原告：馮某某，男，****年**月**日出生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)，
委托訴訟代理人：趙琳娜，
黑龍江新時達律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王宇，
黑龍江新時達律師事務所實習律師。
被告：
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)電纜街116號1棟，統(tǒng)一社會信用代碼91230103787509299P。
法定代表人：王樹財，職務經(jīng)理。
委托訴訟代理人：佟景芝，女，該公司經(jīng)理。
第三人：
中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街10號，統(tǒng)一社會信用代碼9123010371845305XN。
負責人：李林，職務副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王月，女，該公司項目經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田雪松，
黑龍江弘博律師事務所律師。
原告馮某某與被告
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱圣基偉業(yè)公司）、第三人

中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司（以下簡稱長城資產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告馮某某的委托訴訟代理人趙琳娜，被告圣基偉業(yè)公司的委托訴訟代理人佟景芝，第三人長城資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人田雪松，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
馮某某向本院提出訴訟請求：1、確認原告與被告簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》有效；2、判令第三人對哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口第*棟*單元*層*號房屋喪失抵押權，被告和第三人協(xié)助原告辦理該房屋解除抵押登記手續(xù)；3、判令被告持辦理產(chǎn)權登記需要的相關資料到產(chǎn)權登記機關備案，協(xié)助原告辦理哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交口的壹品新境第*棟*單元*層*號房屋的權屬登記；4、判令被告向原告給付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金（自2015年9月23日起至被告辦理完畢登記備案之日止，以全部購房款1018125元為基數(shù)，按
中國人民銀行同期活期存款利率計算，暫計算至2018年9月5日違約金為10543.87元）；5、由被告承擔本案的訴訟費用。事實和理由：原、被告于2015年3月6日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定：原告購買由被告開發(fā)建設的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口第*棟*單元*層*號房屋，房屋總價款1018125元。合同第十五條約定被告應當在房屋交付使用后180日內(nèi)，持辦理權屬登記需由被告提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案，如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，被告按已付房價款的0.08%向原告支付違約金。原告支付全部購房款后，2015年3月26日原告辦理進戶。因被告未能依約持辦理權屬登記需由被告提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案，原告在多次催促被告履行義務時方才得知，被告已將包括原告涉案房屋在內(nèi)的489套房屋抵押給了第三人。2013年9月29日，第三人向哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局出具《關于同意
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹品新境項目辦理抵押可售函》，明確案涉房屋的性質(zhì)為抵押可售。而原告至今無法取得涉案房屋房地產(chǎn)權屬證書，皆是因被告未依約履行義務，且將涉案房屋抵押給第三人所致。原告認為，原告與被告簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，該合同合法有效。被告應履行義務，持辦理權屬登記需由被告提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案。又根據(jù)合同第十五條約定，被告的行為已構成違約，給原告造成損失，其還應承擔違約責任。因雙方約定按已付房價款的0.08%計算違約金過低，根據(jù)《合同法》第一百一十四條的約定，應對違約金進行調(diào)整，以全部購房款為基數(shù)，按
中國人民銀行同期活期存款利率計算。又根據(jù)《物權法》第一百七十七條規(guī)定，第三人因其對涉案房屋抵押登記的性質(zhì)為“抵押可售”，故在被告將涉案房屋出售給原告后，第三人的擔保物權即已滅失，其對涉案房屋喪失抵押權，其有義務解除抵押權并協(xié)助原告辦理案涉房屋權屬登記。綜上，為維護原告合法權益，懇請貴院查明事實，依法判決支持原告訴訟請求。
圣基偉業(yè)公司辯稱，同意原告的第一、二、三項訴請，第四項訴請需向公司請示后給予回復。
長城資產(chǎn)公司辯稱，不同意原告要求辦理解除涉案房屋抵押登記的請求。理由如下，1、2013年8月21日，第三人與被告簽訂抵押合同約定，圣基偉業(yè)公司以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項目的489套在建工程及分攤土地使用權為雙方簽訂《債權重組協(xié)議》提供擔保并辦理了抵押登記。依據(jù)《物權法》和《擔保法》的相關規(guī)定，第三人對涉案房屋及土地的抵押權依法成立并生效，第三人是涉案房屋合法的抵押權人。2、圣基偉業(yè)公司至今尚欠第三人本金10430萬元及利息、罰息沒有償還，第三人已經(jīng)就此向哈爾濱市中級人民法院申請執(zhí)行，該案正在辦理當中。在圣基偉業(yè)公司沒有償還第三人欠款前，第三人對489套房屋及分攤土地使用權享有優(yōu)先受償權，原告無權要求擔保人辦理解除抵押手續(xù)。3、依據(jù)被告與第三人的《監(jiān)管協(xié)議》，本案原、被告的《商品房買賣合同》沒有加蓋雙方共管的印章，因此，買賣合同未能有效成立，合同效力待定。另原告不能充分證明已經(jīng)交付了購房款。綜上所述，在第三人的抵押權合法有效的情況下，原告對第三人的訴訟請求不能成立。法院應依法駁回原告對第三人的訴訟，維護國有資產(chǎn)的安全。
