上訴人（原審原告、反訴被告）：保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司。住所地：保定市新市區(qū)朝陽(yáng)南大街107號(hào)A段。
法定代表人：楊哲濤，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：高平，河北方圓律師事務(wù)所律師。
委托代理人：張靜茹，河北方圓律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司。住所地：石家莊市橋西區(qū)長(zhǎng)豐街4號(hào)。
法定代表人：焦杰一，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：焦為民，該公司職員。
委托代理人：楊金肖，河北俱時(shí)律師事務(wù)所律師。

上訴人保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱香江公司）及上訴人河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱燕某公司）因合同糾紛一案，不服河北省保定市中級(jí)人民法院（2014）保民三初字第60號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成由審判員趙國(guó)棟任審判長(zhǎng)，由代理審判員王洋、鮑立斌參加評(píng)議的合議庭，由王小蕊擔(dān)任法庭記錄、楊杰任書(shū)記員，于2015年6月5號(hào)公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。香江公司的委托代理人張靜茹及燕某公司的委托代理人楊金肖、焦為民均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2011年11月11日，香江公司與燕某公司訂立《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》，約定燕某公司擁有的坐落于定州市南門街西側(cè)、107國(guó)道南側(cè)、建筑面積37000平方米的家居廣場(chǎng)1號(hào)館、2號(hào)館兩棟商業(yè)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備由香江公司承包經(jīng)營(yíng)；燕某公司應(yīng)保證發(fā)包的物業(yè)房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)及相關(guān)證件齊全，并享有對(duì)此物業(yè)房屋設(shè)施的所有權(quán)。燕某公司拆遷置換和已轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)商鋪共14戶，面積1276平方米，燕某公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)達(dá)成委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議。其他小商鋪返租和因物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明確，出現(xiàn)第三方向香江公司主張權(quán)利的，由燕某公司負(fù)責(zé)，與香江公司無(wú)關(guān)。承包期限從2011年11月11日起至2027年11月11日止，共26年。燕某公司向香江公司交付的標(biāo)的物日期為2011年11月11日，交付條件是由燕某公司按房屋現(xiàn)狀提供1號(hào)館、2號(hào)館兩個(gè)展館及用電、用水、消防、空調(diào)、通風(fēng)、照明、電梯等設(shè)備；第一年、第二年的承包費(fèi)為580萬(wàn)元人民幣。承包費(fèi)開(kāi)始的時(shí)間為2012年3月1日，自2011年11月11日至2012年2月28日燕某公司免收香江公司裝修期間的費(fèi)用，自2012年3月1日至2013年2月28日，燕某公司免收香江公司開(kāi)業(yè)培訓(xùn)期的承包費(fèi)。燕某公司應(yīng)保證發(fā)包的物業(yè)房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)及相關(guān)證件齊全，并享有對(duì)此物業(yè)房屋設(shè)施的所有權(quán)；香江公司對(duì)該物業(yè)在不違反規(guī)劃要求、建筑規(guī)范、消防規(guī)范的前提下，可按實(shí)際需要對(duì)一號(hào)館、二號(hào)館進(jìn)行內(nèi)部及外墻裝修、改造，但不得影響房屋的主體結(jié)構(gòu)及設(shè)備。香江公司對(duì)該物業(yè)的升級(jí)改造和裝修方案應(yīng)提前經(jīng)燕某公司確認(rèn)備案。燕某公司委托香江公司對(duì)標(biāo)的物范圍內(nèi)的物業(yè)設(shè)施（包括商務(wù)公寓）進(jìn)行管理和服務(wù)，由香江公司參照當(dāng)?shù)卣飿I(yè)收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
