記員校對湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院
民事判決書
（2015）鄂洪山民三初字第00266號
原告:馮某某。
委托代理人:劉揚(yáng)，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告:武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)關(guān)山二路9號
。
法定代表人:王倩倩，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:蘇衛(wèi)東，北京仁人德賽（武漢）律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般授權(quán)代理。
第三人:鄒細(xì)鳳。
原告馮某某與被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)公司，以下簡稱洪某公司）、第三人鄒細(xì)鳳物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員丁華勤獨(dú)任審判，于2015年4月10日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告馮某某、被告洪某公司委托代理人蘇衛(wèi)東，第三人鄒細(xì)鳳到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馮某某訴稱:2005年12月23日，原告以519728元購買被告洪某公司開發(fā)的武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋。
原告交款后被告出具了購房發(fā)票。
次年1月15日，被告洪某公司與原告簽訂《樓宇交接書
》并將上述房屋交付給原告，原告裝修后居住至今。
原告購房時(shí)，被告洪某公司告知其與施工方存在結(jié)算關(guān)系并將原告所購房屋折價(jià)抵償工程款，現(xiàn)出賣此房屋需經(jīng)施工結(jié)算方同意。
為此，被告洪某公司通知第三人鄒細(xì)鳳到場對上述事實(shí)予以確認(rèn)并簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，承諾一年內(nèi)辦理房屋登記。
原告購房后，被告及第三人一直未按承諾為原告辦理房屋登記過戶。
原告經(jīng)多方打聽才得知第三人鄒細(xì)鳳丈夫宗夕粉曾以鄒細(xì)鳳名義購買上述房屋、向交通銀行股份有限公司湖北省分行硚口支行（以下簡稱交行硚口支行）貸款并以該房屋抵押，致使原告不能辦理房屋權(quán)屬登記。
現(xiàn)原告無奈與銀行及第三人鄒細(xì)鳳協(xié)商，代鄒細(xì)鳳償還了上述貸款本息，解除了抵押。
為此，提出起訴，請求判令
被告洪某公司與第三人鄒細(xì)鳳簽訂的房屋買賣合同無效；確認(rèn)武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋歸原告所有并判令
被告洪某公司與第三人鄒細(xì)鳳協(xié)助辦理權(quán)屬登記；訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
原告馮某某為支持其訴訟主張，向本院提交證據(jù)如下:證據(jù)一、被告洪某公司2005年12月23日向原告開具的武漢市房地產(chǎn)交易統(tǒng)一發(fā)票一張。
擬證明:原告交付購房款519728元，向被告購買學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋。
被告同意原告購買并開具購房發(fā)票。
證據(jù)二、原告與被告2006年1月15日《樓宇交接書
》一份。
擬證明:原告購房后，被告向原告實(shí)際交付了房屋。
證據(jù)三、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議及物業(yè)費(fèi)收據(jù)、購貨發(fā)票。
擬證明:被告交房后，原告與物業(yè)公司簽訂房屋裝修管理協(xié)議、交付物業(yè)管理費(fèi)、裝修并入住。
被告洪某公司知道并確認(rèn)原告購房事實(shí)。
證據(jù)四、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
擬證明:被告將上述房屋折抵工程款并經(jīng)施工方結(jié)算同意，約定將房屋出賣給原告。
證據(jù)五、交行硚口支行貸款結(jié)清證明及還款協(xié)議。
擬證明:原告經(jīng)與交行硚口支行、第三人鄒細(xì)鳳協(xié)商，已代鄒細(xì)鳳償還了該項(xiàng)貸款本息。
證據(jù)六、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)司法鑒定中心司法鑒定意見書
。
擬證明:第三人鄒細(xì)鳳與交行硚口支行簽訂的貸款抵押合同及與被告洪某公司簽訂的房屋買賣合同均系其夫宗夕粉所為，不是鄒細(xì)鳳簽名及捺印；第三人鄒細(xì)鳳未向被告購買學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋。
被告洪某公司辯稱:原告所訴基本屬實(shí)。
涉案房屋是本公司作為工程款抵償給第三人的丈夫宗夕粉，然后由其找人購買，購買人交錢給他，公司同意并開具發(fā)票給購買人。
