上訴人（一審被告）：保定白溝新城銀某小額貸款有限公司，住所地河北省保定市高碑店市白溝鎮(zhèn)富民路富潤花園10號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)67206527-X。
法定代表人：張中華，該公司董事長。
委托代理人：趙穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。
委托代理人：孟曉娟，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住北京市豐臺(tái)區(qū)。
委托代理人：王淑英，北京市澤天律師事務(wù)所律師
委托代理人：楊濤，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市房山區(qū)，楊某之弟。
一審被告：王海鷹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
一審被告：何宗艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
一審被告：河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市橋東區(qū)中山東路189號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)66658021-6。
法定代表人：王海鷹，該公司董事長。
一審被告：石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市橋東區(qū)中山東路189號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)74344460-6。
法定代表人：王海鷹，該公司董事長。
上述四位一審被告委托代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司（以下簡稱銀某公司）與被上訴人楊某、一審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱河北燕春公司）、石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱石家莊燕春公司）間執(zhí)行異議之訴一案，河北省保定市中級(jí)人民法院（以下簡稱保定中院）于2015年11月11日作出（2015）保民二初字第19號(hào)民事判決。銀某公司不服該判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審審理查明，2005年12月3日，河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司（甲方）與石家莊燕春公司（乙方）簽訂《協(xié)議書》約定：一、甲方為乙方安裝門窗工程款共計(jì)794785.37元，大寫：柒拾玖萬肆仟柒佰捌拾伍元叁角柒分，同意用乙方的房地產(chǎn)位于保定市××縣雄州塑料交易市場裙樓共計(jì)5套，（房號(hào)為：1-14、1-26、7-23、7-24、7-25）抵銷。二、甲方將以上房產(chǎn)贈(zèng)予楊某，以后房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)由楊某與乙方簽訂。三、以后辦理房產(chǎn)證、土地證以及其它相關(guān)入住費(fèi)用由甲方承擔(dān)，并且積極配合乙方的辦證行為。四、本協(xié)議一式兩份，從雙方簽字蓋章之日起生效，雙方各執(zhí)一份。雙方單位蓋章，法定代表人楊文革、張永昌簽字。2005年1月18日，楊某與石家莊燕春公司簽訂四份商品房買賣合同，購買雄州塑料包裝印刷交易市場裙樓1-26、7-23、7-24、7-25號(hào)房產(chǎn)。2004年4月13日，石家莊燕春公司委托雄縣新燕春物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)“雄州塑料包裝城”的物業(yè)事宜進(jìn)行管理。2015年5月15日，雄縣新燕春物業(yè)管理有限責(zé)任公司出具《證明》，證實(shí)楊某對(duì)本案爭議財(cái)產(chǎn)自2005年已實(shí)際占有使用，并一直交納物業(yè)費(fèi)。
2011年6月21日石家莊燕春公司作為抵押人與銀某公司作為抵押權(quán)人簽訂1003號(hào)、1004號(hào)《抵押協(xié)議書》，分別為銀某抵借字<20111011、20111012>號(hào)、<20111013、20111014、20111015>號(hào)附屬合同，抵押人自愿將享有合法處分權(quán)、并列入后附抵押物清單的財(cái)產(chǎn)為抵押權(quán)人的債權(quán)設(shè)立抵押擔(dān)保，抵押期間為借款之日起至借款期限到期后二年。抵押物清單顯示房屋所有權(quán)人石家莊燕春公司，房屋所有權(quán)證號(hào)分別為雄州鎮(zhèn)第04987號(hào)（總面積27633.68㎡，抵押面積2353.23㎡）、04985號(hào)（總面積7620.46㎡，抵押面積7620.46㎡），土地證號(hào)0××9（土地使用權(quán)面積19995.00㎡）。2011年8月7日，又簽訂了1005、1006號(hào)《抵押協(xié)議書》，分別為銀某抵借字<20111016-20111019>號(hào)、<20111020-20111025>號(hào)附屬合同，抵押物房屋所有權(quán)證號(hào)為雄州鎮(zhèn)第04987號(hào)（總面積27633.68㎡，抵押面積24856.72㎡）房產(chǎn)，土地證號(hào)0××9（土地使用權(quán)面積19995.00㎡）的土地使用權(quán)。以上抵押協(xié)議在雄縣房管部門進(jìn)行了抵押登記，銀某公司于2011年6月24日、8月9日為抵押房屋辦理了雄縣房他證雄州鎮(zhèn)字第××號(hào)、02824號(hào)、03031號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證，于2011年8月8日為抵押土地辦理了雄他項(xiàng)（2011）第090號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。以上抵押房地產(chǎn)包括本案爭議房產(chǎn)。