原告（反訴被告）：侯某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大慶市薩爾圖區(qū)，
被告（反訴原告）：大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司，住所地大慶文化創(chuàng)意產業(yè)園。
法定代表人：紀春旭，該公司總經理。
委托訴訟代理人：于蘭剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司副總經理，住大慶市薩爾圖區(qū)，
委托訴訟代理人：岳婷，北京岳成律師事務所大慶分所律師。

原告侯某某與被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司（以下簡稱百湖公司）商品房預售合同糾紛一案,本院于2018年3月19日立案受理后,依法適用簡易程序,于2018年3月28日公開開庭進行了審理。原告侯某某、被告百湖公司的委托訴訟代理人于蘭剛、岳婷到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告侯某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即為原告辦理房屋不動產權證書；2.判令被告立即拿出房屋面積測算依據；3.判令被告向原告支付逾期辦理不動產證違約金44470元；4.本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2015年7月15日，原、被告簽訂了《百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協議》一份，約定原告向被告支付222353元，以參建方式投資百湖文化廣場項目B座21樓21室。協議約定，乙方支付了全部房款，參建建筑最終歸乙方。原告多次要求被告辦理產權登記手續(xù)未果，故訴至法院。庭審中原告撤回第2項訴訟請求。
被告百湖公司辯稱，原、被告簽訂的是《參建協議書》，并不是商品房買賣合同或預售合同。因為答辯人不是房地產開發(fā)企業(yè)，也沒有以開發(fā)商名義對外銷售房屋。參建協議的性質不屬于商品房買賣合同，所以原告在訴狀中依據《城市和房地產開發(fā)經營管理條例》和《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》是錯誤適用法律，本案案由也不應當確定為商品房預售合同糾紛；答辯人針對涉案房屋早已辦理了房屋所有權證和土地使用權證。在原告未交清參建面積差價款的前提下，答辯人無法辦理產權過戶。原告訴請要求為其辦理不動產證的前提是應當先履行交清全部購房款的義務再主張權利。所以，在本案中，答辯人并沒有違約，更不能承擔任何違約責任。如果法院認定被告應當承擔違約責任，也不應當按照協議約定的20%的標準支付違約金，因為答辯人不存在根本違約，約定違約金金額明顯過高，要求調整；《參建協議》屬于原、被告之間的合作協議，協議中第五條約定的是“提供辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案”，這是被告應當向合同以外第三方履行的義務，且被告已經完成了備案，義務履行完畢。協議中沒有任何關于被告應當什么時間給原告辦理房屋不動產證書的約定，根本不存在逾期過戶或辦證，被告不存在違約，不應當承擔違約責任。本協議中第五條也明確約定了“乙方所支付的最終參建總價款相當于參建建筑的房價款，乙方支付了全部參建建筑總價款后，參建建筑歸乙方所有”。結合《參建協議》第四條第2款的規(guī)定，“最終參建總價款”是以最終參建面積進行精確計算補足房屋面積差額部分的參建款后才可稱之為最終參建總價款，待乙方（即本案原告）支付了最終參建總價款后，參建建筑才歸乙方所有。本案中，乙方并未支付最終參建總價款，參建建筑現在仍然不能歸乙方所有，更不可能登記在乙方名下。
反訴原告百湖公司向本院提出訴訟請求：1.請求反訴被告給付房屋差價款20759元；2.反訴費由反訴被告承擔。事實和理由：反訴原告與反訴被告簽訂的參建協議約定參建價款與參建面積有差額的，多退少補?，F涉案房屋實測面積為40.99平方米，故反訴被告應補齊差價。
反訴被告侯某某辯稱，對于差價款，在參建協議第四條的第2項約定，如果面積有誤差，被告應該通知我方多退少補，但是至今未通知我方；實際建筑面積不應當超過國家法律規(guī)定，超過法律規(guī)定的面積，我方不予補交差價款。
原告就其本訴主張向本院提交證據如下：
