上訴人（原審被告、反訴原告）：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市開發(fā)區(qū)。
上訴人（原審被告、反訴原告）：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市開發(fā)區(qū)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：倪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。
委托訴訟代理人：洪浩、張從堂，湖北孝法律師事務(wù)所律師。
原審被告：程天燕，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市開發(fā)區(qū)，系程某某、吳某之女。

上訴人程某某、吳某因與被上訴人倪某、原審被告程天燕房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院(2016)鄂0902民初2139號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
程某某上訴請求：1、依法撤銷原審判決，支持上訴人在一審期間提出的反訴請求，駁回被上訴人的全部訴訟請求。2、本案的訴訟費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：1、訴爭房屋存在“一房二賣”的現(xiàn)象，上訴人與被上訴人簽訂房屋買賣合同，上訴人向被上訴人支付了定金230000元，而被上訴人沒有將房屋過戶到上訴人名下，卻與本案案外人程天燕簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》和《存量房買賣合同》并將房屋過戶至其名下，被上訴人的行為屬于根本違約。2、關(guān)于訴爭房屋的市場價問題，上訴人認(rèn)為被上訴人與案外人程天燕簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》和《存量房買賣合同》約定的價格為400000元，是他們真實意思的表示，也是接近于同地段同類房屋的價格，一審法院認(rèn)定房屋價格過低無事實依據(jù)，被上訴人應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，并退回預(yù)付款。3、一審法院認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及《存量房買賣合同》不是雙方當(dāng)事人的真實意思的表示、對當(dāng)事人無約束力，該認(rèn)定無法律依據(jù)，但上述兩份合同已辦理了登記手續(xù)，這是雙方當(dāng)事人的真實意思的表示，應(yīng)當(dāng)發(fā)生相應(yīng)的法律效力。4、倪農(nóng)故意隱瞞真實身份，隱瞞房屋存在質(zhì)量問題，房屋實際面積嚴(yán)重“縮水”等問題的情況下與程某某、吳某簽訂的房屋買賣合同，屬于欺詐行為，至今也沒有看見倪某授權(quán)倪農(nóng)賣房事宜的委托書。5、雙方簽訂房屋買賣合同后，程某某、吳某均以郵寄和手機(jī)短信的形式向倪農(nóng)發(fā)出了解除合同通知書，依據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，解除合同通知書具有解除合同的效力，故雙方簽訂的房屋買賣合同已解除。6、本案倪某的代理人洪浩、張從堂的授權(quán)委托書均是倪農(nóng)簽署，證人陳某的出庭作證的申請也是倪農(nóng)簽署，倪某的代理人不具備本案的代理資格，證人陳某的證言沒有法律效力。綜上，懇請二審法院在查明本案事實后，依法支持上訴人的上訴請求。
倪某辯稱，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原審判決。
倪某向一審法院起訴請求：1、判決程天燕、程某某、吳某向倪某支付購房款150000元及利息；2、案件受理費(fèi)由程天燕、程某某、吳某承擔(dān)。
