侯某某
王亞龍（黑龍江羿洪剛律師事務所）
高珊
杜寶娜（黑龍江百湖律師事務所）
高德某

上訴人（原審被告）:侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人:王亞龍，黑龍江羿洪剛律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）:高珊，女，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市龍鳳區(qū)。
委托訴訟代理人:杜寶娜，黑龍江百湖律師事務所律師。
原審第三人:高德某，男，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市讓胡路區(qū)。
上訴人侯某某因與被上訴人高珊、原審第三人高德某返還原物糾紛一案，不服黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第1568號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年12月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人侯某某上訴請求:一、撤銷黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第1568號民事判決，依法改判駁回高珊訴訟請求；二、一、二審訴訟費用由高珊負擔。
理由如下:一、一審認定事實、適用法律錯誤。
侯某某是涉案爭議房屋的所有權人，高珊所訴侵權不能成立。
2003年1月12日，侯某某與高德某簽訂《賣房協(xié)議》時，該房屋的所有權人并非夏明英。
當時高德某向侯某某出具“房屋居住證”及“遺囑”等材料，能夠證明使侯某某確認高德某有權處分房屋并以7萬元購得房屋屬于善意取得。
夏明英當時只是房屋使用權人之一，并且通過遺囑的形式放棄繼承權。
夏明英與高珊買賣房屋的行為屬于惡意串通，沒有真實的交易行為。
該行為違背誠實信用原則，應予以撤銷。
二人明知房屋已經(jīng)以7萬元的價格賣給侯某某、侯某某一直在該房屋居住的事實，仍濫用法律損害侯某某的合法權益。
2004年5月8日的房屋所有權證，全部手續(xù)是高德某辦理的，所有費用是高德某出的。
高德某將產(chǎn)權人辦理到夏明英名下，損害善意購房人侯某某的合法權益。
高德某將房屋賣給侯某某收取購房款后，又將房屋所有權證辦到夏明英名下，不僅損害侯某某合法權益，且涉嫌刑事犯罪。
二、侯某某根據(jù)善意取得制度已經(jīng)善意取得了該房屋。
善意取得是指無權處分人在不符合法律規(guī)定的情況下，將不動產(chǎn)轉讓給第三人的，如受讓人在取得該不動產(chǎn)時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
結合本案，侯某某不知并不應知道轉讓人高德某是非法轉讓，通過高德某提供的“房屋居住證”、“遺囑”、“證明”等書面材料，誤信其為所有人或其他有處分權的人。
侯某某受讓該房屋時是善意的，不知道或不應知道占有人高德某為非法轉讓。
侯某某以合理的價格受讓該房屋，轉讓的房屋已經(jīng)交給侯某某并一直居住至今。
三、高德某的行為構成表見代理。
表見代理實質(zhì)是無權代理，本案中若無權代理行為均由被代理人夏明英追認決定其效力，會給侯某某造成損害。
因此，在表見代理的情形下，由夏明英承擔表見代理行為的法律后果，更有利于保護善意第三人侯某某的利益，維護交易安全，并以此加強代理制度的可信度。
四、侯某某與高德某簽訂的房屋買賣合同有效。
2003年1月12日，侯某某與高德某簽訂《賣房協(xié)議》時，該房屋僅有居住證并無房屋所有權證，且當時房屋的居住人就是高德某。
夏明英的房屋所有權證是2004年5月8日高德某出錢辦的，根據(jù)當時的政策，房屋只能辦到夏明英名下，但這是在侯某某買房之后的事，不能否定《賣房協(xié)議》的效力。
被上訴人高珊辯稱，侯某某上訴主張無事實和法律依據(jù)，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
理由如下:一、侯某某主張其構成善意取得，進而取得涉案房屋所有權沒有事實和法律依據(jù)。
首先，侯某某主張的事實不符合善意取得制度的適用條件。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?及第九條之規(guī)定，侯某某與高德某簽訂（房屋）買賣合同時，高德某提供了遺囑，侯某某知道涉案房屋并非高德某所有，繼承也未生效，應認定侯某某并非善意不知曉涉案房屋非高德某所有。
同時，善意取得制度要求不動產(chǎn)已經(jīng)依法登記至善意第三人名下，本案中涉案房屋自始至終沒有登記在侯某某名下，故侯某某不符合善意取得制度的基本條件。
其次，侯某某稱夏明英通過遺囑的形式放棄繼承權，此說法缺乏法律依據(jù)及常識。