1.百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協議1份（復印件，與原件核對無異），欲證明原告以參建的關系投資被告建設的項目，協議約定了交房時間及違約責任，應被告方要求，現在把樓號換了，我方已經同意。經質證，被告對證據真實性無異議，該份證據恰能證明雙方簽訂的是參建協議，而不是商品房買賣合同，本合同不受《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的約束，雙方相當于合作關系，而不是買賣合同關系。該合同中的雙方主體均不是房地產開發(fā)企業(yè)，違反《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于商品房買賣合同的規(guī)定。因該證據與本案有關聯，內容合法，被告對證據真實性不持異議，故本院對該證據的真實性予以確認。
2.收據復印件1份（復印件，與原件核對無異），欲證明原告按照參建協議第2條約定交付了全部房屋價款，原告已經履行支付房屋價款的合同義務。經質證，被告對證據真實性無異議，對證明問題有異議，原告所交付的并不是購房款，而是部分參建款，對于房屋增加面積部分的差價款沒有交付給被告，根據合同法第67條規(guī)定，原告并沒有履行先合同義務，被告有權拒絕履行后合同義務。因該證據與本案有關聯，內容合法，被告對證據真實性不持異議，故本院對該證據的真實性予以確認。
反訴原告百湖公司就其反訴主張向本院提交證據如下：
1.參建協議一份（復印件，與原件核對無異），欲證明合同性質為參建合同，合同中約定了面積差將據時結算，違約責任中沒有針對何時辦理產權過戶進行約定，原告適用的20%標準與產權過戶沒有關系，合同中第八條違約責任條款是針對原告不得更名換名及轉讓的約定，而不是對被告未辦理備案登記進行的約束，且該條款違約金約定的數額過高，要求調整。經質證，原告對證據真實性無異議。因該證據與本案有關聯，內容合法，原告對證據真實性不持異議，故本院對該證據的真實性予以確認。
2.房屋所有權證和土地使用權證各兩份（復印件，與原件核對無異），欲證明該房屋因為是參建性質，所以先辦理到建設方即被告名下，然后結算面積差價之后再過戶到原告名下，這種參建性質的合同，不能按商品房預售性質一樣，直接辦理到買方名下，參建性質屬于土地使用權轉讓合同，我方不是開發(fā)商，所以我們是參建房屋。經質證，原告對證據真實性沒有異議，但對產權登記面積有異議。因該證據與本案有關聯，內容合法，原告對證據真實性不持異議，故本院對該證據的真實性予以確認。
3.照片復印件一份，欲證明針對房屋過戶事宜已經進行過通知、公示。經質證，原告對照片的真實性及證明問題均有異議，該證據看不出來真實出處，是否真實張貼我方并不清楚，且被告表示張貼在其大堂、電梯前等位置，其陳述張貼的位置均是其自己單位內部，原告不可能知道，該證據更進一步說明了被告未向原告履行通知義務。原告在被告處登記了姓名、聯系方式，如果真實存在補差價款，辦理產權登記手續(xù)，被告完全可以以電話、書面送達通知等方式通知原告，但原告至今也未收到過被告的任何通知。因該證據系復印件，原告對真實性持有異議，被告未提供其他證據予以佐證該證據真實性，故本院對該證據不予確認。
根據當事人陳述和經審理確認的證據，本院確認事實如下：2013年，原、被告簽訂了《百湖文化廣場項目摩瑪休閑廣場參建協議》一份，2015年7月15日雙方協商更換房屋重新簽訂一份參建協議，約定乙方（原告）以參建的方式投資百湖文化廣場B座21樓21室，房屋性質商業(yè)，參建建筑面積暫測37.49平方米，乙方最終參建面積以政府房產部門指定測繪機構出具的測繪報告為準，最終參建總價款以最終參建面積進行精確計算，本協議第二條約定的參建建筑單價不變，乙方按本協議第二條所支付的參建價款與本條確定的最終參建價款存在差額的，在甲方通知的時間內以多退少補的方式處理。乙方支付參建金額222353元，其所支付的參建總價款相當于房價款，乙方支付了全部參建價款后，參建建筑歸乙方所有，甲方（被告）預計在2014年10月1日前將參建建筑或相應部分交付乙方。甲方應在竣工備案并交付后的180日內，提供辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案。乙方參建的產權式酒店在甲乙雙方約定的期限內，由甲方統一運營和管理。本協議簽訂后，任何一方不得違反本協議約定，不得擅自單方解除本協議，乙方不得更名、換名及轉讓，否則視為違約，違約方應向守約方支付本協議標的額20%的違約金，同時賠償守約方因此造成的全部損失。協議簽訂后，原告支付了全部參建房款222353元，涉案房屋于2014年10月1日投入使用，由被告統一運營管理，包租期三年，于2015年2月4日竣工備案。被告于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學大街17號百湖文化廣場公寓2121的房屋所有權證，建筑面積40.99平方米，但至今未協助原告辦理百湖文化廣場B座21樓21室的產權過戶手續(xù)，故原告訴至法院。

