移手續(xù)，但原告已領(lǐng)到當(dāng)?shù)刎?cái)政所頒發(fā)的“一本通”，并領(lǐng)取了2013、2014年度糧食補(bǔ)貼和農(nóng)資補(bǔ)貼款。2013年農(nóng)歷臘月19日，原告持原籍即南漳縣薛坪鎮(zhèn)果坪村的遷出手續(xù)找到城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村村委會(huì)，要求辦理入戶手續(xù)，城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村村委會(huì)同意原告遷入城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村，并給原告出具同意遷入城關(guān)鎮(zhèn)樊灣村的證明。但因原告未將購(gòu)房款付清，被告未將相關(guān)權(quán)證交付給原告而發(fā)生糾紛等原因，導(dǎo)致原告辦理遷移手續(xù)未果。原告遂以被告根本無(wú)能力為原告辦理戶口遷移手續(xù)，《出售房屋協(xié)議書(shū)》部分條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定為由訴至本院城關(guān)人民法庭，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告簽訂的協(xié)議無(wú)效，并由被告返還原告購(gòu)房款42000元。
本院認(rèn)為，農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)，并依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但基于農(nóng)村宅基地的人身依附性和社會(huì)保障屬性，村民在處分農(nóng)村房屋時(shí)受到一定的限制?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第六條 ?規(guī)定:“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！北景冈?、被告既非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在雙方買賣房屋過(guò)程中又未辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。為此，原、被告于2012年2月10日簽訂的《出售房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效。該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，系因原、被告雙方過(guò)錯(cuò)所致，故被告應(yīng)當(dāng)返還原告購(gòu)房款，被告因此造成的房?jī)r(jià)差價(jià)損失及被告在出賣房屋過(guò)程中所花費(fèi)費(fèi)用，由原告給予被告適當(dāng)賠償，結(jié)合本案實(shí)際，由原告賠償被告7000元為宜。經(jīng)調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，后原告反悔。本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?（五）項(xiàng)、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、馮某某、陳中國(guó)于2012年2月10日簽訂的《出售房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效:
二、陳中國(guó)于判決生效后十日內(nèi)返還馮某某購(gòu)房款42000元；
三、馮某某于判決生效后十日內(nèi)賠償陳中國(guó)損失7000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1250元，由馮某某負(fù)擔(dān)750元，陳中國(guó)負(fù)擔(dān)500元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)，并依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但基于農(nóng)村宅基地的人身依附性和社會(huì)保障屬性，村民在處分農(nóng)村房屋時(shí)受到一定的限制?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第六條 ?規(guī)定:“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”本案原、被告既非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在雙方買賣房屋過(guò)程中又未辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)和房屋買賣交易手續(xù)，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。為此，原、被告于2012年2月10日簽訂的《出售房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效。該房屋買賣協(xié)議無(wú)效，系因原、被告雙方過(guò)錯(cuò)所致，故被告應(yīng)當(dāng)返還原告購(gòu)房款，被告因此造成的房?jī)r(jià)差價(jià)損失及被告在出賣房屋過(guò)程中所花費(fèi)費(fèi)用，由原告給予被告適當(dāng)賠償，結(jié)合本案實(shí)際，由原告賠償被告7000元為宜。經(jīng)調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，后原告反悔。本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?（五）項(xiàng)、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、馮某某、陳中國(guó)于2012年2月10日簽訂的《出售房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效:
二、陳中國(guó)于判決生效后十日內(nèi)返還馮某某購(gòu)房款42000元；
三、馮某某于判決生效后十日內(nèi)賠償陳中國(guó)損失7000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1250元，由馮某某負(fù)擔(dān)750元，陳中國(guó)負(fù)擔(dān)500元。

審判長(zhǎng)：秦愛(ài)民
審判員：馮小平
審判員：郭進(jìn)鋒

書(shū)記員：章豆豆