冉某某
劉城
荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司
胡同升（湖北京中金律師事務(wù)所）

原告冉某某。
委托代理人劉城。
被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司。
法定代表人段軍華，經(jīng)理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律師事務(wù)所律師。
原告冉某某與被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱怡豐公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由審判員魯儒華適用簡易程序獨任審判，于2015年3月26日、同年4月13日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告冉某某及其委托代理人劉城、被告怡豐公司的委托代理人胡同升到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告怡豐公司辯稱，1、怡豐公司不是本案的適格被告，房屋買賣合同是原告與眾誠公司達(dá)成的，被告是代理眾誠公司銷售房屋；2、原告訴請退還購房款及承擔(dān)違約責(zé)任不能成立，與原告達(dá)成房屋買賣協(xié)議并收取首付款的是眾誠公司，應(yīng)由該公司履行合同義務(wù)；3、根據(jù)房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書的內(nèi)容，被告并無代理退還房款的權(quán)利，被告?zhèn)€別工作人員出具的退款承諾書，超越了委托代理權(quán)限，損害了委托人的利益，應(yīng)為無效。
原告冉某某為支持其訴請，向本院提交了兩份證據(jù):
1、售房廣告宣傳單、收據(jù)各一份，證明被告以眾誠公司的名義與原告達(dá)成房屋買賣協(xié)議并收取了購房款的事實；
2、被告公司員工段振華分別于2014年7月7日、7月17日出具的承諾書，證明被告承諾退還房款及逾期承擔(dān)違約責(zé)任的事實。
被告怡豐公司為反駁原告訴請，向本院提交了房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書，證明怡豐公司是代理眾誠公司銷售房屋以及授權(quán)事項。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)1、2均無異議。原告對被告提交的房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書真實性無異議，對其關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為與本案爭議的事實無關(guān)。
本院對上述證據(jù)的真實性予以采信；原告提交的證據(jù)1客觀真實，本院予以采信；原告提交的證據(jù)2承諾書的效力問題屬于本案的爭議焦點，本院在判決理由部分予以認(rèn)定；被告提交的房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書涉及怡豐公司的代理權(quán)限以及原告向其發(fā)出的解除合同的通知是否具有解除合同的效力的問題，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
根據(jù)本院采信的證據(jù)，并結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實:
2013年11月22日，眾誠公司與怡豐公司簽訂《房地產(chǎn)代理合同》，眾誠公司委托怡豐公司代理銷售眾誠公司開發(fā)的眾誠別苑的房屋，代理事項為“策劃、銷售”；同時，眾誠公司還為怡豐公司出具了授權(quán)書，授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”。2014年1月18日，冉某某通過怡豐公司與眾誠公司口頭的房屋買賣協(xié)議，約定眾誠公司將位于東寶工業(yè)園高店橋巷4單元601號房出售給冉某某，冉某某支付首付款67500元，余款以銀行按揭貸款方式支付。達(dá)成協(xié)議當(dāng)日，冉某某向眾誠公司支付了首付款67500元，眾誠公司出具了收據(jù)，達(dá)成房屋買賣協(xié)議和收取首付款均由怡豐公司代理完成。后因房屋無法交付，冉某某向怡豐公司主張退還購房款，2014年7月17日，怡豐公司副總經(jīng)理段振華向冉某某承諾于2014年8月17日前退還購房首付款67500元，若過期不退還的，另支付20000元違約金，該承諾書加蓋了怡豐公司公章。怡豐公司未在承諾期限內(nèi)退還房款，雙方為此訴至本院。
本案爭議焦點為:一、怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效；二、冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)。
本院認(rèn)為，冉某某與眾誠公司達(dá)成的口頭的房屋買賣協(xié)議，是雙方真實意思的表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，屬有效合同。
