侯某某
桂富新（湖北百龍律師事務所）
肖明某
陳達宙（湖北高見律師事務所）

上訴人（原審被告、反訴原告）侯某某，男。
委托代理人桂富新，湖北百龍律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）肖明某，男。
委托代理人陳達宙，湖北高見律師事務所律師。特別授權代理。
上訴人侯某某因與被上訴人肖明某房屋租賃合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院〔2011〕樊民四初字第102號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年12月26日受理后，依法組成由審判員張耀明擔任審判長，審判員張強、施永建參加評議的合議庭，于2012年1月9日公開開庭進行了審理。上訴人侯某某的委托代理人桂富新，被上訴人肖明某的委托代理人陳達宙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定，2007年4月10日肖明某與侯某某簽訂一份房屋租賃協(xié)議書，主要約定，侯某某將位于襄陽市解放路工藝大樓兩間門面房，面積為98?，租賃給肖明某經(jīng)營，租賃期為2007年8月1日至2010年12月30日，年租金為180000元，押金10000元。交款時間為第一年（2007.8.1-2008.8.1）租金交房付清，第二年于2008年6月30日前付清，第三年（2009.8.1-2010.12）租金于2009年8月1日付清。如遇市政拆遷和其他不可抗力因素致使合同不能正常履行，雙方協(xié)議自行終止。按時間結算費用，退還押金。裝修不得破壞樓房主體結構，合同到期后肖明某享有同等條件優(yōu)先承租權，終止合同時，裝修除移動設施外，其他固定裝修不能拆除（交房期間出租方吊頂燈具、地面、空調(diào)不動）。并另約定，2007年8月10日前侯某某退場完畢，違約方承擔違約金50000元。協(xié)議書簽訂后，肖明某于2007年7月10日交納押金10000元，2007年9月12日交納租期從2007年9月20日起的租金110000元，2010年9月13日交清全部租金。
本院認為，肖明某與侯某某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，侯某某將房屋交給肖明某使用，肖明某也按約定付清了租金，對此，雙方?jīng)]有異議。在合同履行完畢后，肖明某作為承租人有權要求出租人退還押金。侯某某上訴提出被上訴人肖明某遲交租金，屬違約行為，應當承擔違約責任。經(jīng)審理認為，合同約定“先付租金，后用房屋”，第三年最后一筆租金應在2009年8月1日付清，但肖明某直到2010年9月13日才付清，侯某某接收租金后在長達一年多的時間對此并沒有提出異議，也沒有請求與承租人解除合同，且侯某某也有逾期交付房屋的違約事實，應視為雙方當事人對該履行內(nèi)容予以了變更。因此，在合同履行完畢后，侯某某作為出租人應當返還承租人押金。侯某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費325元，由上訴人侯某某承擔。
本判決為終審判決。

本院認為，肖明某與侯某某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，侯某某將房屋交給肖明某使用，肖明某也按約定付清了租金，對此，雙方?jīng)]有異議。在合同履行完畢后，肖明某作為承租人有權要求出租人退還押金。侯某某上訴提出被上訴人肖明某遲交租金，屬違約行為，應當承擔違約責任。經(jīng)審理認為，合同約定“先付租金，后用房屋”，第三年最后一筆租金應在2009年8月1日付清，但肖明某直到2010年9月13日才付清，侯某某接收租金后在長達一年多的時間對此并沒有提出異議，也沒有請求與承租人解除合同，且侯某某也有逾期交付房屋的違約事實，應視為雙方當事人對該履行內(nèi)容予以了變更。因此，在合同履行完畢后，侯某某作為出租人應當返還承租人押金。侯某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費325元，由上訴人侯某某承擔。

審判長：張耀明
審判員：張強
審判員：施永建

書記員：趙陽