上訴人（原審被告）：黑龍江同沅威宏有限房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。法定代表人：劉永興，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：張偉，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。上訴人（原審第三人）：劉永平，男，1958年9月3日生，漢族，住黑龍江省綏化市北林區(qū)。被上訴人（原審原告）：加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會，住所地黑龍江省大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)。負責人：吳艷秋，該委員會副主任。委托訴訟代理人：劉伯琴，女，該委員會委員。委托訴訟代理人：程秀英，女，該委員會委員。

同沅威宏公司上訴請求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實和理由：本案爭議的房屋在規(guī)劃上沒明確為物業(yè)房，兩處房屋的建筑面積沒有分攤到公攤面積中，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，未納入業(yè)主分攤面積的建筑面積業(yè)主并不享有所有權(quán)。原審判決明顯不當。涉案房屋已經(jīng)在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平。請求依法改判，駁回被上訴人的訴訟請求。劉永平上訴請求：要求依法撤銷大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，改判上訴人劉永平對涉案房屋享有所有權(quán)，并依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實和理由：涉案房屋已經(jīng)在2014年1月作為商服用房抵付給第三人劉永平，該房屋交接時候經(jīng)過了社區(qū)和物業(yè)認可，劉永平占有使用多年。被上訴人以業(yè)主委員會的名義主張涉案房屋所有權(quán)，卻未能提交業(yè)主大會的有關(guān)文件，未能證明參與訴訟人員可代表業(yè)主參加訴訟，系代表全體業(yè)主主張權(quán)益，上訴人認為被上訴人方的訴訟人員不具有相應(yīng)訴權(quán)。和諧業(yè)委會辯稱，同意一審判決，一審有事實根據(jù)和調(diào)查，我們起訴的是開發(fā)商，劉永平和我們沒有關(guān)系，房子是全體業(yè)主的。開發(fā)商欠劉永平錢，劉永平應(yīng)當起訴開發(fā)商。我們是維護業(yè)主合法利益，門衛(wèi)房是屬于業(yè)主所有的。我們有業(yè)主簽名同意我們起訴。門衛(wèi)房作為商品房來講，上訴人應(yīng)提供有關(guān)證件，如土地所有權(quán)一類的證件。和諧業(yè)委會向一審法院提出起訴請求：1.要求同沅威宏公司交付加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)門衛(wèi)房2間；2.訴訟費用由同沅威宏公司負擔。事實和理由：同沅威宏公司開發(fā)的和諧家園小區(qū)2012年10月開始入住，小區(qū)共有10個門衛(wèi)房，經(jīng)多次與同沅威宏公司交涉，現(xiàn)在還有2個門衛(wèi)房沒有交給和諧業(yè)委會?，F(xiàn)訴至法院，要求確認上述財產(chǎn)屬于全體業(yè)主所有并交付和諧業(yè)委會管理使用。劉永平述稱，2011年至2012年期間，劉永平承包了由同沅威宏公司建設(shè)的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)5至10號樓、東區(qū)廂房4號商服及東區(qū)5號、6號車庫基礎(chǔ)、主體工程的人工費。2013年1月3日經(jīng)結(jié)算，同沅威宏公司應(yīng)付給劉永平人工費2，219，095.00元，其中將和諧家園小區(qū)東區(qū)廂房4號和5號商服之間的一層房屋以及西區(qū)廂房4號和5號商服之間的一層房屋（即雙方訴訟爭議房屋）分別作價15萬元，合計30萬元，用來抵付劉永平工程款。劉永平同意抵付后，將此房出租并且已經(jīng)收到租金。2015年原物業(yè)公司與現(xiàn)物業(yè)公司交接時，劉永平在場提到2個房產(chǎn)已抵作劉永平的工程款，光明社區(qū)、現(xiàn)物業(yè)公司均知道此事，和諧業(yè)委會也知道此事。2017年11月，劉永平才了解到和諧業(yè)委會起訴同沅威宏公司，要求確認上述房屋歸業(yè)主所有，并且一審法院已經(jīng)將上述房屋判歸和諧家園小區(qū)業(yè)主共有，因該房屋已經(jīng)按商服作價抵付給劉永平，沖抵工程款，劉永平對雙方爭議的房屋有獨立的請求權(quán)，故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條，要求作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，請予準許。一審法院認定的事實：同沅威宏公司開發(fā)的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)于2012年10月交付業(yè)主入住，在規(guī)劃中東區(qū)和西區(qū)各有5個通行口，在通行口處各建有5個小房，其中東區(qū)北數(shù)第二個和西區(qū)北數(shù)第二個房屋未移交給和諧業(yè)委會，其余8個均已移交。2014年1月3日，同沅威宏公司作為甲方與劉永平作為乙方簽訂協(xié)議書，協(xié)議主要內(nèi)容“1.乙方施工甲方加格達奇區(qū)和諧嘉園（東嶺）項目東區(qū)5#、6#、7#、8#、9#、10#、東區(qū)廂房4#商服及東區(qū)5#、6#車庫基礎(chǔ)、主體工程。2.乙方經(jīng)與甲方協(xié)商，自愿同意工程項目結(jié)算時以其所施工基礎(chǔ)、主體項目工程款抵頂甲方的東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋和甲方的西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間建的一層房屋。3.經(jīng)甲乙雙方商議，乙方抵頂甲方的房屋價款：東區(qū)廂房4#商服與東區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價款為人民幣15萬元整；西區(qū)廂房4#商服與西區(qū)廂房5#商服之間的一層房屋整體價款為人民幣15萬元整；上述2個房屋價款合計人民幣叁拾萬元整（￥30萬元）。.....”