程某某、吳某向一審法院提出反訴請求：1、判決反訴被告應(yīng)向反訴原告雙倍返還定金146000元（共計人民幣292000元）；2、判令反訴被告退還購房預(yù)付款84000元；3、判令反訴被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實：2015年12月，倪某之父倪農(nóng)以倪某的名義與程某某、吳某夫婦簽訂一份房屋買賣合同，合同約定：倪某將其位于孝感市天仙路福星城二期H29幢501號（房權(quán)證號為00××81，土地使用權(quán)證號為孝城國用2012第30087號）的精裝修房屋一套轉(zhuǎn)讓給程某某、吳某，房屋總價款為730000元，以現(xiàn)金方式支付，2016年1月31日支付230000元作為定金，待支付尾款時抵作房價款，2016年2月28日支付500000元。程某某于2016年1月25日、1月30日分兩次通過銀行向倪某轉(zhuǎn)賬230000元后，倪農(nóng)將房屋鑰匙交給吳某。2016年2月26日，倪農(nóng)應(yīng)程某某、吳某的要求，與程某某、吳某之女程天燕簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同、存量房買賣合同各一份，將涉案房屋于2016年3月1日過戶到程天燕名下，合同約定價款為400000元。2016年4月13日，吳某、程某某以涉案房屋作抵押向孝感市公積金中心申請公積金貸款后，向倪農(nóng)支付房款350000元。剩余房款150000元一直未付。一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人雙方的陳述、證人證言以及孝感市公積金中心的貸款信息、孝感市不動產(chǎn)登記中心的他項權(quán)登記信息等，足以認(rèn)定倪某與程某某、吳某雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，該合同沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害社會公共利益，具備法律效力。倪某在合同簽訂后，將其所有的房產(chǎn)交付給程某某、吳某，并按照程某某、吳某的要求辦理了過戶手續(xù)，履行了合同約定的義務(wù)。倪某與程天燕簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同約定價款為400000元，該轉(zhuǎn)讓價格明顯低于同地段房屋市場價格，且證人陳某證實程某某、吳某將案涉房產(chǎn)過戶給其女兒程天燕是為了規(guī)避二套房的相關(guān)政策，故該轉(zhuǎn)讓合同不是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，對當(dāng)事人無法律約束力，因此，程某某、吳某以倪某將房產(chǎn)出售給案外人為由，主張倪某構(gòu)成根本違約的反訴理由不能成立。綜上所述，倪某要求程某某、吳某支付剩余房款150000元并按同期銀行貸款利率支付遲延付款利息的請求，符合法律規(guī)定，予以支持。程某某、吳某反訴要求倪某雙倍返還定金及預(yù)付款的請求無事實及法律依據(jù)，不予支持。程天燕不是倪某與程某某、吳某買賣合同的當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。倪某認(rèn)可倪農(nóng)轉(zhuǎn)讓房屋的行為，代理行為有效。判決：一、程某某、吳某向倪某支付房款150000元和利息（利息以150000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，自2016年6月24日計算至本判決確定的履行之日止）；二、駁回倪某的其他訴訟請求；三、駁回程某某、吳某的反訴請求。案件本訴受理費(fèi)3300元，反訴受理費(fèi)3470元，合計6770元，由程某某、吳某負(fù)擔(dān)。
二審中，倪某未向本院提交證據(jù)。程某某向本院提交了四份證據(jù)，其中三份證據(jù)在一審中均已經(jīng)提交，倪某不予質(zhì)證。程某某提交的《個人住房公積金貸款房屋抵押合同》，擬證明涉及本案房屋市場價值應(yīng)為400000余元。倪某質(zhì)證意見為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，該證據(jù)不能證明涉案房屋的價值為400000余元，該證據(jù)不能實現(xiàn)其證明目的。本院認(rèn)為，該證據(jù)具有真實性、合法性，但該證據(jù)所評估的價值不包括該房屋的裝修價值，故與本案無關(guān)聯(lián)性，本院對該證據(jù)不予采信。經(jīng)查，2016年2月26日，應(yīng)程某某、吳某的要求，倪某與程某某、吳某之女程天燕簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同、存量房買賣合同各一份。一審除對該事實認(rèn)定有誤外，認(rèn)定的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點是：1、關(guān)于《房屋買賣合同》、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《存量房買賣合同》的真實性及效力問題；2、關(guān)于本案訴爭房屋是否屬于“一房二賣”的情形；3、關(guān)于程某某、吳某向倪某發(fā)送短信及郵寄解除合同通知書是否能解除雙方簽訂《房屋買賣合同》的問題；4、關(guān)于倪農(nóng)以及本案倪某的委托訴訟代理人是否有權(quán)代理倪某處理房屋買賣事宜以及委托訴訟代理事宜的問題；5、關(guān)于本案合同約定的定金是否應(yīng)雙倍返還的問題，證人證言是否應(yīng)采信的問題以及訴爭房屋存在質(zhì)量等問題。
