原告：蘭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市滄縣。。
委托訴訟代理人：李金東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住滄州市滄縣。。系原告蘭某某的女婿。
委托訴訟代理人：韓玉，男，滄縣法律援助中心律師。
被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住肅寧縣。。
委托訴訟代理人：張麗波，女，河北秦鏡律師事務(wù)所律師。
被告：北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
法定代表人：司融然。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91110114722661003B
住所地：北京市昌平區(qū)城北街道政府街酒廠綜合樓19號(hào)底商1層。

原告蘭某某與被告劉某某、北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年5月3日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告蘭某某的委托訴訟代理人李金東、韓玉，被告劉某某及其委托訴訟代理人張麗波到庭參加訴訟。被告北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原告已經(jīng)向北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司支付了三里家園小區(qū)6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室全部購(gòu)房款。2、解除對(duì)北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的滄州市三里家園小區(qū)6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室的查封。3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由：2014年12月26日，原告與北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買了該公司開(kāi)發(fā)的三里家園小區(qū)6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室。合同簽訂時(shí)原告已付清了全部房款。2015年10月29日肅寧縣人民法院經(jīng)本案被告劉某某申請(qǐng)預(yù)查封了北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的滄州市三里家園小區(qū)6號(hào)樓和7號(hào)樓在建工程。
原告認(rèn)為，原告的購(gòu)買行為在先，且原告已經(jīng)支付了全部的房款，原告作為該房屋的買受人享有優(yōu)先權(quán)，被告劉某某的債權(quán)不能對(duì)抗原告的權(quán)利。另外，根據(jù)《最高院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條第一項(xiàng)規(guī)定，貴院對(duì)被執(zhí)行人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已出售的房屋的預(yù)查封違反了預(yù)查封的規(guī)定。原告向法院提出案外人執(zhí)行異議，2017年4月13日，法院作出（2017）冀0926執(zhí)異8號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)駁回案外人異議請(qǐng)求。原告不服，依法提起執(zhí)行異議之訴。
庭審中，原告稱，2014年12月23日，因案外人王洪增欠原告蘭某某的借款不能償還，王洪增是北京博某滄州分公司三里家園項(xiàng)目建設(shè)工程的材料供應(yīng)商，該公司欠王洪增的工程款，王洪增與該公司協(xié)商以該公司三里家園的在建房屋抵銷王洪增對(duì)被告公司的債權(quán)，王洪增又與原告協(xié)商以該房屋賣給原告來(lái)抵銷原告對(duì)王洪增的債權(quán)。2014年12月24日，原告方和王洪增一起在滄州市新華區(qū)三里家園的售樓處找到被告分公司的負(fù)責(zé)人張軍紅和孫森義，經(jīng)二位老總的審批后，辦理了相關(guān)三方債權(quán)抵銷事宜，由被告滄州分公司收回了相關(guān)債權(quán)憑證，并辦理了選房及簽訂房屋買賣合同并根據(jù)抵銷的債權(quán)出具了相應(yīng)收款收據(jù)。
被告劉某某辯稱，一、原告所訴與事實(shí)不符。2015年10月29日，法院對(duì)三里家園小區(qū)的房屋查封之前，曾經(jīng)對(duì)博某公司銷售處的負(fù)責(zé)人進(jìn)行過(guò)調(diào)查，該負(fù)責(zé)人稱6、7號(hào)樓未曾出售，故原告所主張的在2014年12月26日購(gòu)買了6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室不是事實(shí)。
二、被告博某公司所建設(shè)的三里家園小區(qū)6號(hào)樓、7號(hào)樓，未取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條、《城市房地產(chǎn)預(yù)售辦法》第六條的規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得以任何形式進(jìn)行銷售。其如果進(jìn)行房屋銷售，屬于違法行為。退一步講，即便是博某公司與原告簽訂了商品房買賣合同，那么根據(jù)上述規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條的規(guī)定，原告與博某公司所簽訂的商品房買賣合同是不受法律保護(hù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