本院認為，原、被告簽訂的參建協議書，由原告交納款項，被告自建商業(yè)性房屋，協議寫明了房屋坐落、房屋單價及總價款，房屋交付使用條件及日期、辦理產權登記有關事宜、解決爭議的方法和違約責任等條款，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要條款，故其性質應為商品房預售合同。該協議系雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按照約定全面履行各自義務。原、被告簽訂的參建協議約定，甲方應在竣工備案并交付后的180日內，提供辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案。因被告未提供充分證據證實其在竣工備案并交付后的180日內，將辦理權屬登記需要由甲方提供的資料報產權登記機關以及房產部門出具被告提供材料齊全的證明。即百湖公司應當自2015年2月4日起180日（即2015年8月3日），將辦理權屬登記需要由甲方提供的資料報產權登記機關，如超過該期限未提供以上材料應當承擔違約責任。且百湖公司應在提供相關資料報產權登記機關后的合理時間（本院酌情確定為30日，即2015年9月2日）內，應協助原告辦理房屋的權屬登記，如超過該期限未協助原告辦理權屬登記，應承擔違約責任，因百湖公司已于2015年8月25日取得了大慶開發(fā)區(qū)博學大街17號百湖文化廣場公寓2121的房屋所有權證，但至今仍未配合原告辦理過戶，故對原告請求被告協助其辦理涉案房屋權屬登記的訴訟請求，本院予以支持。關于被告辯稱其逾期協助原告辦理產權登記手續(xù)的行為不構成違約的意見，本院認為，雙方在參建協議中約定“本協議簽訂后，任何一方不得違反本協議約定”，應理解為任何一方不得違反本協議的主要條款，逾期辦理產權證應為協議的主要條款，且“任何一方不得違反本協議約定”與“不得擅自單方解除本協議”應為并列關系，即甲、乙雙方即不得違反本協議約定，也不得擅自單方解除本協議，否則均應視為違約,故被告的行為構成違約，應承擔違約責任，本院對其辯解意見不予采納。原告主張被告應按照協議約定支付房款20%的違約金44470.6元，但因原告僅主張44470元，本院按44470元予以支持。因該協議系格式合同，由被告提供，被告有一定的預見性，該條款系要求雙方恪守誠實信用，現被告遲延辦理產權過戶，已違反協議的主要條款，故本院對上述請求予以支持，對被告請求調整違約金標準的主張不予支持。關于被告辯稱應在原告補交房屋面積差價款后才能協助辦理過戶手續(xù)，本院認為，涉案房屋投入使用后由被告統一經營管理，被告提交向原告通知補交差價款的通知系復印件，無其他充分證據予以佐證通知的真實性，況且原告并未在涉案公寓居住，即使在涉案公寓大堂、電梯前室粘貼，原告也無法看到此通知，被告通知方式不當，并未對原告發(fā)生約束力，故本院對被告的上述抗辯主張不予支持。關于百湖公司反訴由侯某某補齊面積差價款的主張，依據協議約定，“最終參建總價款以最終參建面積進行精確計算，本協議第二條約定的參建建筑單價不變”，現涉案房屋產權證體現建筑面積與協議“暫測面積”存在差額，百湖公司以反訴的方式進行通知繳納差價款符合協議約定，雖被反訴人侯某某認為面積已超出合同約定的3%，依法律規(guī)定，基于此被反訴人有權解除合同，但其明示不解除合同，故該部分差額20758.5（3.5*5931）元應從上述違約金中扣除，故本院對反訴人的上述主張予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第六十七條、第一百零六條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起三十日內協助原告侯某某辦理百湖文化廣場項目B座21樓21室的產權登記手續(xù)；
二、被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告23711.5元。
本訴案件受理費456元（已減半），由被告大慶百湖創(chuàng)意文化傳媒有限公司負擔，反訴案件受理費160元（已減半），由原告侯某某負擔。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。
本判決生效后，義務人在規(guī)定的時限內不履行義務的，權利人可向本院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期限，為本判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起二年內。
（本案所涉貨幣種類均為人民幣）

審判員 楊杰

書記員： 艾敬琪