上訴人（原審原告）蘭某某。
委托代理人張某某。
被上訴人（原審被告）河北西某房地產開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)建設南大街6號。
法定代表人王洲洋，該公司總經理。
委托代理人陳麗，該公司職工。
委托代理人王俊俐，河北冀華律師事務所律師。
原審原告張某某，上海市百聯集團退休職工。

上訴人蘭某某因與被上訴人河北西某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“西某公司”）及原審原告張某某商品房銷售合同糾紛一案，不服石家莊市橋西區(qū)人民法院（2014）西民商初字第00169號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
原審查明，2014年4月2日原告蘭某某向被告西某公司交納“西美花街”1號樓VIP卡意向金1萬元。2014年4月19日，原告蘭某某（乙方）與被告西某公司（甲方）簽訂《西美花街房屋認購單》，雙方約定蘭某某購買被告開發(fā)建設的西美花街1樓1單元1203室，建筑面積88平方米，毛坯單價8317元／平方米，定金壹萬元整。訂購單載有確認事項：1、在簽訂本認購單時，乙方已充分了解其認購房屋及其周邊環(huán)境的詳細情況，并確認沒有異議。2、乙方應于2014年4月26日前，持本人身份證、定購單、定金收據及房款到西美花街售樓部簽訂房屋認購協議書；客戶逾期視為自動放棄該房屋和價格，甲方有權單方解除此合同，定金不予退還。3、買賣條件以甲乙雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準。4、本定購單一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，簽訂房屋認購協議書后，本定購單自行作廢，另有糾紛解決條款。落款有被告西某公司印章和原告蘭某某簽字。定購單簽訂后，VIP意向金轉為定金。2014年5月5日，原告蘭某某（買受人）與被告西某公司（出賣人）簽訂《商品房認購協議書》（編號：20140505-1-1-1203）。合同約定三、買受人所購商品房的基本情況約定，原告蘭某某購買西美花街項目（項目推廣案名）中的1號樓1單元12層03號房，建筑面積約88平方米，用途為住宅。實際確權面積以房管局測量部門出具的房產面積測量報告為準，所涉及的房款差額在約定簽署正式商品房買賣合同時據實多退少補。四、計價方式與價款約定，按建筑面積計算，單價為7780元／平方米，總房款為684640元。五、付款方式及期限，買受人于2014年5月5日支付房款首付款414640元，經雙方約定余款270000元于2014年12月31日交房前付清。六、交付期限，出賣人應當在2014年12月31日前，依照國家相關規(guī)定，將經過綜合驗收合格的、具備并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。七、出賣人關于設備設施標準承諾的違約責任，項目設備設施在交房時達到國家標準，具體約定在《商品房買賣合同》中做約定。十、本合同自雙方簽定之日起生效，自簽定正式《商品房買賣合同》后自行作廢。合同另對基礎設施、公共配套建筑正常運行予以承諾，對違約責任予以約定。另附加約定“此房領購地下室一個”。落款有原告蘭某某簽字，被告西某公司印章。合同簽訂當日，原告蘭某某交納房款414640元。2014年12月16日，原告蘭某某（乙方）與被告西某公司（甲方）簽訂西美花街地下室協議，約定，負二層地下室2100元／平方米，編號215，銷售面積17.68平方米，總金額37128元。落款乙方處有張某某代蘭某某簽字，甲方處有被告西某公司印章。當日，原告蘭某某交納地下室款項37128元。原告蘭某某與被告西某公司在辦理交房手續(xù)時發(fā)生爭議。該房屋未交付使用，剩余房款原告蘭某某未交納。2013年該項目列入石家莊市城鄉(xiāng)建設和房地產市場專項整治范圍。2014年5月7日，石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具建設項目規(guī)劃條件。開庭審理前，該項目無預售許可證明。
另查明，原告張某某先后向石家莊市國土資源局、石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、石家莊市橋西區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局、石家莊市建設局、石家莊市住房保障和房產管理局申請公開被告開發(fā)建設該項目行政處罰的信息。2012年3月中旬，張某某向石家莊市住房保障和房產管理局稽查大隊舉報河北中拓房地產開發(fā)有限公司無證銷售《魔方青年墅》房產項目，并向石家莊市新華區(qū)人民法院提起行政訴訟，行政機關答復后，法院裁定張某某撤訴。2015年1月26日張某某因要求石家莊市住房保障和房產管理局履行法定職責，查處被告西某公司涉嫌違法經營行為，訴至石家莊市新華區(qū)人民法院。2013年3月10日新華區(qū)法院作出（2015）新行初字第9號行政裁定書裁定“駁回原告張某某的起訴”。2013年10月25日騰訊房產石家莊站訊：“西美花街精品住宅11月2日璀璨開盤，敬請期待”。該網頁記載顯示【項目優(yōu)點】證件齊全有保障，綠化率高?！卷椖咳秉c】暫無。落款有騰訊房產（新聞、新房、論壇、微博）聲明：一切標明來源“騰訊房產”或注有“騰訊房產”LOGO的所有文字圖片等資料，版權均屬騰訊房產所有，轉載請注明出處，文章內容僅供參考，最終以開發(fā)商公布為準，買房需謹慎，投資有風險。原告蘭某某、張某某認為被告受到行政機關行政處罰，故意隱瞞無預售許可證的事實進行銷售屬欺詐銷售行為，請求法院判決被告退還房款、賠償一倍售房款計903536元，支付銀行同期利息17393元，并賠償造成租房損失4500元。
原審認為，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。原告蘭某某與被告西某公司簽訂的《商品房認購協議書》約定了房屋坐落、面積、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間與爭議的解決方式等主要內容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據此履行，并且被告西某公司已經收受原告蘭某某房款451768元，該《商品房認購協議書》應當認定為商品房買賣合同。根據《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力?！焙贤P系主體即合同當事人是指在合同中享有權利或者承擔義務的人，合同關系的主體具有特定性，本案中簽訂《商品房認購協議書》的合同主體系蘭某某、被告西某公司。因該合同的設立、變更、終止民事權利義務關系的當事人為原告蘭某某與被告西某公司。原告張某某非合同當事人，訴訟主體不適格。原告張某某主張與蘭某某存在重要家事約定而具有主體資格，無法律依據，不予采信。原告蘭某某與被告西某公司簽訂《商品房認購協議書》是雙方當事人真實意思表示，但在本案開庭審理時，被告未能取得房屋預售許可證明，因此，該協議應當認定無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。被告西某公司收受的房款451768元應予以退還原告，并支付相應利息。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（一）項規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。原告提供騰訊房產石家莊站截圖證明被告虛假宣傳，被告西某公司否認該信息系其公司所為，截圖記載的內容亦不能證明系被告西某公司發(fā)布該信息。西某公司受到行政處罰，不能證明其屬隱瞞沒有取得商品房預售許可證明事實的故意行為。原告的證據不充分，對原告的主張不予采信。原告請求被告賠償租房損失，沒有法律依據，對該請求不予支持。遂判決：一、駁回原告張某某的訴訟請求；二、被告河北西某房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告蘭某某購房款451768元及利息，其中414640元的利息自2014年5月5日起，37128元的利息自2014年12月16日起均至本判決生效之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計付；三、駁回原告蘭某某的其他訴訟請求。本案受理費13054元，被告河北西某房地產開發(fā)有限公司承擔6745元，原告蘭某某、張某某承擔6309元。
經本院審理查明事實與原審查明事實一致。

