原告(反訴被告)：俞某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張文杰，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海中暨科技發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：黃銀賢，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：丁書(shū)洪，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫崧，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告俞某某訴被告上海中暨科技發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行了審理。經(jīng)原告申請(qǐng)，本院依法采取了訴訟保全措施。審理中，被告提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2018年12月24日第一次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告俞某某及其委托訴訟代理人張文杰、被告委托訴訟代理人丁書(shū)洪到庭參加訴訟。2019年1月22日，本案第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人張文杰、被告委托訴訟代理人丁書(shū)洪到庭參加訴訟。因雙方對(duì)系爭(zhēng)商鋪內(nèi)裝飾裝修及設(shè)備物品價(jià)值無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院依法委托上海集聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)系爭(zhēng)商鋪內(nèi)設(shè)備及物品進(jìn)行評(píng)估，并委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)裝飾裝修進(jìn)行審價(jià)。審理中，原告撤銷了對(duì)原委托代理人鄭培筠律師的委托。2019年11月18日，本案第三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人張文杰、被告委托訴訟代理人丁書(shū)洪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告俞某某訴稱：案外人上海翊邦投資管理有限公司(下稱“翊邦公司”)欲開(kāi)展健康餐飲加盟業(yè)務(wù)，向被告租賃場(chǎng)地使用，其中租賃華隆路XXX號(hào)E座1303室用于業(yè)務(wù)辦公，租賃華隆路XXX號(hào)E座101室(下稱“系爭(zhēng)房屋”)用于餐廳樣板店。華隆路XXX號(hào)E座1303室由翊邦公司和被告于2017年4月24日直接簽訂租賃合同，系爭(zhēng)房屋為辦理餐飲個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照方便，由翊邦公司的股東王某某和被告于2017年5月11日簽訂租賃合同，同年8月18日簽訂《租戶合同變更協(xié)議》，租賃合同主體由王某某變更為翊邦公司經(jīng)理俞某某即本案原告。租賃合同約定：系爭(zhēng)房屋總面積為258.22平方米，租賃期限自2017年6月1日至2020年5月31日，租金為每月人民幣(以下幣種均為人民幣)21,206.32元，每?jī)蓚€(gè)月支付一次，履約保證金為兩個(gè)月的租金42,412.64元，物業(yè)保證金5,461.40元，裝修押金15,000元，被告需協(xié)助原告辦理相關(guān)證照，同時(shí)還約定了其他條款。合同簽訂后，原告進(jìn)行裝修并購(gòu)買了餐飲業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所需的設(shè)備，申請(qǐng)餐飲經(jīng)營(yíng)的相關(guān)證照，但由于系爭(zhēng)房屋系工業(yè)用房，未取得商業(yè)配套規(guī)劃，若需辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，需由被告繳納商業(yè)配套等費(fèi)用。雖經(jīng)原、被告向政府部門(mén)出具承諾書(shū)，餐飲證照始終未能辦理成功，為此，原告于2017年10月6日向被告發(fā)出《緊急催告函》，要求被告妥善解決，同時(shí)告知原告的租金從2017年10月也暫停支付。被告對(duì)此一直未能有效解決，原告仍積極與被告協(xié)商，但被告卻置之不理，導(dǎo)致原告無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2018年7月27日被告發(fā)函原告要求單方收回系爭(zhēng)房屋、解除合同，并于2018年8月2日對(duì)系爭(zhēng)房屋停電。原告于2018年8月4日至被告物業(yè)服務(wù)中心辦理物品搬離手續(xù)，卻遭到被告阻撓。雖經(jīng)報(bào)警處理及與被告溝通后，被告仍禁止原告搬離物品。