侯某某
王亞龍（黑龍江羿洪剛律師事務(wù)所）
高珊
杜寶娜（黑龍江百湖律師事務(wù)所）
高德某

上訴人（原審被告）:侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人:王亞龍，黑龍江羿洪剛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:高珊，女，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市龍鳳區(qū)。
委托訴訟代理人:杜寶娜，黑龍江百湖律師事務(wù)所律師。
原審第三人:高德某，男，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市讓胡路區(qū)。
上訴人侯某某因與被上訴人高珊、原審第三人高德某返還原物糾紛一案，不服黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第1568號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年12月6日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人侯某某上訴請(qǐng)求:一、撤銷黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第1568號(hào)民事判決，依法改判駁回高珊訴訟請(qǐng)求；二、一、二審訴訟費(fèi)用由高珊負(fù)擔(dān)。
理由如下:一、一審認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤。
侯某某是涉案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人，高珊所訴侵權(quán)不能成立。
2003年1月12日，侯某某與高德某簽訂《賣房協(xié)議》時(shí)，該房屋的所有權(quán)人并非夏明英。
當(dāng)時(shí)高德某向侯某某出具“房屋居住證”及“遺囑”等材料，能夠證明使侯某某確認(rèn)高德某有權(quán)處分房屋并以7萬(wàn)元購(gòu)得房屋屬于善意取得。
夏明英當(dāng)時(shí)只是房屋使用權(quán)人之一，并且通過(guò)遺囑的形式放棄繼承權(quán)。
夏明英與高珊買賣房屋的行為屬于惡意串通，沒(méi)有真實(shí)的交易行為。
該行為違背誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)予以撤銷。
二人明知房屋已經(jīng)以7萬(wàn)元的價(jià)格賣給侯某某、侯某某一直在該房屋居住的事實(shí)，仍濫用法律損害侯某某的合法權(quán)益。
2004年5月8日的房屋所有權(quán)證，全部手續(xù)是高德某辦理的，所有費(fèi)用是高德某出的。
高德某將產(chǎn)權(quán)人辦理到夏明英名下，損害善意購(gòu)房人侯某某的合法權(quán)益。
高德某將房屋賣給侯某某收取購(gòu)房款后，又將房屋所有權(quán)證辦到夏明英名下，不僅損害侯某某合法權(quán)益，且涉嫌刑事犯罪。
二、侯某某根據(jù)善意取得制度已經(jīng)善意取得了該房屋。
善意取得是指無(wú)權(quán)處分人在不符合法律規(guī)定的情況下，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
結(jié)合本案，侯某某不知并不應(yīng)知道轉(zhuǎn)讓人高德某是非法轉(zhuǎn)讓，通過(guò)高德某提供的“房屋居住證”、“遺囑”、“證明”等書(shū)面材料，誤信其為所有人或其他有處分權(quán)的人。
侯某某受讓該房屋時(shí)是善意的，不知道或不應(yīng)知道占有人高德某為非法轉(zhuǎn)讓。
侯某某以合理的價(jià)格受讓該房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)交給侯某某并一直居住至今。
三、高德某的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。
表見(jiàn)代理實(shí)質(zhì)是無(wú)權(quán)代理，本案中若無(wú)權(quán)代理行為均由被代理人夏明英追認(rèn)決定其效力，會(huì)給侯某某造成損害。
因此，在表見(jiàn)代理的情形下，由夏明英承擔(dān)表見(jiàn)代理行為的法律后果，更有利于保護(hù)善意第三人侯某某的利益，維護(hù)交易安全，并以此加強(qiáng)代理制度的可信度。
四、侯某某與高德某簽訂的房屋買賣合同有效。
2003年1月12日，侯某某與高德某簽訂《賣房協(xié)議》時(shí)，該房屋僅有居住證并無(wú)房屋所有權(quán)證，且當(dāng)時(shí)房屋的居住人就是高德某。
夏明英的房屋所有權(quán)證是2004年5月8日高德某出錢(qián)辦的，根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，房屋只能辦到夏明英名下，但這是在侯某某買房之后的事，不能否定《賣房協(xié)議》的效力。
