佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
年春龍
程淑芝（黑龍江沈宗鉉律師事務所）
于金星
鶴崗市宏順建筑安裝有限公司
袁春林

上訴人（原審原告）:佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市東風區(qū)曉云社區(qū)。
法定代表人張鳳濱，經(jīng)理。
委托訴訟代理人:年春龍，男，該公司項目經(jīng)理。
委托訴訟代理人:程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務所律師。
被上訴人(原審被告）:于金星。
被上訴人(原審第三人）:鶴崗市宏順建筑安裝有限公司，住所地黑龍江省鶴崗市南山區(qū)興建小區(qū)1-17號樓2單元102室。
法定代表人耿兆軍，經(jīng)理。
委托代理人袁春林，該公司法律顧問。
上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱融和公司）因與被上訴人于金星、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司（以下簡稱宏順公司）返還原物糾紛一案，不服黑龍江省佳木斯市前進區(qū)人民法院（2014）前民初字第166號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年11月15日立案后，依法組成合議庭于2017年1月20日公開開庭審理了本案，上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人程淑芝、被上訴人于金星、第三人鶴崗市宏順建筑安裝有限公司的委托訴訟代理人袁春林到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人融和公司的上訴請求:撤銷一審判決，于金星搬出杏林灣小區(qū)A樓5單元21層2號、A樓5單元16層2號。
理由是，1、于金星不具有房屋買受人資格，不享有訴爭房屋的物權(quán)；2、宏順公司將訴爭房屋抵帳給于金星的行為不符合工程安裝合同約定的抵帳條款，于金星占有房屋行為不具有合法性；3、于金星通過宏順公司抵介紹工程好處費的行為不是工程安裝合同給付工程款的內(nèi)容。
被上訴人答辯稱:一、與我有關(guān)的兩戶房屋是宏順公司頂給我的勞務費和工資，這兩戶房屋在樓房還沒建成前就已經(jīng)確認是我的，而且對方是明知這兩套房屋是我的，并且沒有異議，能夠證實該事實的證據(jù)有我兒子結(jié)婚時，上訴人公司的副經(jīng)理及物業(yè)工作人員去我兒子婚房參觀過，當時都沒有提出異議。
二、裝潢房屋的砂子、水泥均是由物業(yè)公司提供的，因此，對方對我的房屋在與上訴人工程款沒有爭議之前沒有任何異議。
被上訴人宏順公司答辯稱:于金星占有訴爭房屋是合法占有，在抵債給宏順公司的48套房屋中，其它房屋均是按照賣給于金星的程序出售的。
于金星購買訴爭房屋其主觀不具有惡意性，宏順公司是依據(jù)上訴人公司的授權(quán)進行銷售的。
原告融和公司向一審法院的訴訟請求:被告立即從爭議房屋內(nèi)搬出并將房屋返還原告。
理由是，原告于2010年取得佳木斯市前進區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可。
2014年4月，原告發(fā)現(xiàn)被告未在原告處辦理任何交款及進戶手續(xù)的情況下，私自占用原告所有的杏林灣小區(qū)A樓五單元21層2號、16層2號兩處住宅樓房。
2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房門上張貼限期搬出通知書，但被告無動于衷。
被告于金星辯稱:原告所述與事實不符，被告給第三人宏順公司打工，第三人施工的杏林灣小區(qū)（原告為開發(fā)單位）是被告聯(lián)系介紹的，其中許多業(yè)務均是被告經(jīng)辦，所以在工程完畢后，耿兆軍以口頭形式將上述兩處訴爭房屋抵給被告作為報酬。
當時耿兆軍給被告一份原告與第三人之間的房屋抵帳明細（含爭議兩處房產(chǎn)）。
抵帳明細上有原告單位副總張科志的簽字。
綜上，被告并非私自占有，請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人宏順公司辯稱:原告所述與事實不符，第三人宏順公司在原告融和公司處承包了”杏林灣”小區(qū)工程項目中水、電及消防工程的施工。
雙方約定用房屋抵頂工程款，現(xiàn)原告已用部分房屋抵頂?shù)谌斯こ?255萬元，但工程實際造價為3000余萬，經(jīng)第三人核算后，原告尚欠第三人1200余萬元。
后期簽訂以房屋抵頂工程款協(xié)議時（附房屋明細，含房屋的坐落、面積、單價）約定抵工程款為2900余萬元，但施工過程中因設計變更（有原告方增加工程量的簽字），工程款增加至3700萬元。
后期簽訂的以房抵工程款所約定的房屋價格遠高于第三人對外實際售價，但第三人急需工程回款只能這樣銷售；被告于金星所述均屬實，本案兩處訴爭房產(chǎn)均屬于原告簽屬的抵工程款明細范圍內(nèi)的房屋。
另需要說明的是，第三人并沒有抵帳房屋的鑰匙，抵帳范圍內(nèi)的房屋由第三人給購房人出具委托書，購房人持身份證及相關(guān)票據(jù)到原告的售樓處就可以領取鑰匙。
現(xiàn)抵帳明細上的房屋大約有九戶左右沒有出售，第三人已出售40余戶。
一審法院認定，原告于2010年取得佳木斯市前進區(qū)”杏林灣”小區(qū)的開發(fā)許可，同年12月原告與第三人簽訂《工程安裝合同》，約定原告將其開發(fā)的杏林灣小區(qū)A、B、C棟樓水暖、電照，A、B、C、D、E棟消防工程及安裝以包工包料的形式發(fā)包給第三人。
其中水暖單價為73元/㎡、電72元/㎡、消防87元/㎡，工程總價款以全部實際發(fā)生土建建筑工程量結(jié)算。
原告以抹帳房形式（立體砍塊）進行工程結(jié)算，房價以開盤價降200元/㎡抹給第三人，此期間第三人可對頂帳房屋自行銷售，售房款存入原告帳戶。
合同簽訂后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明細（A棟共48戶），抵頂工程款22553567.60元，上述抵帳房屋中包括本案訴爭房屋兩套即五單元（原為二單元）、21層2號和16層2號。
后第三人依該明細開始對外銷售房屋。
2013年1月房屋竣工后，第三人單位法人代表耿兆軍將本案爭議兩戶房屋又抵給被告用于償還其拖欠被告于金星的報酬。
同年4月被告取得房屋鑰匙后裝修入住。
爭議房屋中的21層2號用于被告兒子于濤婚房并居住至今，16層2號由被告居住至今。