落款處有甲方同沅威宏公司所蓋公章，乙方劉永平簽名，落款時間2014年1月3日。以上事實有原、被告及第三人提供的證據(jù)、本院調(diào)取的證據(jù)及各方當事人庭審陳述在卷為憑，足以認定。一審法院認為，從和諧家園小區(qū)規(guī)劃分析，東區(qū)和西區(qū)的通行口處建設(shè)的房屋與其他門市商業(yè)用房明顯不同，均應(yīng)屬于物業(yè)用房，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，和諧業(yè)委會主張同沅威宏公司應(yīng)將兩個門衛(wèi)房交給和諧業(yè)委會作為物業(yè)用房使用，應(yīng)予支持。關(guān)于同沅威宏公司提出的爭議房產(chǎn)未納入業(yè)主的購房成本中也未納入公攤面積，從而不屬于業(yè)主所有的抗辯意見，《物權(quán)法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房以及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)的歸屬，開發(fā)商應(yīng)嚴格遵守，至于開發(fā)商是不是將成本分攤到全體業(yè)主身上，那是開發(fā)商的經(jīng)營行為，與物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的法定歸屬無關(guān)。故對同沅威宏公司的抗辯意見不予采納。劉永平述稱，涉案房屋已被同沅威宏公司作價工程款抵付給劉永平，因此涉案房屋的產(chǎn)權(quán)屬于劉永平。因同沅威宏公司不是涉案房屋的所有權(quán)人，其無權(quán)處分涉案房屋，劉永平不能取得涉案房屋的所有權(quán)。綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，判決：本案訴爭的加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)東區(qū)北數(shù)第二個通行口處的物業(yè)用房及西區(qū)北數(shù)第二個通行口處的物業(yè)用房均屬于加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)全體業(yè)主共同所有，同沅威宏公司應(yīng)在本判決生效之日起三十日內(nèi)將上述房屋交付給和諧業(yè)委會管理使用。案件受理費100.00元（原告申請緩交），由同沅威宏公司負擔。本院審理查明，二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織了當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人爭議的事實，本院認定如下：二審期間被上訴人和諧業(yè)委會提交了由和諧家園小區(qū)130名業(yè)主簽字的明細表，旨在證明和諧業(yè)委會提起訴訟，是經(jīng)過小區(qū)業(yè)主授權(quán)同意的。同沅威宏公司質(zhì)證稱，1.對表格是否真實不能確定。2.該表格簽字證明事項沒有明確指向為本案爭議的房屋。3.簽字人員只有130人，而和諧家園小區(qū)有住宅2051戶，商服162戶，獨立車庫266戶，即使按照入住率70%計算，業(yè)主也有1500余人，該表格的簽字人數(shù)不符合法律規(guī)定決定共有和共同管理權(quán)利的重大事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意。4.該表格簽字不能確定簽字人員專有面積占小區(qū)總面積的比例。綜上，該證據(jù)能證明本案被上訴人代理人無權(quán)代表全體業(yè)主主張涉案房屋所有權(quán)，被上訴人不具備相應(yīng)的權(quán)利資格和主體資格，而且從簽字的形式上看，被上訴人有偽造證據(jù)的嫌疑。上訴人劉永平質(zhì)證意見與同沅威宏公司質(zhì)證意見相同。被上訴人和諧業(yè)委會提交的該份證據(jù)，因業(yè)主簽字人數(shù)不符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，本院對該證據(jù)不予采信。本院認為，業(yè)主委員會是在地方政府有關(guān)部門指導(dǎo)和協(xié)助下，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，只能在業(yè)主大會的授權(quán)和《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責范圍內(nèi)開展活動。本案和諧業(yè)委會對訴爭房屋提起訴訟，屬于對全體業(yè)主共有的重大事項進行實體權(quán)利的處置，但沒有依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定向一、二審法院提交符合法律規(guī)定的由全體業(yè)主授權(quán)提起訴訟的證據(jù)，因此，本案和諧業(yè)委會不具有訴訟主體資格。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十條規(guī)定，裁定如下：
上訴人黑龍江同沅威宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱同沅威宏公司)、上訴人劉永平與被上訴人加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會(以下簡稱和諧業(yè)委會)所有權(quán)確認糾紛一案，加格達奇區(qū)人民法院作出（2017）黑2701民初366號民事判決，同沅威宏公司不服，向本院提起上訴，本院于2017年11月17日作出（2017）黑27民終203號民事裁定，裁定撤銷原判、發(fā)回重審。同沅威宏公司及劉永平不服加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2018年7月13日公開開庭進行了審理。上訴人同沅威宏公司委托訴訟代理人張偉、上訴人劉永平、被上訴人和諧業(yè)委會副主任吳艷秋及委托訴訟代理人劉伯琴、程秀英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、撤銷加格達奇區(qū)人民法院（2018）黑2701民初18號民事判決；二、駁回加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會的起訴。一審案件受理費100.00元，退還（一審原告）加格達奇區(qū)和諧家園小區(qū)業(yè)主委員會；上訴人黑龍江同沅威宏有限房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)交的二審案件受理費100.00元予以退還；上訴人劉永平預(yù)交的二審案件受理費100.00元予以退還。本裁定為終審裁定。