上訴人（原審被告）：黑龍江同沅威宏有限房地產開發(fā)公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。法定代表人：劉永興，該公司經理。委托訴訟代理人：張偉，黑龍江四維律師事務所律師。上訴人（原審第三人）：劉永平，男，1958年9月3日生，漢族，住黑龍江省綏化市北林區(qū)。被上訴人（原審原告）：加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會，住所地黑龍江省大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)。負責人：吳艷秋，該委員會副主任。委托訴訟代理人：劉伯琴，女，該委員會委員。委托訴訟代理人：程秀英，女，該委員會委員。

同沅威宏公司上訴請求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實和理由：本案爭議的房屋在規(guī)劃上沒明確為物業(yè)房，兩處房屋的建筑面積沒有分攤到公攤面積中，依據《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，未納入業(yè)主分攤面積的建筑面積業(yè)主并不享有所有權。原審判決明顯不當。涉案房屋已經在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平。請求依法改判，駁回被上訴人的訴訟請求。劉永平上訴請求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，改判上訴人劉永平對涉案房屋享有所有權，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實和理由：涉案房屋已經在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平，該房屋交接時候經過了社區(qū)和物業(yè)認可，劉永平占有使用多年。被上訴人以業(yè)主委員會的名義主張涉案房屋所有權，卻未能提交業(yè)主大會的有關文件，未能證明參與訴訟人員可代表業(yè)主參加訴訟，系代表全體業(yè)主主張權益，上訴人認為被上訴人方的訴訟人員不具有相應訴權。和諧業(yè)委會辯稱，同意一審判決，一審有事實根據和調查，我們起訴的是開發(fā)商，劉永平和我們沒有關系，房子是全體業(yè)主的。開發(fā)商欠劉永平錢，劉永平應當起訴開發(fā)商。我們是維護業(yè)主合法利益，門衛(wèi)房是屬于業(yè)主所有的。我們有業(yè)主簽名同意我們起訴。門衛(wèi)房作為商品房來講，上訴人應提供有關證件，如土地所有權一類的證件。和諧業(yè)委會向一審法院提出起訴請求：1.要求同沅威宏公司交付加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)門衛(wèi)房2間；2.訴訟費用由同沅威宏公司負擔。事實和理由：同沅威宏公司開發(fā)的和諧家園小區(qū)2012年10月開始入住，小區(qū)共有10個門衛(wèi)房，經多次與同沅威宏公司交涉，現在還有2個門衛(wèi)房沒有交給和諧業(yè)委會?，F訴至法院，要求確認上述財產屬于全體業(yè)主所有并交付和諧業(yè)委會管理使用。劉永平述稱，2011年至2012年期間，劉永平承包了由同沅威宏公司建設的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)5至10號樓、東區(qū)廂房4號商服及東區(qū)5號、6號車庫基礎、主體工程的人工費。2013年1月3日經結算，同沅威宏公司應付給劉永平人工費2，219，095.00元，其中將和諧家園小區(qū)東區(qū)廂房4號和5號商服之間的一層房屋以及西區(qū)廂房4號和5號商服之間的一層房屋（即雙方訴訟爭議房屋）分別作價15萬元，合計30萬元，用來抵付劉永平工程款。劉永平同意抵付后，將此房出租并且已經收到租金。2015年原物業(yè)公司與現物業(yè)公司交接時，劉永平在場提到2個房產已抵作劉永平的工程款，光明社區(qū)、現物業(yè)公司均知道此事，和諧業(yè)委會也知道此事。2017年11月，劉永平才了解到和諧業(yè)委會起訴同沅威宏公司，要求確認上述房屋歸業(yè)主所有，并且一審法院已經將上述房屋判歸和諧家園小區(qū)業(yè)主共有，因該房屋已經按商服作價抵付給劉永平，沖抵工程款，劉永平對雙方爭議的房屋有獨立的請求權，故依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條，要求作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，請予準許。一審法院認定的事實：同沅威宏公司開發(fā)的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)于2012年10月交付業(yè)主入住，在規(guī)劃中東區(qū)和西區(qū)各有5個通行口，在通行口處各建有5個小房，其中東區(qū)北數第二個和西區(qū)北數第二個房屋未移交給和諧業(yè)委會，其余8個均已移交。2014年1月3日，同沅威宏公司作為甲方與劉永平作為乙方簽訂協議書，協議主要內容“1.乙方施工甲方加格達奇區(qū)和諧嘉園（東嶺）項目東區(qū)5#、6#、7#、8#、9#、10#、東區(qū)廂房4#商服及東區(qū)5#、6#車庫基礎、主體工程。2.乙方經與甲方協商，自愿同意工程項目結算時以其所施工基礎、主體項目工程款抵頂甲方的東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋和甲方的西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋。3.經甲乙雙方商議，乙方抵頂甲方的房屋價款：東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價款為人民幣15萬元整；西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價款為人民幣15萬元整；上述2個房屋價款合計人民幣叁拾萬元整（￥30萬元）。.....”