原告：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住黑龍江省訥河市。
委托訴訟代理人：顧大全，黑龍江顧大全律師事務(wù)所律師。
被告：鄭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住黑龍江省訥河市。
委托訴訟代理人：劉春，內(nèi)蒙古訥莫爾律師事務(wù)所律師。
第三人：馮振，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住黑龍江省訥河市。
第三人：王慶伏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住訥河市。
第三人：張洪奎，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住訥河市。

原告侯某某與被告鄭某某，第三人馮振、王慶伏、張洪奎執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月10日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告侯殿軍未到庭，原告委托訴訟代理人顧大全，被告鄭某某及其委托訴訟代理人劉春到庭參加訴訟，第三人馮振、第三人王慶伏、第三人張洪奎經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
侯某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷對(duì)馮振所有的位于拉哈鎮(zhèn)西北街一、二層樓房（面積為263.5平方米）的查封；2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告認(rèn)為一審認(rèn)定駁回原告的異議申請(qǐng)是不正確的。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定了相關(guān)情況。本案中原告支付了全部?jī)r(jià)款并且實(shí)際取得了該房屋，在訥河市工商行政機(jī)關(guān)辦理了變更手續(xù)，符合該規(guī)定，法院應(yīng)支持原告的異議申請(qǐng)，解除查封措施。本案查封的房屋已經(jīng)由第三人馮振交付給原告，并且在訥河市工商行政管理部門辦理該房屋使用的法定代理變更手續(xù)。綜上，原告根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)（2017）黑0281執(zhí)異6號(hào)執(zhí)行裁定書提起訴訟，請(qǐng)求依法支持原告的異議申請(qǐng)。
鄭某某辯稱，1.原告與第三人馮振之間的買賣合同是虛假的；2.該房屋并未實(shí)際交付給原告，原告也未實(shí)際占有該房屋；3.第三人馮振與原告惡意串通，逃避債務(wù)；4.法院對(duì)爭(zhēng)議查封的行為是有效的，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
馮振、王慶伏、張洪奎在法定期間內(nèi)未提交書面答辯狀。但王慶伏于2018年2月27日向本院提交書面陳述稱2015年-2016年取暖期馮振的鍋爐房包給了王某2、王某1，侯某某并沒有實(shí)際購(gòu)買和占有該鍋爐房。
原告提供的證據(jù)一、合同書及復(fù)印件。證明原告與第三人馮振在2015年11月15日簽訂了買賣協(xié)議，原告已支付了全部?jī)r(jià)款，房屋已交付。被告對(duì)證據(jù)有異議，認(rèn)為這是侯某某與第三人馮振惡意串通的結(jié)果，目的是逃避債務(wù)，該協(xié)議及收據(jù)是在法院查封房屋后形成的。也不能證明馮振將該房屋實(shí)際交付給原告。
原告提供的證據(jù)二、馮振名下的房屋所有權(quán)證。證明原告與馮振簽訂買賣協(xié)議時(shí)，此房屋沒有抵押，于2015年11月10日解除抵押，并將房屋使用證原件交給原告。被告代理人對(duì)證據(jù)有異議，認(rèn)為該房屋是否存在抵押與本案無關(guān)聯(lián)性，將產(chǎn)權(quán)交付給原告并不代表房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋的所有權(quán)仍是馮振，也不能證明房屋已實(shí)際交付，實(shí)際占有。被告認(rèn)為房屋買賣是虛假的，2015年11月8日法院執(zhí)行人員已對(duì)該房屋進(jìn)行查封，查封后第三日，馮振的母親找我說讓我給她拿100萬，鍋爐房和物業(yè)都?xì)w原告，原告拿不出這么多錢，如果別人同意給原告100萬，原告同意法院解除查封，這證明在原告查封時(shí)，房屋是馮振的。原告在查封該房屋時(shí)過了大約一周，馮振的母親找到法院梅廣義，說超標(biāo)的額查封提出異議，馮振的母親說該鍋爐房?jī)r(jià)值300-400萬，梅廣義找到王慶伏，在梅廣義的主持下，王慶伏與陳某（馮振的母親）達(dá)成協(xié)議，由王慶伏給馮振的母親陳某出具150萬的欠條，理由是借款是王慶伏用了，扣其兒子馮振的房屋，王慶伏得負(fù)責(zé)，后來達(dá)成了協(xié)議書，這件事法院梅廣義可以作證，也說明在我們查封房屋時(shí)房屋是馮振的。