三、再退一步講，即便是被告博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將房屋出售給了原告，因該房屋處于停工狀態(tài)，既沒(méi)有過(guò)戶也不能交付，原告不能實(shí)際占有該房屋，根據(jù)最高院關(guān)于《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，法院可以采取查封措施。綜上所述，原告提出的執(zhí)行異議，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。法院所作出的執(zhí)行查封裁定，完全符合法律規(guī)定，不應(yīng)予以解除查封。
被告北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未答辯。
原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)：1、商品房買賣合同三份。證實(shí)被告博某房地產(chǎn)公司于2014年12月26日已將被封房屋賣給了原告。2、北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司出具的收到房產(chǎn)的收據(jù)兩份。證實(shí)原告已經(jīng)支付了全部的購(gòu)房款。3、北京博某公司滄州分公司的選房單復(fù)印件一份，該證據(jù)是北京博某滄州分公司的內(nèi)部審批文件，有該公司的老總張軍紅和孫森義的審批簽名，補(bǔ)充證明原告在被告處的買房經(jīng)過(guò)。由于該選房單是被告博某公司的內(nèi)部審批文件，原件在該公司的財(cái)務(wù)部門內(nèi)部留存。4、協(xié)議書(shū)一份。補(bǔ)充證明原告在被告處以借款抵房款的買房經(jīng)過(guò)。5、（2017）冀0926執(zhí)異8號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)復(fù)印件一份。證實(shí)異議被駁回的經(jīng)過(guò)。
被告劉某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)裁定書(shū)沒(méi)有異議。對(duì)其他四組證據(jù)的真實(shí)性、合法性均有異議。一、購(gòu)房合同的價(jià)格與協(xié)議書(shū)價(jià)格不一致。合同中房款的價(jià)格4900元每平米，而協(xié)議書(shū)中記載為每平米3000元。二、購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商處僅加蓋了公司的公章，未有法定代表人及任何銷售人員的簽字，按原告剛才所陳述，原告方找到了博某公司的二負(fù)責(zé)人簽字選房，但是合同未有二負(fù)責(zé)人的簽字，而且該合同記載的簽合同的日期為2014年12月26日，與原告所說(shuō)的簽訂合同收回債權(quán)憑證不符合。三、收款收據(jù)也不是正式的購(gòu)房發(fā)票，僅是三聯(lián)單，收款人處信息為空白，何人所出具的收款單據(jù)也不能確定。四、按原告剛才所述現(xiàn)涉及多筆借款合同，這些合同的真實(shí)性、合法性均不能確定，以開(kāi)出房屋銷售合同的方式抵債，也未有任何具體經(jīng)辦人的簽字，對(duì)于其真實(shí)性以及是否是在法院裁定作出查封之后，雙方串通所補(bǔ)簽的手續(xù)不能確定。故對(duì)于其合法性均有異議。五、選房單中孫森義的簽名是在2014年12月26日，如果孫森義當(dāng)天能為其簽字選房，那么也就能夠在買賣合同中簽字，但是合同中沒(méi)有任何具體經(jīng)辦人的簽名，更可見(jiàn)買賣合同的不真實(shí)。
（2015）肅民初字第1756號(hào)案件中本院對(duì)北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司的銷售經(jīng)理田濤的調(diào)查筆錄中，田濤稱北京博某公司滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的三里家園小區(qū)6號(hào)樓、7號(hào)樓處于停建狀態(tài)，沒(méi)有對(duì)外銷售，只辦好了三證，不能對(duì)外銷售、抵押。對(duì)該筆錄，原告質(zhì)證認(rèn)為，被調(diào)查人田濤當(dāng)時(shí)的職務(wù)是滄州分公司的副總，而非銷售經(jīng)理，當(dāng)時(shí)該公司的銷售經(jīng)理是楊高。所有的房產(chǎn)銷售都是由銷售經(jīng)理?xiàng)罡呔唧w經(jīng)辦，并掌握銷售數(shù)據(jù)，田濤作為副總由于其不具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦房屋銷售，因此其對(duì)6號(hào)樓和7號(hào)樓的具體銷售情況是不清楚的，其只能初步的了解當(dāng)時(shí)6號(hào)樓和7號(hào)樓確實(shí)屬于停建狀態(tài)。另外，由于原告和被告博某分公司的以在建的房屋抵銷其分公司債務(wù)的協(xié)議情況，是由公司的總經(jīng)理張軍紅和孫森義直接經(jīng)辦，具體經(jīng)辦人是銷售經(jīng)理?xiàng)罡?，因此，知情人只可能是公司的總?jīng)理張軍紅和孫森義以及銷售經(jīng)理?xiàng)罡吆拓?cái)務(wù)人員，被調(diào)查人田濤由于對(duì)6號(hào)樓、7號(hào)樓以房抵債的情況不了解，其所提供的未對(duì)外銷售的情況是錯(cuò)誤的。被告劉某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)田濤的筆錄沒(méi)有意見(jiàn)。