基于原被告簽訂案涉租賃合同時(shí)，對(duì)房屋用途及被告需協(xié)助辦理證照的義務(wù)均知曉并作出明確約定，現(xiàn)因系爭(zhēng)房屋系工業(yè)用房及被告不愿繳納商業(yè)配套費(fèi)用等原因，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃房屋之目的，為此原告遭受巨大損失。為維護(hù)原告的合法利益，故訴諸法院，請(qǐng)求：1、判令被告返還履約保證金42,412.64元、物業(yè)費(fèi)保證金5,464.40元、裝修押金15,000元；2、判令被告支付原告違約金1,313,237.25元，具體包括裝修損失368,054元、設(shè)施設(shè)備物品等損失231,812元、已預(yù)付電費(fèi)30,500元、已付租金84,825.28元、已付物業(yè)費(fèi)22,379.07元、11個(gè)月員工工資及補(bǔ)償575,666.90元；3、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告上海中暨科技發(fā)展有限公司辯稱：不同意原告的訴請(qǐng)。1、原告至今仍結(jié)欠被告租金、物業(yè)管理費(fèi)及占用費(fèi)，故保證金應(yīng)予以扣除；2、被告不存在違約行為，而是原告逾期支付租金，被告已根據(jù)合同約定行使解除權(quán)。同時(shí)合同并未約定系爭(zhēng)房屋用于辦理餐飲類用途，至于原告用于餐飲類是其單方行為，房屋的性質(zhì)雙方簽訂租賃合同時(shí)被告已經(jīng)告知承租人，故原告應(yīng)對(duì)房屋性質(zhì)、用途自行承擔(dān)法律后果；3、對(duì)原告主張的裝修損失、設(shè)備設(shè)施等損失無(wú)事實(shí)依據(jù)，故不予認(rèn)可。
　　同時(shí)，被告提起反訴，訴稱：由于反訴被告結(jié)欠反訴原告租金達(dá)到合同約定解除條件，故反訴原告于2018年7月27日發(fā)函告知反訴被告解除合同，但反訴被告至今未搬離，故請(qǐng)求：1、確認(rèn)反訴原、被告簽訂的租賃合同于2018年7月27日解除；2、判令反訴被告騰退系爭(zhēng)房屋；3、判令反訴被告向反訴原告支付2017年9月28日至2018年7月27日的租金169,650.56元；4、判令反訴被告支付反訴原告房屋使用費(fèi)(按合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月27日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)；5、判令反訴被告向反訴原告支付2018年1月28日至2018年7月27日的物業(yè)管理費(fèi)15,493.20元；6、判令反訴被告向反訴原告支付物業(yè)管理費(fèi)(按合同約定標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)；7、判令反訴被告賠償反訴原告物業(yè)空置期損失63,618.96元；8、判令反訴被告向反訴原告支付遲延支付租金的違約金(以169,650.56元為基數(shù)，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計(jì)算至實(shí)際支付之日止)。
　　針對(duì)反訴，反訴被告俞某某辯稱：同意解除案涉租賃合同，但解除原因并非被告違約；反訴被告曾于2018年7月27日騰退系爭(zhēng)房屋，但系反訴原告不允許搬離物品；系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理相應(yīng)證照，無(wú)法正常使用，故不應(yīng)支付租金；2018年7月27日系爭(zhēng)房屋已被反訴原告控制，原告已無(wú)法使用，故不存在占用費(fèi)；物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行主張，反訴原告此項(xiàng)訴請(qǐng)主體不適格；反訴被告不存在違約行為，故不應(yīng)支付違約金；由于反訴原告原因?qū)е路丛V被告無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋，故不應(yīng)支付租金，也不存在逾期付款違約金。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明：位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號(hào)房屋登記在被告名下，土地用途為工業(yè)用地。
　　2017年5月11日，被告(甲方、出租人)與案外人王某某(乙方、承租人)簽訂《租賃合同》，由乙方向甲方承租系爭(zhēng)房屋。合同2.2條約定，乙方系經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)成立并有效存續(xù)，從事商務(wù)配套等的企業(yè)，具有中國(guó)法人資格，或?yàn)榫哂型耆袷聶?quán)利能力和行為能力的自然人。合同3.1條約定，出租物業(yè)建筑面積258.22平方米，簽訂本合同時(shí)，乙方對(duì)該租賃物業(yè)現(xiàn)狀已充分了解，確認(rèn)符合乙方承租目的。
　　合同3.2.1條約定，乙方承租出租物業(yè)僅作為配套商務(wù)(辦公/商務(wù)配套)用途。
　　合同3.4.1條約定，本合同租賃期限為自2017年6月1日至2020年5月31日止。
