原告：蘭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市滄縣。。
委托訴訟代理人：李金東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市滄縣。。系原告蘭某的丈夫。
委托訴訟代理人：韓玉，男，滄縣法律援助中心律師。
被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住肅寧縣。。
委托訴訟代理人：張麗波，女，河北秦鏡律師事務所律師。
被告：北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：司融然。
統(tǒng)一社會信用代碼：91110114722661003B
住所地：北京市昌平區(qū)城北街道政府街酒廠綜合樓19號底商1層。

原告蘭某與被告劉某某、北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年5月3日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告蘭某的委托訴訟代理人李金東、韓玉，被告劉某某及其委托訴訟代理人張麗波到庭參加訴訟。被告北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1、依法確認原告已經(jīng)向北
京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司支付了三里家園小區(qū)6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室全部購房款。2、解除對北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其滄州分公司開發(fā)建設的滄州市三里家園小區(qū)6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室的查封。3、訴訟費用由被告承擔。
事實和理由：2014年12月26日和2015年7月9日，原告與北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，購買了該公司開發(fā)的三里家園小區(qū)6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室。合同簽訂時原告已付清了全部房款。2015年10月29日肅寧縣人民法院經(jīng)本案被告劉某某申請預查封了北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其滄州分公司開發(fā)建設的滄州市三里家園小區(qū)6號樓和7號樓在建工程。
原告認為，原告的購買行為在先，且原告已經(jīng)支付了全部的房款，原告作為該房屋的買受人享有優(yōu)先權，被告劉某某的債權不能對抗原告的權利。另外，根據(jù)《最高院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第一項規(guī)定，貴院對被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已出售的房屋的預查封違反了預查封的規(guī)定。原告向法院提出案外人執(zhí)行異議，2017年4月13日，法院作出（2017）冀0926執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書駁回案外人異議請求。原告不服，依法提起執(zhí)行異議之訴。
庭審中，原告稱，2014年12月23日，因案外人王洪增欠原告蘭國巖的借款不能償還，王洪增是北京博某滄州分公司三里家園項目建設工程的材料供應商，該公司欠王洪增的工程款，王洪增與該公司協(xié)商以該公司三里家園的在建房屋抵銷王洪增對被告公司的債權，王洪增又與原告協(xié)商以該房屋賣給原告來抵銷原告對王洪增的債權。2014年12月24日，原告方和王洪增一起在滄州市新華區(qū)三里家園的售樓處找到被告分公司的負責人張軍紅和孫森義，經(jīng)二位老總的審批后，辦理了相關三方債權抵銷事宜，由被告滄州分公司收回了相關債權憑證，并辦理了選房及簽訂房屋買賣合同并根據(jù)抵銷的債權出具了相應收款收據(jù)。
被告劉某某辯稱，一、原告所訴與事實不符。2015年10月29日，法院對三里家園小區(qū)的房屋查封之前，曾經(jīng)對博某公司銷售處的負責人進行過調(diào)查，該負責人稱6、7號樓未曾出售，故原告所主張的在2014年12月26日購買了6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室房屋不是事實。
被告博某公司所建設的三里家園小區(qū)6號樓、7號樓，未取得商品房預售許可證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條、《城市房地產(chǎn)預售辦法》第六條的規(guī)定，未取得《商品房預售許可證》的房地產(chǎn)項目，不得以任何形式進行銷售。其如果進行房屋銷售，屬于違法行為。退一步講，即便是博某公司與原告簽訂了商品房買賣合同，那么根據(jù)上述規(guī)定以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條的規(guī)定，原告與博某公司所簽訂的商品房買賣合同是不受法律保護的，應當認定為無效合同。
二、再退一步講，即便是被告博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將房屋出售給了原告，因該房屋處于停工狀態(tài)，既沒有過戶也不能交付，原告不能實際占有該房屋，根據(jù)最高院關于《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，法院可以采取查封措施。綜上所述，原告提出的執(zhí)行異議，缺乏事實及法律依據(jù)。法院所作出的執(zhí)行查封裁定，完全符合法律規(guī)定，不應予以解除查封。
被告北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未答辯。
原告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)：1、商品房買賣合同兩份。證實被告博某房地產(chǎn)公司已將被封房屋賣給了原告。2、北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司出具的收到房產(chǎn)的收據(jù)兩份。證實原告已經(jīng)支付了全部的購房款。3、北京博某公司滄州分公司的選房單復印件一份，該證據(jù)是北京博某滄州分公司的內(nèi)部審批文件，有該公司的老總張軍紅和孫森義的審批簽名，補充證明原告在被告處的買房經(jīng)過。由于該選房單是被告博某公司的內(nèi)部審批文件，原件在該公司的財務部門內(nèi)部留存。4、協(xié)議書一份。補充證明原告在被告處以借款抵房款的買房經(jīng)過。5、（2017）冀0926執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書復印件一份。證實異議被駁回的經(jīng)過。
