原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門海某支行。
負(fù)責(zé)人楊濤，行長。
委托代理人周兵，男，生于1972年4月4日，漢族，荊門市人，該行客戶經(jīng)理。
委托代理人劉金梅，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
被告王永春，男，生于1978年2月28日，漢族，安徽省蕪湖市人。
被告湯某某，女，生于1976年8月9日，漢族。
被告荊門華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
負(fù)責(zé)人黃先明，總經(jīng)理。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門海某支行（以下簡稱農(nóng)行海某支行）與被告王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱荊門華某房地產(chǎn)公司）借款合同糾紛一案，本院受理前，農(nóng)行海某支行申請訴前財產(chǎn)保全，要求對王永春、湯某某購買的荊門市金地廣場×幢×號房屋予以查封，本院于2014年6月20日作出裁定，查封了該房屋。2014年7月17日，本院受理該案后，依法由審判員胡昌銀適用簡易程序獨任審理。原告農(nóng)行海某支行的委托代理人周兵、劉金梅到庭參加訴訟。被告王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
農(nóng)行海某支行訴稱，2009年5月26日，王永春以按揭貸款方式在荊門華某房地產(chǎn)公司購買荊門市金地廣場×幢×住房一套。2009年8月26日，王永春與農(nóng)行海某支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定農(nóng)行海某支行向王永春提供貸款440000元，貸款利率按合同約定執(zhí)行，貸款期限為240個月。并約定借款人未足額償還借款本息超過90天的，貸款人可以提前收回貸款。同時，王永春、湯某某用所購房產(chǎn)為該筆貸款進(jìn)行抵押。荊門華某房地產(chǎn)公司為階段性保證人，對該筆貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。王永春從2013年12月23日未按約定履行還款義務(wù)，截止2014年7月9日，王永春逾期還款達(dá)210余天，下欠本息合計388214.34元。為此要求：1、王永春、湯某某共同償還借款本金377882.69元及利息9997.21元、復(fù)利171.36元、罰息163.07元，共計388214.34元（截止2014年7月10日）；2、判令王永春、湯某某共同償還從2014年7月10日起按年利率6.237%計算至清償之日的罰息，判令王永春、湯某某共同支付違約金，從2013年12月24日起按約定年利率15%計算至清償之日；3、判令王永春、湯某某共同支付農(nóng)行海某支行實現(xiàn)債權(quán)支付的律師代理費23000元；4、判令荊門華某房地產(chǎn)公司對上述款項及訴訟費承擔(dān)連帶清償責(zé)任；5、判令王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司不能及時償還時，農(nóng)行海某支行對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)；6、本案的訴訟費由王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
農(nóng)行海某支行為支持其訴訟請求，向本院提供了以下證據(jù)：
1、王永春、湯某某身份證、戶口簿及結(jié)婚證復(fù)印件。證明王永春、湯某某身份情況及夫妻關(guān)系；
2、商品房買賣合同。證明王永春采用按揭貸款方式購買商品房的事實；
3、個人購房擔(dān)保借款合同。證明借款合同中各自的權(quán)利、義務(wù)，包括借款的金額、期限、利率、違約責(zé)任等；
4、同意抵押承諾書。證明王永春、湯某某同意用其購買的商品房抵押貸款的事實；
5、商品房抵押預(yù)告登記證。證明王永春、湯某某用購買的商品房為此筆貸款提供抵押擔(dān)保并辦理了預(yù)抵押登記的事實；
6、借款憑證一份。證明農(nóng)行海某支行按借款合同的約定已向王永春發(fā)放貸款440000元的事實；
7、對賬單。證明王永春截止2014年7月10日已還款和未還款情況；
8、委托代理協(xié)議及稅務(wù)發(fā)票。證明農(nóng)行海某支行為該案支付律師代理費情況；
9、荊門市東寶區(qū)人民法院民事裁定書。證明王永春、湯某某購買的商品房已被法院查封。
王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司未提出答辯，未提供證據(jù)。
對農(nóng)行海某支行提供的證據(jù)，王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司未到庭質(zhì)證，經(jīng)本院審核后認(rèn)為，上述證據(jù)來源合法，具有客觀真實性，且能證明待證事實，本院予以采信。
結(jié)合本院采信的證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)以下事實：
王永春與湯某某系夫妻，于2005年2月5日登記結(jié)婚。
2009年8月26日，王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司與農(nóng)行海某支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》。合同約定：農(nóng)行海某支行向借款人王永春提供貸款440000元用于購買荊門市金地廣場×幢×號房屋，貸款期限自2009年8月26日起至2029年8月25日止，共計240個月。貸款利率為年利率4.158%。貸款采用等額本息還款法還款，于每期末月的借款對應(yīng)日還款，逾期還款的，借款人按合同約定的執(zhí)行利率上浮50%計收罰息，對應(yīng)付未付的利息的，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計收復(fù)利。另合同還約定：若借款人逾期90天不還款的，農(nóng)行海某支行可以要求借款人提前還清所有貸款。按照合同約定收回或提前收回借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金以及訴訟（仲裁）費、律師費等實現(xiàn)債權(quán)、抵押權(quán)的費用時，貸款人均可直接從借款人在貸款人處開立的賬戶中劃拔。