佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
年春龍
程淑芝（黑龍江沈宗鉉律師事務所）
呂某
丁偉（黑龍江中東律師事務所）
鶴崗市宏順建筑安裝有限公司
袁春林

上訴人（原審原告）:佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市東風區(qū)曉云社區(qū)。
法定代表人張鳳濱，經(jīng)理。
委托訴訟代理人:年春龍，男，該公司項目經(jīng)理。
委托訴訟代理人:程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。
被上訴人(原審被告）:呂某。
委托訴訟代理人丁偉，黑龍江中東律師事務所律師。
被上訴人(原審第三人）:鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地黑龍江省鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號樓2單元102室。
法定代表人耿兆軍，經(jīng)理。
委托代理人袁春林，該公司法律顧問。
上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱融和公司）因與被上訴人呂某、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡稱宏順公司）返還原物糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市前進區(qū)人民法院（2014）前民初字第167號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年11月15日立案后，依法組成合議庭于2017年1月20日公開開庭審理了本案，上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人程淑芝、被上訴人呂某的委托訴訟代理人丁偉、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司的委托訴訟代理人袁春林到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人融和公司的上訴請求:撤銷一審判決，呂某搬出杏林灣小區(qū)A樓一單元21層3號。
理由是，1、呂某不具有房屋買受人資格，不享有訴爭房屋的物權；2、宏順公司將訴爭房屋抵帳給呂某的行為不符合工程安裝合同約定的抵帳條款，呂某占有房屋行為不具有合法性；3、呂某通過宏順公司低價取得訴爭房屋主觀具有惡意性，不能認定為善意購買人；4、宏順公司惡意侵占售房款，訴爭房屋不具備以房抵工程款的條件。
被上訴人答辯理由與一審答辯理由一致。
被上訴人宏順公司答辯稱:呂某占有訴爭房屋是合法占有，在抵債給宏順公司的48套房屋中，其它房屋均是按照賣給呂某的程序出售的。
呂某購買訴爭房屋其主觀不具有惡意性，宏順公司是依據(jù)上訴人公司的授權進行銷售的。
原告融和公司向一審法院的訴訟請求:被告立即從爭議房屋內搬出并將房屋返還原告。
理由是，原告于2010年取得佳木斯市前進區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可。
2014年4月，原告發(fā)現(xiàn)被告未辦理任何交款及進戶手續(xù)的情況下，私自占用原告所有的佳木斯市前進區(qū)杏林灣小區(qū)A樓一單元21層3號住宅樓房（面積116.14平方米）。
2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房門上張貼限期搬出通知書，但被告無動于衷。
被告呂某辯稱:2012年6月，被告到原告售樓處訂購杏林灣小區(qū)A樓1單元21樓3號，面積116.14平方米住宅樓房。
后通過被告朋友高鳳濤得知于金星參與該小區(qū)的施工有抵帳房，比售樓處買房要便宜。
故聯(lián)系于金星后由其帶領重新到售樓處與售樓人員陸瑩、張琪將被告原先選好的房屋在售樓處選定，并在售樓處電腦上對被告選定的房屋進行了登記。
為此，被告并將售樓提成1000元交與兩名售樓人員。
當時樓房正在施工，于金星帶領被告夫妻二人到選購的房屋內查看地熱鋪設的情況。
同年12月，原告售樓處張琪通知被告到原告處辦理購房手續(xù)。
并告知被告該戶為于金星抵帳的房子需于金星出抵帳的手續(xù)。
后被告和于金星一同到杏林灣26樓耿兆軍辦公室與耿協(xié)商購房事宜。
當時耿承諾該房為抵帳房，房款從耿的工程款中統(tǒng)一結算，待原告負責人年春龍回來后就給被告辦手續(xù)，同時約定總房款40萬元分兩次支付。
2013年1月10日，被告依第三人要求將15萬元房款付至耿名下工商銀行的帳號內，耿的配偶李娟為被告出具屬名為第三人的收據(jù)。
后于金星在售樓處拿到鑰匙后交給被告。
同月，原告開始對房屋進行裝修后入住。
2013年5月4日，被告又依第三人要求將剩余房款25萬元匯入耿的兒子耿雷名下工行帳號內，同時耿為被告出具25萬元房款收據(jù)、第三人用該戶房屋抵工程款的委托書及抵工程款564442元的收據(jù)。