原告及第三人為證明其訴辯主張的事實成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見。雙方的證據(jù)來源合法與本案事實有關聯(lián)，真實有效，本院予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：原、被告于2015年3月6日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定：原告購買由被告開發(fā)建設的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口第*棟*單元*室房屋，房屋總價款1018125元。原告支付全部購房款，并于2015年3月26日辦理進戶。雙方買賣合同第十五條約定，“被告應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理產(chǎn)權登記需由被告提供資料到產(chǎn)權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1,2,3項處理……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.08%向買受人支付違約金”，故被告應予2015年9月22日前辦理完畢登記備案手續(xù)。
2013年8月，被告與第三人簽訂《抵押合同》《監(jiān)管協(xié)議》約定，被告以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項目的489套房屋的建筑面積在建工程及分攤的土地使用權為雙方簽訂的《債權重組協(xié)議》主債權提供擔保。抵押合同簽訂后，雙方在房產(chǎn)部門辦理了登記備案手續(xù)，抵押登記性質(zhì)為抵押可售。2013年9月29日，第三人向哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局出具《關于同意
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹品新境項目辦理抵押可售的函》稱，“被告以壹品新境項目的489套，建筑面積49739.65平方米的房屋在我單位辦理在建工程抵押登記，現(xiàn)已完成抵押登記。經(jīng)我單位研究，同意被告在我單位辦理抵押登記的489套房屋在貴局辦理抵押可售的手續(xù)，并對此承擔法律、法規(guī)所規(guī)定的相應的法律責任和后果”。訴前，被告已將包括涉案房屋在內(nèi)的489套抵押房屋全部銷售。但被告只償還第三人部分貸款本息。因訴前被告未按雙方買賣合同的約定給原告辦理涉案房屋產(chǎn)權證，形成訴訟。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，該合同合法有效。原告訴請確認涉案合同有效，本院予以支持。原告已按照合同約定向被告履行了支付全部購房款的義務，但被告未向本院舉示證據(jù)證明其已在2015年9月22日前履行登記備案義務，導致原告至今未能取得房屋所有權證書，已構成違約，應承擔相應的違約責任。本院對原告要求被告辦理權屬登記備案，協(xié)助辦理產(chǎn)權證的訴訟請求予以支持。原告主張合同約定的按照已付購房款的0.08%給付違約金，計算標準過低，要求按
中國人民銀行同期活期存款利率計算至辦理完畢登記備案之日，合情合理，本院亦予以支持。
關于第三人同意被告銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認定長城資產(chǎn)公司的抵押權是否消滅的問題?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十一條第一款規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”，該條規(guī)定確立了“抵押財產(chǎn)須經(jīng)抵押權人同意方可轉(zhuǎn)讓”的原則，在抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應由受讓人代為清償債務。結合本案，長城資產(chǎn)公司向哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局出具了《關于同意
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹品新境項目辦理抵押可售的函》，同意圣基偉業(yè)公司銷售抵押房屋，同時約定了由圣基偉業(yè)公司將銷售回款用于償還貸款，系雙方在債務履行期限屆滿后對抵押物的處分行為，長城公司的抵押權不再及于抵押物，而是相當于對抵押物拍賣、變賣后所得價款享有了優(yōu)先受償權。圣基偉業(yè)公司應將所得售房款償付長城資產(chǎn)公司，長城資產(chǎn)公司也有權要求圣基偉業(yè)公司以此償還借款。在實際履行中圣基偉業(yè)公司未將全部銷售抵押物回款償還給長城資產(chǎn)公司，不可歸責于房屋買受人即原告，原告不能在支付房屋對價款之后再以該房屋承擔抵押責任，長城資產(chǎn)公司因其作出同意轉(zhuǎn)讓的意思表示后不再對涉案房屋享有抵押權。
綜上，對于原告的訴訟請求，本院予以支持，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權法》第一百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、馮某某與
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》合法有效；
二、
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案，協(xié)助馮某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口壹品新境小區(qū)*棟*單元*室房屋權屬登記；
三、
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、
中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助馮某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口壹品新境小區(qū)*棟*單元*室房屋解除抵押手續(xù)。
四、
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付馮某某逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金（自2015年9月22日起至辦理完畢登記備案之日止，以1018125元為基數(shù)，按
中國人民銀行同期活期存款利率計算）。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費100元，減半收取計50元，由
黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判員 關海東

書記員： 孟祥錄