合同訂立后，香江公司于2011年11月11日向燕某公司支付可轉(zhuǎn)為承包費(fèi)的100萬(wàn)元定金，2011年11月18日支付190萬(wàn)元承包費(fèi)，2011年11月23日支付70萬(wàn)元承包費(fèi)，2012年4月10日支付2萬(wàn)元承包費(fèi)，總計(jì)支付362萬(wàn)元承包費(fèi)。2013年8月15日至今，燕某公司未按約定向香江公司開(kāi)具2013年下半年的承包費(fèi)發(fā)票，香江公司也未繼續(xù)支付承包費(fèi)。香江公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行了部分裝修，并將裝修方案報(bào)燕某公司備案。燕某公司主張香江公司拖欠其電費(fèi)31061元，香江公司認(rèn)為其尚未入駐涉案房屋，不應(yīng)支付電費(fèi)。2013年5月30日，燕某公司委托河北厚正律師事務(wù)所催繳香江公司承包費(fèi)，2013年6月5日，河北厚正律師事務(wù)所出具律師函，該律師函載明，自收到本律師函之日起3個(gè)工作日內(nèi)，向燕某公司支付承包費(fèi)218萬(wàn)元及滯納金（從2012年3月1日起至實(shí)際付款之日按千分之五計(jì)算），如未在律師函規(guī)定的期限內(nèi)交付上述款項(xiàng)，根據(jù)雙方所簽《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》的相關(guān)約定，視為香江公司自動(dòng)解除合同，燕某公司保留繼續(xù)追究香江公司違約責(zé)任的權(quán)利。香江公司收到該律師函后，未給予燕某公司答復(fù)，亦未表示異議。
另查明，香江公司與燕某公司所簽《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》所涉家居廣場(chǎng)，位于定州市南門街與107國(guó)道交叉路口。該家居廣場(chǎng)與安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)位于同一位置、是同一場(chǎng)地，應(yīng)認(rèn)定為同一家居廣場(chǎng)。2012年3月8日，定州市政府召開(kāi)了關(guān)于完善安佳家居購(gòu)物廣場(chǎng)有關(guān)工程建設(shè)手續(xù)協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)議認(rèn)為，安佳廣場(chǎng)自2007年開(kāi)工建設(shè)，因未辦理工程建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，擅自開(kāi)工建設(shè)，引發(fā)商戶和業(yè)主多次群訪。會(huì)議研究決定，為維護(hù)廣大業(yè)主及商戶權(quán)益，維護(hù)地方穩(wěn)定，將安佳廣場(chǎng)手續(xù)辦理作為遺留問(wèn)題進(jìn)行處理，要求各有關(guān)部門于2012年3月20日前，按照安佳廣場(chǎng)投建年度有關(guān)政策規(guī)定盡快辦理相關(guān)手續(xù)；同時(shí)因未完善工程建設(shè)手續(xù)，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證等原因，孫永騫、田文利等105名商戶向定州市人民法院起訴燕某公司，定州市人民法院認(rèn)定，安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目于2007年6月開(kāi)工建設(shè)，但直至2011年8月，仍未完善土地、施工等相關(guān)手續(xù)。因燕某公司與相關(guān)單位存在糾紛，不能協(xié)調(diào)施工單位、設(shè)計(jì)單位出具驗(yàn)收手續(xù)，使質(zhì)量責(zé)任主體不明確，加之項(xiàng)目消防工程未完成，不能通過(guò)消防驗(yàn)收等原因，致使該項(xiàng)目至2012年8月16日未能完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。上述案件定州市人民法院已作出相應(yīng)判決并生效。
2013年12月16日，香江公司提出撤訴申請(qǐng)，2014年7月25日，香江公司又撤回了上述撤訴申請(qǐng)。2014年7月16日，香江公司向定州市人民法院提出撤訴申請(qǐng)，定州市人民法院于2014年8月1日作出（2014）定民初字第965號(hào)民事裁定，同意其撤訴。
原審法院認(rèn)為：2011年11月11日，香江公司與燕某公司簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效。雙方簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》約定了甲方（燕某公司）應(yīng)保證發(fā)包的物業(yè)房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)及相關(guān)證件齊全，并享有對(duì)此物業(yè)房屋的擁有及所有權(quán)。在香江公司進(jìn)駐該物業(yè)后，因有大量遺留問(wèn)題沒(méi)有解決，香江公司在裝修施工過(guò)程中受到多方阻撓，使施工無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。同時(shí)，眾多業(yè)主和商戶還多次因?yàn)榕c燕某公司糾紛到定州市人民政府上訪。根據(jù)2012年3月8日定州市人民政府《關(guān)于完善安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)有關(guān)工程建設(shè)手續(xù)協(xié)調(diào)會(huì)》的內(nèi)容以及定州市人民法院生效判決認(rèn)定的事實(shí)，安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)至2012年8月16日仍未完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。燕某公司存在違約行為，致使雙方已不能實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方延遲履行或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。故對(duì)香江公司請(qǐng)求解除雙方于2011年11月11日簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》的主張應(yīng)予以支持。