落款處有甲方同沅威宏公司所蓋公章，乙方劉永平簽名，落款時間2014年1月3日。以上事實有原、被告及第三人提供的證據、本院調取的證據及各方當事人庭審陳述在卷為憑，足以認定。一審法院認為，從和諧家園小區(qū)規(guī)劃分析，東區(qū)和西區(qū)的通行口處建設的房屋與其他門市商業(yè)用房明顯不同，均應屬于物業(yè)用房，應屬于全體業(yè)主所有，和諧業(yè)委會主張同沅威宏公司應將兩個門衛(wèi)房交給和諧業(yè)委會作為物業(yè)用房使用，應予支持。關于同沅威宏公司提出的爭議房產未納入業(yè)主的購房成本中也未納入公攤面積，從而不屬于業(yè)主所有的抗辯意見，《物權法》明確規(guī)定了物業(yè)服務用房以及小區(qū)公共設施設備產權的歸屬，開發(fā)商應嚴格遵守，至于開發(fā)商是不是將成本分攤到全體業(yè)主身上，那是開發(fā)商的經營行為，與物業(yè)用房產權的法定歸屬無關。故對同沅威宏公司的抗辯意見不予采納。劉永平述稱，涉案房屋已被同沅威宏公司作價工程款抵付給劉永平，因此涉案房屋的產權屬于劉永平。因同沅威宏公司不是涉案房屋的所有權人，其無權處分涉案房屋，劉永平不能取得涉案房屋的所有權。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十三條、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，判決：本案訴爭的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)東區(qū)北數第二個通行口處的物業(yè)用房及西區(qū)北數第二個通行口處的物業(yè)用房均屬于加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)全體業(yè)主共同所有，同沅威宏公司應在本判決生效之日起三十日內將上述房屋交付給和諧業(yè)委會管理使用。案件受理費100.00元（原告申請緩交），由同沅威宏公司負擔。本院審理查明，二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織了當事人進行證據交換和質證。對當事人爭議的事實，本院認定如下：二審期間被上訴人和諧業(yè)委會提交了由和諧家園小區(qū)130名業(yè)主簽字的明細表，旨在證明和諧業(yè)委會提起訴訟，是經過小區(qū)業(yè)主授權同意的。同沅威宏公司質證稱，1.對表格是否真實不能確定。2.該表格簽字證明事項沒有明確指向為本案爭議的房屋。3.簽字人員只有130人，而和諧家園小區(qū)有住宅2051戶，商服162戶，獨立車庫266戶，即使按照入住率70%計算，業(yè)主也有1500余人，該表格的簽字人數不符合法律規(guī)定決定共有和共同管理權利的重大事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二的業(yè)主同意。4.該表格簽字不能確定簽字人員專有面積占小區(qū)總面積的比例。綜上，該證據能證明本案被上訴人代理人無權代表全體業(yè)主主張涉案房屋所有權，被上訴人不具備相應的權利資格和主體資格，而且從簽字的形式上看，被上訴人有偽造證據的嫌疑。上訴人劉永平質證意見與同沅威宏公司質證意見相同。被上訴人和諧業(yè)委會提交的該份證據，因業(yè)主簽字人數不符合《中華人民共和國物權法》第七十六條的規(guī)定，本院對該證據不予采信。本院認為，業(yè)主委員會是在地方政府有關部門指導和協助下，由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，只能在業(yè)主大會的授權和《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責范圍內開展活動。本案和諧業(yè)委會對訴爭房屋提起訴訟，屬于對全體業(yè)主共有的重大事項進行實體權利的處置，但沒有依據《中華人民共和國物權法》第七十六條的規(guī)定向一、二審法院提交符合法律規(guī)定的由全體業(yè)主授權提起訴訟的證據，因此，本案和諧業(yè)委會不具有訴訟主體資格。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十條規(guī)定，裁定如下：
上訴人黑龍江同沅威宏房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱同沅威宏公司)、上訴人劉永平與被上訴人加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(以下簡稱和諧業(yè)委會)所有權確認糾紛一案，加格達奇區(qū)人民法院作出（2017）黑2701民初366號民事判決，同沅威宏公司不服，向本院提起上訴，本院于2017年11月17日作出（2017）黑27民終203號民事裁定，裁定撤銷原判、發(fā)回重審。同沅威宏公司及劉永平不服加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2018年7月13日公開開庭進行了審理。上訴人同沅威宏公司委托訴訟代理人張偉、上訴人劉永平、被上訴人和諧業(yè)委會副主任吳艷秋及委托訴訟代理人劉伯琴、程秀英到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一、撤銷加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決；二、駁回加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。一審案件受理費100.00元，退還（一審原告）加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會；上訴人黑龍江同沅威宏有限房地產開發(fā)公司預交的二審案件受理費100.00元予以退還；上訴人劉永平預交的二審案件受理費100.00元予以退還。本裁定為終審裁定。