其后被告一直催促耿為被告辦理購房的正式手續(xù)，耿均以工程未結算完畢為由推托。
2013年6月，被告找到當時的介紹人高鳳濤并與耿一同到原告負責人年春龍辦公室。
年春龍當時承諾讓耿將電業(yè)局王永利的工程算完帳后就給被告辦理購房手續(xù)。
后被告又多方通過朋友協(xié)助催促房屋手續(xù)未果。
綜上，被告雖在第三人處購抵帳房產(chǎn)，但已經(jīng)原告公司負責人年春龍的同意并入住至今，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人宏順建筑公司辯稱:原告所述與事實不符，第三人宏順建筑公司在原告融和開發(fā)公司處承包了”杏林灣”小區(qū)工程項目中水、電及消防工程的施工。
雙方約定用房屋抵頂工程款，現(xiàn)原告已用部分房屋抵頂?shù)谌斯こ?255萬元，但工程實際造價為3000余萬，經(jīng)第三人核算后，原告尚欠第三人1200余萬元。
后期簽訂以房屋抵頂工程款協(xié)議時（附房屋明細，含房屋的坐落、面積、單價）約定抵工程款為2900余萬元，但施工過程中因設計變更（有原告方增加工程量的簽字），工程款增加至3700萬元。
當時約定，我方可自行銷售房屋（含抵帳名細之外的房產(chǎn)）用于抵帳，但所收房款須交至原告處用于統(tǒng)一結算。
后期簽訂的以房抵工程款所約定的房屋價格遠高于第三人對外實際售價，但第三人急需工程回款只能這樣銷售；被告呂某所述均屬實，本案訴爭房產(chǎn)為取得原告同意抵工程款的房屋。
另需要說明的是，第三人并沒有抵帳房屋的鑰匙，抵帳范圍內的房屋由第三人給購房人出具委托書，購房人持身份證及相關票據(jù)到原告的售樓處就可以領取鑰匙。
現(xiàn)抵帳明細上的房屋大約有九戶左右沒有出售，第三人已出售40余戶。
一審法院認定，原告于2010年取得佳木斯市前進區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可，同年12月原告與第三人簽訂《工程安裝合同》，約定原告將其開發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給第三人。
其中水暖單價為73元/㎡、電72元/㎡、消防87元/㎡，工程總價款以全部實際發(fā)生土建建筑工程量結算。
原告以抹帳房形式（立體砍塊）進行工程結算，房價以開盤價降200元/㎡抹給第三人，此期間第三人可對房屋進行銷售，售房款存入原告帳戶。
合同簽訂后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明細（A棟共48戶），抵頂工程款22553567.60元。
后因工程量的調整及回攏資金的需要，原告同意第三人可在抵帳明細外銷售房屋用于抵頂工程欠款，但房款應交付原告，由原告向購房人出具房款發(fā)票。
此后，第三人將本案爭議房產(chǎn)出售被告。
房款由第三人收取。
另查，爭議房產(chǎn)自2013年5月，由被告裝修后居住至今。
一審法院認為:合同依法成立，受法律保護。
本案被告雖在第三人處購買房屋，但此前原告作為訴爭房屋的開發(fā)單位亦同意第三人對外銷售房產(chǎn)。
此后，被告又多次與原告協(xié)商購房手續(xù)等事宜直至被告裝修入住，期間原告對被告購房之事實均未表示否認。
結合第三人作為施工方有抵帳房屋同時對外銷售的事實，使得作為房屋善意買受人的被告有理由相信第三人有權對外銷售本案爭議房產(chǎn)。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條 ?的規(guī)定，即行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍以被代理人的名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。
可見，本案第三人向被告出售房屋的行為有效。
現(xiàn)原告作為房產(chǎn)開發(fā)單位與作為施工單位的第三人因抵帳房產(chǎn)結算工程欠款等事宜產(chǎn)生糾紛，但不能以此否認被告購房（已支付全部房款并占有使用至今）行為的有效性。
綜上，原告以被告私自占有爭議房屋，要求其搬出并將房屋返還原告的訴訟請求，于法無據(jù)，不應支持；關于原告主張的第三人銷售房屋價值已多于原告應付工程款及銷售房屋時未依雙方之間的合同約定將銷房款交到原告帳戶等事實，屬于原告與第三人之間的工程承包合同糾紛，原告可另行向第三人訴訟主張。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百三十四條 ?、第一百四十二條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決:駁回原告佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求被告呂某搬出房屋并將房屋返還原告的訴訟請求。