根據(jù)雙方簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》第三條第七項(xiàng)約定，香江公司與從合同簽訂之日起三日內(nèi)，香江公司支付燕某公司100萬(wàn)作為合同定金（可轉(zhuǎn)為承包費(fèi)），預(yù)付承包費(fèi)190萬(wàn)元，共計(jì)290萬(wàn)元人民幣；剩余承包費(fèi)290萬(wàn)元由香江公司一次性支付給燕某公司或由香江公司代燕某公司支付中央空調(diào)、消防、電梯等費(fèi)用，確保2012年3月1日前達(dá)到運(yùn)行使用條件。而香江公司實(shí)際支付承包費(fèi)的時(shí)間、數(shù)額為：2011年11月11日付款100萬(wàn)元（定金）、2011年11月18日付款190萬(wàn)元（承包費(fèi)）、2011年12月23日付款70萬(wàn)元（代付空調(diào)款）、2012年4月10日付款2萬(wàn)元（電梯款），合計(jì)共362萬(wàn)元。綜上，香江公司未按合同約定時(shí)間及數(shù)額支付相應(yīng)款項(xiàng)。香江公司亦存在違約行為。
關(guān)于雙方簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》解除時(shí)間，根據(jù)燕某公司委托河北厚正律師事務(wù)所發(fā)給香江公司律師函，該函稱香江公司于收函之日起三個(gè)工作日內(nèi)向燕某公司支付218萬(wàn)元承包款及滯納金，否則視為自動(dòng)解除合同；該律師函于2013年6月6日（星期四）寄出，香江公司最遲應(yīng)于2013年6月9日（星期日）收到該函，香江公司收到該律師函后，未給予燕某公司答復(fù)，亦未表示異議，故可視該合同已于2013年6月13日解除。雙方約定承包期每年承包費(fèi)為580萬(wàn)元，合同履行時(shí)間2013年3月1日至2013年6月13日，共計(jì)為105天，香江公司應(yīng)當(dāng)向燕某公司繳納承包費(fèi)為1668493元（5800000元×105／365天）。香江公司已付承包費(fèi)3620000元，合同解除后，燕某公司應(yīng)當(dāng)返還香江公司承包費(fèi)1951507元（3620000元-1668493元）。綜上所述，香江公司與燕某公司在合同履行過(guò)程中均存在違約行為，致使合同已無(wú)法履行。原審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條規(guī)定，判決：一、自2013年6月13日起解除保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司與河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司于2011年11月11日簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》；二、河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日十日內(nèi)返還保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司承包費(fèi)1951507元。三、駁回保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司及河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)51406元，由保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)33927.96元，河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)17478.04元；反訴費(fèi)51533元，由河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)47410.36元，由保定市香江好天地家居廣場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)4122.64元。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：承包方香江公司和發(fā)包方燕某公司是否按照承包合同的約定履行了各自的合同義務(wù)，違約方應(yīng)如何承擔(dān)對(duì)方的損失。
根據(jù)承包合同的約定，香江公司負(fù)有按期足額繳納承包費(fèi)的義務(wù)，其首期繳納租賃費(fèi)的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是580萬(wàn)元，但香江公司只是在2012年4月10日前，總計(jì)繳納承包費(fèi)362萬(wàn)元，未完全按照合同約定足額繳納承包費(fèi)。同時(shí)，根據(jù)合同約定香江公司繳納承包費(fèi)的時(shí)間應(yīng)該在2013年2月28日之前，但直到雙方發(fā)生糾紛并起訴到法院之日，香江公司仍未繳納剩余款項(xiàng)。依據(jù)雙方所簽承包合同約定，如果香江公司未按期繳納承包費(fèi)超過(guò)一個(gè)月，則燕某公司享有對(duì)合同的解除權(quán)。本案中，香江公司不僅未按承包合同約定按期、足額繳納承包費(fèi)超過(guò)了一個(gè)月，而且在燕某公司向香江公司發(fā)出租賃承包費(fèi)的律師函后，香江公司仍未繳納。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定燕某公司已具備了解除合同的條件，燕某公司享有合同解除權(quán)或要求香江公司繼續(xù)履行合同的權(quán)利。
對(duì)于，香江公司所提出的，其不能正常經(jīng)營(yíng)或未入駐其所承包的家居廣場(chǎng)的原因是由燕某公司所提供的承包租賃物，有他項(xiàng)權(quán)是由燕某公司所致的上訴理由，同樣因承包合同中明確了燕某公司所發(fā)包的家居廣場(chǎng)，存在著回租和其他承包經(jīng)營(yíng)戶的情形。對(duì)此，香江公司應(yīng)當(dāng)知道，該承包租賃物上有他項(xiàng)權(quán)而仍與之簽訂合同，燕某公司不存在隱瞞承包出租物上存在他項(xiàng)權(quán)的情形。且燕某公司也不能證明其在施工和裝修中受阻是由于案外人、回租戶或其他承包人所致。綜合以上事實(shí)和理由，香江公司主張燕某公司提供的承包租賃物有瑕疵構(gòu)成違約的上訴理由不成立，應(yīng)予以駁回。
