倪某某
譚彩?。ê闭渎蓭熓聞?wù)所）
向文杰（湖北正典律師事務(wù)所）
向某某
恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司
宋國福（湖北利佳律師事務(wù)所）

原告倪某某，男，生于1975年9月4日，漢族，湖北省利川市人，住利川市。
原告向某某，女，生于1978年7月26日，土家族，湖北省恩施市人，住址同上。
系原告倪某某之妻。
二原告共同委托代理人（特別授權(quán)）譚彩俊、向文杰，湖北正典律師事務(wù)所律師。
被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，住所地:湖北省恩施市葉挺路156號。
組織機構(gòu)代碼:68846481-4。
法定代表人母克松，公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）宋國福，湖北利佳律師事務(wù)所律師。
原告倪某某、向某某訴被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由審判員陳勇軍適用簡易程序于2015年7月8日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告倪某某、向某某的委托代理人譚彩俊、向文杰、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱恩施松某公司）的委托代理人宋國福到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，二原告為夫妻關(guān)系。
2014年4月15日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，由原告購買被告恩施松某公司開發(fā)建設(shè)的“松某·書苑新城”商品房一套，房屋總價款396000元。
該合同第八條約定被告應(yīng)當(dāng)于2014年12月31日前將驗收合格的商品房交付給原告，第九條約定，若被告逾期交付房屋超過60日，原告有權(quán)解除合同，被告并按原告累計支付房款的20％承擔(dān)違約金。
合同簽訂后，原告依約付清了全部房款，但被告未按約向原告交付房屋。
現(xiàn)起訴請求:1、解除雙方簽訂的合同編號為ES1402386的《商品房買賣合同》；2、被告退還已支付的購房款396000元及利息，并支付違約金79200元。
原告為支持其訴訟請求，向本院遞交了如下證據(jù):
證據(jù)一、原、被告訂立的《商品房買賣合同》（復(fù)印件）。
證明:1、原、被告存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方主體適格；2、購房價款為396000元；3、約定了被告逾期交房60日的違約責(zé)任，即原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)按已付房款的20％承擔(dān)違約金；4、約定了被告的交房日，及交房條件，即房屋驗收合格，并提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書。
證據(jù)二、《恩某某地方稅務(wù)局統(tǒng)一收款收據(jù)》（復(fù)印件）、原告與中國建設(shè)銀行恩施分行簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》（復(fù)印件）。
證明原告已經(jīng)足額支付了房款，已履行了合同義務(wù)。
被告恩施松某公司對原告提交的上列證據(jù)的真實性無異議，不認(rèn)可其證明目的。
因被告恩施松某公司認(rèn)可其真實性，本院對上列證據(jù)予以采信。
被告辯稱，原告的訴訟請求缺乏必要的事實，違背了合同，于法無據(jù)。
延期交房是因為恩施市規(guī)劃局下令通知原告停止開挖山體造成，被告主觀上沒有過錯；原告應(yīng)當(dāng)按照合同第九條的規(guī)定主動請求被告交付并驗收房屋；被告已通過報紙公告的方式通知原告接房，根據(jù)合同附件四第五條的規(guī)定，可視為書面通知。
請求駁回原告的訴訟請求。
被告為支持其抗辯理由，向本院遞交了如下證據(jù):
證據(jù)一、原、被告訂立的《商品房買賣合同》（復(fù)印件）。
證明1、商品房買賣合同關(guān)系合法有效；2、原告應(yīng)當(dāng)按合同第九條的規(guī)定請求驗收房屋；3、合同附件四第五條規(guī)定了視為書面通知的幾種形式。
原告對該證據(jù)的真實性無異議，對其第2、3項的證明目的有異議。
認(rèn)為合同第九條規(guī)定的是逾期交房的違約責(zé)任及交房的條件，不能達(dá)到應(yīng)當(dāng)由原告請求驗收交房的證明目的；到目前為止涉案房屋尚未經(jīng)驗收合格，未達(dá)到驗收條件，也不能達(dá)到其該項證明目的。
證據(jù)二、恩施市城市規(guī)劃局的《關(guān)于停止開挖山體的通知》（復(fù)印件）。
證明因規(guī)劃局通知停工導(dǎo)致工程延期二個多月，造成被告不能按時交房，被告主觀上無過錯。
原告對該證據(jù)的真實性及證明目的均有異議。
認(rèn)為即使該通知是真實的，也是因被告自身的違法行為引起的，且不屬于不可抗力，不能達(dá)到其免責(zé)的證明目的。
證據(jù)三、被告張貼的關(guān)于延期交房的公告、《恩施晚報》刊登的被告恩施松某公司關(guān)于延期交房的公告、通知交房的公告、恩施金橋房地產(chǎn)營銷策劃公司書苑新城銷售部人員的證明。
證明被告履行了要求原告來驗收房屋的告知義務(wù)。
原告對該組證據(jù)的真實性未表示異議，對其證明目的有異議。
認(rèn)為1、張貼公告的方式不符合合同的約定；2、分戶驗收是整體驗收的前置程序，不能等同于交房，且至今還未進(jìn)行分戶驗收；3、公告的內(nèi)容與其證據(jù)二的《通知》內(nèi)容相違背；4、被告延期交房公告是對約定交房時間的變更，不是雙方協(xié)商一致的變更，是其單方意思表示，即不能產(chǎn)生變更交房期限的效力。
證據(jù)四、恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司的證明。
證明原告沒有在約定的交房期限內(nèi)要求驗收交付房屋。
原告對該組證據(jù)的真實性未表示異議，對其證明目的有異議。
認(rèn)為通知交房是被告的合同義務(wù)，而不能將原告向物業(yè)公司申請領(lǐng)取鑰匙視為交付房屋，與本案爭議事實亦無關(guān)聯(lián)。
證據(jù)五、涉案商品房具備資格的相關(guān)證照上墻的照片。
證明被告具備《湖北省商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程用地許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《稅務(wù)登記證》、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
證明建設(shè)該商住樓手續(xù)合法。
原告對該組照的真實性有異議。
認(rèn)為被告陳述該組照片是通過現(xiàn)場樓盤公示的，但原告未見到，不知道拍攝于何處。
證據(jù)六、2014年5月20日的《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》（復(fù)印件）。
證明被告開發(fā)建設(shè)的房屋主體工程質(zhì)量合格。
原告對該證據(jù)真實性沒有異議，對其證明目的有異議。
認(rèn)為該驗收記錄是對主體分部工程質(zhì)量驗收記錄，是對主體部分是否合格進(jìn)行驗收。
這只是工程竣工驗收之前的很小的一個部分。
該工程是否達(dá)到交付條件，需要最終的綜合驗收，并取得綜合驗收的備案手續(xù)，也就是建設(shè)工程竣工驗收備案證。
然后才是分戶驗收。
據(jù)原告方在恩施市住建局、恩某某規(guī)劃局及本工程的監(jiān)理單位、設(shè)計單位去查詢，該工程至今沒有辦理最終的竣工驗收相應(yīng)手續(xù)，即至今不具備交房條件。