原告提交的（2017）冀0926執(zhí)異8號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，被告無(wú)異議，本院予以認(rèn)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景冈媾c被告劉某某均認(rèn)可本案所涉房屋至今未辦理相關(guān)預(yù)售手續(xù)，（2015）肅民初字第1756號(hào)案件中本院對(duì)北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司的銷售經(jīng)理田濤的調(diào)查筆錄中，田濤稱6號(hào)樓、7號(hào)樓處于停建狀態(tài)，沒(méi)有對(duì)外銷售，只辦好了三證，不能對(duì)外銷售、抵押。所以原告提交的買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。既然合同無(wú)效，原告提交的其他證據(jù)與本案就沒(méi)有了關(guān)聯(lián)性，本院不再處理。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：本院受理原告劉某某與被告北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等借款、保證合同糾紛一案，在訴訟過(guò)程中，原告劉某某向本院提出保全申請(qǐng)，本院于2015年10月29日作出（2015）肅民初字第1756-1號(hào)民事裁定：預(yù)查封被告北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其滄州分公司位于滄州市××家園小區(qū)××樓××單元××室房屋，查封北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的滄州市三里家園小區(qū)6號(hào)樓、7號(hào)樓在建工程。本院于2016年4月11日作出（2015）肅民初字第1756號(hào)民事判決，判令被告滄州市鎮(zhèn)業(yè)投資有限公司償還原告劉某某借款本金11000000元及利息，被告北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、被告徐復(fù)祥承擔(dān)連帶清償責(zé)任。判決生效后，權(quán)利人劉某某于2016年9月13日向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，本院于2017年3月21日作出（2016）冀0926執(zhí)726號(hào)之三執(zhí)行裁定：繼續(xù)查封被執(zhí)行人北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其滄州分公司位于滄州市××家園小區(qū)××樓××單元××室房屋，繼續(xù)預(yù)查封北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于滄州市三里家園小區(qū)6號(hào)樓、7號(hào)樓在建工程。預(yù)查封期間、查封期間，不得出售、抵押、變賣、毀損、出租。查封期限為2017年3月21日-2020年3月20日。
原告作為案外人提出執(zhí)行異議，本院經(jīng)審查后作出（2017）冀0926執(zhí)異8號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)裁定駁回了案外人蘭某某的異議請(qǐng)求。原告蘭某某又提出案外人執(zhí)行異議之訴，稱自己購(gòu)買了北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的三里家園小區(qū)6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室的房屋，應(yīng)解除對(duì)該房屋的查封。

本院認(rèn)為，原告認(rèn)為原告已經(jīng)購(gòu)買了北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的三里家園小區(qū)6號(hào)樓1單元1903室、7號(hào)樓1單元1502室、6號(hào)樓2單元1002室的房屋，作為買受人享有優(yōu)先權(quán)，但是原告與北京博某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司滄州分公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，那么原告就不能作為買受人對(duì)該房屋享有權(quán)利，原告沒(méi)有充足證據(jù)證實(shí)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，所以應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于劉某某申請(qǐng)查封的樓房是否是超標(biāo)的查封及本院的查封是否違反了預(yù)查封的規(guī)定，不是本案案外人執(zhí)行異議之訴應(yīng)審查的范圍，本院不做處理。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元由原告承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 李紅芳
人民陪審員 鞠雙士
人民陪審員 高櫻萁

書(shū)記員： 宋慧雯