原告黑龍江紅興隆農(nóng)墾華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地紅興隆管理局局直。法定代表人楊立臣，該公司經(jīng)理。委托代理人張江橋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系黑龍江紅興隆農(nóng)墾華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工，住紅興隆管理局局直。身份證號碼：xxxx委托代理人隋煥錄，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系黑龍江紅興隆農(nóng)墾華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工，住紅興隆管理局局直。身份證號：xxxx被告楊某文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系友誼迅捷手機(jī)電腦城業(yè)主，住友誼鎮(zhèn)友誼鎮(zhèn)北二道街437號。身份證號碼：xxxx委托代理人侯國軍，男，系黑龍江雙峰律師事務(wù)所律師。委托代理人姚紅菊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住友誼縣友誼鎮(zhèn)華興綜合樓迅捷手機(jī)店。身份證號:xxxx.

原告華興房地產(chǎn)向本院提出訴訟請求：1、請求被告給付房屋欠款本息622314.00元，違約金351790.00元；2、被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：原、被告于2011年7月3日簽訂了商品房買賣合同，房屋價款130萬元，交首付65萬元，剩余房款65萬元分五年還清。原、被告于2012年1月5日就購房欠款雙方簽訂了《購房合同欠款還款協(xié)議書》，協(xié)議第二條約定：以年利率9%，五年按等額本息還款法按季進(jìn)行還款，欠款金額65萬元。每季應(yīng)還本息40717.35元，共計20個季度，還款時間2012年1月5日至2017年1月5日。商品房買賣合同第七條約定：逾期買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之八的違約金?，F(xiàn)被告已償還五個季度本息，剩余15個季度本息仍未給付，截止2017年4月5日，楊某文尚欠房款本息622314.00元，違約金351790.00元。此款經(jīng)原告多次催要，被告以無錢為由拖欠至今。被告楊某文辯稱：一、根據(jù)《合同法》第九十三條、九十六條、九十三條第二款、九十四條的規(guī)定，合同自通知到達(dá)對方時解除。本案中，原告基于被告違約的事實(shí)，在解除合同的條件已經(jīng)成就[無論是約定解除權(quán)：合同中逾期付款超過90日；還是法定解除權(quán)：當(dāng)事人一方（原告）遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行]，原告具有了解除合同的權(quán)利。因此，商品房買賣合同在被告以（2014）友民初字第250號民事案件被告的身份收到起訴狀時解除。另外，被告在250號案件中對解除合同沒有異議，所以無須法院確認(rèn)解除合同的效力。二、法院在250號案件中對違約責(zé)任是否進(jìn)行處理，不影響合同的解除。解除合同屬于平等民事主體之間的民事權(quán)利，在250號案件中，雙方爭議的焦點(diǎn)是解除合同后違約責(zé)任的承擔(dān)，而根據(jù)合同規(guī)定，解除合同的條件是違約方逾期付款90日以上，而不是約定違約方支付定金和違約金后才能解除合同。順序是先解除后承擔(dān)責(zé)任。因此，是否承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)多少是解除合同后的后續(xù)行為?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該條體現(xiàn)的也是先解除，后清算。