被告劉某某質(zhì)證認為，對裁定書沒有異議。對其他四組證據(jù)的真實性、合法性均有異議。一、購房合同的價格與協(xié)議書價格不一致。合同中房款的價格4900元每平米的，也有5280元每平方米，而協(xié)議書中記載為每平米3000元。二、購房合同中，開發(fā)商處僅加蓋了公司的公章，未有法定代表人及任何銷售人員的簽字，按原告剛才所陳述，原告方找到了博某公司的二負責人簽字選房，但是合同未有二負責人的簽字，而且該合同記載的簽合同的日期為2014年12月26日和2015年7月9日，與原告所說的簽訂合同收回債權憑證不符合。三、收款收據(jù)也不是正式的購房發(fā)票，僅是三聯(lián)單，收款人處信息為空白，何人所出具的收款單據(jù)也不能確定。四、按原告剛才所述現(xiàn)涉及多筆借款合同，這些合同的真實性、合法性均不能確定，以開出房屋銷售合同的方式抵債，也未有任何具體經(jīng)辦人的簽字，對于其真實性以及是否是在法院裁定作出查封之后，雙方串通所補簽的手續(xù)不能確定。故對于其合法性均有異議。五、選房單中孫森義的簽名是在2014年12月26日，如果孫森義當天能為其簽字選房，那么也就能夠在買賣合同中簽字，但是合同中沒有任何具體經(jīng)辦人的簽名，更可見買賣合同的不真實。
（2015）肅民初字第1756號案件中本院對北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司的銷售經(jīng)理田濤的調(diào)查筆錄中，田濤稱北京博某公司滄州分公司開發(fā)建設的三里家園小區(qū)6號樓、7號樓處于停建狀態(tài)，沒有對外銷售，只辦好了三證，不能對外銷售、抵押。對該筆錄，原告質(zhì)證認為，被調(diào)查人田濤當時的職務是滄州分公司的副總，而非銷售經(jīng)理，當時該公司的銷售經(jīng)理是楊高。所有的房產(chǎn)銷售都是由銷售經(jīng)理楊高具體經(jīng)辦，并掌握銷售數(shù)據(jù)，田濤作為副總由于其不具體負責經(jīng)辦房屋銷售，因此其對6號樓和7號樓的具體銷售情況是不清楚的，其只能初步的了解當時6號樓和7號樓確實屬于停建狀態(tài)。另外，由于原告和被告博某分公司的以在建的房屋抵銷其分公司債務的協(xié)議情況，是由公司的總經(jīng)理張軍紅和孫森義直接經(jīng)辦，具體經(jīng)辦人是銷售經(jīng)理楊高，因此，知情人只可能是公司的總經(jīng)理張軍紅和孫森義以及銷售經(jīng)理楊高和財務人員，被調(diào)查人田濤由于對6號樓、7號樓以房抵債的情況不了解，其所提供的未對外銷售的情況是錯誤的。被告劉某某質(zhì)證認為，對田濤的筆錄沒有意見。
原告提交的（2017）冀0926執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書，被告無異議，本院予以認定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景冈媾c被告劉某某均認可本案所涉房屋至今未辦理相關預售手續(xù)，（2015）肅民初字第1756號案件中本院對北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司的銷售經(jīng)理田濤的調(diào)查筆錄中，田濤稱6號樓、7號樓處于停建狀態(tài)，沒有對外銷售，只辦好了三證，不能對外銷售、抵押。所以原告提交的買賣合同應認定無效。既然合同無效，原告提交的其他證據(jù)與本案就沒有了關聯(lián)性，本院不再處理。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：本院受理原告劉某某與被告北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等借款、保證合同糾紛一案，在訴訟過程中，原告劉某某向本院提出保全申請，本院于2015年10月29日作出（2015）肅民初字第1756-1號民事裁定：預查封被告北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其滄州分公司位于滄州市××家園小區(qū)××樓××單元××室房屋，查封北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司開發(fā)建設的滄州市三里家園小區(qū)6號樓、7號樓在建工程。本院于2016年4月11日作出（2015）肅民初字第1756號民事判決，判令被告滄州市鎮(zhèn)業(yè)投資有限公司償還原告劉某某借款本金11000000元及利息，被告北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告徐復祥承擔連帶清償責任。判決生效后，權利人劉某某于2016年9月13日向本院申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，本院于2017年3月21日作出（2016）冀0926執(zhí)726號之三執(zhí)行裁定：繼續(xù)查封被執(zhí)行人北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其滄州分公司位于滄州市××家園小區(qū)××樓××單元××室房屋，繼續(xù)預查封北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司開發(fā)建設的位于滄州市三里家園小區(qū)6號樓、7號樓在建工程。預查封期間、查封期間，不得出售、抵押、變賣、毀損、出租。查封期限為2017年3月21日-2020年3月20日。
原告作為案外人提出執(zhí)行異議，本院經(jīng)審查后作出（2017）冀0926執(zhí)異5號執(zhí)行裁定書裁定駁回了案外人蘭某的異議請求。原告蘭某又提出案外人執(zhí)行異議之訴，稱自己購買了北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司開發(fā)建設的三里家園小區(qū)6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室的房屋，應解除對該房屋的查封。

本院認為，原告認為原告已經(jīng)購買了北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司開發(fā)建設的三里家園小區(qū)6號樓1單元1901室、6號樓2單元1901室的房屋，作為買受人享有優(yōu)先權，但是原告與北京博某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄州分公司簽訂的商品房買賣合同無效，那么原告就不能作為買受人對該房屋享有權利，原告沒有充足證據(jù)證實對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，所以應駁回原告的訴訟請求。關于劉某某申請查封的樓房是否是超標的查封及本院的查封是否違反了預查封的規(guī)定，不是本案案外人執(zhí)行異議之訴應審查的范圍，本院不做處理。依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告的訴訟請求。
案件受理費100元由原告承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判長 李紅芳
人民陪審員 鞠雙士
人民陪審員 高櫻萁

書記員： 宋慧雯