原告：傅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蔣玉林，上海融力天聞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：錢可樂，上海融力天聞律師事務(wù)所律師。
　　被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省合肥市。
　　原告傅某某與被告李某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月15日立案后，依法適用普通程序。本院于2018年10月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告傅某某及其委托訴訟代理人蔣玉林、錢可樂到庭參加訴訟，被告李某某經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票未到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告傅某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付總房?jī)r(jià)款20%的違約金7,180,000元；2.判令被告向原告支付墊付的維修基金20,767.80元；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告變更第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令被告向原告支付違約金1,992,450元，以總房款為本金，按照日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年1月17日計(jì)算至2018年5月7日。事實(shí)和理由：2017年7月29日,原、被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同(以下簡(jiǎn)稱買賣合同)。買賣合同約定,原告向被告購(gòu)買上海市長(zhǎng)寧區(qū)北虹路XXX弄XXX號(hào)全幢房屋(以下簡(jiǎn)稱涉訟房屋),建筑面積為418.04平方米,轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)35,900,000元；原、被告雙方確認(rèn),在2018年1月15日之前,原、被告雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告收到本次交易的除尾款外的其他房?jī)r(jià)款35,800,000元騰出涉訟房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接；被告未按按照買賣合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，每逾期一日需向原告支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行。2017年7月29日，原、被告簽訂協(xié)議書，變更了第二期房款的支付時(shí)間及方式。2018年1月15日,原、被告雙方簽訂延期交易過戶協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱延期協(xié)議),約定過戶時(shí)間變更為2018年3月31日前。原告按買賣合同、協(xié)議書和延期協(xié)議的約定向被告支付了全額房?jī)r(jià)款。2018年3月21日,原告向被告約時(shí)間辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),原、被告協(xié)商一致于2018年3月28日辦理過戶,但被告未依約配合辦理過戶手續(xù),直至2018年4月8日才辦理了過戶手續(xù)，且被告未按照買賣合同和延期協(xié)議的約定在原告支付尾款之日即2018年1月16日前向原告交接房屋,原告多次向被告要求交付鑰匙、配合交接房屋,但被告一直拒絕履行合同義務(wù)。被告遲延過戶及交房的行為構(gòu)成違約，應(yīng)向原告支付違約金。此外，2018年5月7日,原告去物業(yè)處辦理登記入住手續(xù)時(shí),被物業(yè)告知被告尚拖欠維修基金20,767.80元,不給原告辦理登記入住手續(xù),故原告為被告墊付了維修基金20,767.80元。根據(jù)買賣合同的相關(guān)約定,涉訟房屋轉(zhuǎn)移占有前未支付的維修基金應(yīng)由被告承擔(dān),被告應(yīng)當(dāng)支付原告為其墊付的維修基金20,767.80元。綜上，原告致訴。
　　被告李某某未到庭應(yīng)訴，無(wú)答辯意見。
　　原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了上海市房地產(chǎn)買合同、協(xié)議書、延期交易過戶協(xié)議、收款收據(jù)、交易明細(xì)、微信聊天記錄截圖、商業(yè)住宅維修資金單筆交款通知、銀行電子回單、報(bào)警短信截圖、物業(yè)說明、律師函等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)原告陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年7月29日,被告(甲方)與原告(乙方)就涉訟房屋簽訂買賣合同，約定：轉(zhuǎn)讓價(jià)款35,900,000元，在2018年1月15日之前,原、被告雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。買賣合同補(bǔ)充條款(一)約定：維修基金等費(fèi)用均已包含在房?jī)r(jià)款內(nèi),不再另行結(jié)算,室內(nèi)固定裝修及固定設(shè)施設(shè)備一并隨同轉(zhuǎn)讓,價(jià)格均已包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)；被告未按照買賣合同及各項(xiàng)附件等約定履行的,每逾期一日需向原告支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行。買賣合同附件三約定：原告應(yīng)支付被告首期房?jī)r(jià)款12,565,000元,原告已在原、被告簽訂買賣合同前通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付被告定金2,000,000元,在簽署買賣合同后,轉(zhuǎn)為部分首期房?jī)r(jià)款。原告應(yīng)于簽訂買賣合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)(若有)后7日內(nèi)直接支付被告部分首期房?jī)r(jià)款10,565,000元。