關(guān)于焦點問題1。經(jīng)查，倪某之父倪農(nóng)以倪某的名義與程某某、吳某簽訂了《房屋買賣合同》，合同簽訂后程某某向倪某交付了定金230000元，倪某向程某某、吳某交付了房屋。根據(jù)陳某的證言，程某某、吳某要求將涉案房屋登記到其女兒程天燕名下，為了辦理房產(chǎn)登記需要，倪某與程天燕簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《存量房買賣合同》各一份，將涉案房屋過戶到程天燕名下。2016年4月13日，程某某、吳某以涉案房屋作為抵押向孝感市住房公積金管理中心申請公積金貸款后，向倪農(nóng)支付房款350000元。因此，倪某與程天燕簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《存量房買賣合同》并非真實的房屋買賣合同。上述2份合同約定的房屋價格400000元明顯低于同等地段毛坯房屋市場價格，且倪某轉(zhuǎn)讓的房屋系經(jīng)過裝修的房屋。而程某某、吳某實際支付到位的房屋價款為580000元，也印證了本案當(dāng)事人履行的是2015年12月簽訂的《房屋買賣合同》。
關(guān)于焦點問題2。經(jīng)查，程天燕系程某某、吳某之女。2016年3月1日倪某與程天燕簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》系按照程某某、吳某的要求，為了將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記到程天燕名下而為。涉案房屋已經(jīng)支付的定金230000元、價款350000元均由程某某、吳某支付。因此上訴人程某某、吳某關(guān)于本案訴爭房屋屬“一房二賣”的上訴理由不能成立。
關(guān)于焦點問題3?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除”。但本案當(dāng)事人在合同中并未約定合同解除條件，程某某、吳某也沒有舉證證明合同履行中存在合同法第九十四條規(guī)定的情形，倪某在本案中的訴訟請求也表示對該通知有異議，要求程某某、吳某繼續(xù)履行合同。因此程某某、吳某向倪某通知解除合同的行為因不具備法定條件而不發(fā)生法律效力，其主張已經(jīng)通知解除了雙方簽訂的《房屋買賣合同》的上訴理由不能成立。
關(guān)于焦點問題4。經(jīng)查，倪某系涉案房屋的所有權(quán)人，倪農(nóng)系倪某之父。倪農(nóng)代理其子倪某與程某某、吳某簽訂《房屋買賣合同》，倪某并未提出異議，且本案中倪某作為原告請求程天燕、程某某、吳某向倪某支付購房款150000元及利息，倪某在訴訟中認(rèn)可該《房屋買賣合同》的效力。二審期間，倪某的二審代理律師向本院提交了《授權(quán)委托書》,該委托書載明倪某委托洪浩、張從堂律師作為其訴訟代理人。因此，上訴人程某某、吳某認(rèn)為倪農(nóng)不具備代理其子從事房屋買賣事宜以及倪某的代理人不具備代理資格的上訴理由均不能成立。
關(guān)于焦點問題5。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。倪某已經(jīng)依照合同約定履行了交付房屋，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的合同義務(wù)，程某某、吳某給付的定金230000元已經(jīng)抵作購房款。程某某、吳某主張向其雙倍返還定金的上訴理由不能成立。對于陳某的證人證言是否予以采信的問題，經(jīng)查閱一審案卷以及庭審資料，證人陳某出庭作證符合法定程序，上訴人程某某、吳某未向法院提交能夠證明證人陳某的證言內(nèi)容不真實的相反證據(jù)，故對于陳某的證人證言本院予以采信。對于訴爭房屋是否存在質(zhì)量等問題，不是本案審理的范圍。
綜上所述，程某某、吳某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3300元，由上訴人程某某、吳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　楊忠東 審判員　　毛　峰 審判員　　鮑　龍

書記員：陳青