原告：馮某某，男，漢族，戶籍所在地山東省棗莊市。
　　委托訴訟代理人：劉思玉，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：韓靜瑞，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：沈茂明，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：杜佳華，上海律宏律師事務(wù)所律師。
　　原告馮某某與被告上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人韓靜瑞、被告上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司委托訴訟代理人杜佳華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付違約金人民幣(以下幣種同)14,779.60元(以1,477,960元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算20天)；2、判令被告支付賠償金295,592元(總房?jī)r(jià)款的20%)；3、判令被告支付遲延返還房款利息損失15,406元(按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，以100萬(wàn)元為基數(shù)，從2018年4月3日計(jì)算至2018年7月9日；并以14萬(wàn)元為基數(shù)，從2018年4月3日計(jì)算至2018年11月19日)。事實(shí)與理由：2017年4月24日，原告與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將位于上海市嘉定區(qū)塔秀路128、158號(hào)508室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出售給原告，共計(jì)價(jià)款1,477,960元。上述合同簽訂后，原告共支付了房款114萬(wàn)元，但被告未能按約于2017年12月31日前將系爭(zhēng)房屋交付原告。在被告逾期交付后，經(jīng)原告多次催告，被告亦未將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶給原告。原告無(wú)奈只能于2018年3月31日向被告發(fā)送了解除合同通知書(shū)，要求被告返還購(gòu)房款，并支付違約金和賠償金，被告收到后，應(yīng)于收到解除通知后三日內(nèi)返還已付款，但其直至2018年7月9日和同年11月19日才分別退還100萬(wàn)元和14萬(wàn)元。此外，根據(jù)合同約定，逾期超過(guò)二十日后仍未交付，被告需按照日萬(wàn)分之五支付20日的違約金和房屋總價(jià)20%的賠償金，原告有權(quán)行使單方解除權(quán)。但被告并未按約支付賠償金和違約金。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故涉訴。
　　被告辯稱，不同意原告所有訴請(qǐng)。1、雙方在合同履行過(guò)程中遭遇了不可抗力或情勢(shì)變更，商住兩用房被禁止過(guò)戶，并非被告不去辦理，故被告對(duì)于系爭(zhēng)房屋不能過(guò)戶并不存在過(guò)錯(cuò)，并未違約。2、因無(wú)法過(guò)戶，原告主動(dòng)要求解除合同，被告剛開(kāi)始并不同意，后原告多次聯(lián)系被告，被告才同意退款，是原告主動(dòng)要求解除合同退還房款，不是被告違約。3、該房屋總價(jià)147萬(wàn)多，原告僅支付了114萬(wàn)元，余款按約應(yīng)于過(guò)戶前付清，但其并未付清。被告認(rèn)為合同已經(jīng)解除，解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)是2018年6月27日原告簽訂承諾書(shū)之日，該承諾書(shū)表明雙方于該日協(xié)商一致解除合同。即便認(rèn)定被告違約，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過(guò)高，原告主張的違約金和賠償金亦不能同時(shí)支持，且原告僅支付了部分房款。
　　經(jīng)審理查明，2017年4月24日，上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司(甲方，以下簡(jiǎn)稱巨浪公司)和馮某某(乙方)簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋(辦公樓)，建筑面積67.18平方米，總房款為1,477,960元；約定付款方式如下：簽訂合同前，乙方已支付給甲方定金4萬(wàn)元，簽訂合同后，乙方應(yīng)于2017年5月31日前支付甲方購(gòu)房款707,960元，甲方同意乙方通過(guò)向貸款銀行申請(qǐng)73萬(wàn)元貸款的形式支付第二期房款，若乙方之貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過(guò)或者審核通過(guò)的額度不足申請(qǐng)額度，則乙方應(yīng)于本協(xié)議第4條所述產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給甲方；待乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證且貸款銀行將上述第二期房?jī)r(jià)款支付至甲方指定賬戶后10日內(nèi)，甲乙雙方進(jìn)行房屋交接；合同第四條約定，甲方應(yīng)于2017年12月31日前將系爭(zhēng)房屋交付乙方；第六條約定，于2017年12月31日前，甲乙雙方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；合同第十條約定，甲方未按本合同第四條約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接和房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按房屋總價(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)二十日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付二十日的違約金外，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。甲方應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金。