證據(jù)七、商住小區(qū)其他業(yè)主的《房屋交接記錄》（復(fù)印件）。
證明1、被告從2015年1月9日起已經(jīng)陸續(xù)向業(yè)主交付了房屋；2、被告根據(jù)雙方的協(xié)議，按照合同第八條第1款的規(guī)定，被告與業(yè)主雙方對房屋驗收就可以交付房屋。
原告對該證據(jù)的真實性及證明目的均有異議。
認(rèn)為1、交接領(lǐng)取鑰匙最早是在2015年3月份，均是在2015年3月2日之后，超過兩個月就可以根據(jù)合同退房。
2、其他的業(yè)主不追究被告的違約，愿意放棄自己的權(quán)利接受房屋，是其自己對民事權(quán)利的放棄和處分，不等于原告必須接受被告的違約行為，也不代表被告的行為合法。
證據(jù)八、《前期物業(yè)管理協(xié)議》（復(fù)印件）。
證明被告從2014年12月下旬已經(jīng)與前期物業(yè)管理的有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂了合同。
2014年12月下旬物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)入書苑新城進(jìn)行物業(yè)管理。
原告認(rèn)為該組證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性。
雙方合同約定的是在辦理交房手續(xù)前由被告委托物業(yè)公司進(jìn)行前期的物業(yè)服務(wù)，直到交房之后業(yè)主委員會成立之日止。
目前被告沒有將房屋交付給原告方，業(yè)主委員會也沒有成立。
對被告提交的上述證據(jù)，其來源合法，具備客觀性，關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
根據(jù)庭審舉證質(zhì)證、法庭調(diào)查，本院查明以下事實:
被告恩施松某公司在恩施市葉挺路開發(fā)建設(shè)“松某·書苑新城”商品房，于2014年4月15日與原告向某某簽訂《商品房買賣合同》（合同編號ES1402386），主要內(nèi)容有:第三條買受人所購商品房的基本情況:買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的第5號樓1單元16層1602號房。
該商品房建筑面積共112.91平方米，其中，套內(nèi)建筑面積90.07平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e22.84平方米。
第四條計價方式與價款:按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3507.22元，總金額叁拾玖萬陸仟元。
以上價格含水、電、氣立戶費用；以上價格不含契稅、公共維修基金、工本費、有線電視、電話、寬帶等立戶所需費用。
第六條付款方式及期限:買受人于2014年4月15日支付首付款人民幣壹拾陸萬陸仟元（小寫:166000.00元），余款人民幣貳拾叁萬元整（小寫:230000.00元）申請辦理銀行按揭……。
第八條交付期限:出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第一種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1、該商品房經(jīng)驗收合格。
……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人的。
第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第一種方式處理:1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20％向買受人支付違約金……。
第十一條交接:商品房達(dá)到使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)……。
雙方還約定了其他內(nèi)容。
雙方未為合同其他內(nèi)容產(chǎn)生爭議。
2014年7月3日、8月29日，被告恩施松某公司分別出具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》收取原告購房款166000元、230000元。
2014年3月14日，恩施市城市規(guī)劃管理局向被告恩施松某公司送達(dá)《關(guān)于停止開挖山體的通知》，該通知主要內(nèi)容有:恩某某規(guī)劃局正對州城山體進(jìn)行保護(hù)規(guī)劃設(shè)計編制，州市領(lǐng)導(dǎo)及市民都高度關(guān)注此事。
經(jīng)查，你公司有山體開挖行為，請你公司停止書苑新城一期工地北側(cè)與葉挺紀(jì)念館之間的山體開挖行為，完善山體開挖修復(fù)方案并征得主管部門同意后再繼續(xù)施工。
2014年12月25日，被告恩施松某公司在《恩施晚報》上登載公告，公告的內(nèi)容為:“由公司開發(fā)的書苑新城一期項目在施工中，因消防通道開挖，主管部門于2014年3月14日責(zé)令停工，至2014年6月1日恢復(fù)施工，時間長達(dá)76日之久。
造成材料無法進(jìn)場，施工無法進(jìn)行。
我們想盡方法加快進(jìn)度，盡量按時交付，但目前有尾欠工作尚未完成。
按合同的交付時間需適當(dāng)延長（約76天），現(xiàn)定于2015年2月10日至2015年3月6日分批進(jìn)行交付使用，對此造成的不便深表歉意。
2014年5月20日，涉案商品房經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計、勘察、監(jiān)理等部門和單位進(jìn)行了主體分部工程質(zhì)量驗收，并形成《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》。
該《驗收記錄》記載的1#、2#、3#樓的驗收事項為:1、模板分項；2、鋼筋分項；3、混凝土分項；4、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項；5、混凝土子分部；6、砌體子分部。
4#、5#、6#樓的驗收事項為:1、二次結(jié)構(gòu)；2、混凝土子分部；3、砌體子分部。
2015年1月24日，被告恩施松某公司再次在《恩施晚報》登載了內(nèi)容為“松某·書苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日進(jìn)行分戶驗收”的公告。
2015年5月15日，恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司出具證明，證明:“我恩某某頤方苑物業(yè)管理公司與恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了該公司開發(fā)的書苑新城小區(qū)的物業(yè)管理合同，按協(xié)議我公司于2014年12月派遣工作人員到該小區(qū)開展工作。
從2015年1月9日起向書苑新城商住樓購房業(yè)主交付房屋，至目前為止，已有數(shù)百戶含商鋪領(lǐng)取了住房鑰匙。
自2015年1月10日以來，無一例在我公司駐‵書苑新城′物業(yè)管理服務(wù)處未領(lǐng)到商品房鑰匙的情況”。
審理中，被告恩施松某公司于法庭辯論終結(jié)前未提交涉案商品房已辦理竣工驗收的證據(jù)。
本院認(rèn)為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。
商品房買賣合同的主要義務(wù)是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。
原告按約履行了支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約履行交付商品房的義務(wù)，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。
合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。
涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。
對此，本院作如下評述:
關(guān)于商品房交付使用應(yīng)當(dāng)具備的條件。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應(yīng)當(dāng)是指商品房竣工后，由相關(guān)主管部門或單位對商品房的質(zhì)量進(jìn)行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進(jìn)行交付。
即具備交付條件的商品房才能向買受人進(jìn)行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。
對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實，并認(rèn)可涉案房屋至法庭辯論終結(jié)前尚未進(jìn)行竣工驗收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。
故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關(guān)于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進(jìn)行了主體分部工程質(zhì)量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。
從《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》中記載的驗收內(nèi)容明顯可以看出其并非工程質(zhì)量竣工驗收；2、被告認(rèn)為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進(jìn)行交付。
在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權(quán)利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。
因此，不影響原告依據(jù)合同主張權(quán)利；3、被告提出因建設(shè)消防通道進(jìn)行山體開挖而被行政規(guī)劃部門責(zé)令停工，從而延誤了工期。
一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設(shè)計，即商品房原規(guī)劃設(shè)計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設(shè)中才被規(guī)劃部門責(zé)令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當(dāng)性、合法性。
二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認(rèn)可該行政行為的合法性。
現(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當(dāng)性，理由不充分。
即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結(jié)，被告仍未進(jìn)行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構(gòu)成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認(rèn)為交付應(yīng)當(dāng)由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內(nèi)容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。
在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務(wù)，也是不符合合同約定的。
5、被告認(rèn)為已公告通知原告接房。
通過審查其提交的公告的內(nèi)容，一是公告其延期原因，二是公告其進(jìn)行分戶驗收的工程進(jìn)展，并無通知交接房屋的意思表示。
被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進(jìn)行交付使用，且其不具備交付條件無正當(dāng)理由，被告恩施松某公司的逾期行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。
合同自通知到達(dá)對方時解除。
對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
”的規(guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。
自被告收到本院送達(dá)的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達(dá)之日。
現(xiàn)經(jīng)分析認(rèn)定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
本院于2015年7月8日向被告送達(dá)民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關(guān)于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。
根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
”及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理。
”的規(guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
在庭審中，被告對約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的合同第九條及原告已支付購房款396000元的事實無異議，按約定違約金計算為79200元，原告的計算無誤，被告應(yīng)當(dāng)予以退還和承擔(dān)。
關(guān)于原告提出的要求被告承擔(dān)已支付的購房款的利息的訴訟請求。
因該請求與違約金的訴訟請求不應(yīng)重復(fù)計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構(gòu)成違約，且達(dá)到了合同約定的解除條件，涉案合同應(yīng)當(dāng)解除。
如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟(jì)損失，對原告則極為不公平。
故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告倪某某、向某某與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于2014年4月15日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1402386）于2015年7月8日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告倪某某、向某某退還購房款396000元，并承擔(dān)違約金79200元，共計475200元。
三、駁回原告倪某某、向某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費8428元，減半收取4214元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反有關(guān)法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。
商品房買賣合同的主要義務(wù)是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。