根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十六條 ?、第二十條 ?及第二條，遺囑人訂立遺囑后，可以修改遺囑，同時繼承人的繼承權尚未開始，權利人仍有權處分個人所有的財產(chǎn)。
夏明英對個人財產(chǎn)的處分不違反任何法律規(guī)定，更不存在對個人財產(chǎn)“放棄繼承權”的錯誤說法。
再次，侯某某主張夏明英與高珊惡意串通、損害其利益沒有事實和法律依據(jù)。
夏明英完全具有處分個人所有財產(chǎn)的權利，該處分權是一種物權，是排他性的權利，不應受到任何人的干涉，自然也不存在惡意串通的事實，且侯某某沒有證據(jù)證實夏明英與高珊惡意串通。
最后，侯某某主張高德某與其簽訂買賣合同的行為涉嫌違法犯罪，嚴重損害其權益，由于高德某無權處分該房產(chǎn)，故該買賣合同無效。
侯某某應當向高德某主張合同無效后的法律責任，包括返還購房款、賠償利息損失等，而不是繼續(xù)侵害合法產(chǎn)權人高珊的權益。
綜上，侯某某主張的事實不符合善意取得的適用條件，也不符合善意無過失的事實情況，不應認定構成善意取得。
二、侯某某主張高德某構成表見代理沒有事實和法律依據(jù)，且與其主張的構成善意取得相矛盾。
首先，表見代理的構成要件要求相對人善意無過失，代理人具有使相對人相信其有權代理的事實和理由。
本案中，侯某某與高德某簽訂買賣合同時，高德某出具了遺囑，侯某某知曉此時房屋并不是高德某所有，如果高德某代理夏明英簽訂買房合同就需要夏明英的明確授權，如果沒有授權，不能認定具有代理的事實和理由，不屬于善意無過失。
其次，侯某某主張構成善意取得，善意取得的前提是相對人簽訂合同時的主觀對象應當是高德某，一直認為高德某就是權利人，根本不知道真正權利人夏明英的存在。
但侯某某又主張高德某構成表見代理，主張高德某簽訂合同是代理夏明英，代理人高德某是以夏明英的名義從事買賣活動，侯某某的上訴主張明顯相矛盾。
最后，夏明英從未授權高德某賣房，不存在任何代理行為。
三、侯某某與高德某簽訂的買賣合同無效。
高德某不是房屋所有權人，無權處分該房屋，其與侯某某簽訂的房屋買賣合同自然無效，不存在履行無效合同的情形。
即使該合同被夏明英追認為有效，但夏明英又將該房屋處分給高珊，高珊已經(jīng)登記取得該房屋產(chǎn)權證書。
根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條 ?，高珊依據(jù)登記過戶取得房屋所有權，侯某某在合同被追認為有效的前提下，也只是有權依據(jù)買賣合同主張違約責任，而不能取得房屋所有權。
現(xiàn)夏明英未追認侯某某與高德某簽訂的買賣合同，該合同無效，侯某某應向高德某主張合同無效的法律責任。
綜上，侯某某主張構成善意取得、表見代理、合同有效均沒有事實和法律依據(jù)，請求依法維持一審判決。
原審第三人高德某述稱，當時賣房時是通過我單位職工李永軍（侯某某女兒的前夫），賣房當天我拿的是藍色的居民居住證和夏明英給我的遺囑，侯某某給了我7萬元錢，雙方簽訂了一個賣房協(xié)議，把房屋鑰匙交給侯某某了。
居住證是我父親高孟明的，一審判決正確。
涉案房屋是2004年辦理房屋產(chǎn)權證，是大慶石油管理局北安農(nóng)場辦的，我只是去取的產(chǎn)權證，沒有支付任何費用。
辦理產(chǎn)權證的地方有相關記錄。
侯某某在上訴狀中所說的事實與理由部分不是事實，我不知道什么是表見代理。
高珊向一審法院起訴請求:要求依法判令侯某某停止侵權，從大慶市薩爾圖區(qū)東風新村X號樓X單元X室搬出并承擔案件訴訟費用。
一審法院認定事實:2001年6月28日，夏明英（已去世）立有遺囑一份，遺囑內(nèi)容為，將位于大慶市東風新村X號樓X單元X室樓房的繼承權歸于第三人高德某所有，當日生效，但并未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
2003年1月12日，第三人高德某在沒有夏明英授權的情況下與被告侯某某簽訂賣房協(xié)議，約定第三人高德某將涉案房屋以7萬元的價格出賣給被告侯某某，后第三人高德某將房屋交付給被告侯某某使用，一直未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
2010年8月17日，夏明英與原告高珊以買賣的方式，將涉案房屋的產(chǎn)權登記到原告高珊名下，現(xiàn)原告高珊以房屋登記產(chǎn)權人的身份訴至法院，要求依法判令:1、被告侯某某停止侵權，從薩爾圖區(qū)東風新村X樓X單元X室房屋中遷出；2、訴訟費由被告侯某某承擔。
一審法院認為，本案系返還原物糾紛。
本案中夏明英于2001年6月28日所立關于處分涉案房產(chǎn)的遺囑，因未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，且只有在立遺囑人死亡時該遺囑才發(fā)生效力，在此之前立遺囑人有權撤銷或變更遺囑內(nèi)容，對自己的財產(chǎn)進行處分。