被上訴人高珊辯稱，侯某某上訴主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
理由如下:一、侯某某主張其構(gòu)成善意取得，進(jìn)而取得涉案房屋所有權(quán)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
首先，侯某某主張的事實(shí)不符合善意取得制度的適用條件。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?及第九條之規(guī)定，侯某某與高德某簽訂（房屋）買賣合同時(shí)，高德某提供了遺囑，侯某某知道涉案房屋并非高德某所有，繼承也未生效，應(yīng)認(rèn)定侯某某并非善意不知曉涉案房屋非高德某所有。
同時(shí)，善意取得制度要求不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)依法登記至善意第三人名下，本案中涉案房屋自始至終沒(méi)有登記在侯某某名下，故侯某某不符合善意取得制度的基本條件。
其次，侯某某稱夏明英通過(guò)遺囑的形式放棄繼承權(quán)，此說(shuō)法缺乏法律依據(jù)及常識(shí)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第十六條 ?、第二十條 ?及第二條，遺囑人訂立遺囑后，可以修改遺囑，同時(shí)繼承人的繼承權(quán)尚未開(kāi)始，權(quán)利人仍有權(quán)處分個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。
夏明英對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的處分不違反任何法律規(guī)定，更不存在對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)“放棄繼承權(quán)”的錯(cuò)誤說(shuō)法。
再次，侯某某主張夏明英與高珊惡意串通、損害其利益沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
夏明英完全具有處分個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，該處分權(quán)是一種物權(quán)，是排他性的權(quán)利，不應(yīng)受到任何人的干涉，自然也不存在惡意串通的事實(shí)，且侯某某沒(méi)有證據(jù)證實(shí)夏明英與高珊惡意串通。
最后，侯某某主張高德某與其簽訂買賣合同的行為涉嫌違法犯罪，嚴(yán)重?fù)p害其權(quán)益，由于高德某無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)，故該買賣合同無(wú)效。
侯某某應(yīng)當(dāng)向高德某主張合同無(wú)效后的法律責(zé)任，包括返還購(gòu)房款、賠償利息損失等，而不是繼續(xù)侵害合法產(chǎn)權(quán)人高珊的權(quán)益。
綜上，侯某某主張的事實(shí)不符合善意取得的適用條件，也不符合善意無(wú)過(guò)失的事實(shí)情況，不應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成善意取得。
二、侯某某主張高德某構(gòu)成表見(jiàn)代理沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，且與其主張的構(gòu)成善意取得相矛盾。
首先，表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件要求相對(duì)人善意無(wú)過(guò)失，代理人具有使相對(duì)人相信其有權(quán)代理的事實(shí)和理由。
本案中，侯某某與高德某簽訂買賣合同時(shí)，高德某出具了遺囑，侯某某知曉此時(shí)房屋并不是高德某所有，如果高德某代理夏明英簽訂買房合同就需要夏明英的明確授權(quán)，如果沒(méi)有授權(quán)，不能認(rèn)定具有代理的事實(shí)和理由，不屬于善意無(wú)過(guò)失。
其次，侯某某主張構(gòu)成善意取得，善意取得的前提是相對(duì)人簽訂合同時(shí)的主觀對(duì)象應(yīng)當(dāng)是高德某，一直認(rèn)為高德某就是權(quán)利人，根本不知道真正權(quán)利人夏明英的存在。
但侯某某又主張高德某構(gòu)成表見(jiàn)代理，主張高德某簽訂合同是代理夏明英，代理人高德某是以夏明英的名義從事買賣活動(dòng)，侯某某的上訴主張明顯相矛盾。
最后，夏明英從未授權(quán)高德某賣房，不存在任何代理行為。
三、侯某某與高德某簽訂的買賣合同無(wú)效。
高德某不是房屋所有權(quán)人，無(wú)權(quán)處分該房屋，其與侯某某簽訂的房屋買賣合同自然無(wú)效，不存在履行無(wú)效合同的情形。