原告按約履行了支付購房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按約履行交付商品房的義務(wù)，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。
合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。
涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。
對此，本院作如下評述:
關(guān)于商品房交付使用應(yīng)當(dāng)具備的條件。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應(yīng)當(dāng)是指商品房竣工后，由相關(guān)主管部門或單位對商品房的質(zhì)量進(jìn)行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進(jìn)行交付。
即具備交付條件的商品房才能向買受人進(jìn)行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。
對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實，并認(rèn)可涉案房屋至法庭辯論終結(jié)前尚未進(jìn)行竣工驗收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。
故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關(guān)于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進(jìn)行了主體分部工程質(zhì)量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。
從《主體分部工程質(zhì)量驗收記錄》中記載的驗收內(nèi)容明顯可以看出其并非工程質(zhì)量竣工驗收；2、被告認(rèn)為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進(jìn)行交付。
在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權(quán)利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。
因此，不影響原告依據(jù)合同主張權(quán)利；3、被告提出因建設(shè)消防通道進(jìn)行山體開挖而被行政規(guī)劃部門責(zé)令停工，從而延誤了工期。
一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設(shè)計，即商品房原規(guī)劃設(shè)計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設(shè)中才被規(guī)劃部門責(zé)令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當(dāng)性、合法性。
二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認(rèn)可該行政行為的合法性。
現(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當(dāng)性，理由不充分。
即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結(jié)，被告仍未進(jìn)行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構(gòu)成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認(rèn)為交付應(yīng)當(dāng)由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內(nèi)容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。
在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務(wù)，也是不符合合同約定的。
5、被告認(rèn)為已公告通知原告接房。
通過審查其提交的公告的內(nèi)容，一是公告其延期原因，二是公告其進(jìn)行分戶驗收的工程進(jìn)展，并無通知交接房屋的意思表示。
被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進(jìn)行交付使用，且其不具備交付條件無正當(dāng)理由，被告恩施松某公司的逾期行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。
合同自通知到達(dá)對方時解除。
對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
”的規(guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。
自被告收到本院送達(dá)的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達(dá)之日。
現(xiàn)經(jīng)分析認(rèn)定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
本院于2015年7月8日向被告送達(dá)民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關(guān)于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。
根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
”及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理。
”的規(guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
在庭審中，被告對約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的合同第九條及原告已支付購房款396000元的事實無異議，按約定違約金計算為79200元，原告的計算無誤，被告應(yīng)當(dāng)予以退還和承擔(dān)。
關(guān)于原告提出的要求被告承擔(dān)已支付的購房款的利息的訴訟請求。
因該請求與違約金的訴訟請求不應(yīng)重復(fù)計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構(gòu)成違約，且達(dá)到了合同約定的解除條件，涉案合同應(yīng)當(dāng)解除。
如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟(jì)損失，對原告則極為不公平。

故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告倪某某、向某某與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于2014年4月15日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1402386）于2015年7月8日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告倪某某、向某某退還購房款396000元，并承擔(dān)違約金79200元，共計475200元。
三、駁回原告倪某某、向某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費8428元，減半收取4214元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長：陳勇軍

書記員：羅毅