原告提供的證據(jù)三、營(yíng)業(yè)執(zhí)照與工商檔案復(fù)印件。證明原告購(gòu)買房屋后已實(shí)際占有該房屋，并且在工商部門已經(jīng)變更登記。被告對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無異議，原告與馮振簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的東原熱力公司，也是他們雙方惡意串通逃避債務(wù)的行為，原告接管了東原熱力公司，不等于接收了鍋爐房，鍋爐房是馮振的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，東原熱力公司是法人，法人使用鍋爐房不等于侯某某個(gè)人占有鍋爐房，鄭某某于2015年11月8日申請(qǐng)查封鍋爐房，馮振轉(zhuǎn)移股權(quán)的時(shí)間是2015年12月21日，原告與馮振惡意串通的行為是明顯的。
原告提供的證據(jù)四、申請(qǐng)證人劉某、陳某出庭作證。證明實(shí)際交付房屋的時(shí)間，證實(shí)房屋交付時(shí)并沒有查封。被告代理人對(duì)證人劉某出庭陳述，尤其是對(duì)被告發(fā)問閃爍其詞，回避了證人在油廠，還有馮振的東原熱力公司的工作期限，目的就是回避他所證實(shí)在2015年11月中旬與侯某某交接?xùn)|原熱力這一虛假的事實(shí)。證實(shí)是虛假的，對(duì)所詢問的問題什么都記不清，只記得2015年11月中旬與侯某某交接一事，證人與侯某某是雇員與老板的關(guān)系，具有利害關(guān)系，假設(shè)該證人證言被采信，他所證實(shí)的內(nèi)容中也沒有證實(shí)將爭(zhēng)議的房屋交付給侯某某，他只是證實(shí)了交接的是具有備用泵及院內(nèi)物品，并不包括本案爭(zhēng)議房屋，也說明侯某某與馮振不存在房屋買賣關(guān)系，另一點(diǎn)原告與馮振簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間是2015年11月21日，根據(jù)證人作證的內(nèi)容來看，應(yīng)是對(duì)東原熱力公司財(cái)產(chǎn)的交接，恰恰其證實(shí)的內(nèi)容發(fā)生在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，也證實(shí)證人證實(shí)的內(nèi)容是虛假的。被告對(duì)證人劉某的質(zhì)證意見為東原熱力公司價(jià)值3、4百萬的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，如果是交接不可能讓剛來幾天的工人代表馮振去交接，有違常理。這么大額的買賣應(yīng)買賣雙方共同交接，且證人為證實(shí)房屋交給了原告，房屋應(yīng)是馮振名下，對(duì)證人證言有異議。對(duì)證人陳某的證言，被告認(rèn)為證人證實(shí)的房屋買賣是虛假的，也證實(shí)了劉某所證實(shí)的是虛假的，劉某說交接?xùn)|原熱力是馮振打電話告訴交接的，陳某證實(shí)的是她告訴劉某鍋爐房和物業(yè)交給的侯某某，而且她給的鑰匙，待供熱期后進(jìn)行交接，也證明了2015年11月-2016年4月15日取暖期間，侯某某并未實(shí)際占有爭(zhēng)議房屋。
對(duì)于原告申請(qǐng)法院調(diào)取的王某2的調(diào)查筆錄。原告無異議，但被告有異議，該筆錄與2017年5月23日談的筆錄是相互矛盾的，應(yīng)以2017年5月23日法院與其談的為準(zhǔn)。該筆錄中王某2已明確表示，馮振中間是否轉(zhuǎn)賣他人，他不清楚，而且鍋爐房交給誰了等事情，王某2說是王某1處理的，他不清楚，而與2018年進(jìn)行調(diào)查的筆錄中不一致，王某2和王某1是合伙承包鍋爐房，2017年筆錄中已證實(shí)承包鍋爐房是王某1處理的，王某2不清楚。
被告提供的證據(jù)一、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證。證明該房屋為馮振個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不是東原熱力公司財(cái)產(chǎn)。原告代理人表示對(duì)證據(jù)無異議，認(rèn)為房屋在東原熱力公司院內(nèi)，屬東原熱力公司的附屬物。
被告提供的證據(jù)二、東原熱力公司工商檔案中的租用房屋（場(chǎng)地）協(xié)議書、產(chǎn)權(quán)證。證明東原熱力公司租用爭(zhēng)議房屋即馮振房屋，租賃期限為2010年4月8日到2013年4月8日，租賃期限2013年4月8日已屆滿，現(xiàn)在東原熱力公司使用，說明馮振并未將該房屋交付給原告。原告代理人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議。認(rèn)為證人及工商檔案證實(shí)了房屋已交付。
被告提供的證據(jù)三、2016年10月25日公告。證明原告并未實(shí)際占有該房屋，如原告實(shí)際占有該房屋，就會(huì)在當(dāng)天看到所貼的公告，提出異議，而是在2017年5月5日才提出執(zhí)行異議，不合常理。原告代理人對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議。但該公告不是查封公告而是拍賣作價(jià)公告，該公告是否在本案爭(zhēng)議房屋張貼沒有證據(jù)證實(shí)，按照法釋2004第15號(hào)規(guī)定，查封不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。