關(guān)于房屋買賣合同是否已經(jīng)解除的問題。本院認(rèn)為，首先，怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具承諾書，同意退還購房款，而退還購房款顯然是以解除房屋買賣合同為前提，即表明冉某某解除合同的意思表示已經(jīng)到達(dá)怡豐公司。其次，怡豐公司作為眾誠公司的房屋銷售代理人，全權(quán)代理合同簽訂、收取房款等事宜，冉某某有理由相信怡豐公司有權(quán)代理眾誠公司行使合同解除權(quán)；同時，從怡豐公司提交的眾誠公司對其出具的授權(quán)書內(nèi)容來看，眾誠公司授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”，銷售過程中的一切房產(chǎn)事宜理應(yīng)包括從合同訂立到解除的所有事宜，即怡豐公司對解除合同具有代理權(quán)。因此，冉某某向怡豐公司要求退還房款時，合同已經(jīng)解除。
關(guān)于怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效的問題。怡豐公司主張，根據(jù)房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書的內(nèi)容，其無權(quán)代理退還房款，被告出具的退款承諾書超越了委托代理權(quán)限，損害了委托人的權(quán)利，應(yīng)為無效。本院認(rèn)為，如前所述，解除合同及退還購房款屬于怡豐公司的代理權(quán)限，并不屬于無權(quán)代理。怡豐公司以自己的名義作出的承諾不違反法律規(guī)定，亦不存在欺詐、脅迫等可撤銷的情形，故該承諾合法有效。怡豐公司還主張，承諾書是公司員工段振華個人作出的承諾，不代表怡豐公司的意思表示，本院認(rèn)為，段振華作為怡豐公司的工作人員，其作出的承諾與其工作任務(wù)相關(guān)，屬于職務(wù)行為，對怡豐公司具有約束力。
關(guān)于冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)的問題。本院認(rèn)為，冉某某要求退還房款的依據(jù)是房屋買賣合同，而房屋買賣合同的主體是眾誠公司和冉某某，即冉某某與怡豐公司在房屋買賣合同上并無直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。然而，怡豐公司作為眾誠公司的代理人，自愿承擔(dān)退還房款的義務(wù)，符合民法上債務(wù)加入的構(gòu)成要件。所謂債務(wù)加入是指債務(wù)人不脫離債的關(guān)系，第三人加入債的關(guān)系，與債務(wù)人共同承擔(dān)責(zé)任。債務(wù)加入具備以下特征:一是債權(quán)人與債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效；二是第三人自愿加入債權(quán)人與債務(wù)人的法律關(guān)系，向債權(quán)人承擔(dān)法律責(zé)任；三是債務(wù)人與第三人向債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，債權(quán)人有權(quán)單獨向債務(wù)人或者第三人主張權(quán)利。本案中，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同已經(jīng)解除，眾誠公司應(yīng)當(dāng)退還購房款，即冉某某與眾誠公司存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；怡豐公司以自己的名義出具承諾書，同意退還購房款，屬于怡豐公司自愿加入冉某某與眾誠公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為。因此，冉某某有權(quán)單獨向怡豐公司主張退還購房款。對于冉某某主張的違約金，因怡豐公司承諾了履行債務(wù)的期限及逾期未履行的違約責(zé)任，該承諾是其真實意思的表示，亦不違法法律規(guī)定，故怡豐公司應(yīng)該按照承諾約定履行支付違約金的義務(wù)。
綜上，冉某某要求怡豐公司退還房款并支付違約金的訴訟請求，證據(jù)充分，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告冉某某購房款67500元，并支付違約金20000元。
如果未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1988元，減半收取994元，由被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費，上訴費匯至荊門市中級人民法院，開戶行:湖北省荊門市農(nóng)行?；壑校瑧裘?荊門市非稅收入管理局，賬號570401040002701。上訴人在上訴期屆滿后仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。當(dāng)事人如自動履行義務(wù)的，將標(biāo)的款匯至荊門市東寶區(qū)人民法院，戶名:荊門市東寶區(qū)財政局預(yù)算外資金財政專戶，賬號17560301040000261，開戶行:湖北省荊門市農(nóng)行金泉支行。

根據(jù)本院采信的證據(jù)，并結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實:
2013年11月22日，眾誠公司與怡豐公司簽訂《房地產(chǎn)代理合同》，眾誠公司委托怡豐公司代理銷售眾誠公司開發(fā)的眾誠別苑的房屋，代理事項為“策劃、銷售”；同時，眾誠公司還為怡豐公司出具了授權(quán)書，授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”。2014年1月18日，冉某某通過怡豐公司與眾誠公司口頭的房屋買賣協(xié)議，約定眾誠公司將位于東寶工業(yè)園高店橋巷4單元601號房出售給冉某某，冉某某支付首付款67500元，余款以銀行按揭貸款方式支付。達(dá)成協(xié)議當(dāng)日，冉某某向眾誠公司支付了首付款67500元，眾誠公司出具了收據(jù)，達(dá)成房屋買賣協(xié)議和收取首付款均由怡豐公司代理完成。后因房屋無法交付，冉某某向怡豐公司主張退還購房款，2014年7月17日，怡豐公司副總經(jīng)理段振華向冉某某承諾于2014年8月17日前退還購房首付款67500元，若過期不退還的，另支付20000元違約金，該承諾書加蓋了怡豐公司公章。怡豐公司未在承諾期限內(nèi)退還房款，雙方為此訴至本院。