關(guān)于家居廣場(chǎng)承包合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，至香江公司起訴之日，由于燕某公司委托河北厚正律師事務(wù)所向香江公司發(fā)出了催收承包費(fèi)用的律師函，香江公司于收到該律師函后三日內(nèi)向燕某公司繳納承包費(fèi)用，如果香江公司逾期不繳納則視為自動(dòng)解除合同。同時(shí)，家居廣場(chǎng)承包合同中也約定了超過(guò)30天不繳納承包費(fèi)，即視為構(gòu)成根本違約。發(fā)包方燕某公司享有合同解除權(quán)。燕某公司對(duì)于河北厚正律師事務(wù)所所發(fā)出的催收函件及附有解除合同內(nèi)容的律師函，即沒(méi)有明確表示認(rèn)可也未在之后撤回解除合同的意思表示。因此，該律師函的內(nèi)容雖超越了燕某公司給其的授權(quán)，但因燕某公司明知且未提出異議，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為燕某公司對(duì)河北厚正律師事務(wù)所主張解除合同意思表示的追認(rèn)，該律師函到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。燕某公司主張?jiān)撀蓭熀划a(chǎn)生合同解除的法律后果的理由不成立，本院不予支持。
香江公司在繳納第一期承包金580萬(wàn)元前，并不能確定燕某公司存在所謂的違約事實(shí)，因此，香江公司不存在行使不安抗辯權(quán)的前提條件，香江公司仍應(yīng)按照承包合同的約定繳納580萬(wàn)元承包金的合同義務(wù)，香江公司主張退還580萬(wàn)元承包金的請(qǐng)求因無(wú)合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。同時(shí)，因燕某公司在2013年6月即向香江公司提出解除承包合同的意思表示，香江公司也以自己的行為表明不再履行承包合同，此時(shí)，燕某公司應(yīng)當(dāng)知道承包合同已無(wú)履行的必要，其應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大，在燕某公司發(fā)出解除合同的通知后的第一履行年度后期，燕某公司有足夠的時(shí)間將家居廣場(chǎng)另行出租以減少損失，其沒(méi)有采取相應(yīng)措施而使其損失擴(kuò)大部分依法不應(yīng)由香江公司賠償。燕某公司主張應(yīng)由香江公司支付至起訴之日止的承包金的上訴理由不成立，應(yīng)駁回。
綜上，香江公司構(gòu)成違約的事實(shí)存在，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其承擔(dān)違約責(zé)任的范圍即第一年度的承包金580萬(wàn)元，香江公司已繳納承包金362萬(wàn)元，剩余的218萬(wàn)元承包金應(yīng)繼續(xù)繳納并作為燕某公司彌補(bǔ)損失的范疇。香江公司主張燕某公司構(gòu)成違約的證據(jù)不足，應(yīng)駁回；燕某公司的損失應(yīng)認(rèn)定為雙方所簽承包合同第一年度的承包金范圍內(nèi)，此前，因合同并未約定香江公司負(fù)有交費(fèi)義務(wù)，故燕某公司該方面的主張無(wú)合同依據(jù)，不應(yīng)予以支持。對(duì)于之后的損失屬自行擴(kuò)大的損失，其該部分的反訴請(qǐng)求亦應(yīng)駁回。對(duì)于燕某公司提出的原審存在的程序方面的問(wèn)題，因不屬于嚴(yán)重違反法定程序的事由且對(duì)本案的實(shí)體處理并無(wú)實(shí)質(zhì)影響，故本院對(duì)此不予處理。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百一十三條第一款、第一百一十九條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省保定市中級(jí)人民法院（2014）保民三初字第60號(hào)民事判決第一項(xiàng)即：自2013年6月13日解除燕某公司與香江公司于2011年11月11日所簽訂的《家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)承包合同》；
二、變更河北省保定市中級(jí)人民法院（2014）保民三初字第60號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：香江公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償燕某公司損失218萬(wàn)元；
三、變更河北省保定市中級(jí)人民法院（2014）保民三初字第60號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：駁回香江公司的訴訟請(qǐng)求和燕某公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如當(dāng)事人未按本判決指定的日期履行給付義務(wù)的，則應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)51406元由香江公司負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)66884元由香江公司負(fù)擔(dān)20000元，燕某公司負(fù)擔(dān)46884元；二審案件受理費(fèi)140381.78元由香江公司負(fù)擔(dān)70000元，燕某公司負(fù)擔(dān)70381.78元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　趙國(guó)棟 代理審判員　　王　洋 代理審判員　　鮑立斌

書(shū)記員：楊杰