被告提供的證據(jù)四、2017年5月23日法院對(duì)鍋爐房承包人王某2的調(diào)查筆錄、業(yè)主李志山、王義證言。證明原告并未實(shí)際占有房屋，因在2015年至2016年取暖期王某2和王某1在馮振處承包的鍋爐房。原告代理人認(rèn)為因證人未出庭，無法接受質(zhì)詢；供熱費(fèi)的交納在10月之前就可收取，證人證實(shí)不了2015年至2016年后交付房屋，具體什么時(shí)間收取的時(shí)間不清。
被告提供的證據(jù)五、（2015）訥商初字第88號(hào)調(diào)解書、589號(hào)執(zhí)行裁定、原告與第三人馮振簽訂的房屋買賣合同及收據(jù)、馮振與侯某某、符剛簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、齊興法鑒字第62號(hào)司法鑒定意見書。證明2015年4月10日鄭某某與馮振因本金100萬的民間借貸達(dá)成調(diào)解協(xié)議，2015年12月8日查封了爭(zhēng)議的房屋，又于2016年4月26日查封了使用房屋的土地使用權(quán)，馮振于2015年11月15日將爭(zhēng)議的房屋以30萬元“轉(zhuǎn)讓”給原告，經(jīng)評(píng)估該鍋爐房不包括土地使用權(quán)，評(píng)估價(jià)格為555，035元，低于評(píng)估價(jià)格70%，屬于“明顯不合理的低價(jià)”出售。又于2015年12月21日以100萬元的價(jià)格“轉(zhuǎn)讓”了熱力公司股權(quán)，馮振并未履行上述調(diào)解書所確定的給付義務(wù)，充分證明馮振與原告惡意串通，幫馮振逃避債務(wù)，馮振的行為已構(gòu)成拒執(zhí)行為。原告代理人認(rèn)為對(duì)真實(shí)性無異議。但證明在人民法院查封時(shí)，此房屋已賣給原告，被告所證明的明顯不合理低價(jià)是不存在的，因評(píng)估報(bào)告中所指不單指房屋的價(jià)值，還有其它財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，原告分兩部分購(gòu)買的包括房屋在內(nèi)的東原熱力公司，馮振是否逃避債務(wù)，是否構(gòu)成拒執(zhí)行為應(yīng)由法院裁決，但該房屋不是馮振唯一的財(cái)產(chǎn)，他進(jìn)行轉(zhuǎn)移，逃避債務(wù)，馮振名下還有開發(fā)公司、樓房及住宅，所以被告證實(shí)的內(nèi)容原告不予認(rèn)可。
被告提供的證據(jù)六、申請(qǐng)證人王某1出庭作證。證明2015年冬到2016年春鍋爐房我承包了。原告代理人認(rèn)為，該證人與王某2的筆錄相矛盾，本案爭(zhēng)議的房屋與鍋爐房是兩個(gè)性質(zhì)的房屋，被告查封的單指的房屋，并不是鍋爐房，所以證人證實(shí)的查封房屋與查封鍋爐房是兩個(gè)事。證人的證言與本案爭(zhēng)議的房屋具體是什么時(shí)間交付沒有證實(shí)。
經(jīng)審理查明，2015年4月10日，鄭某某與馮振、王慶伏、張洪奎達(dá)成〔2015〕訥商初字第88號(hào)民事調(diào)解協(xié)議，即“一、被告馮振于2015年7月15日前給付原告鄭某某借款1,000,000.00元，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的三倍計(jì)算利息自2014年4月17日計(jì)算至2015年7月15日止；如逾期給付按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算利息自2014年4月17日計(jì)算至實(shí)際給付之日止。二、被告王慶伏、張洪奎對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶給付責(zé)任?！眳f(xié)議生效后，馮振未履行該調(diào)解協(xié)議，鄭某某向本院申請(qǐng)執(zhí)行，本院于2015年12月8日查封了登記在被執(zhí)行人馮振名下的位于拉哈鎮(zhèn)西北街一、二層樓房（面積263.5平方米）。2015年12月21日馮振與侯某某簽訂轉(zhuǎn)讓東原熱力公司股權(quán)協(xié)議，此后侯某某在辦理工商執(zhí)照后發(fā)現(xiàn)涉案房屋被法院查封，找馮振協(xié)商未果，侯某某于2017年5月份向本院提出案外人執(zhí)行異議稱：“涉案房屋已于2015年11月15日與馮振簽訂房屋買賣協(xié)議以三十萬的價(jià)格購(gòu)買，且該房屋與東原熱力公司不能分割，此房屋雖登記在馮振名下，但房屋內(nèi)的固定設(shè)施已經(jīng)隨著東原熱力公司于2015年12月21日轉(zhuǎn)讓給了異議人侯某某。請(qǐng)求法院裁定停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行?！北驹河?017年5月18日作出（2017）黑0281執(zhí)異6號(hào)裁定，認(rèn)為該房產(chǎn)登記于被執(zhí)行人馮振的名下，侯某某未及時(shí)辦理涉案房屋的過戶登記，也沒有證據(jù)證明在本院查封前已合法占有該房產(chǎn)，裁定駁回侯某某的異議。該裁定送達(dá)后，侯某某在法定期限內(nèi)向本院提起訴訟，請(qǐng)求法院停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。