2017年12月15日前,原告應(yīng)直接支付被告第二期房?jī)r(jià)款10,000,000元。待不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記(若有)的收件收據(jù)當(dāng)日內(nèi),原告應(yīng)通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付被告全額第三期房?jī)r(jià)款13,235,000元。原告應(yīng)支付被告尾款100,000元,被告收到本次交易的除尾款外的其他房?jī)r(jià)款35,800,000元騰出涉訟房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接。原告應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。雙方對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn),確認(rèn)無(wú)誤后,由被告交付給原告,雙方簽署房屋交接書,并由原告直接支付被告全額尾款,相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算日期以交接之日為準(zhǔn)。買賣合同附件四約定：物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用,在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由被告承擔(dān),被告在買賣合同約定的房屋驗(yàn)收交接后,與原告共同辦理水、電、燃?xì)狻㈦娫?、有線電視等過戶手續(xù),物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃?xì)獬跹b費(fèi)由被告無(wú)償轉(zhuǎn)讓給原告,原告無(wú)需另外支付費(fèi)用。
　　2017年7月29日,原、被告簽訂協(xié)議書,約定：買賣合同中的第二筆房款10,000,000元,分兩筆支付給被告,其中5,000,000元于2017年11月1日前支付,剩余5,000,000元于2017年12月15日前支付。兩筆款項(xiàng)均由原告委托境外機(jī)構(gòu)兌換成等值美元,向被告支付至被告指定賬戶,美元兌人民幣匯率以支付當(dāng)日中國(guó)銀行公布的銀行現(xiàn)匯賣出價(jià)予以結(jié)算。
　　2017年7月29日,原、被告簽訂租約轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定原租賃合同的租賃期限至2018年3月25日止，月租金為52,000元。被告應(yīng)于原告已支付給被告全額房?jī)r(jià)款，且雙方辦理房屋交接手續(xù)當(dāng)日，安排原告與承租人簽訂新的租賃合同或?qū)⒃赓U合同的出租人變更為原告，租金自該日起歸原告所有。
　　2017年7月29日,被告出具收款收據(jù),載明“茲收到傅某某支付給本人的款項(xiàng)計(jì)人民幣2,000,000元整?！?br/>　　2017年8月4日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付10,565,000元。
　　2017年11月1日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付251,360美元。
　　2017年11月2日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付500,000美元。
　　2017年12月15日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付753,682美元。
　　2018年1月15日,原、被告簽訂延期協(xié)議,約定：原、被告雙方同意將過戶時(shí)間變更為2018年3月31日前至長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)前7日通知被告，以便被告合理安排時(shí)間配合原告辦理過戶手續(xù)。本延期協(xié)議簽訂后，原告仍按照原買賣合同約定于2018年1月15日前向被告支付第三期房?jī)r(jià)款13,235,000元,房屋尾款100,000元原告應(yīng)當(dāng)在2018年1月16日支付給被告。在被告收到上述房屋款項(xiàng)之日起，涉訟房屋的所有權(quán)歸原告所有，同時(shí)視為被告向原告完成了房屋交付(此日起產(chǎn)生的水、電、煤、有線電視、物業(yè)管理等由原告承擔(dān))，此后涉訟房屋發(fā)生毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)全部由原告自行承擔(dān)。被告不得對(duì)涉訟房屋做包括擔(dān)保、抵押、租賃(本協(xié)議簽訂前尚未履行完畢的租賃合同除外)、改建等在內(nèi)的任何處置，被告有義務(wù)協(xié)助原告在本協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦理過戶手續(xù)，在過戶前原租賃收益的全部歸被告所有，作為原告本次延期過戶向被告作出的補(bǔ)償。
　　2018年1月15日,被告出具兩份收款收據(jù),一份載明“茲收到傅某某支付給本人的款項(xiàng)計(jì)人民幣10,000,000元整,即等值美元1,505,042,該筆款項(xiàng)已經(jīng)支付到本人境外賬戶?！绷硪环葺d明“茲收到傅某某支付給本人的款項(xiàng)計(jì)人民幣13,235,000元整。本次支付方式為本票，編號(hào)為XXXXXXXX，以實(shí)際入賬為準(zhǔn)?！?br/>　　后，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付100,000元，原告自述于2018年1月16日支付。
　　2018年3月21日,原告向被告約時(shí)間辦理涉訟房屋過戶手續(xù)。2018年3月26日,原、被告協(xié)商一致于2018年3月28日辦理過戶手續(xù)。被告未按照約定配合原告辦理過戶手續(xù),原告自述直至2018年4月8日雙方才辦理了過戶手續(xù)。
　　2018年4月27日，傅某某被核準(zhǔn)登記為涉訟房屋的權(quán)利人。
　　此外，2015年6月1日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)西郊一品花園業(yè)主大會(huì)發(fā)出商品住宅維修資金單筆交款通知，載明：“……北虹路XXX弄XXX號(hào)存儲(chǔ)的維修基金余額已不足首期維修基金的30%，需要再次籌集。經(jīng)本小區(qū)業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))討論通過，維修基金再次籌集的標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積49.68元，應(yīng)交納的維修基金為貳萬(wàn)零柒佰陸拾柒元捌角整￥20767.80元。請(qǐng)于2015年9月30日前將維修基金交至建行上海水城路支行……?！?br/>　　2018年10月8日，原告向上海市長(zhǎng)寧區(qū)西郊一品花園業(yè)主大會(huì)在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司總行的帳戶轉(zhuǎn)賬支付20,767.80元。