案件受理費8269元，由原告佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
本院二審期間，融和公司圍繞上訴請求提交了證據(jù)。
本院組織當事人進行了質證。
該證據(jù)是宏順公司售房的委托書及收據(jù)。
證明問題:宏順公司銷售的抵賬房屋必須經(jīng)由上訴人公司同意并且具備授權委托書和抵工程款的收據(jù)，并帶領買房人親自到上訴人的財務交納購房款，才具備買賣合同的效力，在宏順公司對外銷售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手續(xù)。
而本案當中呂某現(xiàn)居住的房屋是48戶房源內，但雙方?jīng)]有到上述單位辦理開發(fā)手續(xù)，宏順公司與呂某的交易行為不具有合法性。
呂某和宏順公司質證意見:對該證據(jù)的真實性沒有異議，對證明的問題有異議，1、上訴人舉示的證據(jù)恰恰證明房款的收款人是本案的宏順公司，呂某也履行了交款的程序購買了本案的訴爭房屋。
2、上訴人委托宏順公司出售的房屋分兩類，第一類是事先雙方簽訂的抵賬房明細表，而后上訴人因工程量的增加和變更導致工程款的增大及上訴人為了變現(xiàn)房屋，在抵賬明細表之外又委托宏順公司代為出售若干房屋，明細表之外的房屋與抵賬的房屋手續(xù)相同。
本院經(jīng)審查認為，對該組證據(jù)的真實性因各方當事人均無異議予以確認。
但該證據(jù)并不能證實上訴人提出的交易行為不具有合法性的問題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書，因此，對上訴人提出的證明問題本院不予采信。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，宏順公司為融和公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質，由于雙方達成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理的法律關系，買受人多次與融和公司協(xié)商購房手續(xù)等，直至其裝修入住，融和公司對買受人的購房行為未表示否認，買受人的購房行為應視為與融和公司形成了買賣關系，宏順公司只是代理融和公司進行交易，其后果應當由融和公司承擔。
融和公司二審提交的證據(jù)不能證明融和公司的主張，相反卻能夠證明宏順公司銷售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書抵頂工程款。
現(xiàn)買受人履行了房屋買賣的所有義務，融和公司否認買房行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項問題應另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立。
一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8269元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認為，對該組證據(jù)的真實性因各方當事人均無異議予以確認。
但該證據(jù)并不能證實上訴人提出的交易行為不具有合法性的問題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書，因此，對上訴人提出的證明問題本院不予采信。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，宏順公司為融和公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質，由于雙方達成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理的法律關系，買受人多次與融和公司協(xié)商購房手續(xù)等，直至其裝修入住，融和公司對買受人的購房行為未表示否認，買受人的購房行為應視為與融和公司形成了買賣關系，宏順公司只是代理融和公司進行交易，其后果應當由融和公司承擔。
融和公司二審提交的證據(jù)不能證明融和公司的主張，相反卻能夠證明宏順公司銷售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書抵頂工程款。
現(xiàn)買受人履行了房屋買賣的所有義務，融和公司否認買房行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項問題應另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立。
一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8269元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

審判長：王云禮

書記員：付麗麗