另查明，東原熱力公司的財(cái)產(chǎn)不包括本案的涉案房屋。侯某某與馮振簽訂的2015年11月15日的買賣合同中約定購(gòu)房款以現(xiàn)金方式一次性支付，支付全款后，待東原熱力股權(quán)轉(zhuǎn)讓后在辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)。2015-2016年取暖期內(nèi)王某2和王某1合伙從馮振處承包涉案房屋所在的鍋爐房，供暖期后撤出鍋爐房。本院執(zhí)行部門查封涉案房屋后于2016年9月委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋進(jìn)行了評(píng)估作價(jià)。

本院認(rèn)為，本案作為案外人執(zhí)行異議之訴，審理的是案外人侯某某對(duì)涉案房屋提出的排除執(zhí)行的理由是否能夠成立，即案外人能否對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱異議、復(fù)議規(guī)定）第二十八條規(guī)定：“對(duì)于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。因此，在執(zhí)行異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時(shí)，亦應(yīng)遵照此標(biāo)準(zhǔn)。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是侯某某是否已實(shí)際占有涉案房屋，沒有辦理房屋過戶手續(xù)是否存在過錯(cuò)，進(jìn)而能否排除執(zhí)行。侯某某向本院提交的占有房屋的主要證據(jù)是證人劉某和陳某的證詞及2018年3月9日申請(qǐng)本院對(duì)鍋爐房承包人王某2的調(diào)查筆錄。經(jīng)本院組織庭審質(zhì)證及審核證據(jù)發(fā)現(xiàn)，證人劉某是侯某某目前雇傭的工人，陳某是涉案房屋出賣人（被執(zhí)行人）馮振的母親，二者均有明顯的利害關(guān)系，且劉某證實(shí)的交接只是清點(diǎn)物資，出賣人馮振和承包人王某2、王某1均未到場(chǎng)，也沒有辦理任何交接手續(xù)。同時(shí)陳某證實(shí)的其讓劉某去交接和劉某陳述的馮振打電話讓其帶侯某某去看看院里的東西的證詞存在矛盾。關(guān)于王某2在本院2017年5月23日調(diào)查時(shí)的陳述與本院2018年3月9日調(diào)查時(shí)的陳述存在明顯的矛盾，前者否定有人在其承包期間主張過鍋爐房的所有權(quán)，后者承認(rèn)侯某某主張過，前者稱取暖期滿沒有把鍋爐房交給任何人，后者稱取暖期滿后交給了侯某某。綜上，劉某和陳某的證言并不能充分證明涉案房屋在本院查封前已經(jīng)由侯某某實(shí)際占有，本院對(duì)劉某和陳某關(guān)于涉案房屋交接的證言不予采信。王某2向本院做出兩次明顯矛盾的陳述，且后面的陳述與另一合伙人王某1的陳述相矛盾，本院對(duì)其2018年3月9日做出的與其2017年5月23日相矛盾的陳述不予采信。王某2、王某1作為鍋爐房的承包人，在承包期間對(duì)涉案房屋買賣均不知曉，馮振和侯某某的買賣行為沒有辦理書面交接的情況下，侯某某僅依據(jù)證明力較低的證人證言主張法院執(zhí)行查封前對(duì)涉案房屋已實(shí)際占有，本院不予支持。
另外，侯某某在購(gòu)買涉案房屋時(shí)約定在此后的東原熱力股權(quán)轉(zhuǎn)讓后再辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)，因該約定導(dǎo)致過戶前被法院查封，因涉案房屋與股權(quán)并不存在必然的聯(lián)系，侯某某完全可以在買售后及時(shí)辦理過戶，避免房屋被查封，該約定屬于侯某某對(duì)自己權(quán)益的處分，沒有辦理過戶屬于司法解釋規(guī)定的買受人侯某某過錯(cuò)導(dǎo)致，并非本案當(dāng)事人之外的原因所致。
綜上所述，侯某某的訴訟理由不足以排除本院對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。第三人馮振、第三人王慶伏、第三人張洪奎經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，未到庭參加訴訟，不影響本案的審理。依據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第二百四十條、第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)、第二款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告侯某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)50.00元，由原告侯某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 袁愛民
審判員 謝德偉
審判員 張賢

書記員： 于曉慶