　　2018年5月7日，號(hào)碼12110向原告發(fā)送短信，內(nèi)容為：“開鎖可聯(lián)系社區(qū)熱線962200或開鎖公司：滴滴開鎖XXXXXXXX，世紀(jì)XXXXXXXX，順通XXXXXXXX，杰順XXXXXXXX，捷快XXXXXXXX，僅供參考?！?br/>　　2018年5月7日，涉訟房屋所在物業(yè)公司出具一份說明，內(nèi)容為“擬同意給傅某某先生開鎖”，蓋有上海西郊一品花園物業(yè)管理處收發(fā)專用章。
　　2018年6月14日，原告向通過中國(guó)郵政特快專遞的方式被告戶籍地址寄送律師函，被退回。函件要求被告在收到律師函之日起三個(gè)工作日內(nèi)支付原告房?jī)r(jià)款20%的違約金7,180,000元。
　　本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用的原則。原、被告簽訂的房屋租賃合同、協(xié)議書、租約轉(zhuǎn)讓協(xié)議及延期協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害第三人的合法權(quán)益，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。關(guān)于過戶時(shí)間，延期協(xié)議中雙方約定將過戶時(shí)間變更為2018年3月31日前。原告依約在2018年3月21日通知被告要求辦理過戶手續(xù)，雙方約定于2018年3月28日辦理過戶手續(xù)，但被告未按約定時(shí)間履行過戶義務(wù)，顯屬違約，應(yīng)依約承擔(dān)2018年3月29日至2018年4月8日期間遲延過戶的違約責(zé)任。關(guān)于交房時(shí)間，盡管買賣合同中約定被告收到本次交易的除尾款外的其他房?jī)r(jià)款騰出涉訟房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接，但此后原、被告又簽訂了延期協(xié)議,約定原告應(yīng)在2018年1月16日支付完畢包括尾款在內(nèi)的所有房?jī)r(jià)款，被告在收到房?jī)r(jià)款之日起，視為被告向原告完成了房屋交付。另外，延期協(xié)議中明確協(xié)議簽訂前涉訟房屋有尚未履行完畢的租賃合同，被告有義務(wù)協(xié)助原告在延期協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)辦理過戶手續(xù)，在過戶前原租賃收益的全部歸被告所有，作為原告本次延期過戶向被告作出的補(bǔ)償。從延期協(xié)議約定可以明確看出，2018年1月16日該日期系視為被告向原告完成了房屋交付，而在過戶前原租賃收益的全部歸被告所有的約定，系雙方將交房時(shí)間變更為辦理過戶手續(xù)之日。原告自述被告于2018年4月8日配合原告辦理過戶手續(xù)，于法不悖，故本院確認(rèn)雙方約定的交房時(shí)間應(yīng)為2018年4月8日。原告實(shí)際于2018年5月7日通過開鎖方式取得涉訟房屋，被告理應(yīng)承擔(dān)2018年4月9日至2018年5月7日期間遲延交房的違約責(zé)任。綜上，違約金的起算點(diǎn)應(yīng)為2018年3月29日，原告將2018年1月17日作為遲延過戶及交房違約金的起算點(diǎn)沒有合同依據(jù)，本院不予采納。根據(jù)買賣合同補(bǔ)充條款(一)約定，被告未按照買賣合同及各項(xiàng)附件等約定履行的,每逾期一日需向原告支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行。被告遲延過戶及交房，應(yīng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)于原告要求被告支付遲延交房違約金的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。被告經(jīng)本院合法傳喚未到庭抗辯，視為放棄抗辯權(quán)利。
　　對(duì)于原告要求被告支付墊付維修基金費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，根據(jù)買賣合同補(bǔ)充條款(一)和買賣合同附件四的約定，維修基金等費(fèi)用均已包含在房?jī)r(jià)款內(nèi),不再另行結(jié)算；物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等費(fèi)用,在轉(zhuǎn)移占有前未支付和未結(jié)算的費(fèi)用由被告承擔(dān)；物業(yè)維修基金、水、電、有線電視、電話、燃?xì)獬跹b費(fèi)由被告無(wú)償轉(zhuǎn)讓給原告,原告無(wú)需另外支付費(fèi)用，故對(duì)于被告在涉訟房屋轉(zhuǎn)移占有前未支付的維修基金費(fèi)用，應(yīng)由被告承擔(dān)。現(xiàn)原告予以墊付，被告應(yīng)予以返還。原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和合同依據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告李某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告傅某某支付就上海市長(zhǎng)寧區(qū)北虹路XXX弄XXX號(hào)全幢房屋簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同的違約金700,050元；
　　二、被告李某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告傅某某支付墊付的上址房屋的維修基金20,767.80元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　公告費(fèi)560元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。
　　案件受理費(fèi)22,905.70元，由原告傅某某負(fù)擔(dān)14,704.50元，被告李某某負(fù)擔(dān)8,201.20元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：楊耀豐

書記員：吳寅星