關(guān)于當(dāng)事人在出租、承租房產(chǎn)中避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的法律建議書

2018-02-18 塵埃 評(píng)論0

關(guān)于當(dāng)事人在出租、承租房產(chǎn)中避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的法律建議書

我所2013年處理了多宗租賃合同糾紛案件，現(xiàn)我所謹(jǐn)就出租房產(chǎn)、承租房產(chǎn)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，為貴方提出法律建議，供參考。

一、貴方將房產(chǎn)用于出租，在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)注意：

1、若租戶將租賃房產(chǎn)用于作為公司的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，在辦理工商登記時(shí)須將承租房產(chǎn)的地點(diǎn)登記為經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的，那么，在租賃合同中，建議貴方約定：“租戶在租賃合同終止或解除前須到工商部門辦妥經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的遷出登記或辦理公司注銷登記?！保员苊庑伦鈶魺o法將房產(chǎn)地址用于工商登記，影響貴方的出租。

為促使租戶能主動(dòng)履行上述約定，建議對(duì)該類型租戶增加收取一定數(shù)額的履約保證金，約定：“履約保證金在租賃合同終止后，租戶交清全部租金、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用及辦妥經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所遷出登記或公司注銷的工商登記手續(xù)后無息歸還?！?/p>

在上述基礎(chǔ)上再約定：“租戶仍未辦理完成經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所遷出登記或公司注銷的工商登記手續(xù)的，則視為租賃合同仍在履行，租戶仍在使用租賃房產(chǎn)，出租人有權(quán)繼續(xù)按照租金標(biāo)準(zhǔn)向租戶收取租金或占用費(fèi)。租金或占用費(fèi)收取至租戶辦妥以上手續(xù)時(shí)為止?！?/p>

2、如租賃合同對(duì)是否開具租金發(fā)票沒有明確約定，租戶在繳納租金后要求貴方開具發(fā)票的，貴方依法應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具并承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。為此，為避免租戶在產(chǎn)生糾紛時(shí)提出發(fā)票問題，使貴方增加稅費(fèi)支出，建議在租賃合同中對(duì)租金發(fā)票的稅費(fèi)進(jìn)行明確約定，可約定：“本合同約定的租金為出租方實(shí)收款項(xiàng)，不包含稅費(fèi)。需開具發(fā)票時(shí)，稅費(fèi)由租戶承擔(dān)。”

二、貴方承租房產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意：

1、審查出租人是否為出租房產(chǎn)的權(quán)利人。建議要求出租人提供出租房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明或出租人有權(quán)出租房產(chǎn)的依據(jù)，以避免租賃合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。

2、審查出租房產(chǎn)是否已辦理抵押。若已辦理抵押，建議貴方要求出租人提供與第三方的抵押合同，以避免抵押合同約定抵押期間房產(chǎn)不能出租，而影響貴方的租賃使用并造成租金損失。

3、若房產(chǎn)已被辦理查封手續(xù)，建議貴方不承租，以避免房產(chǎn)可能產(chǎn)生的拍賣、變賣影響租賃使用。

4、如貴方承租的工業(yè)廠房或房產(chǎn)有配套電梯的，為確保能正常使用電梯，避免風(fēng)險(xiǎn)，建議在租賃合同中約定“租賃期限內(nèi)，租戶對(duì)電梯擁有每天24小時(shí)的自由使用權(quán)，租戶支付的租金已包含電梯的使用費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等一切費(fèi)用。如因電梯質(zhì)量、維護(hù)等原因造成租戶無法使用電梯，影響生活、生產(chǎn)的，出租方應(yīng)賠償租戶的損失?！?/p>

以上建議，供貴方參考。

廣東博爾律師事務(wù)所

劉秋梅律師

二〇一四年二月十四日