除非將先行支付的違約金作為解除合同的前提條件，不支付違約金合同不能解除?？杀景钢袥]有這樣的約定，因此，只能是合同解除，違約方承擔(dān)違約金。三、250號案件撤訴不影響解除合同通知的效力。原告在解除合同后撤訴，是放棄了要求法院強(qiáng)制力裁判的權(quán)利，但不等于原、被告間的商品房買賣合同就自動恢復(fù)到繼續(xù)履行的狀態(tài)。依據(jù)民法中的誠實(shí)信用原則，原告在通知解除合同后，是不能任意反悔轉(zhuǎn)而又要求繼續(xù)履行的，合同是雙方約定的，解除合同的條件也是雙方約定的，原告可以選擇解除或繼續(xù)履行，但一旦原告選擇了解除合同，且通知已經(jīng)到達(dá)相對方時，依據(jù)合同法第十六、十七、十八條要約與承諾相關(guān)規(guī)定，要約是生效的，原告要求繼續(xù)履行，必須重新與被告協(xié)商一致，否則無法達(dá)成新的合同，只能就解除后的違約責(zé)任進(jìn)行主張。四、合同約定的違約金過高，要求法院予以調(diào)整。本案合同解除時，即2014年7月15日前，被告拖欠原告房款5期計203585.00元，時間為2013年4月5日至2014年7月5日。即使按照逾期付款計算違約金，因合同日萬分之八的計算方式不適用購買方愿意繼續(xù)履行的情形，因此，日萬分之八不適用本案。違約金約定不明的，依據(jù)最高院商品房買賣司法解釋第十七條第二款，應(yīng)以金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利率計算原告損失。按照《購房合同欠款還款協(xié)議書》約定，原告解除合同，被告按房屋總價款30%承擔(dān)違約金39萬元。被告認(rèn)為該違約金約定過高，要求予以降低。理由為：原告收回房屋，其損失只是被告占用房屋期間的占用費(fèi)與原告占用被告已付款利息之間的差價，被告承擔(dān)違約金也不應(yīng)該超過該損失的30%。約定的39萬元違約金明顯過高。綜上所述，原告解除合同的通知自被告收到時起生效，合同同時解除，解除合同不影響清算，原、被告為證明其主張的事實(shí)，向本院提交證據(jù)如下：原告證據(jù)一、商品房買賣合同一份，證明1、房屋價款總金額130萬元；2、證明付款方式及付款期限；3、證明買受人逾期付款違約責(zé)任，第七條第一項約定：逾期30日之內(nèi)至本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之八違約金。被告楊某文對證據(jù)證明的第1、2小項無異議，對證明3違約金理解上有異議，合同第七條違約金萬分之八的適用應(yīng)在逾期30日之內(nèi)的有限時間段內(nèi)，而本案中被告逾期日期已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出30日，所以不能適用；合同第七條第2項約定的每日萬分之八的前提是出賣人解除合同買受人愿意繼續(xù)履行合同才能繼續(xù)適用此條款，本案中買受人不愿意繼續(xù)履行合同，所以不能適用。證據(jù)二、購房合同欠款還款協(xié)議書一份，證明還款方式及期限。協(xié)議第二條第一項約定以年利率9%，五年按等額本息還款方式按季進(jìn)行還款，每季還款本息40717.35元，共計20季度，還款時間自2012年1月5日至2017年1月5日。被告對證據(jù)的真實(shí)性及所證明的問題無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)三、欠據(jù)及20個季度還款金額明細(xì)，證明1、欠據(jù)證明被告欠原告65萬元；2、按還款金額明細(xì)被告已給付五個季度，其中給付本金136466.12元，尚欠本金513533.88元；3、尚欠十五個季度每季本息40717.35元，十五個季度尚欠610760.00元。被告對證據(jù)的真實(shí)性無異議，對20個季度等額本息還款法計算方式無異議，對原告所述本金、利息及違約金計算方式有異議，要求被告出示詳細(xì)的計算方法及法律依據(jù)。