佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
年春龍
程淑芝（黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所）
陳某
張少月
鶴崗市宏順建筑安裝有限公司
袁春林

上訴人（原審原告）:佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市東風(fēng)區(qū)曉云社區(qū)。
法定代表人張鳳濱，經(jīng)理。
委托訴訟代理人:年春龍，男，該公司項(xiàng)目經(jīng)理。
委托訴訟代理人:程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告）:陳某，.
委托訴訟代理人:張少月（系陳某的母親）。
被上訴人(原審第三人）:鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地黑龍江省鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號(hào)樓2單元102室。
法定代表人耿兆軍，經(jīng)理。
委托代理人袁春林，該公司法律顧問(wèn)。
上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)融和公司）因與被上訴人陳某、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宏順公司）返還原物糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)人民法院（2014）前民初字第165號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年11月15日立案后，依法組成合議庭于2017年1月20日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人程淑芝、被上訴人陳某的委托訴訟代理人張少月、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司的委托訴訟代理人袁春林到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人融和公司的上訴請(qǐng)求:撤銷(xiāo)一審判決，陳某搬出杏林灣小區(qū)A樓5單元23層2號(hào)。
理由是，1、陳某不具有房屋買(mǎi)受人資格，不享有訴爭(zhēng)房屋的物權(quán)；2、宏順公司將訴爭(zhēng)房屋抵帳給陳某的行為不符合工程安裝合同約定的抵帳條款，陳某占有房屋行為不具有合法性；3、陳某通過(guò)宏順公司低價(jià)取得訴爭(zhēng)房屋主觀具有惡意性，不能認(rèn)定為善意購(gòu)買(mǎi)人；4、宏順公司惡意侵占售房款，訴爭(zhēng)房屋不具備以房抵工程款的條件。
被上訴人答辯理由與一審答辯理由一致。
被上訴人宏順公司答辯稱(chēng):陳某占有訴爭(zhēng)房屋是合法占有，在抵債給宏順公司的48套房屋中，其它房屋均是按照賣(mài)給陳某的程序出售的。
陳某購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋其主觀不具有惡意性，宏順公司是依據(jù)上訴人公司的授權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售的。
原告融和公司向一審法院的訴訟請(qǐng)求:被告立即從爭(zhēng)議房屋內(nèi)搬出并將房屋返還原告。
理由是，原告于2010年取得佳木斯市前進(jìn)區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開(kāi)發(fā)許可。
2014年4月，原告發(fā)現(xiàn)被告未辦理任何交款及進(jìn)戶(hù)手續(xù)的情況下，私自占用原告所有的佳木斯市前進(jìn)區(qū)杏林灣小區(qū)A樓5單元23層2號(hào)住宅樓房（面積86.13平方米）。
2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房門(mén)上張貼限期搬出通知書(shū)，但被告無(wú)動(dòng)于衷。
被告陳某辯稱(chēng):原告所述與事實(shí)不符。
2012年7月，被告陳某自第三人宏順公司處以32萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了本案涉案房產(chǎn)。
同月轉(zhuǎn)帳支付第三人法定代表人耿兆軍房款26萬(wàn)元，第三人將房屋鑰匙交予被告并承諾過(guò)兩天出具購(gòu)房手續(xù)。
后因第三人未依約定向被告出具購(gòu)房手續(xù)，故被告并未支付剩余6萬(wàn)元房款。
被告收到鑰匙后即裝修（支出13萬(wàn)元）入住。
另購(gòu)房時(shí)耿兆軍給被告出具一份原告與第三人之間的房屋抵帳明細(xì)（含爭(zhēng)議房產(chǎn)）。
抵帳明細(xì)上有原告單位副總張科志的簽字。
綜上，被告并非私自占有，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人宏順公司辯稱(chēng):原告所述與事實(shí)不符，第三人宏順公司在原告融和公司處承包了”杏林灣”小區(qū)工程項(xiàng)目中水、電及消防工程的施工。
雙方約定用房屋抵頂工程款，現(xiàn)原告已用部分房屋抵頂?shù)谌斯こ?255萬(wàn)元，但工程實(shí)際造價(jià)為3000余萬(wàn)，經(jīng)第三人核算后，原告尚欠第三人1200余萬(wàn)元。
后期簽訂以房屋抵頂工程款協(xié)議時(shí)（附房屋明細(xì)，含房屋的坐落、面積、單價(jià)）約定抵工程款為2900余萬(wàn)元，但施工過(guò)程中因設(shè)計(jì)變更（有原告方增加工程量的簽字），工程款增加至3700萬(wàn)元。
后期簽訂的以房抵工程款所約定的房屋價(jià)格遠(yuǎn)高于第三人對(duì)外實(shí)際售價(jià)，但第三人急需工程回款只能低價(jià)銷(xiāo)售；被告陳某所述均屬實(shí)，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于原告簽屬的抵工程款明細(xì)范圍內(nèi)的房屋。
現(xiàn)抵帳明細(xì)上的房屋大約有九戶(hù)左右沒(méi)有出售，第三人已出售四十余戶(hù)。
綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)定，原告于2010年取得佳木斯市前進(jìn)區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開(kāi)發(fā)許可，同年12月原告與第三人宏順公司簽訂《工程安裝合同》，約定原告將其開(kāi)發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給第三人。
其中水暖單價(jià)為73元/㎡、電72元/㎡、消防87元/㎡，工程總價(jià)款以全部實(shí)際發(fā)生土建建筑工程量結(jié)算。
原告以抹帳房形式（立體砍塊）進(jìn)行工程結(jié)算，房?jī)r(jià)以開(kāi)盤(pán)價(jià)降200元/㎡抹給第三人，此期間第三人可對(duì)頂帳房屋自行銷(xiāo)售，售房款存入原告帳戶(hù)。
合同簽訂后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明細(xì)（A棟共48戶(hù)），抵頂工程款22553567.60元，上述抵帳房屋中包括本案訴爭(zhēng)房屋。
后第三人依該明細(xì)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售房屋。