本案爭議焦點為:一、怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效；二、冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)。
本院認(rèn)為，冉某某與眾誠公司達(dá)成的口頭的房屋買賣協(xié)議，是雙方真實意思的表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，屬有效合同。
關(guān)于房屋買賣合同是否已經(jīng)解除的問題。本院認(rèn)為，首先，怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具承諾書，同意退還購房款，而退還購房款顯然是以解除房屋買賣合同為前提，即表明冉某某解除合同的意思表示已經(jīng)到達(dá)怡豐公司。其次，怡豐公司作為眾誠公司的房屋銷售代理人，全權(quán)代理合同簽訂、收取房款等事宜，冉某某有理由相信怡豐公司有權(quán)代理眾誠公司行使合同解除權(quán)；同時，從怡豐公司提交的眾誠公司對其出具的授權(quán)書內(nèi)容來看，眾誠公司授權(quán)怡豐公司“在銷售本樓盤的過程中，代理一切相關(guān)房產(chǎn)事宜，所有銷售房款由怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司代為收取”，銷售過程中的一切房產(chǎn)事宜理應(yīng)包括從合同訂立到解除的所有事宜，即怡豐公司對解除合同具有代理權(quán)。因此，冉某某向怡豐公司要求退還房款時，合同已經(jīng)解除。
關(guān)于怡豐公司于2014年7月17日向冉某某出具的承諾書是否有效的問題。怡豐公司主張，根據(jù)房地產(chǎn)代理合同和授權(quán)書的內(nèi)容，其無權(quán)代理退還房款，被告出具的退款承諾書超越了委托代理權(quán)限，損害了委托人的權(quán)利，應(yīng)為無效。本院認(rèn)為，如前所述，解除合同及退還購房款屬于怡豐公司的代理權(quán)限，并不屬于無權(quán)代理。怡豐公司以自己的名義作出的承諾不違反法律規(guī)定，亦不存在欺詐、脅迫等可撤銷的情形，故該承諾合法有效。怡豐公司還主張，承諾書是公司員工段振華個人作出的承諾，不代表怡豐公司的意思表示，本院認(rèn)為，段振華作為怡豐公司的工作人員，其作出的承諾與其工作任務(wù)相關(guān)，屬于職務(wù)行為，對怡豐公司具有約束力。
關(guān)于冉某某要求怡豐公司退還購房款并承擔(dān)違約責(zé)任是否有依據(jù)的問題。本院認(rèn)為，冉某某要求退還房款的依據(jù)是房屋買賣合同，而房屋買賣合同的主體是眾誠公司和冉某某，即冉某某與怡豐公司在房屋買賣合同上并無直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。然而，怡豐公司作為眾誠公司的代理人，自愿承擔(dān)退還房款的義務(wù)，符合民法上債務(wù)加入的構(gòu)成要件。所謂債務(wù)加入是指債務(wù)人不脫離債的關(guān)系，第三人加入債的關(guān)系，與債務(wù)人共同承擔(dān)責(zé)任。債務(wù)加入具備以下特征:一是債權(quán)人與債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效；二是第三人自愿加入債權(quán)人與債務(wù)人的法律關(guān)系，向債權(quán)人承擔(dān)法律責(zé)任；三是債務(wù)人與第三人向債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，債權(quán)人有權(quán)單獨向債務(wù)人或者第三人主張權(quán)利。本案中，冉某某與眾誠公司的房屋買賣合同已經(jīng)解除，眾誠公司應(yīng)當(dāng)退還購房款，即冉某某與眾誠公司存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；怡豐公司以自己的名義出具承諾書，同意退還購房款，屬于怡豐公司自愿加入冉某某與眾誠公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為。因此，冉某某有權(quán)單獨向怡豐公司主張退還購房款。對于冉某某主張的違約金，因怡豐公司承諾了履行債務(wù)的期限及逾期未履行的違約責(zé)任，該承諾是其真實意思的表示，亦不違法法律規(guī)定，故怡豐公司應(yīng)該按照承諾約定履行支付違約金的義務(wù)。
綜上，冉某某要求怡豐公司退還房款并支付違約金的訴訟請求，證據(jù)充分，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告冉某某購房款67500元，并支付違約金20000元。
如果未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1988元，減半收取994元，由被告荊門市怡豐置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：魯儒華

書記員：錢小麗