同時，王永春、湯某某作為抵押人，用荊門市金地廣場×幢×號房屋為貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押預(yù)告登記。抵押擔(dān)保的范圍包括借款本息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金以及訴訟（仲裁）費、律師費等貸款人實現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費用。荊門華某房地產(chǎn)公司作為階段性保證擔(dān)保保證人，在合同簽訂之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押人的抵押登記手續(xù)完成之日止，對該筆貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。保證范圍包括合同項下借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金以及訴訟（仲裁）費、律師費等貸款人實現(xiàn)債權(quán)的一切費用。
合同簽訂后，農(nóng)行海某支行依約向王永春提供了貸款440000元，但王永春僅履行了部分還款義務(wù)，從2013年12月23日起未按約定履行還款義務(wù)，截止2014年7月9日下欠本金377882.69元、利息9997.21元、復(fù)利171.37元、罰息163.07元，共計388214.34元。為此，農(nóng)行荊門海某支行訴至本院，要求判如所請。
另查明，農(nóng)行海某支行為本案訴訟支付律師代理費23000元。王永春未取得荊門市金地廣場×幢×號房屋的房地產(chǎn)權(quán)利證書。

本院認(rèn)為，王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)公司與農(nóng)行海某支行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》不違反法律規(guī)定，是雙方真實意思表示，該合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。王永春作為借款人，在借款后不按照合同約定履行還款義務(wù)，顯屬違約，依合同約定，除應(yīng)償還借款本息外，還應(yīng)承擔(dān)支付罰息、復(fù)利及律師代理費的民事責(zé)任。
湯某某與王永春系夫妻，王永春從農(nóng)行海某支行借款440000元用于購房，系家庭所用，因此，湯某某應(yīng)承擔(dān)共同償還責(zé)任。農(nóng)行海某支行主張的借款之日至2014年7月10日止的本金、利息、罰息、復(fù)利共計388214.34元，符合合同約定及法律規(guī)定。主張的律師代理費23000元，符合湖北省律師服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，本院予以支持。
對農(nóng)行海某支行要求王永春、湯某某按年利率6.237%計算2014年7月10日起至清償之日止的罰息，亦符合合同約定，本院予以支持。
對農(nóng)行海某支行要求王永春、湯某某按年利率15%支付2013年12月24日起至清償之日止的違約金，因合同中約定借款人逾期付款的違約責(zé)任為支付罰息及復(fù)利，并無約定支付違約金。因此，借款人不應(yīng)支付違約金，對農(nóng)行海某支行的該項訴訟請求，本院不予支持。
荊門華某房地產(chǎn)公司作為階段性保證擔(dān)保保證人，在合同簽訂之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押人的抵押登記手續(xù)完成之日止，對該筆貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證?，F(xiàn)王永春并未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，因此，荊門華某房地產(chǎn)公司應(yīng)對貸款上述款項承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
王永春、湯某某以其購買的荊門市金地廣場×幢×號房屋提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押預(yù)告登記，具有抵押效力，農(nóng)行海某支行主張對該抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，于法有據(jù)，本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王永春、湯某某償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門海某支行借款本息、復(fù)利、罰息共計388214.34元。
二、被告王永春、湯某某按年利率6.237%標(biāo)準(zhǔn)支付2014年7月10日起至本判決確定的履行之日止的罰息及律師代理費23000元。
三、被告荊門華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述款項承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
四、原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門海某支行對抵押物折價或拍賣、變賣的價款在抵押權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
五、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門海某支行的其他訴訟請求。
上述義務(wù)于判決生效之日履行，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7468元減半收取3824元，訴前財產(chǎn)保全申請費2520元由被告王永春、湯某某、荊門華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費7468元?？顓R至荊門市中級人民法院，開戶行：農(nóng)行海某支行，戶名：荊門市非稅收入管理局，帳號570401040002701。上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　胡昌銀

書記員：黃天智