中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行
張龍（湖北春園律師事務(wù)所）
宋新生（湖北春園律師事務(wù)所）
柳某
李敬

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行。住所地襄陽市襄城區(qū)檀溪路166-1號。
代表人李捷，該行行長。
委托代理人張龍、宋新生，湖北春園律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告柳某，女，生于1965年12月5日，漢族，住襄陽市
委托代理人李敬，系柳某之夫，特別授權(quán)代理。
原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行（以下簡稱農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行）與被告柳某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法組成由審判員杜丹丹擔(dān)任審判長，與審判員嚴(yán)庭東、張楊參加的合議庭，于2015年1月29日、2015年7月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行的委托代理人張龍，被告柳某的委托代理人李敬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定及法律規(guī)定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行與被告柳某簽訂的房屋租賃合同在租賃期間屆滿后，雙方未再簽訂書面合同，被告柳某繼續(xù)使用租賃房屋，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人；加之原、被告合同約定，出租人解除合同需提前二個月通知承租人，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行于2014年3月17日向被告柳某送達(dá)解除房屋租賃合同通知書，故雙方已于2014年5月17日解除了租賃合同，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行請求解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同，已經(jīng)解除不需要再解除。被告柳某應(yīng)當(dāng)依約及時騰退租賃的房屋。因被告柳某的房屋租賃費(fèi)交至2013年12月底，故原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行請求被告柳某支付2014年1月1日之后的租金及租賃合同解除后的租賃物占有使用費(fèi)（按每月8634元計算至房屋騰空之日），依據(jù)充分，本院予以支持。被告柳某抗辯稱其投入巨大，農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行應(yīng)對其房屋裝修進(jìn)行補(bǔ)償，但其在本院限定的期限內(nèi)，未提起反訴并交納反訴費(fèi)，本院對其該抗辯主張不予審查。
依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的合同，被告柳某應(yīng)當(dāng)自合同解除之日起二個月內(nèi)騰退房屋交付原告，否則應(yīng)支付等同于一個年度本合同約定租金總額的違約金，其本意應(yīng)為出租人與承租人對租賃合同解除后，承租人逾期交房的一種懲罰，系當(dāng)事人自由協(xié)商確定，但雙方當(dāng)事人約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)為“一個年度本合同約定租金總額”即一年租金103608元，過高，結(jié)合本案案情，本院酌情支持25902元（8634×3）。
雙方當(dāng)事人還約定，每季租金應(yīng)在上個季度最后一個月交納，逾期一天加罰半年租金20%的滯納金，被告柳某未繳納2014年1月1日至2014年5月17日的租金，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行要求其支付逾期交納租金滯納金10360元，依據(jù)充分，本院予以支持。
原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行還主張被告柳某非法轉(zhuǎn)租租賃物，因雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同時明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租該房屋，現(xiàn)涉訴房屋確由案外人在實(shí)際占有使用，對原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行主張轉(zhuǎn)租違約金25902元，本院予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于襄陽市樊城區(qū)大慶西路35號（原緣水緣食府），面積497.8平方米房屋，交付給原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行。
二、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)，按每月8634元向支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行欠繳的租金（2014年1月1日至2014年5月17日）及占有使用費(fèi)（2014年5月17日至房屋騰空之日止）。
三、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行轉(zhuǎn)租違約金25902元、逾期騰房違約金25902元和逾期交納租金滯納金10360元。
四、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行的其他訴訟請求。
逾期履行義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)4950元，由被告柳某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯湖北省襄陽市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，戶名:湖北省襄陽市中級人民法院，帳號17-451701040001338。上訴人也可以將上訴案件受理費(fèi)直接交襄陽市中級人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定及法律規(guī)定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行與被告柳某簽訂的房屋租賃合同在租賃期間屆滿后，雙方未再簽訂書面合同，被告柳某繼續(xù)使用租賃房屋，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人；加之原、被告合同約定，出租人解除合同需提前二個月通知承租人，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行于2014年3月17日向被告柳某送達(dá)解除房屋租賃合同通知書，故雙方已于2014年5月17日解除了租賃合同，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行請求解除原、被告之間簽訂的房屋租賃合同，已經(jīng)解除不需要再解除。被告柳某應(yīng)當(dāng)依約及時騰退租賃的房屋。因被告柳某的房屋租賃費(fèi)交至2013年12月底，故原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行請求被告柳某支付2014年1月1日之后的租金及租賃合同解除后的租賃物占有使用費(fèi)（按每月8634元計算至房屋騰空之日），依據(jù)充分，本院予以支持。被告柳某抗辯稱其投入巨大，農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行應(yīng)對其房屋裝修進(jìn)行補(bǔ)償，但其在本院限定的期限內(nèi)，未提起反訴并交納反訴費(fèi)，本院對其該抗辯主張不予審查。
依據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的合同，被告柳某應(yīng)當(dāng)自合同解除之日起二個月內(nèi)騰退房屋交付原告，否則應(yīng)支付等同于一個年度本合同約定租金總額的違約金，其本意應(yīng)為出租人與承租人對租賃合同解除后，承租人逾期交房的一種懲罰，系當(dāng)事人自由協(xié)商確定，但雙方當(dāng)事人約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)為“一個年度本合同約定租金總額”即一年租金103608元，過高，結(jié)合本案案情，本院酌情支持25902元（8634×3）。
雙方當(dāng)事人還約定，每季租金應(yīng)在上個季度最后一個月交納，逾期一天加罰半年租金20%的滯納金，被告柳某未繳納2014年1月1日至2014年5月17日的租金，原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行要求其支付逾期交納租金滯納金10360元，依據(jù)充分，本院予以支持。
原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行還主張被告柳某非法轉(zhuǎn)租租賃物，因雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同時明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租該房屋，現(xiàn)涉訴房屋確由案外人在實(shí)際占有使用，對原告農(nóng)業(yè)銀行襄陽分行主張轉(zhuǎn)租違約金25902元，本院予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于襄陽市樊城區(qū)大慶西路35號（原緣水緣食府），面積497.8平方米房屋，交付給原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行。
二、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)，按每月8634元向支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行欠繳的租金（2014年1月1日至2014年5月17日）及占有使用費(fèi)（2014年5月17日至房屋騰空之日止）。
三、被告柳某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行轉(zhuǎn)租違約金25902元、逾期騰房違約金25902元和逾期交納租金滯納金10360元。
四、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司襄陽分行的其他訴訟請求。
逾期履行義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定辦理。
案件受理費(fèi)4950元，由被告柳某負(fù)擔(dān)。

審判長：杜丹丹
審判員：嚴(yán)庭東
審判員：張楊

書記員：岳俊峰