　　上述合同簽訂前，馮某某共計(jì)支付房款114萬(wàn)元，貸款部分未審批通過(guò)。直至2017年12月31日，因系爭(zhēng)房屋屬于商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓范圍，被限制交易，巨浪公司客觀上無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。后，雙方合同解除，雙方亦已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽合同備案登記注銷手續(xù)。巨浪公司于2018年7月9日和同年11月19日分別退還馮某某購(gòu)房款100萬(wàn)元和14萬(wàn)元。
　　對(duì)上述事實(shí)，雙方并無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)，但對(duì)巨浪公司是否需要承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的承擔(dān)方式，雙方意見(jiàn)不一。馮某某為證明其主張，向本院提交了如下證據(jù)：1、上海市房地產(chǎn)買賣合同，證明其主張解除合同及違約金的依據(jù)；2、單方解除合同通知書(shū)，證明其根據(jù)雙方合同約定于2018年3月31日向巨浪公司送達(dá)了《乙方(房地產(chǎn)買受人)單方解除合同通知書(shū)》；3、其與巨浪公司張總的微信聊天記錄以及附件(復(fù)印件)，證明5月9日之前其已經(jīng)和巨浪公司溝通過(guò)退房款的事宜，下午4：02其再次向巨浪公司張總發(fā)送履行合同約定義務(wù)通知書(shū)，要求支付違約金；4、律師函及送達(dá)憑證，證明其于2018年11月15日發(fā)函向巨浪公司主張過(guò)違約金。
　　巨浪公司對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：對(duì)證據(jù)1，真實(shí)性無(wú)異議，合同約定過(guò)戶當(dāng)天應(yīng)付清房款，馮某某并未付清，且因政策因素，其無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，并非其不去辦理；對(duì)證據(jù)2，不認(rèn)可，并未收到。對(duì)證據(jù)3，沒(méi)有原件，三性不認(rèn)可，即使是真的，也不應(yīng)該發(fā)給其員工，聊天記錄也看出馮某某只要求退房款，并未要求違約責(zé)任；對(duì)證據(jù)4，不予認(rèn)可。
　　巨浪公司為證明其意見(jiàn)，向本院提交證據(jù)如下：馮某某手寫書(shū)面材料(書(shū)寫時(shí)間為2017年12月至2018年1月左右)以及承諾書(shū)，證明馮某某因其個(gè)人原因主動(dòng)告知巨浪公司不再要求購(gòu)買系爭(zhēng)房屋并承諾退還房款后愿意配合注銷網(wǎng)簽合同備案登記。
　　馮某某對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，無(wú)法證明是其個(gè)人原因?qū)е潞贤獬?，也無(wú)法證明其放棄追究巨浪公司的違約責(zé)任，不再購(gòu)買房屋的書(shū)面材料書(shū)寫時(shí)間大約是在2018年5月之后。
　　另查，2011年12月22日，上海正盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(巨浪公司歷史名稱)與上海威盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了NO.4-12地塊在建工程轉(zhuǎn)讓合同，約定上海威盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將馬陸鎮(zhèn)0009街坊47/11丘上在建工程轉(zhuǎn)讓給了巨浪公司。2014年12月30日，巨浪公司取得了嘉定區(qū)塔秀路128、158號(hào)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
　　又查，馮某某曾向巨浪公司出具一份書(shū)面材料，載明“收據(jù)遺失(塔秀路XXX號(hào)XXX室，不再購(gòu)買此房)”，并無(wú)落款日期。2018年6月27日，馮某某向巨浪公司出具了一份《承諾書(shū)》，承諾收到退還房款后積極配合辦理網(wǎng)簽合同備案登記注銷手續(xù)。2018年11月15日，馮某某委托律師向巨浪公司發(fā)送了《律師函》，要求退還房款14萬(wàn)元，并按約支付違約金、利息及遲延返還房款的利息。該函件于次日送達(dá)巨浪公司。
　　本院認(rèn)為，馮某某與巨浪公司之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系買賣雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)遵照履行。馮某某已經(jīng)向巨浪公司支付了大部分房款，但系爭(zhēng)房屋卻因不符合商業(yè)辦公項(xiàng)目要求而被限制交易，無(wú)法按約過(guò)戶。因合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行，馮某某有權(quán)解除合同，并要求巨浪公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。巨浪公司辯稱雙方系通過(guò)承諾書(shū)協(xié)商一致解除合同，但該承諾書(shū)無(wú)法證明雙方已就解除后果協(xié)商一致。目前，雙方合同已經(jīng)解除，巨浪公司亦已將房款返還馮某某。關(guān)于馮某某主張的賠償金即解約違約金，因違約金兼具懲罰性和補(bǔ)償性功能，考慮到合同履行程度、馮某某的付款情況和房款利息等實(shí)際損失、巨浪公司違約情形等因素，本院酌情將該項(xiàng)違約金調(diào)整為15萬(wàn)元。對(duì)其主張的逾期返還房款的利息損失和逾期違約金，因上述解約違約金已足以彌補(bǔ)馮某某的損失，且逾期違約金請(qǐng)求與解約違約金實(shí)際是對(duì)巨浪公司同一違約行為的重復(fù)處罰，故對(duì)該兩項(xiàng)請(qǐng)求，本院不再支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告馮某某違約賠償金人民幣150,000元；
　　二、駁回原告馮某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣6,187元，減半收取3,093.50元，由原告馮某某負(fù)擔(dān)1,669.50元，被告上海巨浪實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1,424元(應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：鄧??珍

書(shū)記員：朱??雯