即使該合同被夏明英追認(rèn)為有效，但夏明英又將該房屋處分給高珊，高珊已經(jīng)登記取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?，高珊依據(jù)登記過(guò)戶取得房屋所有權(quán)，侯某某在合同被追認(rèn)為有效的前提下，也只是有權(quán)依據(jù)買賣合同主張違約責(zé)任，而不能取得房屋所有權(quán)。
現(xiàn)夏明英未追認(rèn)侯某某與高德某簽訂的買賣合同，該合同無(wú)效，侯某某應(yīng)向高德某主張合同無(wú)效的法律責(zé)任。
綜上，侯某某主張構(gòu)成善意取得、表見(jiàn)代理、合同有效均沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求依法維持一審判決。
原審第三人高德某述稱，當(dāng)時(shí)賣房時(shí)是通過(guò)我單位職工李永軍（侯某某女兒的前夫），賣房當(dāng)天我拿的是藍(lán)色的居民居住證和夏明英給我的遺囑，侯某某給了我7萬(wàn)元錢(qián)，雙方簽訂了一個(gè)賣房協(xié)議，把房屋鑰匙交給侯某某了。
居住證是我父親高孟明的，一審判決正確。
涉案房屋是2004年辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，是大慶石油管理局北安農(nóng)場(chǎng)辦的，我只是去取的產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有支付任何費(fèi)用。
辦理產(chǎn)權(quán)證的地方有相關(guān)記錄。
侯某某在上訴狀中所說(shuō)的事實(shí)與理由部分不是事實(shí)，我不知道什么是表見(jiàn)代理。
高珊向一審法院起訴請(qǐng)求:要求依法判令侯某某停止侵權(quán)，從大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)號(hào)樓X單元X室搬出并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2001年6月28日，夏明英（已去世）立有遺囑一份，遺囑內(nèi)容為，將位于大慶市東風(fēng)新村X(qián)號(hào)樓X單元X室樓房的繼承權(quán)歸于第三人高德某所有，當(dāng)日生效，但并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
2003年1月12日，第三人高德某在沒(méi)有夏明英授權(quán)的情況下與被告侯某某簽訂賣房協(xié)議，約定第三人高德某將涉案房屋以7萬(wàn)元的價(jià)格出賣給被告侯某某，后第三人高德某將房屋交付給被告侯某某使用，一直未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
2010年8月17日，夏明英與原告高珊以買賣的方式，將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記到原告高珊名下，現(xiàn)原告高珊以房屋登記產(chǎn)權(quán)人的身份訴至法院，要求依法判令:1、被告侯某某停止侵權(quán)，從薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)樓X單元X室房屋中遷出；2、訴訟費(fèi)由被告侯某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為，本案系返還原物糾紛。
本案中夏明英于2001年6月28日所立關(guān)于處分涉案房產(chǎn)的遺囑，因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且只有在立遺囑人死亡時(shí)該遺囑才發(fā)生效力，在此之前立遺囑人有權(quán)撤銷或變更遺囑內(nèi)容，對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。
第三人高德某在既未取得房屋產(chǎn)權(quán)又無(wú)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人夏明英授權(quán)的情況下，將涉案房屋出賣給被告侯某某的行為屬于無(wú)權(quán)處分的無(wú)效民事行為。
被告侯某某認(rèn)為其在從第三人高德某處購(gòu)買涉案房屋時(shí)，第三人高德某提供了“房屋居住證”“遺囑”“證明”書(shū)面材料，被告侯某某認(rèn)為高德某是房屋所有人或者其他有處分權(quán)的人，其受讓涉案房屋時(shí)是善意的，買賣行為已經(jīng)構(gòu)成善意取得，高德某的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。