2013年7月9日，保定市仲裁委員會(huì)作出保調(diào)字[2013]第18號(hào)調(diào)解書，銀某公司作為申請(qǐng)人，王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司作為被申請(qǐng)人，達(dá)成如下協(xié)議：一、被申請(qǐng)人王海鷹、何宗艷于本案調(diào)解書生效后7日內(nèi)償還申請(qǐng)人銀某公司借款1000萬元及逾期還款違約金（自2011年8月9日至實(shí)際給付之日止，按月百分之六計(jì)算）；二、被申請(qǐng)人王海鷹、何宗艷于本案調(diào)解書生效后7日內(nèi)償還申請(qǐng)人銀某公司借款2000萬元及逾期還款違約金（自2011年9月7日至實(shí)際給付之日止，按月百分之六計(jì)算）；三、被申請(qǐng)人河北燕春公司、石家莊燕春公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任；四、申請(qǐng)人對(duì)石家莊燕春公司簽訂的《抵押協(xié)議書》項(xiàng)下的抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣或者變賣的價(jià)款在雙方調(diào)解協(xié)議確認(rèn)的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償……上述調(diào)解協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，仲裁庭予以確認(rèn)，并根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十一條之規(guī)定制作本調(diào)解書。該調(diào)解書生效后，王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司未自動(dòng)履行，經(jīng)銀某公司向保定中院申請(qǐng)，保定中院于2013年7月25日立案執(zhí)行，8月7日作出（2013）保執(zhí)字第60-1號(hào)執(zhí)行裁定，裁定查封了被執(zhí)行人石家莊燕春公司名下位于雄縣雄州鎮(zhèn)高速引線西側(cè)雄國用（2003）字第0××9號(hào)出讓土地19995平方米、雄縣房權(quán)證雄州鎮(zhèn)字第××號(hào)房產(chǎn)7620.46平方米、雄縣房權(quán)證雄州鎮(zhèn)字第××號(hào)房產(chǎn)27633.68平方米。執(zhí)行過程中，楊某向保定中院提出執(zhí)行異議。2015年5月20日，保定中院作出（2015）保執(zhí)異字第12號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了其案外人異議，楊某遂于2015年6月2日向保定中院提起案外人執(zhí)行異議之訴。2015年7月27日保定中院作出（2013）保執(zhí)字第60-8號(hào)執(zhí)行裁定，對(duì)（2013）保執(zhí)字第60-1號(hào)執(zhí)行裁定查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行續(xù)封。
另查明，案外人鄭新娟、許紅梅、王英平做為交易市場的購房者，分別向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求石家莊燕春公司為其辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，經(jīng)法院調(diào)解，石家莊燕春公司同意辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)人民法院分別于2009年6月26日、2012年4月17日、2013年1月4日作出民事調(diào)解書予以確認(rèn)，該調(diào)解書已送達(dá)當(dāng)事人。
被上訴人楊某向一審法院提供的證據(jù)有：1、2005年12月3日由石家莊燕春公司與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司簽訂的協(xié)議書一份。2、石家莊燕春公司與高碑店北方建材工業(yè)有限公司簽訂的結(jié)算單一份。3、石家莊燕春公司負(fù)責(zé)人張永昌簽字確認(rèn)的河北弘盛公司門窗款的收據(jù)一張。4、雄州塑料包裝印刷城裙樓1-26、7-23、7-24、7-25號(hào)房產(chǎn)的商品房購房合同。5、雄縣新燕春物業(yè)管理公司出具的證明。銀某公司與石家莊燕春公司等其他四被告質(zhì)證稱：1、證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可，但與本案無關(guān)聯(lián)性。2、證據(jù)2真實(shí)性沒有異議，但與本案無關(guān)聯(lián)性，不能證實(shí)欠款與楊某有任何關(guān)聯(lián)。3、證據(jù)3真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，沒有公章。4、證據(jù)4真實(shí)性不認(rèn)可，應(yīng)出具打款記錄、公司收款收據(jù)，對(duì)購房合同中的公章的真實(shí)性認(rèn)可，但沒有實(shí)際的買賣關(guān)系，且購房合同簽訂時(shí)間為2005年1月18日，而石家莊燕春公司與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司簽訂協(xié)議書為2005年12月3日。5、證據(jù)5真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，新燕春物業(yè)公司的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、營業(yè)期限已過期，對(duì)其出具的證明不予認(rèn)可。
銀某公司向一審法院提交了以下證據(jù)：1、從全國工商局網(wǎng)站查詢河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司和北方建材工業(yè)有限公司的出資情況，用以證實(shí)弘盛公司與北方建材的出資人不同。2、照片兩張，證實(shí)本案所涉房屋用于商業(yè)，并不是居住。楊某質(zhì)證稱：1、弘盛公司與北方建材兩公司的法定代表人均為楊文革，楊文革有權(quán)代表公司決定公司財(cái)產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)的處理，楊某取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)合理合法。2、兩張照片與本案無關(guān)聯(lián)性。但楊某對(duì)銀某公司陳述的事實(shí)表示認(rèn)可，另對(duì)簽訂購房合同的時(shí)間早于石家莊燕春公司與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司簽訂協(xié)議書的時(shí)間的問題作了解釋，稱因石家莊燕春公司欠付工程款的時(shí)間是從2005年1月18日開始的，所以購房合同的時(shí)間書寫為2005年1月18日。王海鷹、何宗艷、石家莊燕春公司、河北燕春公司均同意銀某公司的意見。