一審法院認為:當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。
本案原告作為訴爭房屋的開發(fā)單位，已于2011年1月23日以書面合同的形式約定，將本案爭議房產(chǎn)在內(nèi)的48戶房屋抵頂給第三人宏順公司，用于支付第三人工程款，并約定第三人在抵帳房屋明細內(nèi)可以自行對外銷售房屋。
房屋竣工后，第三人又將本案爭議房屋抵給被告用于支付拖欠被告的報酬。
因此，被告是依據(jù)其與第三人間的協(xié)議占有上述爭議房屋，并非如原告所述是私自占有。
而第三人亦是依據(jù)其與原告間的抵債協(xié)議將房屋處分給被告的。
故原告以被告系私自占有爭議房屋為由，要求被告搬出并將房屋返還原告的訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持；關(guān)于原告主張的第三人銷售房屋價值已多于原告應付工程款及銷售房屋時未依雙方之間的合同約定將銷房款交到原告帳戶等事實，屬于原告與第三人之間的工程承包合同糾紛，原告可另行向第三人訴訟主張。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、第一百三十四條 ?、第一百四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決:駁回原告佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求被搬出房屋并將房屋返還原告的訴訟請求。
案件受理費6468元，由原告佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
本院二審期間，融和公司圍繞上訴請求提交了證據(jù)。
本院組織當事人進行了質(zhì)證。
該證據(jù)是宏順公司售房的委托書及收據(jù)。
證明問題:宏順公司銷售的抵賬房屋必須經(jīng)由上訴人公司同意并且具備授權(quán)委托書和抵工程款的收據(jù)，并帶領買房人親自到上訴人的財務交納購房款，才具備買賣合同的效力，在宏順公司對外銷售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手續(xù)。
而本案當中于金星現(xiàn)居住的房屋是48戶房源內(nèi)，但雙方?jīng)]有到上述單位辦理開發(fā)手續(xù)，宏順公司與于金星的交易行為不具有合法性。
于金星和宏順公司質(zhì)證意見:對該證據(jù)的真實性沒有異議，對證明的問題有異議，1、上訴人舉示的證據(jù)恰恰證明房款的收款人是本案的宏順公司，于金星也履行了交款的程序購買了本案的訴爭房屋。
2、上訴人委托宏順公司出售的房屋分兩類，第一類是事先雙方簽訂的抵賬房明細表，而后上訴人因工程量的增加和變更導致工程款的增大及上訴人為了變現(xiàn)房屋，在抵賬明細表之外又委托宏順公司代為出售若干房屋，明細表之外的房屋與抵賬的房屋手續(xù)相同。
本院經(jīng)審查認為，對該組證據(jù)的真實性因各方當事人均無異議予以確認。
但該證據(jù)并不能證實上訴人提出的交易行為不具有合法性的問題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書，因此，對上訴人提出的證明問題本院不予采信。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，宏順公司為融和公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質(zhì)，由于雙方達成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理的法律關(guān)系，宏順公司將本案爭議的兩戶房屋抵給于金星，用于支付其拖欠于金星的勞動報酬，于金星到得房屋的行為應視為與融和公司形成了買賣關(guān)系，宏順公司只是代理融和公司進行交易，其后果應當由融和公司承擔。
融和公司二審提交的證據(jù)不能證明其主張，相反卻能夠證明宏順公司銷售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書抵頂工程款。
融和公司副經(jīng)理年春龍、張科志參加于金星兒子在爭議房屋舉行的婚禮，并未對于金星取得爭議房屋提出異議，現(xiàn)融和公司否認于金星取得房屋行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項問題應另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立。
一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6468元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認為，對該組證據(jù)的真實性因各方當事人均無異議予以確認。
但該證據(jù)并不能證實上訴人提出的交易行為不具有合法性的問題，相反卻證明房屋交易由宏順公司收取房款并出具委托書，因此，對上訴人提出的證明問題本院不予采信。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，宏順公司為融和公司開發(fā)的杏林灣小區(qū)的施工單位，其本身無銷售商品房的資質(zhì)，由于雙方達成了用房屋抵頂工程款的協(xié)議，融和公司同意宏順公司對外銷售房屋，故雙方形成了代理的法律關(guān)系，宏順公司將本案爭議的兩戶房屋抵給于金星，用于支付其拖欠于金星的勞動報酬，于金星到得房屋的行為應視為與融和公司形成了買賣關(guān)系，宏順公司只是代理融和公司進行交易，其后果應當由融和公司承擔。
融和公司二審提交的證據(jù)不能證明其主張，相反卻能夠證明宏順公司銷售的房屋都是宏順公司收款并出具委托書抵頂工程款。
融和公司副經(jīng)理年春龍、張科志參加于金星兒子在爭議房屋舉行的婚禮，并未對于金星取得爭議房屋提出異議，現(xiàn)融和公司否認于金星取得房屋行為并要求返還原物的主張不能得到支持。
至于融和公司與宏順公司之間房屋款項問題應另案主張。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立。
一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6468元，由上訴人佳木斯融和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

審判長：王云禮

書記員：付麗麗