上訴人（原審被告）商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)商都縣七臺鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)。
法定代表人宋鵬，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人劉凱，北京卓航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）侯向某。
委托代理人王德軍，河北聯(lián)想律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）韓某某。
被上訴人（原審被告）李麗華。

上訴人商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司（以下簡稱眾邦公司）因與被上訴人侯向某、韓某某、李麗華民間借貸糾紛一案，不服張家口市中級人民法院（2014）張商初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2012年12月24日，侯向某（甲方）與懷來華美新材料有限公司的法定代表人韓某某、股東李麗華（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：一、乙方因業(yè)務(wù)需要，急需流動資金。特向甲方借款人民幣550萬元。二、乙方借款時間為30天，自2012年12月24日至2012年1月23日止。三、乙方借貸愿提供懷來華美新材料有限公司和商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司固定資產(chǎn)、產(chǎn)品及原材料和該公司位于商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）的80004平米的工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押。四、甲方應(yīng)依約提供資金，乙方應(yīng)依約歸還借款。甲方不能依約提供資金或乙方不能按期歸還，屬違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц睹咳?萬元的經(jīng)濟(jì)損失及違約金作為賠償。甲方由侯向某簽字，乙方由李麗華、韓某某簽字，但未加蓋上述二公司印章。同日，李麗華、韓某某給侯向某出具《借條》l張，載明：今借侯向某現(xiàn)金人民幣550萬元整，借期共計30天，自2012年12月24日至2013年1月23日止，我愿提供懷來華美新材料有限公司和商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司的所有固定資產(chǎn)、產(chǎn)品及原材料和該公司位于商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）的80004平米的工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押。我應(yīng)依約歸還借款，如不能歸還，每超過一天我愿賠償經(jīng)濟(jì)損失及違約金l萬元整。同日，侯向某委托張振東通過中國銀行網(wǎng)上銀行匯入韓某某賬戶511.5萬元，其余38.5萬元作為利息預(yù)先扣除。隨后，韓某某將商都縣國用（土）第2012-134號《國有土地使用證》交付侯向某和李向龍（另案原告）的委托人張振東持有。
另查明，韓某某因涉嫌刑事犯罪，被河北省石家莊市公安局經(jīng)偵支隊立案偵查并轉(zhuǎn)捕。經(jīng)原審法院與韓某某核實，其對《借款協(xié)議》、《借條》中本人的簽字和侯向某511.5萬元打入其卡內(nèi)，以及以眾邦公司《國有土地使用證》作為抵押擔(dān)保的事實無異議，但稱上述款項為李麗華所借，其銀行卡也為李麗華持有。該《國有土地使用證》載明：土地使用權(quán)人為眾邦公司，面積80004平方米，座落于商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）。
還查明，韓某某原任眾邦公司法定代表人、李麗華為股東。2013年9月12日。韓某某、李麗華將其持有的眾邦公司股份轉(zhuǎn)讓給宋鵬。同日，宋鵬任該公司的法定代表人。
侯向某向原審法院起訴請求：1、韓某某、李麗華償還借款550萬元及利息；2、眾邦公司在抵押財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，侯向某對該財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
原審法院認(rèn)為：侯向某與韓某某、李麗華簽訂的《借款協(xié)議》系當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。案件爭議焦點有二：一、韓某某、李麗華向侯向某借款是550萬元還是511.5萬元；侯向某主張日3萬元的違約金是否有法律依據(jù)。二、眾邦公司是否應(yīng)在抵押資產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，侯向某是否對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
關(guān)于第一個爭議焦點?！吨腥A人民共和國合同法》第二百條規(guī)定：“借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息”。侯向某與韓某某的《借款合同》雖約定借款550萬元，而侯向某實際支付為511.5萬元，其余38.5萬元被以利息形式扣除，未實際支付。因此，雙方間的借款應(yīng)認(rèn)定為511.5萬元。雙方將逾期還款違約金約定為日3萬元，后修改為日1萬元，侯向某又未提供證據(jù)證實逾期還款給其造成的損失，故可認(rèn)定雙方約定的違約金過高。兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌定賠償侯向某的違約金為：以未償還的借款本金為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的人民幣同期借款利率的四倍，自2013年1月23日計算至判決生效之日。
關(guān)于第二個爭議焦點，眾邦公司辯稱該抵押擔(dān)保未經(jīng)依法登記，故抵押無效。但依法辦理土地使用權(quán)抵押登記不是抵押合同的生效要件，抵押合同自依法成立時生效。侯向某與韓某某、李麗華簽訂的《借款協(xié)議》及借條均約定以眾邦公司位于商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）的80004平方米的工業(yè)用地的國有土地使用權(quán)證作為抵押擔(dān)保，其中雖未加蓋眾邦公司的印章，但簽訂《借款協(xié)議》時，韓某某為該公司法定代表人，并將該公司的《國有土地使用權(quán)證》交付給侯向某委托人張振東持有，可視為眾邦公司與侯向某達(dá)成了以上述土地使用權(quán)作為借款抵押擔(dān)保的合意。上述當(dāng)事人之間簽訂的抵押擔(dān)保條款應(yīng)為有效條款，眾邦公司應(yīng)在土地使用權(quán)抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對韓某某、李麗華的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。同時，根據(jù)《中華民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記時設(shè)立。上述抵押行為未經(jīng)依法登記，因此侯向某沒有依法取得抵押權(quán)，即不能享有對上述抵押土地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。韓某某經(jīng)依法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，可以缺席判決。
綜上，原審法院根據(jù)依照《中華民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百條、第二百零六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第七十五條第三款之規(guī)定，判決：一、韓某某、李麗華于判決生效后十日內(nèi)償還侯向某借款511.5萬元及違約金（以本金511.5萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的同期人民幣借款利率的四倍，自2013年1月24日計算至判決生效之日）；二、眾邦公司在其抵押擔(dān)保的80004平方米土地使用權(quán)范圍內(nèi)對韓某某、李麗華的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向韓某某、李麗華追償；三、駁回侯向某的其它訴訟請求。案件受理費50300元，由韓某某、李麗華負(fù)擔(dān)。
本院二審審理查明，2013年9月12日，韓某某不再擔(dān)任眾邦公司法定代表人。在韓某某擔(dān)任眾邦公司法定代表人期間，其與李麗華共持有眾邦公司80%的股份。
本院二審查明的其他事實與原審一致。