保定中院認(rèn)為，銀某公司與石家莊燕春公司雖就本案所涉房產(chǎn)簽訂了抵押協(xié)議書，并辦理了抵押登記及他項(xiàng)權(quán)證，但河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司與石家莊燕春公司簽訂《協(xié)議書》，楊某與石家莊燕春公司簽訂的四份《商品房買賣合同》的時(shí)間均早于抵押協(xié)議，且楊某實(shí)際占有使用該房產(chǎn)。銀某公司雖主張購房者未到政府和房地產(chǎn)部門辦理登記或備案存在過錯(cuò)，但在鄭新娟、許紅梅、王英平三人訴請(qǐng)石家莊燕春公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的案件中，在法院主持下達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，石家莊燕春公司同意為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但一直未履行，此情況能夠在一定程度上印證，未到相關(guān)部門辦理房屋登記或備案不是購房者的過錯(cuò)，銀某公司主張購房者存在未登記或備案的，也未能提供其他證據(jù)予以證明，所以銀某公司的該項(xiàng)主張不能成立。同時(shí)，本案所涉交易市場，位于雄縣繁華地帶，緊鄰車站及高速引線，所涉房產(chǎn)在銀某公司辦理抵押登記時(shí)，已由楊某實(shí)際占用多年，銀某公司在簽訂抵押協(xié)議前應(yīng)對(duì)抵押標(biāo)的物的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)，其未盡到審慎的注意義務(wù)，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)自行承擔(dān)。
保定中院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》之規(guī)定，消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。雖然銀某公司與石家莊燕春公司簽訂了抵押協(xié)議，并辦理了抵押登記，但楊某作為全款購房的消費(fèi)者，其對(duì)訴爭房地產(chǎn)享有的權(quán)益足以對(duì)抗銀某公司的抵押權(quán)。根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出場給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、支付全部價(jià)款，且非因買受人自身原因未辦理過戶登記的，異議應(yīng)得到支持。楊某提出的執(zhí)行異議理由符合前述法律規(guī)定，予以支持。
綜上，保定中院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決停止對(duì)保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號(hào)、（2013）保執(zhí)字第60-8號(hào)執(zhí)行裁定書中案外人楊某與石家莊燕春公司簽訂的1-26、7-23、7-24、7-25號(hào)《商品房買賣合同》所涉房產(chǎn)的執(zhí)行。

本院認(rèn)為，石家莊燕春公司與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司簽訂《協(xié)議書》，確認(rèn)了河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司為石家莊燕春公司安裝門窗工程款數(shù)額，約定用交易市場裙樓5套房產(chǎn)抵銷（房號(hào)1-24、1-26、7-23、7-24、7-25）給河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司，由河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司將上述房產(chǎn)贈(zèng)于楊某。楊某又與石家莊燕春公司簽訂了四份正式《商品房買賣合同》，約定由楊某購買交易市場裙樓1-26、7-23、7-24、7-25房產(chǎn)。上述兩合同行為系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，雙方所訂立的協(xié)議，雖未辦理登記，卻不影響協(xié)議效力，故對(duì)雙方房屋買賣行為應(yīng)予認(rèn)可。楊某因河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司與石家莊燕春公司之間的工程款抵銷原因已全額交付價(jià)款，且該房產(chǎn)已交付楊某多年占有使用，因手續(xù)不全、法院查封等原因，至今雖未過戶至楊某名下，但楊某并無過錯(cuò)。銀某公司主張北方建材工業(yè)有限公司與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司是兩獨(dú)立主體，不能認(rèn)為河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司是門窗安裝工程主體，但上述二公司法定代表人為同一人，且石家莊燕春公司在與河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司簽訂的《協(xié)議書》中亦對(duì)河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司安裝門窗工程事宜進(jìn)行了確認(rèn)，故對(duì)銀某公司公司此項(xiàng)主張，不予支持。銀某公司與石家莊燕春公司雖就該房產(chǎn)訂有抵押協(xié)議并及辦理了抵押登記，時(shí)間分別在2011年6月和8月，早于法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)間,但均大大晚于河北弘盛實(shí)業(yè)有限公司、楊某與石家莊燕春公司協(xié)議抵銷和商品房買賣時(shí)間及楊某實(shí)際占有使用時(shí)間。該房產(chǎn)由楊某占有使用多年，石家莊燕春公司故意隱瞞該房產(chǎn)已出售的事實(shí)，銀某公司辦理抵押時(shí)未盡到審慎注意義務(wù)，由此產(chǎn)生的不利后果，二公司應(yīng)自行承擔(dān)。楊某享有的實(shí)體權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，上訴人主張證據(jù)不足，不予采納；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由保定白溝新城銀某小額貸款有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　趙樹經(jīng) 代理審判員　　劉立斌 代理審判員　　張美英

書記員：崔彥茹