　　合同4.1條約定，出租物業(yè)租金按每天每建筑平方米2.70元計(jì)算，折合每月平均租金為21,206.32元(計(jì)算方式為月平均租金=日租金標(biāo)準(zhǔn)*租賃建筑面積*365日/12個(gè)月)；租金每?jī)蓚€(gè)月支付一次，支付時(shí)間為每?jī)蓚€(gè)月的首月前五日內(nèi)支付。
　　合同4.2條約定，甲方委托專業(yè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)，乙方根據(jù)附件二物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)規(guī)定向物業(yè)管理公司支付管理費(fèi)，由物業(yè)管理公司向乙方開(kāi)具管理費(fèi)發(fā)票。物業(yè)管理費(fèi)每貳個(gè)月支付一次，支付時(shí)間為每貳個(gè)月的首月前五日內(nèi)支付；物業(yè)管理費(fèi)自甲方將該物業(yè)交付乙方裝修之日起算，每月物業(yè)管理費(fèi)為2,582.20元。
　　合同4.5條約定，乙方應(yīng)在簽訂本合同之日向甲方支付等同于貳個(gè)月租金即42,412.64元為履約保證金；甲方有權(quán)自行用前述保證金沖抵乙方租金、物業(yè)管理費(fèi)和水、電、電話費(fèi)等欠款及違約金，若有不足，甲方有繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利；乙方信守合同全面履行其義務(wù)，在租賃期間按約付清全部租金和其他費(fèi)用，且乙方按時(shí)將出租物業(yè)恢復(fù)原狀(經(jīng)甲方驗(yàn)收通過(guò)，正常使用折舊除外)退還甲方后，甲方應(yīng)在租賃其屆滿后30日內(nèi)將該保證金無(wú)息退還給乙方。
　　合同4.7條約定，如乙方逾期支付租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款項(xiàng)總額的千分之一作為滯納金。
　　合同6.1條約定，甲方應(yīng)向乙方提供為申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、有關(guān)審批部門(mén)要求出租人提供的產(chǎn)權(quán)證明文件，并對(duì)乙方所需的各項(xiàng)裝修及開(kāi)業(yè)許可等審批手續(xù)給予必要協(xié)助。
　　合同7.1條約定，乙方應(yīng)按本合同約定按時(shí)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)及其他本合同約定的費(fèi)用。如乙方逾期7個(gè)工作日仍未向甲方付清應(yīng)付租金或管理費(fèi)，甲方或管理公司可暫停對(duì)該出租物業(yè)的水、電等供應(yīng)或暫停提供其他服務(wù)，直至乙方付清所拖欠的款項(xiàng)、逾期付款違約金及其他費(fèi)用。逾期超過(guò)10個(gè)工作日，甲方有權(quán)解除本合同并收回該物業(yè)，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同承擔(dān)違約責(zé)任。乙方同意，如乙方欠付租金、管理費(fèi)或其他費(fèi)用，在欠費(fèi)期間，未經(jīng)甲方書(shū)面批準(zhǔn)，該房屋內(nèi)乙方商品、貨物及辦公用品不得轉(zhuǎn)移出該物業(yè)，否則甲方有權(quán)采取必要強(qiáng)制措施予以制止且無(wú)需對(duì)乙方承擔(dān)任何責(zé)任。
　　合同8.1條約定，無(wú)論何種原因，本合同終止或解除后，乙方需立即停止在該物業(yè)內(nèi)從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并應(yīng)在合同終止或解除次日起1日內(nèi)撤出起全部物品和人員并將出租物業(yè)交還甲方。甲方驗(yàn)收認(rèn)可后，雙方簽署《物業(yè)交還確認(rèn)書(shū)》，該確認(rèn)書(shū)簽署之日視為乙方遷出物業(yè)之日。
　　合同8.2條約定，應(yīng)交還租賃物業(yè)日，乙方仍未能將該租賃物業(yè)交還甲方的，則自應(yīng)交還日之次日起，乙方按照合同終止時(shí)該出租物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費(fèi)，并按照合同終止時(shí)該物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付管理費(fèi)及承擔(dān)相關(guān)公共事業(yè)費(fèi)，直至乙方按照合同要求交還該物業(yè)為止。在前述情況下，甲方有權(quán)自應(yīng)交還日起，對(duì)該物業(yè)采取停止水、電等供應(yīng)，控制人員進(jìn)出，阻止乙方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)等強(qiáng)制措施，且乙方應(yīng)承擔(dān)的占用費(fèi)、管理費(fèi)及公共事業(yè)費(fèi)不因此得到減免。