轉(zhuǎn)讓協(xié)議是公司銷售經(jīng)理簽名蓋章。
由于上述房屋按照房管部門的要求已由第三人鄒細(xì)鳳登記備案，轉(zhuǎn)讓給原告時(shí)需要公司配合辦理有關(guān)手續(xù)，所以公司簽字表示同意。
被告洪某公司為支持其抗辯，向本院提交了商品房買賣合同一份。
擬證明:被告洪某公司按照登記備案要求與第三人鄒細(xì)鳳簽訂了房屋買賣合同。
第三人鄒細(xì)鳳述稱:原告陳述的是事實(shí)。
原告要求購買學(xué)雅芳鄰上述房屋時(shí)丈夫宗夕粉才告訴我，說房屋以我的名義登記備案，賣給原告需要我同意。
他們與洪某公司協(xié)商好要求我同意轉(zhuǎn)讓我就簽字同意了。
宗夕粉以我的名義購買上述房屋以及向交通銀行貸款、抵押的情況我均不知情。
第三人鄒細(xì)鳳未向本院提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告洪某公司對原告馮某某提交的證據(jù)無異議，認(rèn)為原告購買上述房屋以及被告向原告交付房屋均屬實(shí)。
第三人鄒細(xì)鳳對原告馮某某提交的證據(jù)無異議，認(rèn)為被告向原告出具購房發(fā)票以及原告向被告購買房屋均是事實(shí)；對宗夕粉以其名義向交通銀行借款和以上述房屋抵押不知情。
原告馮某某對被告洪某公司提交的證據(jù)有異議。
認(rèn)為不真實(shí)，該合同既不是鄒細(xì)鳳所簽，鄒細(xì)鳳亦無購房事實(shí)。
不能證明被告與鄒細(xì)鳳簽訂了購房合同。
第三人鄒細(xì)鳳對被告洪某公司提交的證據(jù)有異議。
認(rèn)為自己并未與被告簽訂上述商品房買賣合同，也未向被告購買上述房屋。
本院認(rèn)為，原告馮某某提交的六份證據(jù)，與原告向被告購房的陳述能夠互相印證，被告洪某公司及第三人鄒細(xì)鳳均不持異議，本院予以采信。
被告洪某公司提交的證據(jù)，原告及第三人均有異議，第三人稱合同中“鄒細(xì)鳳”不是其本人所簽，該證據(jù)的證明效力本院在綜合分析中予以認(rèn)定。
本院依法調(diào)取了武漢市江岸區(qū)人民法院
（2013）鄂江岸民商再字第00001號
案案卷材料。
該院2013年4月27日的送達(dá)筆錄載明，宗夕粉承認(rèn)其代鄒細(xì)鳳在涉案《商品房買賣合同》和《借款合同》上簽名和捺印的事實(shí)。
經(jīng)審理查明:2005年12月23日，原告馮某某向被告洪某公司購買武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋，被告向原告出具了519728元購房發(fā)票。
2006年1月15日，被告洪某公司與原告簽訂《樓宇交接書
》，將上述房屋交付給原告，原告裝修后居住至今。
原告購房時(shí)，被告洪某公司告知原告其與施工方宗夕粉存在結(jié)算關(guān)系并將上述房屋折價(jià)抵償工程款，出賣此房屋需經(jīng)施工方結(jié)算同意。
為此，原告馮某某與被告洪某公司及宗夕粉、第三人鄒細(xì)鳳協(xié)商，由被告出具發(fā)票將房屋出售給原告，由原告與鄒細(xì)鳳簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行結(jié)算，被告和第三人協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。
原告與鄒細(xì)鳳協(xié)議的房屋價(jià)款為55.5萬元，原告向鄒細(xì)鳳支付了45.5萬元，剩余10萬元待協(xié)助辦證后支付。
由于被告和第三人一直未協(xié)助辦證，故釀成糾紛。
另查明:2005年3月20日，第三人鄒細(xì)鳳之夫宗夕粉（2008年10月與鄒細(xì)鳳離婚）向交行硚口支行借款36萬元，以自己及鄒細(xì)鳳名義與交行硚口支行簽訂《個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款合同》，將上述房屋進(jìn)行抵押。
交行硚口支行發(fā)放的36萬元貸款經(jīng)被告之手交給了第三人鄒細(xì)鳳之夫宗夕粉。
因其未按約定履行還款義務(wù)，交行硚口支行向武漢市江岸區(qū)人民法院
提起訴訟。
該院審理后判決:解除交行硚口支行與鄒細(xì)鳳、宗夕粉簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》；鄒細(xì)鳳、宗夕粉共同償還交行硚口支行借款本息；如不能履行上述給付義務(wù)，以其抵押的上述學(xué)雅芳鄰5棟1單元17層2號
房屋優(yōu)先受償。
鄒細(xì)鳳不服申請?jiān)賹彙?br/>2015年3月23日，鄒細(xì)鳳再審期間與交行硚口支行及馮某某達(dá)成協(xié)議:由馮某某代為償還宗夕粉、鄒細(xì)鳳在交行硚口支行的貸款本息；解除抵押貸款合同。
該協(xié)議已經(jīng)履行完畢。
本院認(rèn)為:《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?規(guī)定:“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。
未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