證據(jù)四、本息及違約金詳細(xì)計算明細(xì)表一份，證明違約時間自2013年7月5日-2017年7月5日，違約金合計307816.00元，十五個季度欠款本息合計610790.00元。被告對證據(jù)所證明的問題有異議，認(rèn)為：1、本息計算明細(xì)是原告在訴前對自己損失作出的計算方式，不能作為證據(jù)出示，只能作為參考；2、對原告計算方式有異議，因原、被告之間在2014年7月5日已經(jīng)解除合同，對此日期之后的退房及還款雙方均沒有主動行使權(quán)利，因此雙方均構(gòu)不成違約。因此對2014年7月15日后的違約金及利息的計算方式被告不認(rèn)可，違約金不應(yīng)超過30%，超過部分應(yīng)該予以調(diào)整。證據(jù)五、催款通知書兩份，證明2015年4月5日及2016年1月21日原告公司對被告的催款。被告對催款通知書的真實(shí)性無異議，對原告證明的問題有異議，該催款通知書是在原、被告解除合同后原告又單方向被告提出的繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，被告鑒于合同已經(jīng)解除，與原告間沒有就解除合同后的其他清算事宜進(jìn)行處理，因此拒絕原告要求繼續(xù)履行行為，該催款通知書只是原告單方要求繼續(xù)履行的表示，沒有被告同意的簽字等內(nèi)容，原、被告沒有達(dá)成協(xié)議，證實(shí)不了合同繼續(xù)履行事實(shí)。被告楊某文提供證據(jù)一、商品房買賣合同，證明合同第七條被告違約的三種解決方式，鑒于原告2014年7月15日已通知被告解除合同，因此違約金第一條不適用，合同約定應(yīng)付款30%應(yīng)予調(diào)整。原告認(rèn)為該房屋買賣合同沒有解除，被告提出已經(jīng)解除合同沒有有效證據(jù)，答辯中解除合同觀點(diǎn)是錯誤的，不成立；對于萬分之八過高問題，被告方?jīng)]有提出實(shí)際證據(jù)應(yīng)由法院予以裁定。證據(jù)二、購房合同欠款還款協(xié)議書一份，證實(shí)合同第五條原告以還款協(xié)議書變更了房屋買賣合同中的違約條款，協(xié)議書是在購房合同之后，要求對第五條解除合同違約金過高予以調(diào)整。原告認(rèn)為還款協(xié)議第五條與購房合同約定的違約責(zé)任不相沖突，只是甲方行使權(quán)力后的定金及還款問題。證據(jù)三、等額本息還款利率表一份，證明雙方約定剩余65萬元五年還清，利息164346.90元，每季還款40717.35元。原告對證據(jù)無異議，本院予以確認(rèn)。證據(jù)四、2014年6月25日原告向被告下達(dá)的催款通知單，是在起訴前10日。證明原告在起訴前已經(jīng)通知被告將按還款協(xié)議第二條第5項約定執(zhí)行，也就是將要解除合同。原告對證據(jù)內(nèi)容無異議，對證實(shí)的問題有異議。催款通知單證實(shí)不了合同已經(jīng)解除，我們根據(jù)協(xié)議第二條第5項訴訟時，由于未達(dá)成協(xié)議，最后原告方放棄權(quán)利，撤回訴訟和請求。證據(jù)五、2014年7月7日原告要求與被告解除合同起訴狀一份，訴訟請求：1、原告解除與被告商品房買賣合同，收回被告購買房屋；定金26萬元不返還，被告承擔(dān)違約金39萬元。證明原告已經(jīng)通過訴訟方式起訴要求解除與被告的合同，符合合同法96條規(guī)定的書面解除合同通知形式，因此雙方買賣合同已經(jīng)解除。原告對證據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明的問題有異議，認(rèn)為以起訴狀證明解除合同是不成立的，雙方就解除合同沒有達(dá)成書面協(xié)議，原告撤回訴求，放棄了收回房屋解除合同的權(quán)利，合同繼續(xù)履行。證據(jù)六、2014年7月15日，原告隨同起訴狀一起送達(dá)給被告的友誼縣人民法院傳票一份，證明原告的起訴狀是法院以傳票形式加起訴狀形式送達(dá)被告的。原告對真實(shí)性無異議，對證實(shí)的問題有異議，認(rèn)為不能視為雙方合同解除。