第三人單位法人代表耿兆軍將本案爭(zhēng)議房屋又以32萬(wàn)元的價(jià)格出售給被告陳某。
2013年1月被告取得房屋鑰匙后裝修入住至今。
一審法院認(rèn)為:合同依法成立，受法律保護(hù)。
本案原告作為訴爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)單位，已于2011年1月23日以書(shū)面合同的形式約定，將本案爭(zhēng)議房產(chǎn)在內(nèi)的48戶(hù)房屋抵頂給本案第三人宏順公司（房屋施工單位），用于支付其工程款，并約定宏順公司可在抵帳房屋自行對(duì)外銷(xiāo)售。
房屋竣工后，第三人又將本案爭(zhēng)議房屋出售被告。
因此，被告是依據(jù)上述合同關(guān)有權(quán)占有上述爭(zhēng)議房屋，故原告以被告系私自占有爭(zhēng)議房屋為由，要求被告搬出并將房屋返還原告的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持；關(guān)于原告主張的第三人銷(xiāo)售房屋價(jià)值已多于原告應(yīng)付工程款及銷(xiāo)售房屋時(shí)未依雙方之間的合同約定將銷(xiāo)房款交到原告帳戶(hù)等事實(shí)，屬于原告與第三人之間的工程承包合同糾紛，原告可另行向第三人訴訟主張。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百三十四條 ?、第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決:駁回原告佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求被告搬出房屋并將房屋返還原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6468元，由原告佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
本院二審期間，融和公司圍繞上訴請(qǐng)求提交了證據(jù)。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
該證據(jù)是宏順公司售房的委托書(shū)及收據(jù)。
證明問(wèn)題:宏順公司銷(xiāo)售的抵賬房屋必須經(jīng)由上訴人公司同意并且具備授權(quán)委托書(shū)和抵工程款的收據(jù)，并帶領(lǐng)買(mǎi)房人親自到上訴人的財(cái)務(wù)交納購(gòu)房款，才具備買(mǎi)賣(mài)合同的效力，在宏順公司對(duì)外銷(xiāo)售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手續(xù)。
而本案當(dāng)中陳某現(xiàn)居住的房屋是48戶(hù)房源內(nèi)，但雙方?jīng)]有到上述單位辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)，宏順公司與陳某的交易行為不具有合法性。
陳某和宏順公司質(zhì)證意見(jiàn):對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，1、上訴人舉示的證據(jù)恰恰證明房款的收款人是本案的宏順公司，陳某也履行了交款的程序購(gòu)買(mǎi)了本案的訴爭(zhēng)房屋。
2、上訴人委托宏順公司出售的房屋分兩類(lèi)，第一類(lèi)是事先雙方簽訂的抵賬房明細(xì)表，而后上訴人因工程量的增加和變更導(dǎo)致工程款的增大及上訴人為了變現(xiàn)房屋，在抵賬明細(xì)表之外又委托宏順公司代為出售若干房屋，明細(xì)表之外的房屋與抵賬的房屋手續(xù)相同。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性因各方當(dāng)事人均無(wú)異議予以確認(rèn)。
但該證據(jù)并不能證實(shí)上訴人提出的交易行為不具有合法性的問(wèn)題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書(shū)，因此，對(duì)上訴人提出的證明問(wèn)題本院不予采信。
本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，宏順公司為融和公司開(kāi)發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無(wú)銷(xiāo)售商品房的資質(zhì)，由于雙方達(dá)成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對(duì)外銷(xiāo)售房屋，故雙方形成了代理的法律關(guān)系，買(mǎi)受人的購(gòu)房行為應(yīng)視為與融和公司形成了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，宏順公司只是代理融和公司進(jìn)行交易，其后果應(yīng)當(dāng)由融和公司承擔(dān)。
從融和公司二審提交的證據(jù)不能證明融和公司的主張，相反卻能夠證明宏順公司銷(xiāo)售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書(shū)抵頂工程款。
現(xiàn)買(mǎi)受人履行了房屋買(mǎi)賣(mài)的所有義務(wù)，融和公司否認(rèn)買(mǎi)房行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項(xiàng)問(wèn)題應(yīng)另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6468元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性因各方當(dāng)事人均無(wú)異議予以確認(rèn)。
但該證據(jù)并不能證實(shí)上訴人提出的交易行為不具有合法性的問(wèn)題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書(shū)，因此，對(duì)上訴人提出的證明問(wèn)題本院不予采信。
本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，宏順公司為融和公司開(kāi)發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無(wú)銷(xiāo)售商品房的資質(zhì)，由于雙方達(dá)成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對(duì)外銷(xiāo)售房屋，故雙方形成了代理的法律關(guān)系，買(mǎi)受人的購(gòu)房行為應(yīng)視為與融和公司形成了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，宏順公司只是代理融和公司進(jìn)行交易，其后果應(yīng)當(dāng)由融和公司承擔(dān)。
從融和公司二審提交的證據(jù)不能證明融和公司的主張，相反卻能夠證明宏順公司銷(xiāo)售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書(shū)抵頂工程款。
現(xiàn)買(mǎi)受人履行了房屋買(mǎi)賣(mài)的所有義務(wù)，融和公司否認(rèn)買(mǎi)房行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項(xiàng)問(wèn)題應(yīng)另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6468元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王云禮

書(shū)記員：付麗麗