第三人高德某在既未取得房屋產(chǎn)權又無實際產(chǎn)權人夏明英授權的情況下，將涉案房屋出賣給被告侯某某的行為屬于無權處分的無效民事行為。
被告侯某某認為其在從第三人高德某處購買涉案房屋時，第三人高德某提供了“房屋居住證”“遺囑”“證明”書面材料，被告侯某某認為高德某是房屋所有人或者其他有處分權的人，其受讓涉案房屋時是善意的，買賣行為已經(jīng)構成善意取得，高德某的行為構成表見代理。
因被告侯某某在從第三人高德某處購買涉案房屋時明知涉案房屋的實際產(chǎn)權人是夏明英，還與第三人高德某進行買賣交易，其主觀不構成“善意”，高德某的行為也不構成表見代理，故被告侯某某主張構成善意取得的辯解不予采信。
夏明英作為涉案房屋的實際產(chǎn)權人有處分該房屋的權利，其將涉案房屋以出賣的方式過戶給原告高珊的行為合法有效。
故原告高珊作為實際產(chǎn)權人主張被告侯某某返還該房屋的訴訟請求事實清楚，證據(jù)充分，予以支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十一條 ?、第六十六條 ?、第一百三十四條 ?、《中華人民共和國物權法》第九條 ?、第三十四條 ?之規(guī)定，判決:被告侯某某將位于大慶市薩爾圖區(qū)東風新村X室房屋的使用權返還給房屋實際產(chǎn)權人原告高珊，于判決生效后十日內(nèi)從該房屋內(nèi)遷出。
案件受理費100元，由被告侯某某負擔。
二審中，各方當事人均未提交新證據(jù)。
本院二審查明的事實與一審認定一致。
本院認為，高德某將涉案房屋出售給侯某某時，其并未取得涉案房屋的所有權；高德某稱其依據(jù)的是夏明英的“遺囑”，但當時夏明英尚在世，繼承并未開始，故高德某屬于無權處分他人財產(chǎn)。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?，善意取得的構成要件包括:受讓人受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條 ?，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
侯某某與高德某簽訂涉案“賣房協(xié)議”后，雖已經(jīng)入住涉案房屋，但并未辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。
故侯某某從高德某處買房并不符合“善意取得”的構成條件。
關于高德某是否構成表見代理的問題，本案中，高德某與侯某某簽訂涉案“賣房協(xié)議”時，出具了夏明英的“遺囑”，但侯某某作為完全民事行為能力人，應知曉在夏明英仍在世的情況下，該“遺囑”并非是夏明英授權高德某出售涉案房屋的意思表示，故高德某的行為也并未構成表見代理。
夏明英作為涉案房屋所有權人，有權將自己名下的房屋出售給高珊，且夏明英將涉案房屋出售給高珊的行為并不存在惡意串通、損害侯某某利益的情形。
綜上所述，上訴人侯某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人侯某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，高德某將涉案房屋出售給侯某某時，其并未取得涉案房屋的所有權；高德某稱其依據(jù)的是夏明英的“遺囑”，但當時夏明英尚在世，繼承并未開始，故高德某屬于無權處分他人財產(chǎn)。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條 ?，善意取得的構成要件包括:受讓人受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條 ?，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
侯某某與高德某簽訂涉案“賣房協(xié)議”后，雖已經(jīng)入住涉案房屋，但并未辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。
故侯某某從高德某處買房并不符合“善意取得”的構成條件。
關于高德某是否構成表見代理的問題，本案中，高德某與侯某某簽訂涉案“賣房協(xié)議”時，出具了夏明英的“遺囑”，但侯某某作為完全民事行為能力人，應知曉在夏明英仍在世的情況下，該“遺囑”并非是夏明英授權高德某出售涉案房屋的意思表示，故高德某的行為也并未構成表見代理。
夏明英作為涉案房屋所有權人，有權將自己名下的房屋出售給高珊，且夏明英將涉案房屋出售給高珊的行為并不存在惡意串通、損害侯某某利益的情形。
綜上所述，上訴人侯某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人侯某某負擔。

審判長：孫文斌

書記員：邢智超