證據(jù)七、針對起訴狀，被告提交的答辯狀，被告同意解除合同，違約金和定金按照法律規(guī)定進(jìn)行。原告對證實(shí)的問題有異議，答辯狀不能作為解除合同證據(jù)。證據(jù)八、2014年8月12日及10月14日兩次開庭法庭審理筆錄，證明雙方對解除合同無異議，對違約金數(shù)額計算方式有異議。原告對被告證實(shí)的內(nèi)容有異議，經(jīng)法院審理，就解除合同沒有達(dá)成協(xié)議，迫使原告撤訴。證據(jù)九、友誼縣人民法院[2014]友民初字第250號民事裁定書一份，證明原告在2014年11月3日撤回對被告楊某文的起訴，強(qiáng)調(diào)原告方雖然撤回對被告起訴，但解除合同訴狀已送達(dá)被告，不影響通知的法律效力。原告對證明的問題有異議，從法院民事裁定書足以證明合同沒有解除，裁定書裁定的原告方以放棄收回被告房屋的訴求為由提出撤訴，足以說明該房屋雙方?jīng)]有解除，合同繼續(xù)履行。證據(jù)十、北京市高級人民法院[2014]高民終字第730號民事判決書，來源于最高人民法院裁判文書網(wǎng)，內(nèi)容是北京高院認(rèn)為以起訴方式解除合同符合合同法第96條規(guī)定。原告認(rèn)為該證據(jù)本身不能當(dāng)證據(jù)使用，不能證實(shí)原告公司與被告解除合同。證據(jù)十一、定金票據(jù)一張，證明當(dāng)時交付定金是10萬元而不是合同中說的26萬元。原告對票據(jù)的真實(shí)性無異議，對證明的問題有異議，合同定金是26萬元，定金是可以分期給付的，所以該票據(jù)不能對抗合同約定。定金與本案沒有直接關(guān)系，因?yàn)樵嬉呀?jīng)把定金作為給付款了，現(xiàn)在是被告沒有按期履行所欠房款，與定金沒有關(guān)系。經(jīng)審理查明：2011年7月3日，原告華興房地產(chǎn)將其開發(fā)承建的友誼縣華興小區(qū)友誼華興樓1層1號91.69平方米商服以每平方米14178.20元的價格出售給被告楊某文，房屋總價款130萬元。雙方簽訂了商品房買賣合同。合同約定付款方式為分期付款，簽訂合同時首付款65萬元，剩余65萬元分五年還清。合同第七條第2項約定：逾期超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的30%向出賣人支付違約金。合同簽訂后，楊某文將65萬元首付款支付給華興房地產(chǎn)，剩余房款雙方于2012年1月5日簽訂了購房合同欠款還款協(xié)議書，協(xié)議第二條第1項約定：以年利率9%，五年按等額本息還款法按季進(jìn)行還款。欠款65萬元，每季應(yīng)還本息40717.35元，共計20個季。還款時間自2012年1月5日至2017年1月5日止。第2項約定：甲方向乙方提供農(nóng)村信用社銀行開設(shè)的存款賬戶進(jìn)行還款，乙方保證每季到期日前將當(dāng)期應(yīng)還款足額存入甲方提供的還款賬戶。第5項約定：如乙方拖欠三個月不按時還款，甲方有權(quán)收回房屋，定金不予返還，乙方按房屋總價款30%承擔(dān)違約金39萬元。協(xié)議簽訂后，被告楊某文按期支付2012年1月5日至2013年4月5日5期房款本息203586.75元，楊某文總計給付原告房款本息853586.75元。剩余房款本金為513533.88元。庭審中又查明以下事實(shí)：截至2014年7月5日，被告楊某文已拖欠2013年4月5日至2014年7月5日房款共5期，金額203586.75元。原告華興房地產(chǎn)于2014年7月7日依據(jù)《商品房買賣合同》第七條2項、《購房合同欠款還款協(xié)議書》第二條第5項的約定向本院起訴，要求依法解除原、被告商品房買賣合同，收回被告購買的房屋。友誼縣人民法院于2014年7月11日立案，于2014年7月15日向被告楊某文送達(dá)了起訴狀及相關(guān)法律手續(xù)，于2014年8月12日、10月14日公開開庭進(jìn)行了審理，被告楊某文當(dāng)庭表示同意解除房屋買賣合同。但因違約金計算有爭議協(xié)商未果原告撤回起訴。后被告楊某文繼續(xù)占有和使用該房屋。原告曾于2015年4月8日、2016年1月21日以通知方式催促楊某文給付剩余房款，但楊某文以雙方已于2014年7月7日解除房屋買賣合同為由拒絕給付。