　　合同9.2條約定，任何乙方在履行本合同出現(xiàn)本合同約定的違約事項(xiàng)達(dá)到解除合同條件的，守約方可選擇解除本合同。出現(xiàn)下列情形之一的，甲方有權(quán)提前解除本合同，收回出租物業(yè)：(1)乙方未按本合同的規(guī)定和要求支付租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用，且在甲方發(fā)出催收通知后10個(gè)工作日內(nèi)仍未支付的；……(9)本合同約定的其他甲方有權(quán)單方解除本合同的情形出現(xiàn)的。
　　合同10.1條約定，任何方單方提前要求解除合同或出現(xiàn)本合同約定的違約情形導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付等同于兩個(gè)月租金和兩個(gè)月物業(yè)費(fèi)金額之和的違約金。乙方違約時(shí)，甲方也可要求乙方賠償因提前解除合同而給甲方造成的損失。甲方有權(quán)直接以乙方的保證金沖抵違約金或損失，保證金余額不足抵扣違約金或損失的，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索。
　　合同10.3.1條約定，因乙方違約導(dǎo)致合同解除的情況下，甲方有權(quán)要求乙方賠償?shù)膿p失包括：(1)因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不低于3個(gè)月)的租金，管理費(fèi)損失；……
　　附件一約定：雙方協(xié)商除合同正文條款3.4.3所約定的裝修免租期外，甲方承諾給予乙方第一年60日免租期、第二年60日免租期、第三年60日免租期，免租期在每租賃合同年度年末執(zhí)行，具體免租時(shí)間為：1、2018年4月1日起至2018年5月31日止；2、2019年4月1日起至2019年5月31日止；3、2020年4月1日起至2020年5月31日止。以上免租期內(nèi)甲方免收乙方租金，但在免租期內(nèi)不免除物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用。
　　附件二約定：物業(yè)管理費(fèi)，押二付二，每?jī)蓚€(gè)月一次預(yù)付；10元/平方米/月。
　　附件三約定租金/意向金支付至被告賬戶，物業(yè)管理費(fèi)支付至上海一通世界投資管理有限公司(下稱“一通公司”)賬戶。
　　合同另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，案外人王某某向被告支付了租賃保證金42,412.64元，并向一通公司支付了管理費(fèi)保證金5,164.40元、裝修押金15,000元。
　　2017年8月18日，原告向被告提出租戶變更申請(qǐng)，申請(qǐng)變更原因?yàn)椤叭A新園E座101室是以王某某個(gè)人名義簽約租賃合同的，因王某某常年在外地出差，無(wú)法到本地工商辦證，現(xiàn)申請(qǐng)將抬頭王某某變更為俞某某，營(yíng)業(yè)證件(個(gè)體工商戶)辦理完成后，將注冊(cè)新的餐飲管理公司”，后經(jīng)被告同意。同日，原、被告簽訂《租戶合同變更協(xié)議》，將2017年被告與案外人王某某簽訂的租賃合同乙方變更為原告，變更后由原告承擔(dān)原來(lái)王某某承擔(dān)的各種權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同日，原告作為經(jīng)營(yíng)者、被告作為房屋權(quán)利人向華新市場(chǎng)監(jiān)督管理所出具《承諾書(shū)(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)》，載明：本人俞某某，申請(qǐng)?jiān)?經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)華隆路XXX號(hào)E棟101從事餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該房屋屬上海中暨科技發(fā)展有限公司所有，是工業(yè)用房，因原因未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)向工商行政管理等有關(guān)部門(mén)承諾如下：1、該房屋不是違章建筑，且沒(méi)有列入近期動(dòng)拆遷范圍；2、經(jīng)營(yíng)期間不改變房屋結(jié)構(gòu)，確保安全；3、經(jīng)營(yíng)期間不影響周圍環(huán)境和居民的正常生活；4、如涉及環(huán)保、衛(wèi)生等情況，自愿到相關(guān)部門(mén)辦理手續(xù)后從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；5、服從工商行政管理機(jī)關(guān)和其他有關(guān)部門(mén)的管理；6、如遇到拆遷，按房屋原有性質(zhì)或用途處理。如違反上述承諾，本人自愿立即停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，立即辦理注銷登記，并由本人承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。
　　2017年10月9日，翊邦公司向被告發(fā)出《催告函(緊急)》，要求被告協(xié)助解決商業(yè)配套規(guī)劃問(wèn)題，為承租人辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。