因被告侯某某在從第三人高德某處購(gòu)買涉案房屋時(shí)明知涉案房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是夏明英，還與第三人高德某進(jìn)行買賣交易，其主觀不構(gòu)成“善意”，高德某的行為也不構(gòu)成表見(jiàn)代理，故被告侯某某主張構(gòu)成善意取得的辯解不予采信。
夏明英作為涉案房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人有處分該房屋的權(quán)利，其將涉案房屋以出賣的方式過(guò)戶給原告高珊的行為合法有效。
故原告高珊作為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人主張被告侯某某返還該房屋的訴訟請(qǐng)求事實(shí)清楚，證據(jù)充分，予以支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條 ?、第六十六條 ?、第一百三十四條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?、第三十四條 ?之規(guī)定，判決:被告侯某某將位于大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村X(qián)室房屋的使用權(quán)返還給房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人原告高珊，于判決生效后十日內(nèi)從該房屋內(nèi)遷出。
案件受理費(fèi)100元，由被告侯某某負(fù)擔(dān)。
二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院二審查明的事實(shí)與一審認(rèn)定一致。
本院認(rèn)為，高德某將涉案房屋出售給侯某某時(shí)，其并未取得涉案房屋的所有權(quán)；高德某稱其依據(jù)的是夏明英的“遺囑”，但當(dāng)時(shí)夏明英尚在世，繼承并未開(kāi)始，故高德某屬于無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?，善意取得的構(gòu)成要件包括:受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
侯某某與高德某簽訂涉案“賣房協(xié)議”后，雖已經(jīng)入住涉案房屋，但并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
故侯某某從高德某處買房并不符合“善意取得”的構(gòu)成條件。
關(guān)于高德某是否構(gòu)成表見(jiàn)代理的問(wèn)題，本案中，高德某與侯某某簽訂涉案“賣房協(xié)議”時(shí)，出具了夏明英的“遺囑”，但侯某某作為完全民事行為能力人，應(yīng)知曉在夏明英仍在世的情況下，該“遺囑”并非是夏明英授權(quán)高德某出售涉案房屋的意思表示，故高德某的行為也并未構(gòu)成表見(jiàn)代理。
夏明英作為涉案房屋所有權(quán)人，有權(quán)將自己名下的房屋出售給高珊，且夏明英將涉案房屋出售給高珊的行為并不存在惡意串通、損害侯某某利益的情形。
綜上所述，上訴人侯某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人侯某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，高德某將涉案房屋出售給侯某某時(shí)，其并未取得涉案房屋的所有權(quán)；高德某稱其依據(jù)的是夏明英的“遺囑”，但當(dāng)時(shí)夏明英尚在世，繼承并未開(kāi)始，故高德某屬于無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?，善意取得的構(gòu)成要件包括:受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
侯某某與高德某簽訂涉案“賣房協(xié)議”后，雖已經(jīng)入住涉案房屋，但并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
故侯某某從高德某處買房并不符合“善意取得”的構(gòu)成條件。
關(guān)于高德某是否構(gòu)成表見(jiàn)代理的問(wèn)題，本案中，高德某與侯某某簽訂涉案“賣房協(xié)議”時(shí)，出具了夏明英的“遺囑”，但侯某某作為完全民事行為能力人，應(yīng)知曉在夏明英仍在世的情況下，該“遺囑”并非是夏明英授權(quán)高德某出售涉案房屋的意思表示，故高德某的行為也并未構(gòu)成表見(jiàn)代理。
夏明英作為涉案房屋所有權(quán)人，有權(quán)將自己名下的房屋出售給高珊，且夏明英將涉案房屋出售給高珊的行為并不存在惡意串通、損害侯某某利益的情形。
綜上所述，上訴人侯某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人侯某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：孫文斌

書(shū)記員：邢智超