本院認(rèn)為：根據(jù)原審法院對韓某某詢問筆錄記載，韓某某對2012年12月24日《借款協(xié)議》、《借條》和2013年8月20日《關(guān)于向侯向某、李向龍借款建廠的情況說明》上其簽字的真實性均無異議，亦認(rèn)可收到侯向某的出借款。根據(jù)《關(guān)于向侯向某、李向龍借款建廠的情況說明》，韓某某認(rèn)可其系代表眾邦公司向侯向某借款并用于眾邦公司建廠開支。本院二審中，侯向某作為出借人亦主張韓某某、李麗華為借款人，故本院對韓某某、李麗華承擔(dān)還款責(zé)任予以確認(rèn)。簽訂《借款協(xié)議》、《借條》時，韓某某為眾邦公司法定代表人，其與李麗華持有眾邦公司80%股權(quán)份額，其二人簽字的《借款協(xié)議》、《借條》均約定以眾邦公司所有固定資產(chǎn)、產(chǎn)品、原材料及商都縣高張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）80004平方米工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押，之后，韓某某亦向侯向某交付了用于抵押的《國有土地使用證》，故本院對眾邦公司的擔(dān)保意思表示予以確認(rèn)。因該抵押行為未依法辦理抵押登記，原審法院基于眾邦公司該擔(dān)保意思表示，判令眾邦公司在其擔(dān)保的土地使用權(quán)范圍內(nèi)對韓某某、李麗華的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任并無不當(dāng)，侯向某對此亦未提出上訴，系其對自身權(quán)利的合法處分，本院予以認(rèn)可?！督钘l》中“商都縣眾綁億興能源材料有限責(zé)任公司”應(yīng)系“眾邦”筆誤。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
原審案件受理費負(fù)擔(dān)不變。二審案件受理費50300元，由商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　吳　悅 代理審判員　　吳曉慧 代理審判員　　郭　濤

書記員：張萌