”本案中，《商品房買賣合同》上鄒細(xì)鳳的簽名和捺印雖系宗夕粉代簽代捺，但當(dāng)時(shí)系兩人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，且鄒細(xì)鳳與馮某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收取了轉(zhuǎn)讓款，鄒細(xì)鳳應(yīng)當(dāng)知道宗夕粉的上述代理行為，其未作出否認(rèn)表示，應(yīng)視為同意宗夕粉代其與洪某公司簽訂了《商品房買賣合同》。
鄒細(xì)鳳與洪某公司沒有買賣涉案房屋的真實(shí)意思表示，合同簽訂后洪某公司仍可出售該房屋就是明證。
簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行備案登記，只是為了保證工程款的實(shí)現(xiàn)和便于抵押貸款，是一種擔(dān)保行為，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)為無效，故對于原告請求判令
被告洪某公司與第三人鄒細(xì)鳳簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求本院予以支持。
原告馮某某向被告洪某公司購買武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見表示，也得到第三人的同意，被告向原告出具購房發(fā)票并將房屋交付給原告，原告支付了價(jià)款，合同已實(shí)際履行，買賣關(guān)系成立，該合法的買賣關(guān)系應(yīng)予保護(hù)。
現(xiàn)原告代為清償了涉案房屋的貸款本息，房屋確權(quán)的障礙已經(jīng)消除，且原告支付的款額高于約定的購房價(jià)款，原告要求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有以及要求被告和第三人協(xié)助辦理權(quán)屬登記的訴訟請求，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?、第七十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第一百三十三條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十六條 ?，最高人民法院
《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百四十八條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人鄒細(xì)鳳簽訂的商品房買賣合同無效；二、座落于武漢市洪山區(qū)的學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋歸原告馮某某所有；三、被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人鄒細(xì)鳳于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告馮某某辦理上述房屋的權(quán)屬登記。
案件受理費(fèi)40元，由被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書
送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院
。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院
，收款單位全稱:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；帳號
:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。
上訴人在上訴期滿后七日仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告馮某某提交的六份證據(jù)，與原告向被告購房的陳述能夠互相印證，被告洪某公司及第三人鄒細(xì)鳳均不持異議，本院予以采信。
被告洪某公司提交的證據(jù)，原告及第三人均有異議，第三人稱合同中“鄒細(xì)鳳”不是其本人所簽，該證據(jù)的證明效力本院在綜合分析中予以認(rèn)定。
本院依法調(diào)取了武漢市江岸區(qū)人民法院
（2013）鄂江岸民商再字第00001號
案案卷材料。
該院2013年4月27日的送達(dá)筆錄載明，宗夕粉承認(rèn)其代鄒細(xì)鳳在涉案《商品房買賣合同》和《借款合同》上簽名和捺印的事實(shí)。
經(jīng)審理查明:2005年12月23日，原告馮某某向被告洪某公司購買武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋，被告向原告出具了519728元購房發(fā)票。
2006年1月15日，被告洪某公司與原告簽訂《樓宇交接書
》，將上述房屋交付給原告，原告裝修后居住至今。
原告購房時(shí)，被告洪某公司告知原告其與施工方宗夕粉存在結(jié)算關(guān)系并將上述房屋折價(jià)抵償工程款，出賣此房屋需經(jīng)施工方結(jié)算同意。
為此，原告馮某某與被告洪某公司及宗夕粉、第三人鄒細(xì)鳳協(xié)商，由被告出具發(fā)票將房屋出售給原告，由原告與鄒細(xì)鳳簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行結(jié)算，被告和第三人協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。