　　2018年7月27日，原告向被告發(fā)出《告知函》，向原告催討租金、物業(yè)費(fèi)，并告知已采取停電、訴訟等措施，從即日起收回系爭(zhēng)房屋，并繼續(xù)追究被告的違約責(zé)任等。原告于2018年8月1日回函被告。2018年8月6日，原告向被告發(fā)函，表示其于8月2日辦理處置手續(xù)搬離物品時(shí)，被告以無(wú)權(quán)處分為由不允許原告搬離，同時(shí)告知被告如有物品滅失、毀損的，由被告承擔(dān)責(zé)任。
　　因雙方當(dāng)事人就系爭(zhēng)房屋內(nèi)裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施價(jià)值無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)原告申請(qǐng)，本院通過(guò)上海市高級(jí)人民法院依法委托上海集聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)設(shè)備及物品進(jìn)行評(píng)估，并委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)裝飾裝修進(jìn)行審價(jià)。2019年4月30日，上海集聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具評(píng)估報(bào)告書(shū)，載明：系爭(zhēng)房屋內(nèi)設(shè)備及物品在評(píng)估基準(zhǔn)日2019年4月18日評(píng)估值為106,462元。原告為此支付評(píng)估鑒定費(fèi)12,000元。2019年10月22日，上海滬港建設(shè)咨詢有限公司出具報(bào)告書(shū)，載明：系爭(zhēng)房屋裝修326,419元，項(xiàng)目于2017年7月15日裝修完成開(kāi)始使用，于2017年10月起訴，實(shí)際使用時(shí)間2.5個(gè)月，裝修按5年計(jì)算拆舊，本項(xiàng)目計(jì)算至起訴之日起的殘值為312,818元。原告為此支付審價(jià)鑒定費(fèi)11,040元。
　　審理中，原、被告及案外人王某某一致確認(rèn)，案涉王某某與被告簽訂的租賃合同權(quán)利義務(wù)由原告概況承受。同時(shí)，原、被告一致確認(rèn)原告共支付租金84,825.28元，物業(yè)管理費(fèi)22,379.07元；同意將履約保證金、物業(yè)保證金、裝修保證金在本案中一并處理；被告同意由原告向其主張物業(yè)費(fèi)。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告的陳述，租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、收據(jù)、租金支付憑證、物業(yè)費(fèi)支付憑證、用章管理審批、承諾書(shū)、催告函、告知函、回函、建設(shè)用地批復(fù)文件、鑒定報(bào)告、鑒定費(fèi)發(fā)票等予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證，本院經(jīng)審核后依法予以確認(rèn)。
　　審理中，原告表示：1)案涉合同簽訂時(shí)并不知曉系爭(zhēng)房屋土地是工業(yè)廠房用途，而是合同簽訂后原告擬辦理工商注冊(cè)時(shí)才知曉，注冊(cè)部門(mén)告知原告因系爭(zhēng)房屋的用途是工業(yè)，無(wú)法辦理商務(wù)配套或者餐飲類的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2)原告承租房屋的目的是從事餐飲，而被告告知原告餐飲屬于商務(wù)配套的范圍，故合同中約定的房屋用途是商務(wù)配套，而原告在之后變更承租人的申請(qǐng)中，再次明確告知了原告承租系爭(zhēng)房屋需開(kāi)辦餐飲，而現(xiàn)在無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告承租系爭(zhēng)房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故合同應(yīng)予以解除，被告應(yīng)賠償原告損失；3)被告在2017年7月27日已向原告發(fā)送解除通知書(shū)，單方違約解除合同，并阻撓原告搬離物品，導(dǎo)致原告定制的移動(dòng)設(shè)備等無(wú)法在他處使用，且造成房屋內(nèi)存儲(chǔ)的原材料等無(wú)法使用，故被告應(yīng)賠償原告設(shè)施設(shè)備物品的損失；4)原告承租系爭(zhēng)房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修，現(xiàn)合同因被告違約導(dǎo)致解除，故應(yīng)賠償原告裝飾裝修損失；被告的違約還給原告造成電費(fèi)、租金、物業(yè)費(fèi)的損失；為開(kāi)辦系爭(zhēng)店鋪，原告還雇傭了員工，而被告承諾可以給原告辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告只得繼續(xù)雇傭，直至被告發(fā)函通知解除合同才確定被告亦無(wú)法或不同意為原告辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，故該期間發(fā)生的員工工資及為此支付的補(bǔ)償應(yīng)由被告予以賠償；5)被告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)按照中國(guó)人民銀行同期存款利率計(jì)算。為此，原告提供電費(fèi)支付憑證、員工工資及補(bǔ)償金支付憑證、錄音及其文字摘要等作為證據(jù)。被告對(duì)原告提供的上述材料不予認(rèn)可。