原告黑龍江紅興隆農(nóng)墾華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華興房地產(chǎn)）訴被告楊某文房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法適用簡易程序于2017年5月18日、7月14日公開開庭進(jìn)行了審理，原告華興房地產(chǎn)委托代理人張江橋、隋煥錄，被告楊某文及委托代理人侯國軍、姚紅菊到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方自簽訂商品房買賣合同時即建立起買賣合同關(guān)系，后簽訂購房欠款還款協(xié)議系雙方對剩余房款給付方式的進(jìn)一步約定，表明雙方是在自愿、平等、意思真實(shí)的情況下行使的權(quán)利，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同成立且有效。被告楊某文已按合同約定支付原告華興房地產(chǎn)房屋首付款65萬元及1-5期房款本息203586.75元。對后期房款應(yīng)按合同約定如期履行。但截止2014年7月5日，被告楊某文已遲延履行5期房款203586.75元，原告認(rèn)為其行為已構(gòu)成《商品房買賣合同》第七條第2項、《購房合同欠款還款協(xié)議書》第二條第5項約定的違約情形。遂于2014年7月7日向友誼縣人民法院起訴要求解除與被告楊某文之間的房屋買賣合同關(guān)系，被告當(dāng)庭表示同意與原告解除房屋買賣合同關(guān)系，雙方意見一致。被告在原告2014年起訴后一直未履行房款給付義務(wù)，且在原告兩次催款情況下拒絕簽字，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條、第九十六條第一款的規(guī)定，被告認(rèn)為雙方已解除了房屋買賣合同關(guān)系，本院認(rèn)為其抗辯理由符合客觀事實(shí)及法律規(guī)定，本院采納被告的抗辯意見。解除權(quán)作為形成權(quán)，不需要征得對方的同意，僅憑單方的意思表示就可以發(fā)生預(yù)期的法律后果。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，原告通過訴訟方式要求與被告解除合同，被告也收到通過法院向其送達(dá)的起訴狀及開庭傳票，同時，通過開庭形式確認(rèn)了雙方對解除合同的意見，無論直接通知還是間接通知，解除權(quán)人的表示已到達(dá)了對方，符合解除通知的條件，均產(chǎn)生合同解除的法律后果。因此，載有解除請求的起訴狀送達(dá)被告時，即發(fā)生合同解除的效力。故原、被告間的《商品房買賣合同》于2014年7月15日被告收到法院為其送達(dá)的起訴狀及開庭傳票時解除。原告以放棄收回被告房屋的訴訟請求為由抗辯其與被告方的合同仍然有效，要求被告繼續(xù)履行合同，給付剩余房款，但并未向本院提交有效的證據(jù)證實(shí)雙方仍然處于合同繼續(xù)履行，故其訴求與客觀事實(shí)及法律規(guī)定不符，本院不予支持。被告舉證證明購房時預(yù)付定金10萬元，原告認(rèn)為預(yù)付定金已轉(zhuǎn)化成購房款的質(zhì)證意見符合客觀事實(shí)，本院予以采納。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百三十條、第九十三條第二款、第九十六條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告黑龍江紅興隆農(nóng)墾華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)13541.04元,減半收取6770.52元，由原告自行負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

審判員　　李亞彬

書記員：武孟楊