原告與鄒細(xì)鳳協(xié)議的房屋價(jià)款為55.5萬元，原告向鄒細(xì)鳳支付了45.5萬元，剩余10萬元待協(xié)助辦證后支付。
由于被告和第三人一直未協(xié)助辦證，故釀成糾紛。
另查明:2005年3月20日，第三人鄒細(xì)鳳之夫宗夕粉（2008年10月與鄒細(xì)鳳離婚）向交行硚口支行借款36萬元，以自己及鄒細(xì)鳳名義與交行硚口支行簽訂《個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款合同》，將上述房屋進(jìn)行抵押。
交行硚口支行發(fā)放的36萬元貸款經(jīng)被告之手交給了第三人鄒細(xì)鳳之夫宗夕粉。
因其未按約定履行還款義務(wù)，交行硚口支行向武漢市江岸區(qū)人民法院
提起訴訟。

該院審理后判決:解除交行硚口支行與鄒細(xì)鳳、宗夕粉簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》；鄒細(xì)鳳、宗夕粉共同償還交行硚口支行借款本息；如不能履行上述給付義務(wù)，以其抵押的上述學(xué)雅芳鄰5棟1單元17層2號
房屋優(yōu)先受償。
鄒細(xì)鳳不服申請?jiān)賹彙?br/>2015年3月23日，鄒細(xì)鳳再審期間與交行硚口支行及馮某某達(dá)成協(xié)議:由馮某某代為償還宗夕粉、鄒細(xì)鳳在交行硚口支行的貸款本息；解除抵押貸款合同。
該協(xié)議已經(jīng)履行完畢。
本院認(rèn)為:《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?規(guī)定:“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。
未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
”本案中，《商品房買賣合同》上鄒細(xì)鳳的簽名和捺印雖系宗夕粉代簽代捺，但當(dāng)時(shí)系兩人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，且鄒細(xì)鳳與馮某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收取了轉(zhuǎn)讓款，鄒細(xì)鳳應(yīng)當(dāng)知道宗夕粉的上述代理行為，其未作出否認(rèn)表示，應(yīng)視為同意宗夕粉代其與洪某公司簽訂了《商品房買賣合同》。
鄒細(xì)鳳與洪某公司沒有買賣涉案房屋的真實(shí)意思表示，合同簽訂后洪某公司仍可出售該房屋就是明證。
簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行備案登記，只是為了保證工程款的實(shí)現(xiàn)和便于抵押貸款，是一種擔(dān)保行為，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)為無效，故對于原告請求判令
被告洪某公司與第三人鄒細(xì)鳳簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求本院予以支持。
原告馮某某向被告洪某公司購買武漢市洪山區(qū)學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見表示，也得到第三人的同意，被告向原告出具購房發(fā)票并將房屋交付給原告，原告支付了價(jià)款，合同已實(shí)際履行，買賣關(guān)系成立，該合法的買賣關(guān)系應(yīng)予保護(hù)。
現(xiàn)原告代為清償了涉案房屋的貸款本息，房屋確權(quán)的障礙已經(jīng)消除，且原告支付的款額高于約定的購房價(jià)款，原告要求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有以及要求被告和第三人協(xié)助辦理權(quán)屬登記的訴訟請求，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?、第七十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第一百三十三條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十六條 ?，最高人民法院
《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百四十八條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人鄒細(xì)鳳簽訂的商品房買賣合同無效；二、座落于武漢市洪山區(qū)的學(xué)雅芳鄰小區(qū)5棟1單元1702號
房屋歸原告馮某某所有；三、被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人鄒細(xì)鳳于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告馮某某辦理上述房屋的權(quán)屬登記。
案件受理費(fèi)40元，由被告武漢市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：丁華勤