　　同時(shí)，被告主張：1)原告在承租時(shí)告知被告承租房屋的用途是展示廳，故案涉租賃合同中約定的房屋用途是商務(wù)配套，而并非餐飲；2)原告在承租系爭(zhēng)房屋時(shí)已對(duì)房屋進(jìn)行了全面了解，并在合同中有明確約定，其已經(jīng)知曉房屋性質(zhì)為工業(yè)，即使系工業(yè)廠房，系爭(zhēng)房屋所在園區(qū)也已開(kāi)辦多家商務(wù)配套類企業(yè)，說(shuō)明系爭(zhēng)房屋是可以辦理配套商務(wù)類的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；而被告并未承諾為原告辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，僅負(fù)有配合義務(wù)；3)原告在承租系爭(zhēng)房屋后，僅支付租金至2017年9月27日，支付物業(yè)費(fèi)至2018年1月27日，之后的租金及物業(yè)費(fèi)未支付，故被告有權(quán)解除案涉合同，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任；4)原告物品仍存放在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，實(shí)際占用系爭(zhēng)房屋至今，故應(yīng)向被告支付合同解除后至實(shí)際騰退之日止的占用費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。為此，被告提供其他承租戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照、滬經(jīng)信生〔2015〕51號(hào)文及上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)指引作為證據(jù)。原告對(duì)被告提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為之所以被告當(dāng)時(shí)承諾可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照就是因?yàn)榇嬖诳梢赞k證的情形，但之后由于政策變化及被告不配合，導(dǎo)致原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦理；對(duì)于51號(hào)文真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可；對(duì)建設(shè)指引不予認(rèn)可。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。合同履行過(guò)程中，被告按約將系爭(zhēng)房屋交付原告，原告未按合同約定支付租金，被告以此為由要求解除《租賃合同》，并確認(rèn)該合同于2018年7月27日解除。原告辯稱其經(jīng)營(yíng)餐飲的租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，未再支付后續(xù)租金。根據(jù)原告提供的用章審批及承諾書(shū)，以及本案查明的其他事實(shí)，表明被告對(duì)原告租賃系爭(zhēng)房屋經(jīng)營(yíng)餐飲的情況知曉且不持異議，但本院認(rèn)為，原告作為承租方，在承租房屋前，理應(yīng)對(duì)房屋用途及改變房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承擔(dān)租賃目的不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，被告作為系爭(zhēng)房屋的出租方，雖合同約定僅負(fù)有協(xié)助原告辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，但房屋用途必須符合法律規(guī)定，而現(xiàn)被告提供的證據(jù)材料并不能證明系爭(zhēng)房屋可作為商務(wù)配套之用，因此，原、被告在未全面取得其他相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)或許可的情況下簽訂《租賃合同》，雙方對(duì)合同無(wú)法履行的后果均負(fù)有責(zé)任。雖雙方對(duì)合同解除及解除時(shí)間達(dá)成一致意見(jiàn)，但對(duì)于合同解除的責(zé)任尚未明確，故根據(jù)法律規(guī)定，本院認(rèn)定2018年7月27日為《租賃合同》解除之日。合同解除后，被告應(yīng)返還原告支付的履約保證金、物業(yè)費(fèi)保證金及裝修押金。