本院認為，上訴人蘭某某與被上訴人西某公司簽訂的《商品房認購協議書》約定了房屋坐落、房屋面積、房屋價款以及付款方式、付款時間、爭議的解決方式等主要內容，上訴人依《購房協議》向被上訴人支付房款451768元。該《商品房認購協議書》具備商品房買賣合同的主要內容，應當認定為商品房買賣合同。因被上訴人未取得商品房預售許可證，依據《最商人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，雙方簽訂的《商品房認購協議書》應當認定無效。本案的爭議焦點是被上訴人是否存在故意隱瞞未取得商品房預售許可證的行為。上訴人主張被上訴人系故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實，并提供騰訊房產石家莊站發(fā)布的網絡宣傳截圖、河北電視臺的采訪節(jié)目錄像、以及屬名為馬劍云、郭穎的書面證言以證實其主張。因騰訊房產石家莊站發(fā)布的網絡宣傳并未注明信息來源于被上訴人處，故不能證明該信息系被上訴人所發(fā)布。且上訴人并未表示其是通過騰訊房產石家莊站發(fā)布的網絡宣傳獲得的購房信息，上訴人的購房行為與騰訊房產石家莊站的網絡宣傳沒有因果關系。另外，上訴人提供的河北電視臺的采訪節(jié)目錄像，因錄像中所被采訪的對象身份無法確認，且被采訪人未出庭作證，故節(jié)目錄像不能作為認定案件事實的依據。馬劍云、郭穎出具的證言，因該二人未出庭作證，其二人的身份以及書面證言的真實性無法核實，故對其證人證言不予采納。因我國采取商品房預售許可證明公示制度，上訴人作為買受人，在購買房屋時對于出賣人是否取得商品房預售許可證明應當進行必要的查詢。上訴人不能提供證據證明其已盡到了合理注意義務，亦未能提供充足有效的證據證明被上訴人存在故意隱瞞未取得商品房預售許可證的行為，故對其主張不予支持。關于租房損失，因上訴人沒有提供證據證明損失的存在，對其主張亦不予支持。綜上，原審判決并無不當，上訴人的上訴請求理據不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13054元，由上訴人蘭某某負擔。
本判決為終審判決。

審 判 長　郝東霞 審 判 員　薛金來 代審判員　李　莉

書 記 員　付　碩