現(xiàn)原告物品仍存放于系爭(zhēng)房屋內(nèi)，合同解除后，原告理應(yīng)遷出系爭(zhēng)房屋，對(duì)被告該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院予以支持。由于物品均為可移動(dòng)物品，故對(duì)原告主張的設(shè)施設(shè)備物品損失本院不予支持。被告對(duì)原告租金及物業(yè)費(fèi)支付金額無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)被告要求原告支付自欠付租金之日起至合同解除之日止的租金及合同解除后房屋使用費(fèi)的訴請(qǐng)，合法合理，本院應(yīng)予支持。至于租金和使用費(fèi)的金額，從雙方過(guò)錯(cuò)程度等方面綜合考慮，本院對(duì)上述費(fèi)用的金額酌情予以確定。被告要求原告足額支付租金及使用費(fèi)的訴請(qǐng)，本院不予支持。原告不同意支付租金和使用費(fèi)的抗辯意見(jiàn)，并要求被告賠償全額租金損失的主張，本院不予采納。被告要求原告支付遲延付款違約金的主張，因原、被告對(duì)《租賃合同》提前解除均有責(zé)任，故對(duì)被告的上述訴請(qǐng)，本院不予支持。原告物業(yè)費(fèi)支付至2018年1月31日，故應(yīng)向被告支付自2018年2月1日起的物業(yè)費(fèi)。至于物業(yè)管理費(fèi)金額，同上述理由，金額由本院酌情予以確定。針對(duì)原告主張的裝飾裝修損失，本院予以支持，結(jié)合上海滬港建設(shè)咨詢有限公司出具的審價(jià)報(bào)告，本院酌定為15萬(wàn)元。原告主張的房租、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、員工工資及補(bǔ)償損失等，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。針對(duì)被告主張的空置期租金損失，本院酌定為19,085.70元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十六條、第一百零七條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告俞某某與被告上海中暨科技發(fā)展有限公司簽訂的《租賃合同》于2018年7月27日解除；
　　二、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告俞某某履約保證金42,412.64元、物業(yè)費(fèi)保證金5,164.40元、裝修押金15,000元；
　　三、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告俞某某裝飾裝修損失15萬(wàn)元；
　　四、原告俞某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　五、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)華隆路XXX號(hào)E座101室房屋；
　　六、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司租金66,218.52元；
　　七、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司房屋使用費(fèi)(按照每月12,723.80元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)；
　　八、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司2018年7月27日前物業(yè)費(fèi)111.06元；
　　九、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)(按照每月1,549.32元為標(biāo)準(zhǔn)，自2018年7月28日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止)；
　　十、反訴被告俞某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司空置期租金損失19,085.70元；
　　十一、反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)17,182.30元，減半收取計(jì)8,591.15元，訴訟保全費(fèi)5,000元，合計(jì)13,591.15元，由原告俞某某負(fù)擔(dān)9,736.90元，被告上海中暨科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)3,827.25元；評(píng)估費(fèi)12,000元，由原告俞某某負(fù)擔(dān)；審價(jià)費(fèi)11,040元，由被告上海中暨科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)2,515.72元，由反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1,548.02元，反訴被告俞某某負(fù)擔(dān)967.70元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：張??分

書(shū)記員：黃琛陶